【正文】 成本。 經(jīng)濟效益分析要求按照物業(yè)管理“以區(qū)養(yǎng)區(qū)、保本微利”的特點詳盡地計算出擬接物業(yè)后的經(jīng)濟效益。 投標(biāo)書的編制程序。 ’ 總經(jīng)理依據(jù)經(jīng)營部收集到的擬接物業(yè)的信息和現(xiàn)場實地考察的結(jié)果給出編制投標(biāo)書的原則和要求。 編制小組開始詳細(xì)依照本規(guī)程 4． 3條的要求逐條完成單項編制工作。 總經(jīng)理在單項工作編制完畢后開始組織匯編。 匯編后打印、裝訂成冊報總經(jīng)理審批 (大的項目尚需 報董事會批準(zhǔn) )。 記錄 投標(biāo)書及相關(guān)記錄 章節(jié)號： 物業(yè)接管標(biāo)準(zhǔn)業(yè)規(guī)程 頁碼： 1/3 物業(yè)接管標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程 目的 規(guī)范物業(yè)接管工作，確保接管工作完善、平穩(wěn)、高效。 適用范圍 適用于物業(yè)管理 工作對外接管物業(yè)工作。 職責(zé) 公司總經(jīng)理負(fù)責(zé)物業(yè)接管工作的組織、安排。 公司接管小組具體負(fù)責(zé)依據(jù)本規(guī)程實施物業(yè)的接管工作。 程序要點 物業(yè)接管工作流程： 總經(jīng)理同發(fā)展商簽訂物業(yè)管理合同 總經(jīng)理下令籌備物業(yè)項目部 總經(jīng)理下令組建物業(yè)接管驗收小組 進行物業(yè)的接管驗收 對接管驗收的問題進行整改 鑰匙移交 簽收移交清單 移交管理用房 項目部進人物業(yè) 發(fā)展商移交商業(yè)用房 發(fā)展商移交公共設(shè)施維修基金 發(fā)展商提供《住宅使用說明書》和《質(zhì)量保證書》 項目部與政府相關(guān)部門協(xié)調(diào)關(guān)系，申報成立、開通相關(guān)設(shè)施使用 開始進入正式管理 章節(jié)號： 物業(yè)接管標(biāo)準(zhǔn)業(yè)規(guī)程 頁碼： 2/3 簽訂《物業(yè)管理合同》。 按照現(xiàn)行物業(yè)管理法規(guī)的規(guī)定，在房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)完畢后業(yè)主委員會尚未成立前，發(fā)展商可以自己選擇物業(yè)管理公司來接管已建成通過竣工驗收的物業(yè)。已成立業(yè)主委員會的小區(qū)／大廈工業(yè)區(qū)，由業(yè)主管理委員會依照法規(guī)選擇委托物業(yè)管理公司接管物業(yè)。 委托接管物業(yè)，發(fā)展商／業(yè)主管理委員應(yīng)當(dāng)同選擇的愿意接管的物業(yè)管理公司簽訂《物業(yè)管理合同書》。 當(dāng)物業(yè)管理公司同發(fā)展商／業(yè)主委員會達(dá)成一致時，公司總經(jīng)理應(yīng)當(dāng)同托管方簽訂好正式的《物業(yè)管理合同》 o 《物業(yè)管理合同》簽訂后，總經(jīng)理應(yīng)立即 下令籌備接管項目物業(yè)項目部。物業(yè)管理項目部的籌備工作包括以下內(nèi)容： 確定物業(yè)項目部的組織架構(gòu)和崗位設(shè)置。 結(jié)合接管物業(yè)的實際情況確定項目部的員工定編。 任命項目部經(jīng)理 /副經(jīng)理 ,項目部各部門主管／副主管。 向社會公開招聘一部分員工初步達(dá)到定編。 依照《培訓(xùn)管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程》全方位、高密度地進行員工培訓(xùn)。 提前派各專業(yè)業(yè)務(wù)骨干進入接管物業(yè)跟蹤工程的收尾竣工和設(shè)備安裝調(diào)試工作，為接管驗收和日后管理作好準(zhǔn)備。 依照所接管物業(yè)的特點和 實際情況編制《物業(yè)管理方案》： a) 確定物業(yè)管理服務(wù)費的收費標(biāo)準(zhǔn)和收費方案； b) 確定物業(yè)管理前期固定資產(chǎn)投入明細(xì)和流動資金額度； c) 確定物業(yè)管理水、電、氣、電話、有線電視的收費方案 (代收代繳方案 )； d) 確定保安、消防的具體管理方案和成本指標(biāo)； e) 確定清潔管理方案和成本指標(biāo)； f) 確定園林綠化管理方案和成本指標(biāo)； g) 確定機電維修保養(yǎng)管理方案和成本指標(biāo)； h) 確定客服管理方案和成本指標(biāo)； i) 確定內(nèi)部控制管理方案和成本指標(biāo)； j) 同公司簽訂目標(biāo)管理責(zé)任書。 在物業(yè)開發(fā)建設(shè)竣工驗收完畢具備人住和接管條件時，公司總經(jīng)理應(yīng)適時組建 物業(yè)接管驗收小組對接管物業(yè)進行詳細(xì)的驗收 (詳見《物業(yè)接管驗收標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程》 )。 對于接管驗收出現(xiàn)問題的，公司總經(jīng)理應(yīng)當(dāng)積極協(xié)助接管驗收小組同發(fā)展商／業(yè)主委員會協(xié)商迅速解決。 在接管物業(yè)未發(fā)現(xiàn)重大質(zhì)量或其他方面的問題時，公司總經(jīng)理應(yīng)當(dāng)同意發(fā)展商／業(yè)主委員會對物業(yè)開始進行移交。 鑰匙移交。 章節(jié)號： 物業(yè)接管標(biāo)準(zhǔn)業(yè)規(guī)程 頁碼： 3/3 物業(yè)管理公司項目部將發(fā)展商提供的樓宇全套鑰匙逐一檢查登記在《鑰匙移交一覽表》中，然后由移交雙方簽字確認(rèn)。 項目部將接管小組的驗收清單和實物逐一登記接收后，公司總經(jīng)理同發(fā)展商／業(yè)主委員會簽收《物業(yè)移交清單》。 項目部同發(fā)展商移交管理用房。 項目部 開始進入物業(yè)辦公。 項目部按政府規(guī)定同發(fā)展商／業(yè)主委員會移交物業(yè)公司自營的商業(yè)用房。 上述移交完畢后，總經(jīng)理應(yīng)當(dāng)提請發(fā)展商按物業(yè)管理法規(guī)將公共設(shè)施維修基金一次性轉(zhuǎn)入小區(qū)專用賬戶。 發(fā)展商在移交物業(yè)的同時，應(yīng)當(dāng)向物業(yè)管理公司及業(yè)主提供《住宅使用說明書》和《住宅質(zhì)量保證書》。 項目部進駐物業(yè)后，應(yīng)立即同供電局、自來水公司、燃?xì)夤?、供暖公司、郵局進行聯(lián)系協(xié)調(diào)，以確保小區(qū)的正常供電、供水、供氣、供暖、通郵；同管轄派出所、街道辦聯(lián)系，解決小區(qū)的治安等問題；同銀行聯(lián) 系，解決小區(qū)各種費用的銀行代收代繳問題。 公司總經(jīng)理在上述工作進行完畢后，同發(fā)展商簽訂《物業(yè)移交書》，同時指令項目部作好業(yè)主的入伙準(zhǔn)備工作，會同發(fā)展商共同向業(yè)主發(fā)出《入伙通知書》。 記錄 《鑰匙移交一覽表》。 《物業(yè)移交清單》。 相關(guān)支持文件 《物業(yè)管理投標(biāo)方案編制標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程》 《物業(yè)驗收標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程》 章節(jié)號： 物業(yè)驗收標(biāo)準(zhǔn)業(yè)規(guī)程 頁碼： 1/6 物業(yè)接管驗收標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程 目的 規(guī)范新接物業(yè)的接管驗收工作，確保接管物業(yè)的質(zhì)量合格。 適用范圍 適用于物業(yè)管理公司對新接物業(yè)的接管驗收工作。 職責(zé) 公司總經(jīng)理負(fù)責(zé)組建物業(yè)接管驗收小組并同發(fā)展商具體辦理物業(yè)的接管手續(xù)。 接管驗收小組組長負(fù) 責(zé)接管驗收的工作質(zhì)量。 接管驗收小組具體負(fù)責(zé)依據(jù)本規(guī)程進行物業(yè)的接管驗收工作。 程序要點 接管驗收的準(zhǔn)備工作。 新建物業(yè)竣工驗收后、業(yè)主人住前，物業(yè)管理公司應(yīng)及時組建物業(yè)接管驗收小組，對所接管的物業(yè)進行綜合性的接管驗收，以確保所接管物業(yè)基本合格，滿足業(yè)主的質(zhì)量要求。 成立物業(yè)接管小組： a) 在接到總經(jīng)理的接管驗收指令后，公司各相關(guān)部門應(yīng)立即按照總經(jīng)理的要求抽調(diào)業(yè)務(wù)骨干組成物業(yè)接管小組。 b) 接管驗收小組應(yīng)當(dāng)由公司以下部門人員組成： —— 公司 行政部抽調(diào)檔案管理文員負(fù)責(zé)接管物業(yè)的產(chǎn)權(quán)、工程、設(shè)備資料的驗收移交工作； —— 項目部客服部抽調(diào)業(yè)務(wù)骨干負(fù)責(zé)業(yè)主資料的驗收移交以及協(xié)助樓字的驗收移交工作； —— 項目部機電維修部抽調(diào)業(yè)務(wù)骨干具體負(fù)責(zé)房屋本體、公共設(shè)施和機電設(shè)備的驗收移交工作。 接管驗收前的準(zhǔn)備： 接管驗收開始之前接管驗收小組應(yīng)做好以下準(zhǔn)備工作。 a) 與開發(fā)商聯(lián)系好交接事項、交接日期、進度、驗收標(biāo)準(zhǔn)等。 b) 派出先頭技術(shù)人員前往工地現(xiàn)場摸底，制定好接管驗收計劃。 c) 提前參與發(fā)展商申請的竣工驗收和 機電設(shè)備最終安裝、調(diào)試工作，做到心里有數(shù)。 d) 準(zhǔn)備好接管驗收記錄表格： —— 《房屋本體接管驗收表》； —— 《機電設(shè)備接管驗收表》； —— 《公共配套設(shè)施接管驗收表》 —— 《接管驗收問題整改表》。 章節(jié)號： 物業(yè)驗收標(biāo)準(zhǔn)業(yè)規(guī)程 頁碼： 2/6 接管驗收的工作程序： 總經(jīng)理下達(dá)接管驗收指令 公司組建接管驗收小組 作好接管驗收準(zhǔn)備 進行資料驗收移交 進行硬件設(shè)施、設(shè)備驗收 記錄歸檔 資料的接管驗收。發(fā)展商委托物業(yè)管理時需向物業(yè)管理公司移交相關(guān)資料。 物業(yè)產(chǎn)權(quán)資料： a) 項目開發(fā)批準(zhǔn)報告； b) 規(guī)劃許可證； c) 投資許可證； d) 土地使用合同； e) 建筑開工許可證； f) 用地 紅線圖。 綜合竣工驗收資料： a) 竣工圖 (包括總平面布置圖、建筑、結(jié)構(gòu)、水、暖、電、氣、設(shè)備、附屬工程各專業(yè)竣工圖及地下管線綜合布置竣工圖 )； b) 建設(shè)工程竣工驗收證書； c) 建設(shè)消防驗收合格證； d) 公共配套設(shè)施綜合驗收合格書； e) 供水合同； f) 供電協(xié)議書、許可證； g) 供氣協(xié)議書、許可證； h) 有線電視合格證； i) 通信設(shè)施合格證； j) 電梯準(zhǔn)用證。 施工設(shè)計資料： a) 地質(zhì)報告書； ： b) 全套設(shè)計圖紙； c) 圖紙會審記錄； d) 設(shè)計變更通知單； 章節(jié)號： 物業(yè)驗收標(biāo)準(zhǔn)業(yè)規(guī)程 頁碼： 3/6 e) 工程預(yù)決算報告書； f) 重要的施工會議紀(jì)要； g) 隱蔽工程驗收記錄； h) 沉降觀測記錄； i) 其他可能會 影響將來管理的原始記錄。 機電設(shè)備資料： a) 機電設(shè)備出廠合格證； b) 機電設(shè)備使用說明書 (要求中文 )； c) 機電設(shè)備安裝、調(diào)試報告； d) 設(shè)備保修卡、保修協(xié)議。 業(yè)主資料： a) 已購房的業(yè)主姓名、位置、面積、聯(lián)系電話等； b) 已購房業(yè)主的付款情況或付款方式。 物業(yè)硬件設(shè)施接管驗收和竣工的區(qū)別。 接管驗收主要是觀感驗收和使用驗收，它側(cè)重觀感是否合格、設(shè)施設(shè)備的使用是否符合業(yè)主要求；而竣工驗收則是全方位的內(nèi)外 質(zhì)量驗收。 接管驗收是物業(yè)管理公司接管物業(yè)為防止出現(xiàn)物業(yè)質(zhì)量有嚴(yán)重問題、將被業(yè)主廣泛投訴而采取的一種替業(yè)主提前服務(wù)式的驗收，而非具有法律效力的政府評價行為。 接管驗收標(biāo)準(zhǔn)和驗收方法。 驗收標(biāo)準(zhǔn)為建設(shè)部《房屋接管驗收標(biāo)準(zhǔn)》及業(yè)主生活的合理要求。 驗收方法為觀感驗收法和使用驗收法。 樓宇本體硬件設(shè)施的具體驗收標(biāo)準(zhǔn)。 主體結(jié)構(gòu)： a) 外墻不得滲水； b) 屋面排水暢通、無積水、不滲漏；出水口、檐溝、落水管安裝牢固、接口嚴(yán)密、不滲 漏。 樓地面面層與基層粘結(jié)牢固、不空鼓。整體面層平整、無裂縫、無脫皮、起砂；塊料面層表面平整，接縫均勻順直、無缺棱掉角、粘貼牢固、色澤均勻一致、無明顯色差。 內(nèi)墻面： a) 抹灰面平整，面層涂料均勻，無漏刷。無面層剝落，無明顯裂縫，無污漬； b) 塊料 (如瓷磚 )面層：粘貼牢固，無缺棱掉角；面層無裂紋、損傷、色澤一致 對縫砂漿飽滿，線條順直。 頂棚抹灰面平整，面層涂料均勻，無漏刷、無脫皮、無裂紋、無霉點、 章節(jié)號： 物業(yè) 驗收標(biāo)準(zhǔn)業(yè)規(guī)程 頁碼： 4/6 無滲水痕跡、無污漬。 1 衛(wèi)生間、陽臺地面應(yīng)低于相鄰地面 2厘米左右，不應(yīng)有積水、倒泛水和滲漏。 木地板平整牢固、接縫密合、色澤均勻、油漆完好光亮。 門、窗： a) 門開啟自如，無晃動和裂縫、零配件齊全、位置 準(zhǔn)確，無翹曲變形； b) 門