【正文】 生銹或掉漆的門應(yīng)及時(shí)修理06防盜網(wǎng)、花園圍欄每24年根據(jù)損壞情況確定刷油漆時(shí)間07窗每1年08公共地磚每3年發(fā)現(xiàn)損壞或裂縫嚴(yán)重的應(yīng)更換09吊頂每3年發(fā)現(xiàn)有破損的應(yīng)及時(shí)更換10人行道、車行道每1年發(fā)現(xiàn)有損壞應(yīng)修補(bǔ)11管道每3年有必要時(shí)可以增加刷油漆次數(shù)12污水井每1年13擋雨篷每1年在大雨或臺風(fēng)來臨前應(yīng)增加保養(yǎng)次數(shù)14玻璃幕墻(玻璃門)每1年在大雨或臺風(fēng)來臨前應(yīng)增加保養(yǎng)次數(shù)房屋維修標(biāo)準(zhǔn)　　主體工程: 屋蓋、梁、板、柱、剪力墻等在修繕時(shí)應(yīng)查清隱患。損壞、變形嚴(yán)重的，應(yīng)加固、補(bǔ)強(qiáng)或拆換；不合理的舊結(jié)構(gòu)、節(jié)點(diǎn)，若影響安全使用的，大修時(shí)應(yīng)整修改做；對鋼筋混凝土構(gòu)件，如有輕微剝落、破損的應(yīng)及時(shí)修補(bǔ)；混凝土碳化產(chǎn)生裂縫、剝落，鋼筋銹蝕嚴(yán)重的，應(yīng)通過檢測計(jì)算鑒定構(gòu)件承載力，采取加固或替代措施。裝修工程 、平整、美觀，開關(guān)靈活，接縫嚴(yán)密，不動(dòng)。門窗開關(guān)不靈活、松動(dòng)、脫榫、變形、腐爛的，應(yīng)修理更換，小五金應(yīng)修換配齊；大修時(shí)，內(nèi)外玻璃一次配齊，打好玻璃膠；門窗損壞嚴(yán)重、無法修復(fù)的，應(yīng)更換，更換的門窗應(yīng)與原門窗一致。 、窗簾盒、窗臺板等的裝修，屬一般損壞的，應(yīng)原樣修復(fù)；嚴(yán)重?fù)p壞的，應(yīng)更新或在不降低標(biāo)準(zhǔn)、不影響使用的條件下，用其他材料代用更新。 、殘缺、脫落的，應(yīng)修復(fù)?！　堑孛婀こ? ％以下的，可修復(fù)；損壞超過25％以上或缺乏材料時(shí)，可改做相應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)的高級地坪。 、空鼓、開裂，應(yīng)拆補(bǔ)、修補(bǔ)或重做；水磨石或塊料地面損壞時(shí)，應(yīng)盡量修復(fù)，實(shí)在無法修復(fù)的，應(yīng)改做相應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)樓地面。 、破碎、高低不平的，應(yīng)拆補(bǔ)或重鋪，室內(nèi)潮濕嚴(yán)重的，可增設(shè)防潮層或做塊料地面?！　∥菝婀こ? ，應(yīng)修復(fù)或拆換；不穩(wěn)固的應(yīng)加固；如因?yàn)樵Y(jié)構(gòu)本身的原因造成屋面滲水、漏雨嚴(yán)重，按原樣修復(fù)仍不能排除屋漏的應(yīng)翻修改建。 、泛水、天溝、水落斗、水管等損壞滲水時(shí)，應(yīng)修復(fù)；損壞嚴(yán)重時(shí)，應(yīng)翻做。 、煙囪等屋面附屬構(gòu)件損壞嚴(yán)重的，在不影響使用和市容的條件下，可改修或拆除。，應(yīng)找出原因，針對破損情況采用防水材料嵌補(bǔ)或做防水層；結(jié)構(gòu)損壞的，應(yīng)加固重做。 ，應(yīng)修復(fù)，損壞嚴(yán)重的可翻修，但一般不新做。 ，應(yīng)修復(fù)?！　★椕婀こ? 、開裂、剝落的，應(yīng)照原樣修復(fù)；損壞面積過大的，可全部鏟除重做，重做時(shí)，在不降低用料標(biāo)準(zhǔn)、不影響色澤協(xié)調(diào)的前提下進(jìn)行。 ，應(yīng)修復(fù)。 、開裂、剝落的，應(yīng)修復(fù)；每面墻損壞超過一半以上時(shí)，可鏟除重抹；原無踢腳線的，可加做踢腳線；各種墻裙損壞的情況應(yīng)根據(jù)墻身的需要予以修復(fù)；因室內(nèi)外高差等原因，引起墻面長期潮濕，如有必要，可加做防水層。 ：抹灰層松動(dòng)，有下墜危險(xiǎn)的，須鏟除重抹；原線腳損壞的，按原樣修復(fù)；損壞嚴(yán)重的復(fù)雜線腳，應(yīng)全部鏟除后，原樣修復(fù)或適當(dāng)簡略。　　油漆粉飾工程 、裙板、木欄桿等油漆起殼、剝落、失去保護(hù)作用的，應(yīng)周期性地進(jìn)行保養(yǎng)，上述木構(gòu)件整件或零件拆換應(yīng)油漆。 、鐵曬衣架、鐵柵、鐵圍欄、空調(diào)架、上水管、雨水管、煤氣管、鑄鐵污水管或其他各類鐵構(gòu)件，其油漆起殼、剝落或鐵件銹蝕，應(yīng)先除銹，再刷防銹涂料或防銹漆，然后刷其他面漆；鋼門或各類鐵件油漆保養(yǎng)周期一般為2－3年。 ，應(yīng)重做。 、天棚等修繕時(shí)可刷新，其用料應(yīng)采取新型涂料，如膠白等；高級抹灰損壞應(yīng)原樣修復(fù)。，應(yīng)修復(fù)，其色澤應(yīng)盡量與原建筑保持一致。首問責(zé)任制工作規(guī)程一、流程圖 二、有關(guān)說明 1 、服務(wù)對象來咨詢業(yè)務(wù)、辦事、反映情況第一位接待或被問到者即為首問責(zé)任人，首問責(zé)任人必須負(fù)責(zé)接待、導(dǎo)辦、服務(wù)、受理。 2 、對前來咨詢業(yè)務(wù)、辦事、反映情況的來訪者、來訪電話、等要做到熱情周到、耐心細(xì)致并了解其目的，不能使用“不知道”、“ 不清楚”、“不歸我管”等語言予以回絕。 3 、首問責(zé)任人職責(zé)范圍內(nèi)的工作要給予服務(wù)對象簡潔、準(zhǔn)確、符合政策規(guī)定的解釋；由于客觀原因不能立即答復(fù)或辦理的，必須說明原因，明確需要辦理或答復(fù)的時(shí)間，并在承諾時(shí)間內(nèi)予以答復(fù)、辦理。 如咨詢、辦理的事項(xiàng)不屬于本部門的職責(zé)范圍，要做到負(fù)責(zé)地將其介紹到相關(guān)部門，交由相關(guān)人員接待，做好交接工作。如咨詢、辦理的事項(xiàng)屬于本部門的職責(zé)范圍但已超出首問責(zé)任人的崗位權(quán)限，必須及時(shí)咨詢主任，按主任意見接待、處理。 4 、首問責(zé)任人如遇重大事項(xiàng)必須立刻上報(bào)主任，由主任報(bào)上級領(lǐng)導(dǎo)研究后給予答復(fù)。主任指定有關(guān)人員處理或首問責(zé)任人委托其他人員辦理，首問責(zé)任人必須負(fù)責(zé)督辦落實(shí)情況，直至工作完成。 5 、對重要來訪事項(xiàng)必須做好來訪的有關(guān)記錄備案，必要時(shí)請來訪者簽名。綠化養(yǎng)護(hù)作業(yè)規(guī)程 一、育苗培植 ：有性繁殖（播種）、無性繁殖（扦插、分株、壓條等）。 ：精細(xì)翻耕、除草、施肥、將土敲細(xì)、耙平待用。 ：播種時(shí)間按不同的品名科目，以及綠化整體情況而定，最好在春天和秋天。播種方法按苗床而定，采用撒播、條播和點(diǎn)播。 ：用篩子篩出細(xì)土撒在種子上，控制厚度為種子直徑的23倍。 二、澆水 ，每天澆一次水。根據(jù)天氣，對虎刺梅及蒲葵等植物可適當(dāng)延長澆水間隔，對桂花、含笑、絲蘭等植物開花期則可酌情減少澆水次數(shù)，以免加快謝花期。 ，冬季在中午為宜。 ，抗旱能力差，蒸發(fā)量大，故保證一次澆透。草地澆水要按順序澆，不要遺漏。 三、施肥 ：有機(jī)肥（垃圾肥、蘑菇肥、餅肥等），無機(jī)肥（氮、磷鉀、復(fù)合肥）。 ：有機(jī)肥多用作基肥，即穴施、溝施、環(huán)施：無機(jī)肥（化肥）多用撒肥、噴施根施和作追肥。 。春、秋季節(jié)對各種植物施肥一遍。其他季節(jié)視情況而定。肥料的選擇以有機(jī)肥為主，盡量少施化肥。 四、喬木、灌木的整形修剪 1 工作程序 、綠籬以及造型，每月修剪一次，發(fā)現(xiàn)與總體造型不協(xié)調(diào)時(shí)必須修剪。 。 ，剪法做到心中有數(shù)。 ，以免影響環(huán)境衛(wèi)生和發(fā)生病蟲害。 、棕竹等及時(shí)將枯黃的葉邊修剪，每天巡查中及時(shí)修剪因折斷等而枯黃的枝葉。 ，盡量避免在開花前修剪。 2 標(biāo)準(zhǔn) ，形態(tài)逼真。 。造型每年6次，喬木每年1—2次。 、福建茶等綠籬灌木新長枝不超過10厘米，簕杜鵑新長枝不超過15厘米。 五、中耕除草 1 工作程序 ，以保證營養(yǎng)和水分的吸收。 ，提高土壤透氣性。 ，拔草時(shí)要連根拔掉，拔除的雜草應(yīng)及時(shí)清運(yùn)處理。 2 標(biāo)準(zhǔn) ，以不損傷樹木根為準(zhǔn)。 ，草地的純度為90%。 六、防風(fēng)防澇 、冠幅大的喬、灌木進(jìn)行支撐保護(hù)。 。 ，以保證綠地不積水。 、暗道暢通。 ，發(fā)現(xiàn)受害的樹木在6小時(shí)內(nèi)根據(jù)情況，可采用扶正、培土、支架或拉繩等方法處理。 七、補(bǔ)種移植 1 工作程序 。  ，加施基肥。 ，剪去包裝物及部分枝和葉。 。 2 標(biāo)準(zhǔn) 。 %以上。，可隨缺隨補(bǔ)。，缺株在5%以下。 ，可進(jìn)行移植，對不適應(yīng)環(huán)境樹木給予更換品種。 八、草坪 1 工作程序 。：能使草坪經(jīng)常保持平整美觀，并能促進(jìn)生長茂盛。割剪大面積草坪可用剪草機(jī)，小面積草坪、路牙、污水和雨水井邊用手剪草刀修剪，邊緣的線條保持清晰、整齊。 ：雜草是草坪的大敵，它的生命力很強(qiáng)，如果不及時(shí)清除，會吸收土壤營養(yǎng)，抑制草坪的生長，所以除雜草是一項(xiàng)重要工作，人工拔除雜草每半月全面進(jìn)行一次。 QIR:5C ：要使草坪生長良好，澆水工作也不可缺少。澆水時(shí)要盡量澆透，不能只澆土層表面， 澆水時(shí)間草坪要求生長季節(jié)每天澆水一次，秋冬季根據(jù)天氣情況每周澆2—3次。夏天澆水以早晚為宜，冬天以中午為宜，無雨季節(jié)每周澆水1—3次。 2 標(biāo)準(zhǔn)（一級） ，草坪平整，留茬高4厘米以下。 ，黃土裸露面積不能大于100平方厘米。九、病蟲害的防治 。 ，盡可能防止擴(kuò)散與蔓延。 ：蚜蟲、紅蜘蛛、白粉虱、甲殼蟲等。常見病害：白粉病、青枯病、黑斑病等。 ：減少病蟲來源，禁止帶有病菌和害蟲的植物進(jìn)入小區(qū)。選用抵抗病蟲害能力較強(qiáng)的植物進(jìn)行栽培。選擇化學(xué)藥劑或農(nóng)藥每月噴殺二次廣譜性殺蟲及殺菌藥，平時(shí)發(fā)現(xiàn)蟲害即時(shí)噴殺。 十、時(shí)花擺放 、元旦、五一、十一和大型活動(dòng)花卉布置，由管理處根據(jù)具體的情況策劃、制定用花方案，報(bào)管理處和公司領(lǐng)導(dǎo)審批。，按照《采購申購程序》執(zhí)行。維修值班工作規(guī)程 目的規(guī)范值班管理，確保值班質(zhì)量。 適用范圍適用于物業(yè)管理公司管理處機(jī)電維修值班工作。 職責(zé) 機(jī)電維修部主管負(fù)責(zé)對值班工作的監(jiān)控。 機(jī)電維修部班組長負(fù)責(zé)值班工作的具體安排和檢查。 機(jī)電維修部值班人員負(fù)責(zé)按此規(guī)程進(jìn)行值班工作。 程序要點(diǎn) 交接班操作 交接班人員提前20分鐘做好交班準(zhǔn)備：a) 檢查設(shè)備并確保運(yùn)行正常；b) 搞好值班室和設(shè)備房衛(wèi)生工作。 接班人員提前15分鐘到達(dá)值班崗位。 值班人員首先認(rèn)真仔細(xì)地檢查各設(shè)備的運(yùn)行情況：a) 發(fā)現(xiàn)異常情況應(yīng)立即采取有效措施，并通知交接班人處理，接班人協(xié)助；b) 確認(rèn)無異常情況在回到值班室進(jìn)行交接班程序。 交班人員主動(dòng)、簡要地向接班人介紹值班和設(shè)備運(yùn)行情況，重點(diǎn)講明操作注意事項(xiàng)；接班人應(yīng)認(rèn)真聆聽，如有疑問可向交班人提問，直至雙方清楚。 接班人查看上班地《機(jī)電運(yùn)行值班記錄》，檢查儀器、工具等物品是否齊全完好。 交接雙方認(rèn)為無誤后共同在《機(jī)電運(yùn)行交接班記錄》上簽名確認(rèn)。 交接完畢后所發(fā)生地問題由接班人負(fù)責(zé)。 有下列情況之一不能交接班：a) 上一班運(yùn)行情況未交代清楚，記錄不規(guī)范，配電室、值班室、操作室不清潔；b) 接班人未到崗，交班人不準(zhǔn)下班；c) 接班人醉酒或其他情況而未找到接班人；d) 在倒閘操作和事故處理過程中；e) 若交接班過程中發(fā)生故障，應(yīng)停止交接，由交班人負(fù)責(zé)處理事故，接班人協(xié)助。 值班操作要點(diǎn) 值班人應(yīng)提前15分鐘到達(dá)值班崗位，按交接班程序進(jìn)行交接班。 堅(jiān)守崗位，不得串崗。 按有關(guān)運(yùn)行管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程對空調(diào)設(shè)備、電梯設(shè)備、供水、供電設(shè)備進(jìn)行巡查、保養(yǎng)、維修。 如遇特殊事件，應(yīng)按突發(fā)事件處理程序進(jìn)行處理。 值班人員特殊情況需要調(diào)班時(shí)，必須事前填寫調(diào)班表，并經(jīng)機(jī)電維修部主管同意并簽字方可調(diào)班。 停送電操作要領(lǐng) 正常情況下的倒閘操作：a) 機(jī)電維修部主管提前兩天書面通知運(yùn)行組停、送電范圍（包括變壓器報(bào)停、啟用）；b) 運(yùn)行組接到通知后，一天內(nèi)完成以下工作： ——立即通知供配電專業(yè)人員即到現(xiàn)場，根據(jù)負(fù)荷分布情況實(shí)地考察其可行性； ——若不可行應(yīng)立即匯報(bào)情況，并說明原因； ——若可行，則應(yīng)明確停送、電時(shí)間、范圍，填好操作票后，由主管經(jīng)理審批，同時(shí)將停、送電情況書面通知公共事務(wù)部。c) 公共事務(wù)部接到通知后，提前一天貼處停電通知以告知住戶；d) 倒閘操作前，運(yùn)行人員要做好相應(yīng)地準(zhǔn)備工作，電梯降至首層，如有必要可將發(fā)電機(jī)操作開關(guān)置于停機(jī)位置；e) 在確定時(shí)間，在監(jiān)護(hù)人的監(jiān)護(hù)下，操作人員按操作票進(jìn)行倒閘操作： ——停電：先停負(fù)荷開關(guān)，后停隔離開關(guān)； ——送電：先送隔離開關(guān)，后送負(fù)荷開關(guān)。f) 倒閘操作完成后，運(yùn)行人員要檢查電梯的運(yùn)行情況，發(fā)電機(jī)操作開關(guān)置于自動(dòng)位置；g) 做好各項(xiàng)相關(guān)記錄。 緊急狀態(tài)下的倒閘操作：a) 發(fā)現(xiàn)配電房有冒煙、短路等異常情況或發(fā)生火警等重大事故時(shí)，運(yùn)行人員應(yīng)當(dāng)立即進(jìn)行全部或部分負(fù)荷停電操作；根據(jù)情況立即斷開低壓配電柜上電源開關(guān)，或斷開高壓柜高壓開關(guān)；b) 停電后立即通知機(jī)電維修部主管，主管到現(xiàn)場后立即檢查事故原因，在查出確定的原因后方恢復(fù)部分或全部供電。對損壞部分應(yīng)盡快修復(fù)，以恢復(fù)正常供電；c) 做好各種記錄，重大事故應(yīng)立即報(bào)告管理處經(jīng)理。 值班房、設(shè)備房衛(wèi)生管理制度 各值班人員負(fù)責(zé)該班次值班室的衛(wèi)生清潔工作，并保持值班室衛(wèi)生。、 各專業(yè)值班人員負(fù)責(zé)各自專業(yè)設(shè)備房的衛(wèi)生清潔工作：a) 水電工負(fù)責(zé)配電房、水泵房衛(wèi)生清潔工作；b) 空調(diào)工負(fù)責(zé)空調(diào)機(jī)房衛(wèi)生清潔工作；c) 電梯工負(fù)責(zé)電梯房衛(wèi)生清潔工作。 接班人負(fù)責(zé)檢查上一班的清潔工作，對不合格衛(wèi)生清潔工作可要求返工，直至合格。 各專業(yè)早班值班人員為該專業(yè)設(shè)備房安全衛(wèi)生責(zé)任人。 機(jī)電維修部主管負(fù)責(zé)本部衛(wèi)生清潔工作的日常檢查和督導(dǎo)。 記錄《值班記錄表》 相關(guān)記錄文件《機(jī)電維修部員工績效考評實(shí)施標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程》社區(qū)文體活動(dòng)組織實(shí)施標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程 目的規(guī)范社區(qū)文體活動(dòng)組織實(shí)施工作，引導(dǎo)社區(qū)居民開展健康向上的群體文體活動(dòng)，加強(qiáng)社區(qū)精神文明建設(shè)、和睦鄰里關(guān)系，增強(qiáng)管理公司與住戶的有效溝通，推動(dòng)小區(qū)的物業(yè)管理。 適用范圍適用于管理公司所屬各管理處開展的文體活動(dòng)組織實(shí)施工作。 職責(zé) 公司總經(jīng)理負(fù)責(zé)審判社區(qū)文體活動(dòng)計(jì)劃和費(fèi)用預(yù)算。 管理處經(jīng)理負(fù)責(zé)制定社區(qū)文體活動(dòng)計(jì)劃并組織、監(jiān)控、實(shí)施。 公共事務(wù)部主管負(fù)責(zé)具體實(shí)施社區(qū)文體活動(dòng)計(jì)劃。 公共事務(wù)部文化管理員負(fù)責(zé)依照本規(guī)程具體開展社區(qū)文體活動(dòng)。 程序要點(diǎn) 社區(qū)文體活動(dòng)意向調(diào)查 公共事務(wù)部管理員應(yīng)于每年的6月及12月分別向住戶做一次文體活動(dòng)意向調(diào)查，并分析、總結(jié)調(diào)查結(jié)果，報(bào)公共事務(wù)部主管。 文體活動(dòng)意向調(diào)查可采取以下方式進(jìn)行a) 電話采訪；b) 投遞文體活動(dòng)調(diào)查；c) 預(yù)約采訪。 文體活動(dòng)意向調(diào)查具體操作應(yīng)按照《住戶意見征集、評價(jià)標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程》進(jìn)行。 社區(qū)文體活動(dòng)計(jì)劃與實(shí)施方案的制定 公共事務(wù)主管根據(jù)文化管理員所開展的每半年一次的居民活動(dòng)意向調(diào)查結(jié)果，結(jié)合社區(qū)文體活動(dòng)設(shè)施