【正文】 出納 1 人 800 元 /月 1 人 =800 元 /月 物業(yè)管理人員： 4 人 700 元 /月 4 人 =2800 元 /月 保安 21 人 班長 3 人 750 元 /月 3 人 =2250 元 /月 隊員 18 人 650 元 /月 18 人 =11700 元 /月 保潔 15 人 400 元 /月 15 人 =6000 元 /月 維修 3 人 800 元 /月 3 人 =2400 元 /月 綠化園藝師 2 人 800 元 /月 2 人 =1600 元 /月 內(nèi)勤員 2 人 500 元 /月 2 人 =1000 元 /月 小計： 37750 元 /月 3 年合同期內(nèi)物價上漲因素，計提 15%的上浮工資 37750 元 /月 15%= 元 /月 37750 元 /月 14%=5285元 /月 37750 元 /月 %= 元 /月 5. 辦公費用 通訊 費 500 元 /月 辦公費用（含水、電、辦公日耗品等） 5000 元 /月 6750 元 /月 : 500 元 /月 300 元 /月 300 元 /月 888 戶 3 元 /戶月 =2664 元 /月 修 500 元 /月 、樓道路燈電費估算 20200 元 /月 （滅蚊蠅） 150 元 /月 300 元 /月 xxx 物業(yè)管理有限公司 xxxxx 物業(yè)管理方案 第 12 頁 共 35 頁 （電池、巡邏自行車修理費用） 100 元 /月 （對講機、電腦、打印機、復(fù)印機） （ 10080+12020+1300+8500） %247。 12= /月 (根據(jù)勞動局要求電梯年檢費用 :3600 元 /年部 ) 3600 元 /年部 10 部247。 12 月 =3000 元 /月 (2～ 17)小計 ： /月 小計合計 ： 元 /月 （總費用 89837. 38 元 /月 5%） = 元 /月 多層按 元 /㎡計算物業(yè)管理費用、高層按 元 /㎡計算物業(yè)管理費用 ，營業(yè)稅率按 %,則應(yīng)納營業(yè)稅 : ( /㎡ 70000㎡ + /㎡ 46000 ㎡ ) %= 元 /月 10%提取 利潤 : ( /㎡ 70000㎡ + /㎡ 46000 ㎡ ) 10%=6948 元 /月 共計支出 ： 元 /月 總計收入（ 104580元 /月） ： （多層： 元 /㎡月；高層： 元 /㎡月 ） ( /㎡ 70000㎡ + /㎡ 46000 ㎡ )=69480 元 /月 （依據(jù)南昌物價針對小區(qū)實際收費露天轎車停車費： 75 元 /月、室內(nèi)轎車停車費： 160元 /月） 室內(nèi)車位 160個 160 元 /月 =24000 元 /月 室外車位 148個 75 元 /月 =11100 元 /月 利潤 ： = /月 按方案預(yù)算 ,物業(yè)公司每月虧損 元 ,但此可通過物業(yè)公司開展多種經(jīng)營 ,如停車費的收取、家政服務(wù)、中介服務(wù)、維修服務(wù)等經(jīng)營，可彌補此缺口 ,物業(yè)公司按此可可收支平衡。 xxx 物業(yè)管理有限公司 xxxxx 物業(yè)管理方案 第 13 頁 共 35 頁 （二）前期投入費用 1. 電話 5 部 1300 元 (主機 1 部分機 4 部 ) 2. 對講機 8 臺 1260=10080元 3. 維修工具 5000 元 4. 保潔工具 2020 元 5. 辦公桌 10 張 220 元 /張 =2200 元 6. 辦公椅 20 把 60 元 /把 =1200 元 7. 會議桌 1 套 2300 元 /套 =2300 元 8. 電腦 3 臺 4000 元 /臺 =12020元 9. 打印機 (激光 ) 1 臺 1300 元 /臺 =1300 元 10. 復(fù)印機 1 臺 8500 元 /臺 =8500 元 11. 文件柜 4 組 380 元 /組 =1520 元 12. 辦公用品 1000 元 13. 值班棉被、鐵床 1950 元 14. 服裝費 安管人員 120 元 /套 21 人 2 套 =5040 元（夏裝） 220 元 /套 21 人 1 套 =4620 元（ 春秋裝） 150 元 /套 21 人 2 套 =3150 元（冬裝） 100 元 /雙 21 人 =2100 元（皮鞋） 維修人員 90 元 3 人 2 套 =540 元（夏裝） 150 元 3 人 1 套 =450 元 （春秋裝） 保潔人員 90 元 16 人 2 套 =2880 元（夏裝） 120 元 16 人 1 套 =1920 元 （春秋裝） 管理人員 120 元 10 人 2 套 =2400 元（夏裝） 360 元 /套 10 人 1 套 =3600 元（春秋裝） 共計： 77050 元 xxx 物業(yè)管理有限公司 xxxxx 物業(yè)管理方案 第 14 頁 共 35 頁 十五、提高管理服務(wù)水平的設(shè)想 物業(yè)管理作為新生 的朝陽產(chǎn)業(yè)，隨著 20 多年來我國房地產(chǎn)業(yè)和城市經(jīng)濟建設(shè)的蓬勃發(fā)展，以及城市管理水平的提高，逐步成為提升城市管理和文明建設(shè)的重要工作之一。作為在實行專業(yè)化、企業(yè)化物業(yè)管理公司，通過近兩年的學(xué)習(xí)實踐探索，我們在物業(yè)管理方面積累了豐富的管理和服務(wù)經(jīng)驗 ,并將其運用到實際的服務(wù)工作中去。 1．實行全天候的服務(wù) 對小區(qū)要提供 365 天 24 小時全天候的管理和服務(wù)，包括 24 小時的房屋設(shè)施設(shè)備維護保養(yǎng)、消防保安管理和日常環(huán)境衛(wèi)生保潔服務(wù)。其中消防安全、設(shè)備運行要求尤其嚴(yán)格。 2．推行限時承諾服務(wù)，提高工作效率和服務(wù)質(zhì)量。 無論保 安消防工作、日常業(yè)主維維修，還是其他特約性服務(wù)，都必須強調(diào)服務(wù)質(zhì)量，而權(quán)衡服務(wù)質(zhì)量的主要依據(jù)是服務(wù)的時效性。作為物業(yè)管理公司，推行限時承諾服務(wù)是提高服務(wù)質(zhì)量的有效手段。如保安消防問題，保安員應(yīng)在接到或發(fā)現(xiàn)險情時 5 分鐘內(nèi)進場處理，日常業(yè)主報修或發(fā)現(xiàn)設(shè)施損壞，維修工應(yīng)在 20 分鐘內(nèi)趕赴現(xiàn)場處理。有關(guān)此類服務(wù)的時限應(yīng)向住戶公開承諾，這樣做一能得到住戶的認(rèn)可，二能對服務(wù)進行有效監(jiān)督。 ，提升服務(wù)功能，提高經(jīng)濟效益。 開展多種服務(wù)，是提升小區(qū)服務(wù)功能的需要，如 24 小時停車場服務(wù)，代辦二次裝修、代辦房 屋租賃、代辦服務(wù)、家政維修服務(wù)等。 這些服務(wù)項目，方便了業(yè)主，增加了企業(yè)效益，為物業(yè)公司良性發(fā)展擴大了資金積累，增強了發(fā)展后勁。 第三章 日常管理 xxx 物業(yè)管理有限公司 xxxxx 物業(yè)管理方案 第 15 頁 共 35 頁 十六、銷售期物業(yè)管理服務(wù) 根據(jù)樓盤的定位、客戶群體需求及甲方的要求，協(xié)助貴方開展物業(yè)銷售和宣傳工作； 配合貴方做好樓盤的廣告、媒體的宣傳、開盤及物業(yè)管理形象展示等相關(guān)工作； 貴方售樓中心區(qū)域的現(xiàn)場物業(yè)管理服務(wù)工作內(nèi)容包括： （ 1）、售樓大廳和建設(shè)工地出入口設(shè)置形象門崗警衛(wèi)，維護售樓中心區(qū)域公共秩序和安全； （ 2）、臨時停車場車輛的進出，行駛和停 放管理； （ 3）、售樓大廳、甲方現(xiàn)場辦公場所的清潔衛(wèi)生及垃圾清運； （ 4）、接受 業(yè) 主 對 前期物業(yè)管理服務(wù)有關(guān)事項的咨詢； 銷售期限物業(yè)管理服務(wù)事項與標(biāo)準(zhǔn)： 服務(wù)事項 內(nèi) 容 標(biāo) 準(zhǔn) xxx 物業(yè)管理有限公司 xxxxx 物業(yè)管理方案 第 16 頁 共 35 頁 售樓處門崗 維護售樓中心區(qū)域公共秩序和安全以及形象展示 安管員應(yīng)佩戴工作牌上崗，上崗著制服應(yīng)干凈、整齊、筆挺。紐扣要全部扣好，不得敞開外衣，卷起褲腳、衣袖，領(lǐng)帶必須結(jié)正。 舉止文明、大方、端莊、穩(wěn)健。用語文明，談話自然。配合好現(xiàn)場的銷售工作，客戶進出主動敬禮和開門、關(guān)門。 精神振作，姿態(tài)良好。抬頭挺胸，不得弓腰駝背，不得東 倒西歪，前傾后靠。不袖手、背手、叉腰或?qū)⑹植迦肟诖?，招惹時不準(zhǔn)吸煙、吃零食，不搭肩挽膀。 嚴(yán)格執(zhí)行交接班制度，按時交接班，不得遲到、早退，不能誤班、漏班。 熟悉本崗位的任務(wù)和工作程序，注意發(fā)現(xiàn)可疑人、物、事，預(yù)防案件、事故的發(fā)生，力爭做到萬無一失。 遇到緊急突發(fā)事件（事故）應(yīng)立即參入事件（事故）的處理和及時向主管領(lǐng)導(dǎo)請示報告。 值班期間，對崗位內(nèi)發(fā)生的情況認(rèn)真處理，做好記錄，信息情報交接完整、準(zhǔn)確。 停車場管理員 負(fù)責(zé)臨時停車 場 的 進出，行駛和停放管理 安管員應(yīng)佩戴工作牌上崗，上崗著制服應(yīng)干凈、整齊、筆挺。 紐扣要全部扣好，不得敞開外衣，卷起褲腳、衣袖，領(lǐng)帶必須結(jié)正。 舉止文明、大方、端莊、穩(wěn)健。用語文明，談話自然。 精神振作，姿態(tài)良好。抬頭挺胸，不得弓腰駝背，不得東倒西歪，前傾后靠。不袖手、背手、叉腰或?qū)⑹植迦肟诖?，招惹時不準(zhǔn)吸煙、吃零食，不搭肩挽膀。 嚴(yán)格執(zhí)行交接班制度，按時交接班，不得遲到、早退，不能誤班、漏班。配合好本現(xiàn)場的銷售工作。 當(dāng)有車駛?cè)?/出車場，應(yīng)立正敬禮。認(rèn)真指引車輛出入，并引導(dǎo)車主泊車正車輛。提醒車主關(guān)好車門、車窗，并帶走車內(nèi)貴重物品。 經(jīng)常性巡邏車場情況，清查勸離閑雜人員，防止損壞車輛， 有漏水、漏油情況及時通知車主。 詳細(xì)登記車輛出入時間，并做好交接記錄。 工地安管員職責(zé) 工地出入口設(shè)置安管值班崗位 安管員應(yīng)佩戴工作牌上崗，上崗著制服應(yīng)干凈、整齊、筆挺。紐扣要全部扣好，不得敞開外衣，卷起褲腳、衣袖，領(lǐng)帶必須結(jié)正。 舉止文明、大方、端莊、穩(wěn)健。用語文明，談話自然。 精神振作，姿態(tài)良好。抬頭挺胸，不得弓腰駝背，不得東倒西歪，前傾后靠。不袖手、背手、叉腰或?qū)⑹植迦肟诖腥菚r不準(zhǔn)吸煙、吃零食，不搭肩挽膀。 嚴(yán)格執(zhí)行交接班制度，按時交接班，不得遲到、早退，不能誤班、漏班。配合好本現(xiàn)場的銷售工作。 對進入工地現(xiàn)場參觀人員必須由銷售人員陪同，并檢查必須佩戴安全頭盔，不得穿高根鞋。 對進入工地車輛正確指引。 xxx 物業(yè)管理有限公司 xxxxx 物業(yè)管理方案 第 17 頁 共 35 頁 物業(yè)管理事項咨詢和簽訂物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議、業(yè)主臨時公約 物業(yè)管理的服務(wù)內(nèi)容及相關(guān)問題的解答 舉止文明、大方、端莊、穩(wěn)健。用語文明，談話自然。 熟悉物業(yè)管理相關(guān)法律法規(guī)、管理處各項規(guī)律制度、收費標(biāo)準(zhǔn)及其構(gòu)成。 與業(yè)主簽訂《錦繡 365 物業(yè)管理協(xié)議》、《業(yè)主臨時公約》。 耐心解答顧客提出的有關(guān)錦繡 365 物業(yè)管理事項的疑問，對于不清楚的問題要向客戶說明情況，并想辦法予以解決。負(fù)責(zé)與客戶簽訂有關(guān)物業(yè)管理內(nèi)容的 協(xié)議、公約等，配合好現(xiàn)場的銷售工作。 經(jīng)常保持與開發(fā)商之間的溝通，隨時了解有關(guān)工作進度等相關(guān)問題。負(fù)責(zé)監(jiān)督現(xiàn)場安管員、保潔人員的工作質(zhì)量。 不斷學(xué)習(xí)、了解有關(guān)當(dāng)?shù)匚飿I(yè)管理的最新信息，特別是法律、法規(guī)條款。 售樓大廳、辦公及外圍等場所的清潔 負(fù)責(zé)售樓中心、辦公場所及外圍的衛(wèi)生 拖凈地面巡回保潔，做到整體干凈，無紙屑、水跡、痰跡、煙頭等。 公共設(shè)施擦拭、無塵，無痕跡。 售樓服務(wù)臺擦拭、無塵、無手痕。 墻壁擦拭、無黃色積垢及其它污漬。 抹凈天花燈罩及掃塵、無塵、無蜘蛛網(wǎng)。 售樓中心內(nèi)隨時擦拭桌面、辦公臺等，每 批參觀人員離開后隨時清掃、擦拭。 售樓大廳玻璃門、窗、幕墻每天洗刮二次。 售樓大廳、辦公場所外圍車場等隨時清掃，每周（或三天）清洗一次。 人員配置： 物業(yè)管理事項咨詢員 1 人 安管員 4 人（銷售中心 1 人，工地大門 1 人，停車場管理員 1 人，機動換崗安管員 1 人） 保潔員 2 人（銷售中心 1 人，辦公、外圍 1 人） 物業(yè)管理日常維修協(xié)助（由北美物業(yè)臨時指派