【正文】 A、業(yè)主室內(nèi)裝飾裝修管理服務(wù) B、業(yè)主專有部分的維修、養(yǎng)護與管理C、特約服務(wù)和延伸服務(wù) D、專項維修資金的監(jiān)管 E、物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的交通協(xié)管服務(wù)6物業(yè)服務(wù)定價成本監(jiān)審應(yīng)當(dāng)遵守的原則的有（）。A、合法性 B、公開性 C、對應(yīng)性 D、合理性 E、相關(guān)性6業(yè)主因維修物業(yè)需要臨時占用、挖掘道路、場地的，只有在征得（）同意的情況下才可實施。A、居民委員會 B、業(yè)主委員會 C、規(guī)劃部門 D、物業(yè)行政管理部門 E、物業(yè)服務(wù)企業(yè)6根據(jù)《保安服務(wù)管理條例》，保安員在履行保安服務(wù)職責(zé)過程中可以采取的措施有（）。A、查驗出入服務(wù)區(qū)域人員的證件 B、登記出入的車輛和物品 C、扣押嫌疑人員的證件和物品 D、限制嫌疑人人身自由 E、在服務(wù)區(qū)域內(nèi)進行巡邏6前期物業(yè)服務(wù)合同的特征有（）。A、具有過渡性 B、是要式合同 C、合同內(nèi)容具有特殊性 D、服務(wù)期限具有不確定性 E、由建設(shè)單位定價70、根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》，下列情形中，屬于人民法院對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的物業(yè)費請求應(yīng)予支持的有（）。A、經(jīng)書面催交，業(yè)主無正當(dāng)理由拒絕繳納的B、物業(yè)服務(wù)合同的權(quán)利義務(wù)終止后，業(yè)主仍拖欠物業(yè)費的 C、物業(yè)服務(wù)企業(yè)向業(yè)主委員會提出物業(yè)費主張的D、物業(yè)的承租人未按照與業(yè)主的約定交納物業(yè)費，業(yè)主應(yīng)當(dāng)承擔(dān)連帶責(zé)任的 E、物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反合同約定提高收費標(biāo)準(zhǔn)，業(yè)主提出抗辯的 7業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)建立工作檔案，工作檔案主要內(nèi)容包括（）。A、業(yè)主大會會議記錄 B、物業(yè)服務(wù)合同 C、公共設(shè)施設(shè)備的保養(yǎng)維修資料D、業(yè)主及業(yè)主代表名冊 E、物業(yè)承接查驗資料 7臨時管理規(guī)約的主要內(nèi)容包括（）。A、共用部位公用設(shè)施設(shè)備的使用規(guī)定。B、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的權(quán)力與義務(wù) C、物業(yè)的權(quán)屬狀況 D、房屋裝飾裝修規(guī)定 E、物業(yè)的自然狀況第8頁/共10頁 2014年物業(yè)管理師資格考試《基本制度與政策》7根據(jù)《物業(yè)承接查驗辦法》，現(xiàn)場查驗記錄應(yīng)當(dāng)包括（）。A、查驗時間 B、查驗結(jié)論 C、存在問題 D、交接方式 E、查驗方法7根據(jù)《物業(yè)承接查驗辦法》，實施承接查驗的物業(yè)應(yīng)當(dāng)具備的條件為（）。A、市政公用設(shè)施設(shè)備按規(guī)劃設(shè)計要求建成 B、公用配套設(shè)施按規(guī)劃設(shè)計要求建成C、建設(shè)工程竣工驗收合格 D、共用設(shè)施設(shè)備取得使用合格證書 E、完成物業(yè)交接手續(xù)7根據(jù)《物業(yè)管理師制度暫行規(guī)定》，物業(yè)管理師的執(zhí)業(yè)范圍包括（）。A、制定并組織實施物業(yè)管理方案 B 查驗物業(yè)共用部位，共用設(shè)施設(shè)備 C、審定并監(jiān)督執(zhí)行物業(yè)管理財務(wù)預(yù)算 D、維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序E、簽署物業(yè)服務(wù)合同7住宅專項維修資金管理的原則包括（）。A、統(tǒng)收統(tǒng)支 B、專戶存儲 C、?？顚Ｓ?D、所有權(quán)人決策 E、政府監(jiān)督7下列土地中，屬于國有土地的有（）。A、城市市區(qū)的土地 B、已被國家依法征收的土地C、依法不屬于集體所有的林地 D、宅基地 E、經(jīng)濟適用住房占用的土地7房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓方式有（）。A、買賣 B、抵債 C、贈與 D、租賃 E、繼承 7房地產(chǎn)變更登記是指（）所進行的登記。A、集體土地轉(zhuǎn)為國有土地后，地上房屋納入城市管理范圍 B、房屋買賣，交換，繼承等致使房地產(chǎn)權(quán)屬發(fā)生變更 C、房屋權(quán)利人改換姓名，名稱 D、房屋滅失，他項權(quán)利終止 E、房屋狀況發(fā)生變化80、房屋權(quán)屬登記的種類有（）登記。A、注銷 B、初始 C、延續(xù) D、變更 E、他項權(quán)利第9頁/共10頁 2014年物業(yè)管理師資格考試《基本制度與政策》第10頁/共10頁第二篇：2014物業(yè)管理師《物業(yè)管理實務(wù)》真題及答案2014年物業(yè)管理師資格考試《物業(yè)管理實務(wù)》2014年物業(yè)管理師資格考試《物業(yè)管理實務(wù)》試卷（2014年9月7日）啟用試卷說明：▲本卷共分為 2大題22小題，作答時間為 180分鐘，總分 100 分，60 分及格。一、案例分析選擇題（共10題，每題2分，每題有1個或1個以上備選項符合題意，備選項至少有1個錯項，錯選、本題不得分，少選、所選的每個選項得0、5分）案例一甲物業(yè)服務(wù)企業(yè)對某住宅小區(qū)實施物業(yè)管理服務(wù)。幾年來，在物業(yè)管理實踐中，曾做過以下四項工作。A、在項目建設(shè)過程中，針對發(fā)現(xiàn)的隱蔽工程存在的問題，發(fā)出了整改建議書B、對部分銹蝕的給水支管及時進行更換C、為提升小區(qū)品質(zhì)，應(yīng)業(yè)主要求改建了小區(qū)的D、為解決小區(qū)移動通信信號弱的問題，協(xié)調(diào)相關(guān)電信企業(yè)在小區(qū)內(nèi)增設(shè)了移動通信基站 請回答下列問題：上述各項工作中，屬于物業(yè)管理早期介入范疇的為（）。上述各項工作中，應(yīng)經(jīng)業(yè)主大會同意的為（）。上述各項工作費用，可在物業(yè)服務(wù)費中列支的為（）。上述各項工作費用，可使用住宅專項維修資金的為（）。上述各項工作中，應(yīng)由建設(shè)單位負(fù)責(zé)解決的為（）。案例二某住宅項目總占地面積12萬㎡，分兩期開發(fā)。一期占地面積6萬㎡，其中保障性住房建筑面積10萬㎡，地下停車庫與地下設(shè)備用房3萬㎡，其余為商品住宅；二期建筑面積為19萬㎡。第1頁/共7頁2014年物業(yè)管理師資格考試《物業(yè)管理實務(wù)》該項目一期建設(shè)收尾階段，建設(shè)單位考慮：①物業(yè)銷售前應(yīng)確定物業(yè)服務(wù)企業(yè)；②以邀請招標(biāo)的方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)；③由建設(shè)單位與中標(biāo)物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂《物業(yè)服務(wù)合同》；④合同期擬定5年。該項目一期全部售罄，中標(biāo)的甲物業(yè)服務(wù)企業(yè)（簡稱甲公司）協(xié)助建設(shè)單位辦理業(yè)主入住手續(xù)、投入使用半年后物業(yè)費實收率只有30%左右，甲公司虧損嚴(yán)重。關(guān)于未來該項目二期的物業(yè)管理工作，請回答下列問題：該項目一期商品住宅建筑面積正確的計算算式為（）。A、6－10＝17萬㎡B、6－10－3＝14萬㎡C、12－10－19＝25萬㎡D、12－10－3－19＝22萬㎡▲注釋：此題存在問題?！督ㄖこ探ㄖ娣e計算規(guī)范》（GB / T 503532005）規(guī)定：地下室、半地下 室(車間、商店、車站、車庫、倉庫等)，包括相應(yīng)的有永久性頂蓋的出人口，應(yīng)按其外墻上口(不包括采光井、外墻防潮層及其保護墻)外邊線所圍水平面積計算。；／2面積?？墒?。因 此A選項固然不對，B選項實際上也未必對。建議將來如果考分為58分59分的同學(xué)，可以向建設(shè)部房地產(chǎn)業(yè)司或者人事部專業(yè)技術(shù)司投訴這個問題，可以把分要回來。建設(shè)單位在一期建設(shè)收尾階段考慮的幾項內(nèi)容中，錯誤的為（）。A、①B、②C、③ D、④管理該項目的物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)應(yīng)為（）。A、一級 B、二級 C、三級 D、暫定三級下列措施中，能夠在短期內(nèi)實現(xiàn)合理、有效減虧的為（）。A、關(guān)閉公共區(qū)域照明，降低能耗B、協(xié)調(diào)建設(shè)單位追加技防、物防等設(shè)備投入，降低管理運行成本C、充分利用空間，在設(shè)備轉(zhuǎn)換層、架空層和樓梯間等部位設(shè)置員工宿舍，降低管理運行成本D、加大業(yè)主聯(lián)絡(luò)和宣傳工作，提升物業(yè)費收繳力度、甲公司不同意二期物業(yè)由建設(shè)單位自行組建的物業(yè)服務(wù)企業(yè)負(fù)責(zé)的正當(dāng)理由為（）。A、按照相關(guān)規(guī)定，一個物業(yè)管理區(qū)域應(yīng)由一個物業(yè)服務(wù)企業(yè)實施管理B、建設(shè)單位新組建的物業(yè)服務(wù)企業(yè)不具備管理該物業(yè)的資質(zhì)C、建設(shè)單位的做法影響物業(yè)服務(wù)企業(yè)效益第2頁/共7頁2014年物業(yè)管理師資格考試《物業(yè)管理實務(wù)》D、新建住宅的建設(shè)單位，必須通過招標(biāo)方式確定物業(yè)服務(wù)企業(yè)（注：如果建設(shè)單位組建了新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，資質(zhì)為最低等級，即三級。二期的面積為19萬平方米，三級企業(yè)就可以承接。所以建設(shè)單位新組建的物業(yè)服務(wù)企業(yè)不具備管理該物業(yè)的資質(zhì)，因此不能選B。）二、案例分析題（第11至22題，共80分）案例三某商品房住宅小區(qū)，建筑物總面積（即專用部分面積總和）200 000㎡，有120㎡和80㎡大、小兩種戶型，各1000套。該小區(qū)建設(shè)單位（開發(fā)商）有10套大戶型未出售，留作自用；業(yè)主張某一人購得10套大戶型；其余均為一戶業(yè)主一套。該小區(qū)建設(shè)單位于2010年1月聘請了甲物業(yè)服務(wù)企業(yè)（簡稱甲公司）提供前期物業(yè)服務(wù)，合同期3年。2012年6月小區(qū)依法召開首次業(yè)主大會，選出了業(yè)主委員會。部分業(yè)主對甲公司的服務(wù)不滿意，要求予以解聘，并推薦乙物業(yè)服務(wù)企業(yè)（簡稱乙公司）來管理小區(qū)。該小區(qū)業(yè)主委員會考慮到召開業(yè)主大會會議要產(chǎn)生一定費用，而且時間會拖延得較長，擬由業(yè)主委員會做出解聘甲公司的決議，但遭到另一部分業(yè)主反對。2012年10月，小區(qū)召開業(yè)主大會對是否選聘乙公司進行表決，包括開發(fā)商和業(yè)主張某在內(nèi)的482戶大戶型業(yè)主和501戶小戶型業(yè)主同意選聘乙公司。請回答下列問題：1業(yè)主大會能否提前解聘甲公司？應(yīng)該怎么做？（８分）1業(yè)主委員會能否直接做出解聘甲公司的決議？為什么？（６分）1根據(jù)2012年10月業(yè)主大會表決結(jié)果,能否做出選聘乙公司的決議?為什么?(列計算過程)(16分)1根據(jù)2012年10月業(yè)主大會表決結(jié)果，業(yè)主委員會下一步工作是什么？（6分）案例四A建設(shè)單位選聘了B物業(yè)服務(wù)企業(yè)（簡稱B公司）從事某住宅小區(qū)的前期物業(yè)服務(wù)，合同期限為3年。合同履行2年后，該小區(qū)召開首次業(yè)主大會，選舉了業(yè)主委員會。因該小區(qū)多數(shù)業(yè)主對B公司的工作不滿，業(yè)主大會經(jīng)表決決定解聘B公司，然后選聘了C物業(yè)服務(wù)企業(yè)（簡稱C公司）并與之簽訂了物業(yè)服務(wù)合同。但在C公司進場時，B公司以原合同期未到期、部分業(yè)主欠物業(yè)費為由，拒絕退出。請回答下列問題：第3頁/共7頁2014年物業(yè)管理師資格考試《物業(yè)管理實務(wù)》1B公司拒絕退出的理由是否成立？為什么？（4分）1本案例物業(yè)移交主體有哪些？正確的程序是什么？（5分）1如果C公司進場過程中遇到B公司不配合，你是C公司的項目經(jīng)理，你怎樣做？（6分）1B公司應(yīng)如何收回部分業(yè)主拖欠的物業(yè)費？（4分）案例五某物業(yè)服務(wù)項目部經(jīng)理的住宅小區(qū)實行物業(yè)服務(wù)收費包干制。該項目部在年底向上級公司匯報了一 年來的收入如下：① 物業(yè)服務(wù)費收入5000 000元；② 電梯轎廂中設(shè)立廣告收入50000元；③ 為業(yè)主進行入戶維修收入66800元；④ 公共場地租賃收入120000元；⑤ 代理業(yè)主房屋租賃收入67500元；⑥ 設(shè)置快遞終端設(shè)備獲得場地使用費收入8600元；⑦ 代收代發(fā)快遞獲得服務(wù)費收入38000元。請回答下列問題：1上述收入中，有哪幾項屬于項目部開展多種經(jīng)營的收入？總額是多少？（8分）上述收入中，哪些收入應(yīng)屬于物業(yè)服務(wù)企業(yè)？總額是多少？（6分）2上述收入中，哪些收益應(yīng)屬于業(yè)主？總額不高于多少？（5分）2屬于業(yè)主的收入應(yīng)如何使用？（6分）第4頁/共7頁2014年物業(yè)管理師資格考試《物業(yè)管理實務(wù)》 選擇題參考答案：ACDBCDBBABDAD 案例三1業(yè)主大會能否提前解聘甲公司？應(yīng)該怎么做？（８分）答：可以，按照《物業(yè)管理條例》的規(guī)定，前期物業(yè)服務(wù)合同期限未滿，物業(yè)服務(wù)合同生效的，前期物業(yè)服務(wù)合同自動終止，這就說明業(yè)主大會可以提前解聘甲公司。具體的做法是：業(yè)主大會就是否解聘甲公司進行表決。在解聘決定獲得了建筑面積占二分之一并且人數(shù)也占二分之一以上的業(yè)主 通過后，業(yè)主大會開始選聘新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，然后由業(yè)主委員會同新的企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同。自該物業(yè)服務(wù)合同生效，前期物業(yè)服務(wù)合同終止，甲公司被解聘。1業(yè)主委員會能否直接做出解聘甲公司的決議？為什么？（６分）答：不能。解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)是業(yè)主大會的職責(zé)，而非業(yè)主委員會的職責(zé)范圍。1根據(jù)2012年10月業(yè)主大會表決結(jié)果,能否做出選聘乙公司的決議?為什么?(列計算過程)(16分)答：選聘乙公司，需要建筑面積占二分之一，且人數(shù)占二分之一的業(yè)主同意。1）人數(shù)：總業(yè)主人數(shù)=20001010+1+1=1982 同意的業(yè)主人數(shù)：482+501=983=%同意選聘乙公司的482位大戶型業(yè)主中，480個業(yè)主各有一套，建設(shè)單位和張某各有10套，于是他們的總建筑面積為：（480戶+10戶+10戶）*120平方米/戶=60 000平方米 小戶型業(yè)主的總建筑面積為：501*80=40080平方米（60000+40080）/200000=%1/2滿足法律要求因此，表決結(jié)果沒有同時滿足業(yè)主人數(shù)占1/2的要求，所以業(yè)主大會不能做出選聘乙公司的決議。（注：在得出人數(shù)不符合法律規(guī)定之后，就可以直接得出不能做出選聘乙的決議。也就是說，接下來實際上可以不再計算面積是否符合。不過如果你計算了，不會扣分，反而會給改卷老師有個好印象）。1根據(jù)2012年10月業(yè)主大會表決結(jié)果，業(yè)主委員會下一步工作是什么？（6分）答：業(yè)主委員會的下一步工作：1）公示表決結(jié)果，告知業(yè)主選聘乙的決定并沒有通過；2）將此次 業(yè)主大會的表決過程和結(jié)果記入工作檔案；3）了解業(yè)主意見，如果業(yè)主依然想更換甲公司，應(yīng)該重新組織召開業(yè)主大會，對是否選聘其他候選的物業(yè)公司進行表決。第5頁/共7頁2014年物業(yè)管理師資格考試《物業(yè)管理實務(wù)》 案例四1B公司拒絕退出的理由是否成立？為什么？（4分）答：不成立。1）按照《物業(yè)管理條例》，前期物業(yè)服務(wù)合同未滿，物業(yè)服務(wù)合同生效的，前期物業(yè)服務(wù)合同自動終止。所以，原合同未到期并不構(gòu)成拒絕退出的理由；2）對于欠費的業(yè)主，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以讓業(yè)主委員會督促繳納。1本案例物業(yè)移交主體有哪些？正確的程序是什么？（5分）答：移交的主體分別是B公司，該小區(qū)的業(yè)主委員會和C公司。正確的程序是：先由B公司和業(yè)主委員會對物業(yè)進行查驗，查驗后移交給業(yè)主委員會；再由業(yè)主委員會同C公司進行承接查驗，查驗后將該物業(yè)移交給C公司。1如果C公司進場過程中遇到B公司不配合，你是C公司的項目經(jīng)理，你怎樣做？（6分）答：1）先同業(yè)主委員會進行充分的溝通，獲得業(yè)主委員會的全力支持；2）和業(yè)主委員會一起，B公司詳細(xì)地解釋B公司應(yīng)該退出、應(yīng)該配合入場的理由，做好疏導(dǎo)和溝通工作；3）如果B公司依然執(zhí)意不配合，及時和業(yè)主委員會一起上報政府有關(guān)主管部門和居委會，獲取他們的幫助；4）必要時，可以報告公安