【正文】 銀行提出擔保的質(zhì)押文件，在銀行審核通過后，取得房屋總價的部分貸款，依抵押約定，按期按時間段向銀行償還貸款本息，并提供房地產(chǎn)作為償還貸款的擔保(一般的購房合同和產(chǎn)權(quán)證作為抵押，住房:七成二十年。門面:五成十年或六年十年)。38．什么是公積金？“全稱住房公積金”，指城鎮(zhèn)住房制度改革申，國家機關、國有企業(yè)、城鎮(zhèn)集體企業(yè)、外商投資企業(yè)、城鎮(zhèn)私營企業(yè)及其他城鎮(zhèn)企事業(yè)單位及其在職職工按國家規(guī)定繳存的，專項用于住房消費的資金(門面不行)。繳存比例:均不得低于職工上一年度月平均工資的5%，有條件的城市，可以適當提因資金不足愿以新購或其他住房產(chǎn)權(quán)作抵押而向住房公積金管理中心申請的貸款。40．什么是契稅？指房屋所有權(quán)發(fā)生變更時，就當事人所訂契約，按房價的一定比例，向產(chǎn)權(quán)承受人征收的一次性稅收(普通住宅:2%、非普通住宅:4%)。41．什么是公共維修基金？指住宅、樓房的公共部位和公共設施設備的維修養(yǎng)護基金(普通住宅。2%。電梯房、門面:3%)。42．什么是生地？指未經(jīng)開發(fā)，當玉芝盛璧絲星墊條件的農(nóng)地或荒地。43．什么是起價？即“起步價”是指物業(yè)所有房源中的最低銷售價格(一般指戶型、朝向、格局不好的樓房價各層的差價幾十幾百元)44．什么是基價？即“基礎價”指經(jīng)過核算而確定的每平方米商品房的基本價格。是針對房地產(chǎn)定價方法而言與起步價沒有關系(樓層、朝向不同價格也不同)。45．什么是均價？ 即物業(yè)的平均銷售價格，將本物業(yè)各套房子的銷售價格相加之后的和除以各單位建筑面積的和數(shù)，．什么是成本價？ 指住房制度改革中，出售公有住房時按照建筑公有住宅的平均成本測定的價格。包括: A、征地和拆遷補償費。B、勘察設計和前期工程費。C、建安工程費。D、住宅小區(qū)基礎設施建設費。E、管理費。F、貸款利息。G、稅金二、建筑基礎知識。1．什么是三通一平？指在土地開發(fā)時進行的通水、通電、通路、土地平整。2．什么是七通一平？給水、排水、電力、通訊、燃氣、熱力、道路通和土地平整。3．什么是占地面積？ 紅線范圍內(nèi)的面積。4．什么是建筑面積？指建筑物外墻(柱)勒腳以上各層外圍水平投影面積之和，室外樓梯等。包括陽臺、挑廊、地下室、室外樓梯等。5．什么是銷售面積？ 指商品房按套出售，其銷售面積為購房者所購買的套內(nèi)建筑面積與應分攤面積的共有建筑面積之和。6．什么是使用面積？指住宅各層面平中，直接供住戶生活使用的凈面積之和(住房買賣中，一般不采用使用面積來計算價格7．什么是公攤面積標準？指商品房銷售中應分攤計入銷售面積的商品房中公共建筑空間的面積，由兩部分組成:一)室內(nèi)外樓梯、內(nèi)外廊、公共門廳、通道、電梯、配電房、設備層、設各用房、結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換層、技術層、空調(diào)機房、消防控制室、為整棟樓層服務的值班警衛(wèi)室，建筑物內(nèi)的垃圾房以及突出屋面有圍護結(jié)構(gòu)的樓梯間、電梯機房、水箱間等。二)套單元與公用建筑空間之間的分隔以及外墻(包括山墻)墻體水平投影面積。公用建筑面積分攤系數(shù)，公用建筑面積/套內(nèi)建筑面積之和。8．什么是實用面積？建筑面積扣除公共分攤面積后的余額。9．什么是計租面積？住宅用房按便用面積計算，非住宅用房按建筑面積計算。10．什么是套內(nèi)建筑面積？指商品房套內(nèi)各部分建筑面積的總和。套內(nèi)建筑面積=套內(nèi)使用面積+套內(nèi)墻體面積+陽臺建筑面積套內(nèi)建筑面積蘭套內(nèi)使用面積/標準層的使用面積系數(shù)11．什么是容積率？總建筑面積/總用地面積(多層容積率大致為3，高層為5，超高層為7，、容積率越低，居家環(huán)境越好、單價高、品質(zhì)高。容積率越高，單價低、品質(zhì)低)12．什么是建筑密度？基底面積之和/總占地面積門100%13．什么是綠化率？指項目規(guī)劃建設用地范圍內(nèi)的綠化面積與規(guī)劃建設用地面積之比。公式: 植被垂直面積/占地面積巧100%14．什么是綠地率？所有住宅各類綠地面積與住宅總用地面積的比例。新區(qū)建設中不應低于3O%，舊區(qū)改造時不宜低于25%(不包括屋頂、曬臺的人工綠地)。綠化覆蓋率〉綠化率(綠化所占面積)﹥綠地率15．什么是得方率？套內(nèi)建筑面積/套建筑面積(銷售面積)之比套內(nèi)建筑面積=套內(nèi)使用面積+套內(nèi)墻體面積+陽臺建筑面積 套建筑面積=套內(nèi)建筑面積+分攤的公用建筑面積16．什么是開間？住宅房子的橫向?qū)挾?。進深:住宅的實際長度。17．什么是層高？指下層地板面到上層樓面的高度，包括樓板厚度，以米為單位。18．什么是凈高？指層高減去樓板厚度的凈剩值，即樓板上表面至上層樓板下表面的距離。19．什么是綠地面積？指能夠用于綠化的土地面積，不包括屋頂綠化、垂直綠化和覆蓋土小于2平萬米的土地20．什么是躍層式商品房？上、下兩層樓，客廳為兩層高，沒有封。21．什么是復式樓？樓梯連接兩層，客廳只有一層高。22．什么是錯層？房內(nèi)高度不一至，一米以內(nèi)分離。23．什么是磚混結(jié)構(gòu)？由磚和混凝土組成，承重墻(四面不能動，梁柱都不能動)。24．什么是框架結(jié)構(gòu)？指以鋼筋混凝土澆搗成承重梁柱，適合大規(guī)模工業(yè)化施工，效率較高，承重墻在梁柱，墻面可以自由打通。其次還有:磚木結(jié)構(gòu)、鋼筋混凝土、框簡結(jié)構(gòu)、鋼體結(jié)構(gòu)等。25．什么是房屋的耐用年限？指房屋能夠維持正常便用的年限，與設計的標準、建筑的材料、施工質(zhì)量、使用狀況、維護保養(yǎng)相關。鋼筋結(jié)構(gòu):6080年 磚混結(jié)構(gòu)，4060年 磚木結(jié)構(gòu): 3050年 其他:目5年以下26．什么是土地計量單位？平方公里=100萬平方米(km2)1公頃=1萬平方米(hm2)1公頃=15畝 1畝=667平方米27．住宅的樓層劃分的規(guī)定是什么？低層住宅為:13層 多層住宅為:46 層 小高層住宅: 712 層 “高層住宅為:l230層 超高層住宅為：40層以上三、房地產(chǎn)開發(fā)相關知識:？在依法取得土地使用權(quán)的土地上按照使用性質(zhì)和要求進行基礎設施，房屋建筑的活動。它包括從定點選址到交付使用的全過程，由征地與拆遷安置、規(guī)劃設計、供水、排水、供電、通電訊、通道路、綠化、房屋建設等多項內(nèi)容組成。？將生地(不具備使用條件的土地)開發(fā)成可供使用的土地。？由買得土地使用權(quán)的發(fā)展商，對土地進行平整，修路鋪設上下水管道及熱力網(wǎng)，然后建造各類房屋以及公共設施。？指先將生地開發(fā)成熟地(具備使用條件)，然后再進行拍賣利出租，由買地者去建造房屋。? 一次性邊土地、房屋開發(fā)完成。? 包括供電、供熱、供氣(煤氣、天然氣、石油液化氣)等設施。、排水系統(tǒng)? 包括取水工程、輸水工程、掙水工程、配水管網(wǎng)(上下水道)，排水管網(wǎng)(下水道)、污水處理、排放工程。”8.39。什么是土地國家所有權(quán)? 指作為土地所有者的國家，對自己所有的土地依法享有占有、使用、收益卻處分的權(quán)利。9.39。什么是土地集體所有權(quán)? 指農(nóng)村勞動群眾集體經(jīng)濟組織，在法律規(guī)定范圍內(nèi)對自己所有土地享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。? 對房屋全面支配的權(quán)利，包括，占有權(quán)、使用權(quán)、收益權(quán)、處分權(quán)。? 指含有法律意義上和經(jīng)濟意義上的所有權(quán)雙重含義。法律意義，土地所有者將土地肖咸自己的財產(chǎn)，并將其實行占有、壟斷、擁有對土地文配的權(quán)利。經(jīng)濟意義:指土地所有者憑借對土地的壟斷獲得一定的經(jīng)濟收入的權(quán)利。四、其它內(nèi)容須知建筑面積必須高于22米(低于22米的車庫，雜屋沒有產(chǎn)權(quán)j，建筑如配套游泳池、車庫等不 算面積)。朝向:一般以客廳陽臺的朝向為準。商圈，稱之購買圈或商勢圈，指在一定的經(jīng)濟區(qū)域內(nèi)以商場或商業(yè)區(qū)為申心向周圍擴展形成的輻射力量，對顧客吸引而形成的一定范圍或區(qū)域。分為，核心商圈，以大型商場為申心，人口占6O80%，價格高。次級商圈:擁有客戶占20%。邊緣商圈:分布密度小，產(chǎn)品低檔，價格低。嚴重影響房地產(chǎn)價格因素=土地成本價格+建安成本+