【正文】 的市面上變 得極為稀缺，由于濰坊人長(zhǎng)年喜住多層的居住習(xí)慣短時(shí)間難以改變，加之高層存在價(jià)高、公攤大、物業(yè)費(fèi)用高等情況， 2020 年出現(xiàn)了多層緊俏熱銷，升值幅度較大的行情，即便是一些遠(yuǎn)郊樓盤也大受追捧，多次調(diào)高了價(jià)格而高層住宅相較之下顯得溫溫的，房?jī)r(jià)增幅較小，一些高層樓盤推出了優(yōu)惠讓利的措施。 熱點(diǎn)二：濰坊戶型“減肥”，中小戶型數(shù)量增多 前幾年濰坊的新建商品住宅戶型一直明顯偏大， 90 多平方米就算是濰坊的小戶型，甚至出現(xiàn)了不少 180200 平方米的超大戶型。相比較 2020 年的樓盤，本年度濰坊新起樓盤的戶型面積明顯“減肥”，戶型 由上年的 90150 平方米，以 130150 大戶型為主，已經(jīng)縮減到70140 平方米，以 80120 平方米左右為主，有的小區(qū)還設(shè)計(jì)了少量60 多平方米的小戶型。而“酒店式小套房” 3050 平米的超小戶型在本年度更是大行其道。究其因，一方面是 2020 年國(guó)家政策的調(diào)整使 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 然， 140 平方米以上的大戶型受到了限制，另一方面也是市場(chǎng)自身調(diào)節(jié)的結(jié)果，過大的面積必然帶來過高的總價(jià)和相應(yīng)的高額費(fèi)用，對(duì)此濰坊市場(chǎng)缺乏有力的需求支撐。當(dāng)然，相對(duì)濰坊普通百姓的購(gòu)買力和生活需求而言， 80 平方米以下， 60 平方米的左右的居家型小戶型所占數(shù) 量仍然十分短缺。 熱點(diǎn)三：住宅“郊區(qū)化”，“居住片區(qū)”概念出現(xiàn) 經(jīng)過 20 2020 年的開發(fā)，市中心最為核心的金鉆地段 —— 奎文區(qū)、高新區(qū)、或白浪河沿岸范圍內(nèi)的東風(fēng)街、勝利街、福壽街之間地塊，可供開發(fā)住宅地已十分稀缺難尋， 2020 年面市的樓盤中，健康街、北宮街，或是東風(fēng)街、勝利街的東西兩頭已屬于優(yōu)選地段，北到玄武街，南到寶通街甚至過了膠濟(jì)鐵路南的也為數(shù)不少，已不足為奇。在私家車的加速普及進(jìn)程中， 2020 的濰坊新樓盤出現(xiàn)了明顯的“郊區(qū)化”傾向。 與此同時(shí)，濰坊市已逐步形成了一些新的“居住片區(qū)”。如白浪河兩岸， 虞河兩岸形成了水景住宅帶；如北宮街、健康街沿線；如北海路沿線作為新濰坊的交通軸和發(fā)展軸，在其東西兩側(cè)及南北兩頭已明顯形成了濰坊的高尚住宅區(qū)，包括濰城的經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)管委會(huì)周邊一帶；南部的九龍山一帶，鐵路南的坊子新區(qū)一帶。 這里所謂的“ 中心 ”是相對(duì)的，隨著城市中心的擴(kuò)容，新規(guī)劃的實(shí)施，這些目前看似乎還有些偏遠(yuǎn)的居住區(qū)不用多少年后很可能又將成為新的“中央居住區(qū)”。 三、市場(chǎng)分析 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 濰坊房產(chǎn)市場(chǎng)日趨規(guī)范，整體處于上升趨勢(shì)，在市場(chǎng)發(fā)展的過程中，可分為兩個(gè)階段， 2020 年之前是起步摸索階段，以高收入者為主，追求身份與地 位的顯示，此時(shí)市場(chǎng)選擇范圍小，客戶購(gòu)買存在一定盲目性。政府對(duì)開發(fā)公司的實(shí)力要求不嚴(yán)，開發(fā)商實(shí)力良莠不齊，受傳統(tǒng)觀念束縛嚴(yán)重，不重視客源心理及市場(chǎng)發(fā)展特性，主觀開發(fā)，追求暴利，無品牌意識(shí)，對(duì)專業(yè)銷售機(jī)構(gòu)極度排斥。產(chǎn)品形式單一，缺乏特色，不注重整體規(guī)劃，且有明顯區(qū)域性特征。 2020 年以后，振蕩中走向發(fā)展的過渡階段，客源層次廣泛，需求多樣化，在樓盤選購(gòu)及消費(fèi)心理上趨于理性，此時(shí)散戶消費(fèi)逐漸成為市場(chǎng)主力。迫于競(jìng)爭(zhēng)的壓力，開發(fā)商主動(dòng)尋求新的開發(fā)理念，開始注重客源需求，逐漸向以產(chǎn)定銷的路線靠攏。品牌意識(shí)已大大增強(qiáng)，大量 實(shí)力雄厚、理念先進(jìn)的外地開發(fā)企業(yè)著眼于濰坊房產(chǎn)市場(chǎng)的良好發(fā)展前景，進(jìn)而紛紛搶占濰坊市場(chǎng)。產(chǎn)品多元化。地域限制日漸被打破，小區(qū)規(guī)劃趨于合理，特色鮮明，并且小區(qū)品質(zhì)不斷提升。 該項(xiàng)目設(shè)計(jì)定位于中高檔水平，從規(guī)劃設(shè)計(jì)開始就高起點(diǎn)、高要求、高標(biāo)準(zhǔn)，突出特性，樹立品牌，以超前的設(shè)計(jì)，一流的質(zhì)量、完善的配套、卓越的物業(yè)管理?yè)屨际袌?chǎng)，真正做到物美價(jià)廉，市場(chǎng)前景十分樂觀。 該項(xiàng)目的建設(shè)正是順應(yīng)了這一新形勢(shì)、新需求，具有良好的開發(fā)潛力和需求空間，因此，該項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)是十分必要的。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 第三章 建設(shè)條件與建設(shè)地址 一、建 設(shè)地區(qū)概況 濰坊市地處山東半島中部，轄奎文、濰城、寒亭、坊子、壽光、諸城、青州、安丘、高密、昌樂、臨朐等十二個(gè)縣市區(qū)，總面積 萬(wàn)平方公里，總?cè)丝?874 萬(wàn)人，其中城區(qū)人口 140 萬(wàn)人。濰坊市東接青島，西靠淄博，南連日照，北鄰渤海灣，地理位置優(yōu)越，經(jīng)濟(jì)較為發(fā)達(dá)，是無數(shù)商家向往之地。近年來，通過濰坊國(guó)際風(fēng)箏會(huì)的舉行，更是將濰坊推向、輕工、化工、食品、建材、紡織、醫(yī)藥等支柱產(chǎn)業(yè)各領(lǐng)風(fēng)騷了世界。濰坊作為一座新興的工業(yè)城市在齊魯大地崛起，機(jī)械、電子。隨著改革開放的不斷深入和經(jīng)濟(jì)建設(shè)的快速發(fā)展，人民生活水平不斷提高， 綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力明顯增強(qiáng)，截止 2020 年完成地區(qū)生產(chǎn)總值 億元，增長(zhǎng) %；財(cái)政總收入 億元，其中地方財(cái)政收入 億元，分別增長(zhǎng) %和 %；社會(huì)消費(fèi)品零售總額 億元，增長(zhǎng) %；居民消費(fèi)價(jià)格總水平上漲 %。 成為半島城市群中最具活力的城市之一。 二、建設(shè)地址 倉(cāng)南小區(qū) 工程位于 倉(cāng)南路西段 ， 月河路以 東 。 此處 北 有 客運(yùn)火車站 和 站前商務(wù) 中心， 東 有 茶葉批發(fā)市場(chǎng)、貨運(yùn)中心，西 緊鄰 月河路 ，南 距 高家樓新村 約 500 米，北側(cè)緊靠 倉(cāng)南路 ，是 西南 片區(qū) 中心繁華 區(qū)域。是社會(huì)各界人士理想的居 住辦公場(chǎng)所。 該區(qū)域基礎(chǔ)設(shè)施配套完善， 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 交通、通訊等條件便捷，是開發(fā)建設(shè)居住區(qū)的理想地段。 附：區(qū)域位置圖 二、自然條件 地形、地貌、地質(zhì)等資料： 濰坊市位于東經(jīng) 118176。 00’ 120176。 01’，北緯 36176。 30’ 37176。 36’ ,在大地構(gòu)造上屬華北臺(tái)地，處在魯西隆起、沂沭斷裂帶、魯東隆起三個(gè)次級(jí)構(gòu)造的交匯處，地勢(shì)南高北低，坡向萊州灣海岸，南部為丘陵，中北部為平原。根據(jù)國(guó)家地震局 2001 年《中國(guó)地震烈度區(qū)劃圖》，該工程所在區(qū)域?yàn)?7 度烈度區(qū)，小區(qū)內(nèi)所有建構(gòu)筑物均按國(guó)家抗震設(shè)計(jì)規(guī)范設(shè)防建設(shè)。 水文、氣象資料： 該項(xiàng)目所在地位于濰坊市奎文區(qū)，屬暖溫帶半濕潤(rùn)季風(fēng)區(qū)，氣候溫和，四季分明，雨量集中，雨熱同期。 氣溫： 歷年平均氣溫： ℃ 歷年平均最高氣溫： ℃ 極端最高氣溫： ℃ 歷年平均最低氣溫： ℃ 極端最低氣溫： ℃ 降雨量： 歷年平均降雨量： 646~677mm 年最大降雨量： 毫米 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 年最小降雨量： 毫米 濕度： 歷年平均空氣濕度： % 年最大空氣濕度： 90 % 年最小空氣濕度： 55% 風(fēng)向風(fēng)力： 夏季主要風(fēng)向?yàn)椋簴|南風(fēng) 冬季主要風(fēng)向?yàn)椋罕憋L(fēng) 歷年平均風(fēng) 速： 米 /秒 最大風(fēng)速： 20 米 /秒 霜凍： 歷年平均冰凍期 52 天 歷年平均霜期 79 天 凍土深度： 490 毫米 歷年平均日照總時(shí)數(shù)為 2792 小時(shí)。 從地質(zhì)、水文、氣象等條件來看，對(duì)工程建設(shè)無不利影響。 四、市政配套設(shè)施條件 交通 濰坊市位于山東省交通樞紐的核心地帶，地處素有山東“半島走廊”之稱的咽喉要地，膠濟(jì)鐵路橫貫東西，聯(lián)通全國(guó)各地。國(guó)道及城鄉(xiāng)公路四通八達(dá)，濟(jì)青高速公路、濰萊高速公路、濰徐、濰德、煙濰、濰石、王濰等多條干線公路途經(jīng)或靠近昌樂縣。北部沿海已建有港口 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 3 處， 22 個(gè)泊位，年吞吐量 萬(wàn)噸 ，可直通大連、天津等地。市內(nèi)現(xiàn)已開通 30 多條公共交通路線，擁有公共交通車輛 357 輛，公交運(yùn)營(yíng)路線長(zhǎng)達(dá) 587 公里，市區(qū)內(nèi)還有 2400 多輛出租汽車。 給排水 該項(xiàng)目用水由濰坊市自來水公司供給，自就近市政給水管網(wǎng)引入DN200 的給水管作為給水主管道，供水水壓、水量有保證，飲用水質(zhì)達(dá)到《生活用飲用水衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)》。 該項(xiàng)目排水實(shí)行雨污分流制，雨、污水匯集后就近分別排入市政雨、污水管網(wǎng)。 供電 該項(xiàng)目用電由濰坊市供電公司供給，自就近市政供電網(wǎng)接線，在區(qū)內(nèi)建設(shè)變配電室，即可滿足項(xiàng)目用電需要 。 燃?xì)? 該項(xiàng)目燃?xì)庥?濰坊市天燃?xì)夤竟?yīng)，自就近燃?xì)夤艿澜尤肴細(xì)夤芫€，在區(qū)內(nèi)建設(shè)燃?xì)饨祲赫?，?jīng)調(diào)壓后供給用戶，可滿足項(xiàng)目用氣需求。 采暖 該項(xiàng)目采暖熱源由 濰坊熱力公司 供應(yīng)，自就近的市政供汽管道接入供熱管線，在區(qū)內(nèi)設(shè)熱交換站，即可滿足項(xiàng)目冬季采暖需求。 電訊 濰坊市以程控電話、移動(dòng)電話、高速寬帶為主形成高效迅捷的通訊網(wǎng)絡(luò)，各類信息能夠及時(shí)傳輸交流，為項(xiàng)目的通訊提供了便利條件。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 教育 濰坊市教育層級(jí)結(jié)構(gòu)設(shè)置合理，城區(qū)內(nèi)現(xiàn)有普通高校和成人高校5 所，普通高中 7 所，普通初中 64 所，小學(xué) 351 所，各校規(guī)模適當(dāng)，教育設(shè)施先進(jìn)，師 資力量雄厚。多年來，適齡兒童入學(xué)率、九年義務(wù)教育普及率均達(dá) %以上，初中入學(xué)率達(dá) %，高中階段普及教育也得到快速發(fā)展。 醫(yī)療衛(wèi)生 濰坊市市區(qū)現(xiàn)有第一人民醫(yī)院、第二人民醫(yī)院、中醫(yī)院、市立醫(yī)院、市立二院、解放軍第 89 醫(yī)院、濰坊醫(yī)學(xué)院附屬醫(yī)院等十多家大型專業(yè)醫(yī)院，并且現(xiàn)在濰坊社區(qū)醫(yī)療機(jī)構(gòu)、醫(yī)藥超市發(fā)展較快，居民買藥、看病很方便。 消防 濰坊市消防局根據(jù)火災(zāi)危險(xiǎn)性類別和重點(diǎn)單位、工商企業(yè)、人口密度、建筑狀況以及交通道路、水源等實(shí)際情況劃分消防區(qū)，以“消防結(jié)合、以防為主”的原則組織消防。整個(gè)城區(qū)消 防給水以城市自來水為主，消防設(shè)施按防水規(guī)范要求設(shè)置，沿城市主干道每隔 120 米設(shè)一消火栓，次干道每隔 150 米設(shè)置一消火栓，以確?；鹎榘l(fā)生時(shí)能及時(shí)滅火，降低損失。該項(xiàng)目的消防應(yīng)按《建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》和《建筑滅火器配置設(shè)計(jì)規(guī)范》設(shè)計(jì)、配置。 第四章 工程方案 一、建設(shè)規(guī)模 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 該項(xiàng)目規(guī)劃 凈 用地 7565 m2，其中道路用地 5846 m2，總建筑面積為 14000m2，其中住宅建筑面積 12333m2，商業(yè)建筑面積 1667m2。規(guī)劃居住戶數(shù) 108 戶，停車位 40 個(gè)。項(xiàng)目建成后，將形成一個(gè)布局合理、配套齊全、功能完善的居住 區(qū)。 二、方案設(shè)計(jì) 規(guī)劃依據(jù) ⑴《中華人民共和國(guó)城市規(guī)劃法》 ⑵《中華人民共和國(guó)建筑法》 ⑶《中華人民共和國(guó)城市規(guī)劃編制辦法實(shí)施細(xì)則》 ⑷《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范》（ GB018093）（ 2002 年版） ⑸中華人民共和國(guó)現(xiàn)行的有關(guān)法律、法規(guī)、技術(shù)規(guī)定 ⑹甲方提供的規(guī)劃設(shè)計(jì)條件和設(shè)計(jì)要求。 規(guī)劃原則 ⑴公共優(yōu)先 遵循城市透綠、和諧、怡景的指導(dǎo)思想，從城市的角度為出發(fā)，創(chuàng)造更多的觀景視廊