【正文】 ，評標委員會根據(jù)評標結果向招標人推薦不超過3名有排序的合格的中標候選人。招標人（）。(((（答案： 全真模擬二：①準備投標文件，②獲取招標信息，③登記并取得招標文件，④參加開標、現(xiàn)場答辯會議，⑤送交投標文件，⑥簽訂物業(yè)服務合同（或前期物業(yè)服務合同）。正確的投標步 驟是（）。A.③－②－①－④－⑤－⑥B.③－②－①－⑤－④－⑥C.②－③－①－④－⑤－⑥(((（D.②－③－①－⑤－④－⑥（）與業(yè)主大會選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂。（）制定。(((（（）。（）之日止的物業(yè)管理活動。%業(yè)主入住(((（答案： 2011年物業(yè)管理師《管理實務》全真模擬三，原物業(yè)管理企業(yè)應向（）交還有關的物業(yè)管理資料和物業(yè)管理用房等。、滲漏水、停水停電、物品毀壞等，（）應當負責修復和賠償。，業(yè)主未辦理入住及其相應手續(xù)的，（）。(((（，視同入住成立，仍視為入住不成立（）查驗方法。，不包括（）。答案： 模擬四，應該更加強調（）。(((（（）記錄。，不屬于白蟻防治主要方法的是（）。，不屬于小區(qū)綠化日常養(yǎng)護工作的是（）。，表述正確的是（）。，物業(yè)管理企業(yè)不承擔任何責任(((（答案： 模擬五，正確的是（）。A、物業(yè)管理公司可視具體情況將部分消防通道劃為停車位B、物業(yè)管理公司任何時候都不能將消防通道劃為停車位C、物業(yè)管理公司如將消防通道劃為停車位，應做好安全警示D、業(yè)主在消防通道停車與物業(yè)管理公司無關，無須進行管理，乘客應采取的正確措施是（）。，撬開轎廂門逃生，靜候救援，在管理人員的指揮下采取措施自救，物業(yè)管理企業(yè)應當向業(yè)主大會或者全體業(yè)主公布物業(yè)服務資金預決算并每（）不少于一次公布物業(yè)服務資金收支情況。(((（，預收的物業(yè)服務資金包括（）和物業(yè)管理企業(yè)的酬金。、法定稅費、法定稅費（）所有。(((（答案： 模擬六，住宅專項維修資金的使用由物業(yè)管理企業(yè)（）。，房地產行政主管部門審核后劃拔(((（（）。，物業(yè)管理公司應向（）索取物業(yè)檔案資料。(((（，須書面報請公司批準，采用的文書類型應是（）?！蹲≌覂妊b飾裝修管理辦法》（建設部令第110號），業(yè)主在辦理住宅裝飾裝修手續(xù)時，物業(yè)管理企業(yè)（或指定方）可以按照裝飾裝修管理服務協(xié)議，收?。ǎ?((（答案： 模擬七（）頒發(fā)和管理。、自治區(qū)人民政府建設主管部門、自治區(qū)人民政府房地產主管部門(((（，除應提供營業(yè)執(zhí)照、企業(yè)章程、驗資證明之外，還要持（）向當?shù)胤康禺a主管部門申報。（）。((((（）。，物業(yè)服務合同則不需要，物業(yè)服務合同屬于無固定期限合同，物業(yè)服務合同屬于固定期限合同，正確的有（）。(((（答案： 模擬八，因電梯機房漏雨滲水致使電梯停梯。下列說法中，正確的有（）。，并承擔維修費用(((（，修繕費用應在專項維修資金中列支 ，物業(yè)可分為（）物業(yè)。（）。(((（（）收入。（）。(((（ 答案： 模擬九（）。、共用設施設備的日常運行、維護費用、共用設施設備保險費用(((（《物業(yè)服務收費管理辦法》，物業(yè)服務收費實行（）。（）。、共用設施設備的大修、共用設施設備的更新、共用設施設備的改造(((（、共用設施設備的日常維修，正確的有（）。，不隨物業(yè)管理成本的變動而變動，盈余或者虧損均由物業(yè)管理企業(yè)享有或者承擔（）。(((（答案： 模擬十案例分析題（一）某物業(yè)管理公司管理一高層住宅小區(qū)，近斯收到部分業(yè)主投訴及建議，具體意見匯總見下表。問題1：解決上述問題，需要資金投入的項目有哪些？費用如何解決（不考慮人工、培訓等管理成本的增加）？（5分）編號 意 見 與 建 議 部分樓梯間陳舊，要求進行粉刷 保安人員更換頻繁，給小區(qū)安全管理帶來隱患 3 小區(qū)內停車秩序混亂，建議加強管理 小區(qū)外市政道路邊常有小攤販，環(huán)境臟亂，建議加強管理 常有人到小區(qū)散發(fā)廣告，住戶反感，也存在不安全因素 樓道燈損壞頻率高，建議及時檢查更換 某部電梯安全隱患嚴重，需要大修 建議小區(qū)外墻全部翻新 小區(qū)老鼠和蚊蠅較多（特別是蚊子），建議采取措施 小區(qū)內出現(xiàn)業(yè)主丟失自行車情況，要求加強管理 部分業(yè)主要求減免物業(yè)服務費 希望提供家政服務 部分業(yè)主反映交通不便，要求向交通部門建議增設到達小區(qū)的公交線路 建議清潔工作業(yè)時間與業(yè)主的上下班時間盡量錯開，避免與業(yè)主爭用電梯問題2：上述不屬于物業(yè)管理企業(yè)管理職責范圍的項目有哪些？對此，物業(yè)管理企業(yè)應如何處理？（4分）問題3：試分析第9項問題產生的可能原因和應采取的措施？（4分）問題4：在上述所有問題中，您認為不可能滿足業(yè)主要求，僅需要進行必要的溝通和解釋的項目是哪一項？為什么？（4分）問題5：針對上述問題，請結合您的工作實踐，試舉出至少三項管理措施，以提高管理服務水平？（3分）答案：((((案例分析題（一）問題1答案要點及評分標準：（1）需要資金投入的項目有：第9項（，錯答1項得0分）。（2）其中第9項應在物業(yè)服務費在中列支（，錯答1項得0分）；第8項從住宅專項維修資金中列支，或由全體業(yè)主分攤（1分，錯答1項得0分；答對從住宅專項維修資金中列支，或由全體業(yè)主分攤均可得分）。問題2答案要點及評分標準：（1）第4項和第113項（2分，答對任意2項得2分，答對1項得1分，錯答1項得0分）。（2）物業(yè)管理企業(yè)應向業(yè)主作出解釋，第4項和第13項不屬于物業(yè)管理企業(yè)直接管理職責范圍，無權直接處理（1分）；物業(yè)管理企業(yè)應向有關部門（城管、交通等）反映，積極協(xié)調，爭取解決，可積極聯(lián)系家政，按業(yè)主要求提供相應服務（）；并跟蹤事態(tài)，及時向業(yè)主通報（）。（凡未答第12項如何處理的不扣分）。問題3答案要點及評分標準：（1）可能原因有：環(huán)境臟亂。其中積水較多是滋生蚊蠅的主要原因；有食源是老鼠較多的原因（2分）。（2）應采取措施：加強環(huán)境治理，包括：及時清運垃圾，積水處理，加強藥物滅殺蚊蠅，利用鼠夾、毒餌等物理、化學、生物等方法滅鼠（）；同時加強宣傳教育，取得業(yè)主配合（）。問題4答案要點及評分標準： 第11項（2分），因為物業(yè)管理服務是公共性服務，所有業(yè)主均有按同等標準交納物業(yè)服務費用的義務（2分，答因受契約、合同等約定，不能隨意減免物業(yè)服務費，也可以得分）。問題5 答案要點及評分標準：加強基礎管理，包括日常檢查和員工培訓；調整優(yōu)化管理服務工作流程；加強安全管理，公共秩序管理；加強小區(qū)共用設施設備的更新改造工作；加強小區(qū)衛(wèi)生管理工作；(((（加強溝通和宣傳工作（答對上述任意3項得3分，答出其它措施，只要合理也可以得分）。模擬十一案例分析題（二）某房地產開發(fā)公司開發(fā)的某住宅小區(qū)，由甲物業(yè)管理公司承擔前期物業(yè)管理。業(yè)主于2003年8月開始入住，2005年5月該小區(qū)召開首次業(yè)主大會會議，選舉產生了業(yè)主委員會，并按照業(yè)主大會決議選聘了乙物業(yè)管理公司。業(yè)主委員會與乙物業(yè)管理公司簽訂了物業(yè)服務合同，合同于2005年8月1日零時生效。業(yè)主委員會以書面形式通知甲物業(yè)管理公司應于2005年8月1日前辦理完成物業(yè)交接驗收手續(xù)。甲物業(yè)管理公司收到業(yè)主委員會書面通知后，安排了該小區(qū)管理服務人員退場，但以部分業(yè)主欠繳物業(yè)服務費為由，拒絕移交相應的物業(yè)管理資料，拒不配合物業(yè)交接查驗。((((2006年8月15日，頂層的20戶業(yè)主發(fā)現(xiàn)房間在雨天滲水，于是聯(lián)名要求乙物業(yè)管理公司無償修復。乙物業(yè)管理公司稱這是因甲物業(yè)管理公司管理不善所致，應由甲物業(yè)管理公司負責修繕。之后，乙物業(yè)管理公司不再受理業(yè)主有關該問題的投訴。問題1：上述20戶業(yè)主提出的修復請求是否合理？是否應由乙物業(yè)管理公司負責無償修復？（4分）問題2：乙物業(yè)管理公司的做法是否妥當？ 如果您是該公司的負責人，如何處理業(yè)主的投訴？（4分）問題3：該小區(qū)的前期物業(yè)服務合同何時終止 ？（3分）問題4：甲物業(yè)管理公司拒絕移交的理由是否成立？請說明理由（3分）問題5：在甲物業(yè)管理公司拒絕移交物業(yè)管理資料和配合物業(yè)交接查驗的情況下，乙物業(yè)管理公司應如何進行物業(yè)承接查驗？（6分）答案：案例分析題（二）問題1答題要點及評分標準：1）上述20戶業(yè)主要求修復的請求是合理的，因房屋未超過