【正文】 法律、行政法規(guī)的規(guī)定的，是無(wú)效的。該房屋根本不可能私自轉(zhuǎn)賣給鄒忠臣的，經(jīng)濟(jì)適用住房的出售是有嚴(yán)格的法律程序的，買受人的條件也是有嚴(yán)格規(guī)定的。綜上，付健娜請(qǐng)求法庭駁回其反訴請(qǐng)求。一審法院審理查明，2003年1月12日原告付健娜（甲方）與被告鄒忠臣（乙方）簽訂《協(xié)議書》一份，約定：甲方將坐落在昌平區(qū)東小口街道天通苑1306號(hào)樓1單元6層2號(hào)（現(xiàn)房屋位置為：昌平區(qū)東小口鎮(zhèn)天通苑小區(qū)1306號(hào)樓1單元6層2號(hào)）房產(chǎn)一處賣給乙方。甲方同意乙方用甲方名義繼續(xù)做銀行按揭，乙方自協(xié)議簽字之日起應(yīng)按期向銀行還款。否則，引起的后果應(yīng)有乙方自行承擔(dān)。甲方在收取上述費(fèi)用的同時(shí)，需將上述費(fèi)用的相關(guān)文件票據(jù)交與乙方。甲方應(yīng)在乙方還清銀行貸款后協(xié)助乙方辦理過(guò)戶手續(xù)，過(guò)戶時(shí)所發(fā)生費(fèi)用全部由乙方承擔(dān)。乙方于2003年1月17日向甲方付人民幣100000元整，余款于2003年5月1日前付清，以甲方收據(jù)為準(zhǔn)。協(xié)議簽訂當(dāng)天，付健娜向鄒忠臣交付了該房屋并將協(xié)議中約定的相關(guān)文件票據(jù)交與鄒忠臣。，鄒忠臣入住后對(duì)該房屋進(jìn)行了裝修。自2003年1月起鄒忠臣開始以付健娜的名義償還房屋按揭貸款直至2007年10月份。另查，位于昌平區(qū)東小口鎮(zhèn)天通苑小區(qū)1306號(hào)樓1單元6層2號(hào)房屋，屬于經(jīng)濟(jì)適用住房，付健娜于2002年3月5日從北京順天通房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司處購(gòu)買，同年3月11日該房屋取得房屋使用權(quán)證書上述事實(shí)，有當(dāng)事人陳述、《協(xié)議書》、商品房買賣合同、房屋所有權(quán)證書、銀行還款清單、終止貸款聲明等在案佐證。一審法院判決認(rèn)定，付健娜與鄒忠臣簽訂《協(xié)議書》的行為，是雙方真實(shí)意思的表示，且簽訂《協(xié)議書》時(shí)并沒(méi)有禁止經(jīng)濟(jì)適用住房再上市轉(zhuǎn)讓或?qū)Ρ晦D(zhuǎn)讓人資格限制的相關(guān)規(guī)定，故該協(xié)議書應(yīng)為合法有效。雙方應(yīng)當(dāng)遵循誠(chéng)實(shí)信用的原則，繼續(xù)全面履行合同?，F(xiàn)鄒忠臣以后支付了購(gòu)房首付款及2003年1月份至2007年10月份銀行貸款，剩余購(gòu)房款（即銀行貸款）。故對(duì)于付健娜要求確認(rèn)房屋買賣《協(xié)議書》無(wú)效及要求鄒忠臣騰退房屋并支付房屋使用費(fèi)的訴訟請(qǐng)求，無(wú)事實(shí)及法律依據(jù)，本院不予支持；對(duì)于鄒忠臣要求判令其給付付健娜房款后，付健娜履行協(xié)助辦理房屋過(guò)戶手續(xù)的義務(wù)的訴訟請(qǐng)求，證據(jù)確實(shí)、理由充分，予以支持。綜上所訴，依照《中華人民共和國(guó)合同法》第四十四條、第六十條之規(guī)定，判決如下：一、鄒忠臣于本判決生效后十日內(nèi)給付付健娜房款十九萬(wàn)五千九百六十四元六角七分，付健娜在收到上述款項(xiàng)三日內(nèi)履行協(xié)助鄒忠臣辦理房屋過(guò)戶手續(xù)的義務(wù)；二、駁回原告付健娜的訴訟請(qǐng)求。付健娜不服原審法院的判決，向本院提起上訴。上訴請(qǐng)求是：撤消原判，支持付健娜的一審訴訟請(qǐng)求。上訴理由是：本案訴爭(zhēng)房屋為經(jīng)濟(jì)適用住房，鄒忠臣系非京籍居民，不具備在京購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用住房的資格，付健娜與鄒忠臣協(xié)議價(jià)格為經(jīng)濟(jì)適用住房的價(jià)格，且房屋設(shè)有抵押權(quán)；簽訂《協(xié)議書》時(shí)的法律、法規(guī)規(guī)定，經(jīng)濟(jì)適用住房上市轉(zhuǎn)讓必須是購(gòu)買超過(guò)5年的房屋，而付健娜購(gòu)買的經(jīng)濟(jì)適用住房不足5年；未經(jīng)審批的經(jīng)濟(jì)適用住房不得上市交易，購(gòu)買二手經(jīng)濟(jì)適用住房需具有相應(yīng)資格，嚴(yán)禁私自交易、低價(jià)交易、平價(jià)交易；北京從未放開對(duì)非京籍戶口人員在京購(gòu)買房屋；未經(jīng)抵押權(quán)人同意，房屋轉(zhuǎn)讓無(wú)效。鄒忠臣同意原審法院判決，同時(shí)答辯稱：2003年對(duì)經(jīng)濟(jì)適用住房交易還沒(méi)有“購(gòu)買滿五年”的限制；非京籍戶口人員不能向北京市政府購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用住房，并不包括二手房；抵押?jiǎn)栴}并不是確認(rèn)買賣合同無(wú)效的理由；4我國(guó)法律，行政法規(guī)中沒(méi)有禁止二手經(jīng)濟(jì)適用住房買賣的規(guī)定。本院查明事實(shí)與一審反員查明事實(shí)相同，本院予以確認(rèn)。本院以為，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定全面履行自己的義務(wù)。付健娜為出售其所有的坐落于昌平區(qū)東小口鎮(zhèn)天通苑1306號(hào)樓1單元6層2號(hào)房屋，與鄒忠臣簽訂《協(xié)議書》，該《協(xié)議書》是雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，亦不違反國(guó)家法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，屬于有效合同，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)全面履行。付健娜與鄒忠臣簽訂《協(xié)議書》的時(shí)間是在2003年1月，當(dāng)時(shí)，無(wú)論是國(guó)務(wù)院部門規(guī)章，還是北京市地方政府規(guī)章，對(duì)已購(gòu)經(jīng)濟(jì)適用住房上市交易均無(wú)對(duì)購(gòu)買年限及購(gòu)買人條件的限制性規(guī)定。而且，違反國(guó)務(wù)院部門規(guī)章或地方政府規(guī)章并不必然導(dǎo)致合同無(wú)效。因此，付健娜有關(guān)購(gòu)買房屋不足5年、鄒忠臣是非京籍戶口等上訴理由不能證明其主張，本院不予采信。抵押權(quán)存續(xù)期間，抵押人轉(zhuǎn)讓抵押物未通知抵押權(quán)人或者未告知受讓人的，如果抵押物已經(jīng)登記的，抵押權(quán)人仍可以行使抵押權(quán)。因此，未經(jīng)抵押權(quán)人同意轉(zhuǎn)讓抵押物，并不導(dǎo)致轉(zhuǎn)讓無(wú)效。付健娜有關(guān)轉(zhuǎn)讓本案訴爭(zhēng)房屋因未經(jīng)抵押權(quán)人同意而無(wú)效的上訴理由不能成立，本院不予采信。一審法院判決付健娜與鄒忠臣繼續(xù)履行合同、駁回付健娜的訴訟請(qǐng)求正確，本院予以確認(rèn)。綜上所述，依據(jù)《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百五十三條第一款第（一）項(xiàng)、《中華人民共和國(guó)合同法》第六十條第一款、《最高人民法院關(guān)于適用若干問(wèn)題的解釋》第六十七之規(guī)定，判決如下：駁回上訴，維持原判。一審案件受理費(fèi)二千六百二十元，由付健娜負(fù)擔(dān)（已交納）。一審反訴案件受理費(fèi)七十元，由付健娜負(fù)擔(dān)（本判決生效后七日內(nèi)交納）；二審案件受理費(fèi)二千六百二十元，由付健娜負(fù)擔(dān)（已交納）。本判決為終審判決。審判長(zhǎng)劉秋燕審判員呂春華代理審判員王茂剛二 O O 八年九月三日注意：特別提醒務(wù)必別買沒(méi)有房產(chǎn)證的二手經(jīng)濟(jì)適用房。已經(jīng)住滿5年的經(jīng)濟(jì)適用房63829180購(gòu)買此類經(jīng)濟(jì)適用房不需要符合購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用房的特殊條件，任何購(gòu)買人群都能購(gòu)買。購(gòu)買此類二手經(jīng)濟(jì)適用房除正常繳納 % 的契稅、5 ‰的印花稅外，不需要再繳納成交價(jià) 3% 的土地出讓金。實(shí)例：購(gòu)買一套面積為95平方米，原購(gòu)房?jī)r(jià)格為2650元/平方米，現(xiàn)市場(chǎng)售價(jià)為36