【正文】 過大的一線和部分二線城市，房價(jià)將出現(xiàn)程度不一的下跌” 。 房價(jià)同比大漲 房企戰(zhàn)略收縮在所難免 （ 20xx0214 證券日報(bào) ） 1 月份，全國 70 個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格同比上漲 ％ 。 13 日上午，滬深兩市地產(chǎn)股表現(xiàn)積極，一度領(lǐng)漲大盤。分析人士認(rèn)為出現(xiàn)這種走勢，一方面因?yàn)槿蛲ㄘ浥蛎涱A(yù)期的增加，另一方面國家統(tǒng)計(jì)局最新公布的 1 月份房屋銷售價(jià)格數(shù)據(jù)，也起到了支撐地產(chǎn)指數(shù)上揚(yáng)的作用。 8/38 融道機(jī)構(gòu)房產(chǎn)信息研究中心 盡管 1 月份房屋銷售價(jià)格同比大漲，但 隨著房地產(chǎn)調(diào)控政策的進(jìn)一步深入，開發(fā)商戰(zhàn)略收縮已成定局。會有一部分開發(fā)商因不看好市場前景而主動(dòng)放棄，春節(jié)過后，房企可能會調(diào)整戰(zhàn)略規(guī)劃，降低拿地速度、新開工面積等。小型房企的日子會越來越艱難 ,新一輪行業(yè)調(diào)整或在所難免。 準(zhǔn)備金上調(diào)繃緊樓市神經(jīng) 加重樓市觀望情緒 （ 20xx0215 北京青年報(bào) ） 短短 42 天內(nèi)央行兩次收緊流動(dòng)性。央行 14 日再次宣布，自 2月 25 日起上調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率 個(gè)百分點(diǎn)，繼續(xù)緩步收緊貨幣政策。 此次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率大大出乎市場意料之外，但也在情理之中，因?yàn)?1 月份的新增貸款相對較高，必然再有措施進(jìn)行調(diào) 整。另外，貨幣量的供給也較高，對于通貨膨脹的壓力較大。 有銀行業(yè)內(nèi)人士指出， 雖然此次調(diào)整對銀行利潤的影響不大，不到 1%，但是由于監(jiān)管層對信貸的控制更加嚴(yán)格，資金來源較為緊張的中小型銀行可能會受到較大的影響。 就樓市而言，專家認(rèn)為，短短 42 天內(nèi)央行兩次收緊流動(dòng)性，對地產(chǎn)行業(yè)心理影響加劇，但短期內(nèi)對地產(chǎn)商的直接影響有限，地產(chǎn)行業(yè)的資金狀況在中期內(nèi)不會驟然惡化。 上海易居房地產(chǎn)研究院綜合部部長楊紅旭分析， 貨幣政策有三大工具，根據(jù)重要性依次為調(diào)整利率、調(diào)整存款準(zhǔn)備金率、公開市場操作。央行從 20xx 年元旦開始在 42 天 內(nèi)兩次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率，會加重部分購房者的觀望情緒，從而使市場需求下滑。 中央督察地方樓市政策 專家稱二季度房價(jià)仍上漲 （ 20xx0220 華夏時(shí)報(bào) ） 從今年 1 月下旬開始，住建部聯(lián)合國土部、發(fā)改委等九部委地方政府進(jìn)行督察，一方面檢查各地方政府對“國十一條”及相關(guān)調(diào)控政策的落實(shí)情況，另一方面也為春節(jié)后房地產(chǎn)政策的調(diào)整進(jìn)行調(diào)研與準(zhǔn)備。兩會在即，這次被稱為有史以來最大規(guī)模的樓市督察行動(dòng)也將按照國務(wù)院要求，形成階段性意見。 參與督察的住建部專家委員會一位專家表示， 預(yù)計(jì)二季度開始，房價(jià)還會呈現(xiàn)上漲，政策調(diào) 控的力度在二季度后期將逐步加強(qiáng)，政策將出現(xiàn)明顯的“前松后緊”走勢，而房價(jià)相對合理或漲幅不大的二三線城市房地產(chǎn)政策還將會適當(dāng)放寬 。 發(fā)改委價(jià)格監(jiān)測顯示 36 個(gè)大中城市房價(jià)漲幅回落 （ 20xx0223 成都晚報(bào) ） 據(jù)國家發(fā)改委價(jià)格監(jiān)測中心監(jiān)測， 今年 1 月全國 36 個(gè)大中城市新建商品住宅集中成交價(jià)格為 7417 元 /平方米，比去年 12 月上漲 %，漲幅比去年 12 月下降 個(gè)百分點(diǎn)。 9/38 融道機(jī)構(gòu)房產(chǎn)信息研究中心 其中，經(jīng)濟(jì)適用房、普通商品住宅和高檔商品住宅環(huán)比分別上漲 %、 %和 %。 調(diào)查結(jié)果顯示，成都市今年 1 月房 屋銷售價(jià)格同比漲幅排第 11 位，環(huán)比漲幅與寧波、深圳并列排第 10 位。同比漲幅位居前三的城市分別是深圳（ %）、杭州（ %）、廣州（ %）；環(huán)比漲幅位居前三的城市分別是西安（ %）、武漢（ %）、杭州與青島（ %）。 存款準(zhǔn)備金率上調(diào) 個(gè)百分點(diǎn) 開發(fā)貸個(gè)貸紛紛收緊 （ 20xx0225 每日經(jīng)濟(jì)新聞 ） 據(jù)春節(jié)前央行發(fā)布的規(guī)定， 從 2 月 25 日起，再上調(diào)存款準(zhǔn)備金率 50 個(gè)基點(diǎn)。調(diào)整后大型金融機(jī)構(gòu)（工農(nóng)中建交郵）為 ％，中小型金融機(jī)構(gòu)為 ％。 流動(dòng)性回收，限制了銀行 貸款規(guī)模。 銀行業(yè)人士告訴記者，除了個(gè)貸收緊力度加大外，目前很多銀行也已經(jīng)收緊了開發(fā)貸款業(yè)務(wù)。而在銀行間市場，短期資金的價(jià)格也進(jìn)一步上揚(yáng)。 據(jù)了解，各家銀行的資金都并不寬松。銀行業(yè)幾乎全線收緊個(gè)人按揭貸款，而對房地產(chǎn)商開發(fā)貸款的收緊也不是個(gè)別現(xiàn)象。 兩會前夕各地樓市調(diào)控措施密集出臺 （ 20xx0225 上海證券報(bào)） 全國兩會召開前夕，北京、南京、成都等地調(diào)控樓市的措施密集出臺，內(nèi)容涉及土地市場整頓、房地產(chǎn)信貸等諸多方面。調(diào)控措施頻出也在一定程度上影響到樓市成交，目前各地樓市成交仍比較清淡。 “由于去 年樓市出現(xiàn)過熱狀況，不少城市房價(jià)上漲過快。在全國兩會召開期間，相關(guān)問題可能引發(fā)廣泛關(guān)注。因此，兩會召開前夕，地方政府為房地產(chǎn)調(diào)控定基調(diào)、出措施，是可以理解的。”克而瑞 (中國 )研究中心首席研究員陳嘯天向記者直言。 從春節(jié)后不少地方的調(diào)控行動(dòng)來看，內(nèi)容涉及很多方面。如 成都市政府近日下發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)土地利用管理工作的緊急通知》，要求對 20xx 年、 20xx 年所有批而未征、征而未供、供而未用土地進(jìn)行全面清理統(tǒng)計(jì)，逐項(xiàng)登記，建立宗地?cái)?shù)據(jù)庫，分別提出處理意見。 南京則在春節(jié)長假后宣布將個(gè)人住房公積金貸款最高可貸額度由 30 萬元下調(diào)至 20 萬元，同時(shí)暫停發(fā)放二次以上個(gè)人住房公積金貸款。北京更是推出 11 條措施，從供應(yīng)、信貸、市場、監(jiān)管等多個(gè)方面進(jìn)行調(diào)控。 城市熱點(diǎn) 20xx 年徐州市經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況發(fā)布 （ 20xx0203 都市晨 報(bào) ） 10/38 融道機(jī)構(gòu)房產(chǎn)信息研究中心 2 月 2 日，徐州市統(tǒng)計(jì)局、國家統(tǒng)計(jì)局徐州調(diào)查隊(duì)發(fā)布了 20xx 年全市經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況。全市經(jīng)濟(jì)在經(jīng)歷了年初的低迷后，迅速扭轉(zhuǎn)了經(jīng)濟(jì)增速下滑局面，逆勢快速回暖、回升、回復(fù)，實(shí)現(xiàn)了經(jīng)濟(jì)的總體回升向好及持續(xù)回升向好發(fā)展，整體呈現(xiàn) V 形態(tài)勢。 全市服務(wù)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值 億元，同比增長 %；服務(wù)業(yè)增加值占 GDP 比重達(dá)%，比上年提高 個(gè)百分點(diǎn)。 其中，房地產(chǎn)、金融和其他服務(wù)業(yè)增長較快，商品房銷售面積 萬平方米，增長 %；商品房銷售額 億元，增長 %。 金融業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值 億元，增長 %；其他服務(wù)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值 億元，增長 %。 20xx 年徐州市房地產(chǎn)投資增四成 （ 20xx0221 都市晨 報(bào) ） 20xx 年，徐州市城建重點(diǎn)工程投資量創(chuàng)歷年之最， 85%以上援川項(xiàng)目完成， 房地產(chǎn)投資超 183 億，完成建筑業(yè)總產(chǎn)值 525 億元。此外 ， 52 項(xiàng)城建重點(diǎn)工程提前完工，購買、建設(shè)安置房 180 萬平方米。棚改已經(jīng)惠及 16834 戶家庭、 6 萬多居民。 去年徐州市安排城建重點(diǎn)工程 101 項(xiàng)，重點(diǎn)實(shí)施交通樞紐、商貿(mào)物流、旅游文化“三大中心”和新城建設(shè)、山水景觀、環(huán)境改善、民生實(shí)事“四大工程”，年度投資 244 億元，為歷年來項(xiàng)目最多、投資量最大的一年。其中，云龍湖“四合一”工程、南湖水街、金龍湖景區(qū)、彭城壹號等工程，已成為市民和游客的樂游之所。 20xx 年徐州市共完成房地產(chǎn)投資 億元，同比增長 %；施工面積 萬平方米，竣工面積 萬平方米。同時(shí)，全市房地產(chǎn)新開工面積 萬平方米，同比增長三成以上 。去年徐州市完成建筑業(yè)總產(chǎn)值 525 億元，列蘇北第一。 20xx 年徐州市將建 119萬平方米安置房 （ 20xx0221 彭城晚報(bào)） 在去年啟動(dòng)建設(shè)安置房 180 萬平方米的基礎(chǔ)上，今年徐州市計(jì)劃做好主城區(qū) 10 個(gè)項(xiàng)目119 萬平方米安置房的建設(shè)，確保完成購買 55 萬平方米安置房的計(jì)劃。徐州市建設(shè)局 2 月20 日召開 20xx 年度工作會議，作出上述安排。 去年，徐州市全力推進(jìn)棚戶區(qū)改造，購買、建設(shè)安置房 180 萬平方米，惠及 16834 戶、60969 人。 今年，建設(shè)部門將抓好主城區(qū) 10 個(gè)項(xiàng)目 119 萬平方米安置房的建設(shè)，確保完成購買 55 萬平方米安置房的計(jì)劃。同時(shí)，積極探索城中村改造的新途徑，力爭取得明顯成效 。 今年徐州市將全力推進(jìn)棚戶區(qū)改造，優(yōu)先改造連片規(guī)模大、住房條件差、安全隱患多、群眾迫切要求的項(xiàng)目，確保改造規(guī)范有序 。同時(shí)加大對定銷商品房建設(shè)的監(jiān)管力度，努力解 11/38 融道機(jī)構(gòu)房產(chǎn)信息研究中心 決過渡期過長的問題。 徐州市今年還將加快縣城鎮(zhèn)和重點(diǎn)中心鎮(zhèn)建設(shè)。進(jìn)一步強(qiáng)化新沂、邳州、沛縣、豐縣、睢寧等五個(gè)副中心城市功能，建設(shè) 30 個(gè)特色鮮明的中心鎮(zhèn)，完善中心鎮(zhèn)考核標(biāo)準(zhǔn)，啟動(dòng)開展中心鎮(zhèn)創(chuàng) 建達(dá)標(biāo)工作。 為促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展，建設(shè)部門加大房地產(chǎn)市場監(jiān)管力度，維護(hù)好市場秩序，會同政府法制辦進(jìn)一步完善住宅項(xiàng)目交付使用管理規(guī)范，加強(qiáng)全市住宅配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施建設(shè)。 曹新平調(diào)研城建重點(diǎn)工程時(shí)強(qiáng)調(diào)迅速掀起城市建設(shè)新熱潮 （ 20xx0222 都市晨 報(bào) ） 2 月 20 日， 徐州市委書記曹新平帶領(lǐng)相關(guān)部門負(fù)責(zé)同志對今年城建重點(diǎn)工程項(xiàng)目進(jìn)展情況進(jìn)行調(diào)研。他要求，抓好項(xiàng)目開工，迅速掀起城市建設(shè)新熱潮，全力以赴加快特大型區(qū)域性中心城市建設(shè)步伐。 曹新平一行先后來到老東門、彭城飯店、彭祖園、云龍湖西湖 北大堤等地實(shí)地查看了項(xiàng)目開工情況，并聽取了市重點(diǎn)辦、鼓樓區(qū)、云龍區(qū)、泉山區(qū)、九里區(qū)及相關(guān)職能部門的匯報(bào)。 今年徐州市共安排 8 大類 149 項(xiàng)城建重點(diǎn)工程，項(xiàng)目總投資 665 億元，年度安排 262億元，今年項(xiàng)目安排為歷年來數(shù)量最多、投資量最大、年度建設(shè)任務(wù)最重的一年 。為了快速推進(jìn)，確保今年城建重點(diǎn)工程建設(shè)任務(wù)早部署、早啟動(dòng)、早落實(shí)，通過責(zé)任狀，將全年城建重點(diǎn)工程任務(wù)分解落實(shí)到各項(xiàng)目單位。 目前續(xù)建項(xiàng)目已經(jīng)復(fù)工 19 項(xiàng)，新建項(xiàng)目已經(jīng)開工 20項(xiàng)，近期計(jì)劃新開工 32 項(xiàng) 。 E 房點(diǎn)評： 本月各地樓市資訊提及最多的內(nèi)容依舊是聚焦政策 走向和調(diào)控效應(yīng)的觀察，另外春節(jié)期間各地普遍呈現(xiàn)的成交量大幅下滑，引起了市場的陣陣騷動(dòng)，部分地產(chǎn)研究機(jī)構(gòu)的拐點(diǎn)論、消極預(yù)測以及部分市場評論員的口水戰(zhàn)再次成為媒體所關(guān)注的焦點(diǎn)。 細(xì)觀本月新政策的出臺，存款準(zhǔn)備金率的上調(diào)目前對外給出的利好消息是將嚴(yán)格控制個(gè)人貸款和房地產(chǎn)開發(fā)公司的開發(fā)貸款，這一舉措意在使投機(jī)投資性購房泛濫現(xiàn)狀和開發(fā)商項(xiàng)目開發(fā)的熱情加以抑制，這一出發(fā)點(diǎn)是好的，都是為了控制當(dāng)前市場的樓市高溫，但是 E房網(wǎng)市場分析部認(rèn)為，這一急措難免有“病急亂投醫(yī)”的韻味。首先，目前的市場已經(jīng)明顯呈現(xiàn)了非理性的狀況，加之 各地樓市泡沫和需求現(xiàn)狀不一，此時(shí)政策的出臺可謂“牽一發(fā)而動(dòng)全身”，假使沒有經(jīng)過成熟的市場調(diào)查和區(qū)分各地現(xiàn)狀，不對癥下藥，那最終調(diào)控的結(jié)果將只是一個(gè)泡影而已；另外，部分城市的房價(jià)助推因素很大一部分是由于供求關(guān)系的嚴(yán)重不 12/38 融道機(jī)構(gòu)房產(chǎn)信息研究中心 平衡，房源緊缺，難免造成物以稀為貴的局面，房價(jià)上漲也就合情合理了，因此，此時(shí)再度收緊開發(fā)商開發(fā)貸款，那勢必會抑制部分中小開發(fā)企業(yè)的發(fā)展，同時(shí)可能加大大型開發(fā)企業(yè)對市場的壟斷性，屆時(shí)，調(diào)控的結(jié)果更是適得其反。所以， E 房網(wǎng)市場分析部再次呼吁，政策的出臺要嚴(yán)謹(jǐn)有條理，從大的框架細(xì)分至各個(gè)細(xì)節(jié)，力求一招 見勝。 另外，本月見諸各大媒體報(bào)端的焦點(diǎn)資訊就是本月成交量的大幅下跌，特別是春節(jié)期間的樓市萎靡狀況。由于春節(jié)傳統(tǒng)的假期效應(yīng)，成交慘淡早已不是新鮮話題，但是由于目前特殊的市場背景和敏感的時(shí)間段，樓市的走勢和些許的動(dòng)態(tài)都足以引起整個(gè)市場的轟動(dòng)。但是仔細(xì)分析各家媒體和研究機(jī)構(gòu)的分析實(shí)例，單從個(gè)別數(shù)據(jù)或是采用傳統(tǒng)的環(huán)比數(shù)據(jù)來進(jìn)行評論，作者認(rèn)為如此分析太過片面，我們可以回顧一下 08 年年末至 09 年年初階段，當(dāng)時(shí)成交量和整個(gè)市場預(yù)期更不如現(xiàn)在，但是最終又如何？ 所以，作者認(rèn)為在非理性的市場背景下，我們要理性地去看待市場的 走勢，任何一個(gè)數(shù)據(jù)都不能決定整盤棋局的輸贏，更何況作為政府主要產(chǎn)業(yè)的房地產(chǎn)行業(yè)呢。此前 E 房網(wǎng)市場分析部已經(jīng)強(qiáng)調(diào)了政府的“總體收緊，有保有壓”策略，從中我們可以看到，政策里面的彈性肯定不會出現(xiàn)市場所預(yù)期的大跌或大漲局面。所謂的“有保有壓”，我們大可以將其理解為兩層意思，即“房價(jià)大漲，保百姓，壓開發(fā)商”，“市場萎靡，保開發(fā)商，壓百姓（刺激消費(fèi)）”。所以，今后置業(yè)“只買對的，不買貴的”才是駕馭市場的不二法門。 第三章 土地市場 土地供應(yīng) 表 20xx 年 2 月徐州市國有土地出讓信息 （數(shù)據(jù)來源：徐州市國土資源局） 編 號 地理區(qū)域 行政區(qū)域 地塊名稱 土地坐落 土地用途 出讓面積 （平方米） 容積率 起始價(jià)（萬元） 掛牌時(shí)間