【正文】 全市樓市有一定影響，但是江寧的中小戶型受到的影響很小，剛性需求的堅(jiān)挺，加上交通利好的消息，使江寧板塊在全市銷售縮水的情況下，仍然出現(xiàn)上揚(yáng)。 網(wǎng)上房地產(chǎn) 數(shù)據(jù)顯示，上半年，江寧板塊總銷售套數(shù)在全市各大板塊中位列前三甲。在全市樓盤銷售套數(shù)榜上，進(jìn)入排名前四的江寧項(xiàng)目天地新城、天元吉第，托樂嘉和水月秦淮都在近期內(nèi) 都 以小戶型或挑高酒店式公寓產(chǎn)品主打。江寧區(qū)鄰 近 城南板塊最近，在價格問題的取舍上一定程度吸引了部分客群的購買傾向。 D 、城東南 城東南，南京主城區(qū)， 04 年之前發(fā)展較為滯后，市政配套的不足一度制約了該區(qū)域的發(fā)展。 04 年開始， /秦虹南路、緯七路貫通；市政總投資超過 30 個億的賽虹橋、緯七路、雙橋門立交群全線建成；大校場機(jī)場搬遷恢宏展開，政府斥資 20 億重金將 10 平方公里的土地打造成南京“商務(wù)商業(yè)居住區(qū)和產(chǎn)業(yè)發(fā)展區(qū)”，全面提升城東南形象。隨著南京新鐵路南站規(guī)劃的出臺，城東南片區(qū)更加炙手可熱。 目前城東南攜手寧南新區(qū)已成為南京新人居熱點(diǎn)板塊。 寧南目前開發(fā)了 的 六大樓盤：康盛花園、翠竹園、閱城國際、翠島花城、花神美境、玉蘭山莊，加上已有的丁墻村居民、以及未來寧南小學(xué)旁邊將要開建的兩個新樓盤，將入住數(shù)十萬人。另外在其他項(xiàng)目上，青少年科技中心花了 3 個多億建成 了 ，但沒有直達(dá)公交車輛，略顯尷尬。 配套的不完善是城南區(qū)域目前最為嚴(yán)峻的問題。 觀點(diǎn)：目前南京的各板塊定位與發(fā)展規(guī) 劃已初步形成，政府也著力解決各區(qū)域的問題，南京城市建設(shè)將繼續(xù)加速，可能帶來大量的拆遷購房及租房需求；伴隨著城市交通基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)與完善，江北、仙林、江寧、河西地區(qū)將成為市場熱點(diǎn)。城市普通購房人群南北兩極化發(fā)展形成新的人居趨勢。 第二部分 雨花臺區(qū)域概況 一、區(qū)劃位置 雨花臺區(qū)，南京西南郊，長江之濱，雨花臺畔，原金陵的 南大門 。地理坐標(biāo)為東經(jīng)118176。，北緯 32176。位于南京南部主要的綠色走廊之上，山青水秀，風(fēng)景優(yōu)美，全區(qū)森林覆蓋率達(dá) %，綠化覆蓋率達(dá) %，人均占有公共綠地 平方米，（南京市此三項(xiàng)指標(biāo)分別為 %、 %、 10 平方米）氣候?qū)俦眮啛釒駶櫄夂?，四季分明，日照充足，氣候宜人，土地肥沃，風(fēng)景秀麗，名勝眾多。 相傳梁代高僧云光法師曾在此講經(jīng)說法，感泣天神，落花如雨，故名雨花臺；在金陵四十八景之中，雨花臺區(qū)占有十景。著名的雨花臺烈士陵園、菊花臺、龍泉寺、渤泥國王墓、將軍山位于區(qū)內(nèi)。境內(nèi)牛首山、將軍山、韓府山自然植被保存完好，素有“春游登牛首”之譽(yù)。區(qū)內(nèi)河流、湖泊、水庫交織成網(wǎng)，大石湖生態(tài)環(huán)境絕佳，秦淮新河兩岸風(fēng)光怡人，是繁華大都市中 最難得的一片“世外桃源”。 二、區(qū)域特性 戰(zhàn)略取向 —— “人居城南，第四商圈” 雨花區(qū)在經(jīng)歷南京城市 外括 的過程中，正逐步由城鄉(xiāng)結(jié)合部的城市空間地位逐漸向主城區(qū)高人居環(huán)境居住片區(qū)的方向發(fā)展，得益于該區(qū)域內(nèi)良好的人文景觀和文化背景沉淀，加上政府部門正著力改善的居住配套條件，寧南板塊正以其良好的區(qū)位優(yōu)勢和人居環(huán)境，逐漸成為南京房地產(chǎn)發(fā)展的又一塊熱土。根據(jù)政府規(guī)劃 20xx 年寧南區(qū)域?qū)⒔ǔ赡暇暗谒纳倘Α薄? 在大型公共配套上，青少年宮已經(jīng)對外開放， 50 畝的體育公園已經(jīng)建成，而面積達(dá) 2萬多平方米的大型文體中心，又將 在國慶節(jié)前正式投入使用；在教育配套方面，雨花臺中學(xué)在高中部、初中部相繼投入使用之后，今年可容納 36 個班的小學(xué)也將對外招生；在醫(yī)療配套上，寧南新區(qū)在去年就引進(jìn)了市第一醫(yī)院，解決了片區(qū)內(nèi)居民的就醫(yī)問題。在商業(yè)配套上，目前寧南的每個社區(qū)，都在規(guī)劃中引進(jìn)蘇果超市社區(qū)店，另外明發(fā)集團(tuán)開發(fā)的大型SHOPPINGMALL 即將上馬?? 寧南新區(qū)是個適宜居住的地方，在五年前已經(jīng)完成了整體規(guī)劃。仁恒翠竹園、翠島花城、閱城國際、花神美境、康盛花園等項(xiàng)目的紛紛入駐。就目前區(qū)域內(nèi)在售的幾個 樓市 項(xiàng)目而言，其銷售也已經(jīng)整體過半，余下的 房源也順理成章地成為稀缺房源。同時隨著區(qū)域內(nèi)大型配套設(shè)施的逐漸完備，已漸漸影響和輻射到了大城南區(qū)域。 新區(qū)規(guī)劃 —— 基礎(chǔ)配套設(shè)置完善 高尚住宅區(qū)、高級商貿(mào)區(qū)、高新技術(shù)區(qū)” 在今年 2 月中旬，南京市規(guī)劃局舉行“南京城南秦淮新河以北地區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃”公示披露了未來幾年內(nèi)，南京城南秦淮新河以北地區(qū)將打造一座“寧南新城”。 規(guī)劃中提及，時速高達(dá) 350 公里的京滬高速鐵路將給南京帶來空前的發(fā)展機(jī)遇。交通專家認(rèn)為，這不僅將大大提升南京在整個長三角經(jīng)濟(jì)圈中的地位，使南京跨過蘇錫常，無障礙地接受上海的輻射，成為長三角的一個 “副中心都市”。 而規(guī)劃中的“寧南新城”將成為南京地區(qū)最直接的受惠者?？梢詧?jiān)信的是，在未來一段時間，伴隨著緯九路的建成，繞城公路的拓寬，尤其是即將到來的地鐵 1 號線南延和鐵路南站的開工，城南地區(qū)將迎來歷史上最好的發(fā)展機(jī)遇。 除了高檔住宅區(qū)、高檔商貿(mào)區(qū)之外，寧南新區(qū)還承擔(dān)了一個高科技研發(fā)的功能定位。目前寧南的高新科技研發(fā)區(qū)已經(jīng)引進(jìn)了中興通訊、舜天等多個知名高新企業(yè)。寧南新區(qū)引進(jìn)的企業(yè)都是“無煙工廠”。 三、 區(qū)域住宅市場成長狀況 區(qū)域內(nèi)的住宅市場的房價及發(fā)展水平 城南的房地產(chǎn)市場快速發(fā)展表現(xiàn)在銷售量和成交均 價雙雙提升的基礎(chǔ)之上。從銷售量來看， 06 年上半年商品住宅銷售 萬平米，同比增長 %，累計(jì)供銷比僅為 ，處于供銷平衡的狀態(tài)。除了如仁恒翠竹園、閱城國際在平穩(wěn)銷售外，新盤亞東國際公寓的高調(diào)入市打破了城南板塊一向平靜的狀態(tài)，并形成了一個區(qū)域亮點(diǎn)。該項(xiàng)目銷售均價比周邊樓盤高出近 500 元 /平米，客觀上拉動了城南板塊銷售均價的提升，由年初的 5013 元 /平米上漲到目前的 5326 元 /平米，價格漲幅已超過全市平均水平。 區(qū)域市場在南京市內(nèi)各項(xiàng)指標(biāo)的排名狀況及發(fā)展趨勢 區(qū)、縣地方財(cái)政一般預(yù)算收入（ 20xx 年 5 月） 單位：億元 區(qū)縣名稱 本月止累計(jì) 同口徑增長（ %） 區(qū)縣合計(jì) 玄武區(qū) 白下區(qū) 秦淮區(qū) 建鄴區(qū) 鼓樓區(qū) 下關(guān)區(qū) 14 浦口區(qū) 6 棲霞區(qū) 雨花臺區(qū) 江寧區(qū) 六合區(qū) 溧水縣 高淳縣 雨花區(qū)目前新上市的房地產(chǎn)項(xiàng)目主要集中在寧南新區(qū)和城東南區(qū)域，在老南京的印象中， 148 平方公里的雨花臺區(qū)一直處于“不城不郊”的尷尬位置。雖然原來名列郊縣行列，卻并不享受 “郊縣”特有的諸多“自主權(quán)”；說它是城區(qū)，雖地處市域的地理中心，區(qū)域內(nèi)的基礎(chǔ)設(shè)施，卻又并未納入市政工程建設(shè)范疇?？删驮谶@“不城不郊”之間，新型工業(yè)化的快速推進(jìn)，為城市化加速推進(jìn)準(zhǔn)備了條件。南京主城區(qū)板塊 外擴(kuò) 的的過程中，自然條件優(yōu)越指標(biāo) 財(cái)政收入 居民消費(fèi)指數(shù) 規(guī)模以上工業(yè)總產(chǎn)值 全社會固定資產(chǎn)投資 社會消費(fèi)品零售總額 進(jìn)出口總值（按經(jīng)營單位） 城市居民可支配收入 單位 億元 % 億元 億元 億元 億美元 元 累計(jì)數(shù)值 同比增長 % 的雨花區(qū)已經(jīng)是名正言順的主城區(qū)“風(fēng)水寶地”了。 結(jié)論：雨花區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展處于整個南京主城區(qū)的中下游水平，目前區(qū)域正處于規(guī)劃發(fā)展的大建設(shè)環(huán)境之下，呈現(xiàn)穩(wěn)步上升的態(tài)勢。 區(qū)域內(nèi)供應(yīng)產(chǎn)品特征 1）區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)項(xiàng)目的市場供應(yīng)量（數(shù)據(jù)來源：南京網(wǎng)尚房產(chǎn)，截止至 20xx 年 6 月底） 項(xiàng)目 名稱 項(xiàng)目規(guī)模 /在售規(guī)模 在售體量 銷售均價 /在售均價（元 /㎡ ） 仁恒翠竹園 總建面： 38 萬㎡ /13 萬㎡ 970 套 5545/6245 居易時代 總建面： 2 萬 ㎡ /2 萬 ㎡ 451 套 6523/6692 亞東國際公寓 總建面： 20 萬㎡ / 萬㎡ 1360 套 5641/5962 蔚藍(lán)星座 總建面： 11 萬㎡ / 萬㎡ 749 套 5311/5707 良城美景 總建面： 17 萬㎡ / 萬㎡ 1436 套 4932/4924 花神美境 總建面： 萬㎡ / 萬㎡ 156 套 4631/4631 時光 澔 韻 總建面： 32 萬㎡ /6 萬㎡ 571 套 4988/5512 翠島花城 總建面： 40 萬㎡ /12 萬㎡ 838 套 5025/5264 閱城國際 總建面： 50 萬㎡ /28 萬㎡ 1881 套 4395/4913 2）區(qū)域內(nèi)各類產(chǎn)品的技術(shù)指標(biāo) 項(xiàng)目名稱 開發(fā)商 物管公司 容積率 綠化率 物管費(fèi)（元/㎡ /月） 仁恒翠竹園 仁恒地產(chǎn) 仁恒物業(yè) 55% 居易時代 南京居易置業(yè)有限公司 新世紀(jì)物業(yè) % 亞東國際公寓 江蘇亞東建設(shè)發(fā)展集體有限公司 亞東 物業(yè) 60% 蔚藍(lán)星座 中北房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 中北物業(yè) 40% 良城美景 江蘇致壹房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 騰虹物業(yè) 40% 多 高 花神美境 雨花房地產(chǎn)綜合開發(fā)公司 博盛物業(yè) 37% 時光 澔 韻 南京地鐵房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司南京金源房地產(chǎn)開發(fā)公司 香港興業(yè) 2 55% 1 閱城國際 南京江東房產(chǎn)開發(fā)有限公司 應(yīng)天物業(yè) 50% 1 面對南京近郊 惟一 一塊“風(fēng)水寶地”，入住寧南的開發(fā)商都有這樣的意識：要做精品工程，塑造高品質(zhì)樓盤 ，才對得起這塊“璞玉”。閱城國際在銷售過程中凸現(xiàn)大盤優(yōu)勢，開發(fā)商的目標(biāo)是“打造健康、豐盛的國際化品質(zhì)生活”；翠島花城打的是“國家康居示范工程”牌；仁恒翠竹園以品質(zhì)著稱，消費(fèi)群體定位在“白領(lǐng)精英”階層。 3）區(qū)域內(nèi)目前的可供應(yīng)土地狀況，未來 23年產(chǎn)品供應(yīng)量和產(chǎn)品類型 05 年 城南共成交土地 13 幅，面積為 萬平米，成交區(qū)域主要集中于南片，其中辦公商業(yè)用地有 8 幅，可見城南將加大商業(yè)辦公的開發(fā)力度，促進(jìn)居住功能不斷完善。 06 年，城南土地雖然僅有 2 幅進(jìn)入交易程序，一幅就是本項(xiàng)目的“養(yǎng)回紅村 139 號地塊”，另 一幅為北方 廣電 地塊被雅居樂以 億元的天價（樓面地價 4003 元 /平米）拍得引起了不小的轟動。 （以） 北方 廣電 地塊的出讓以及城南新規(guī)劃的公布為信號，根據(jù)城南規(guī)劃，未來 2 至 3年內(nèi)成型、上市的房地產(chǎn)項(xiàng)目，開發(fā)總面積超過 80 萬平方米，其中約一半為住宅項(xiàng)目，屆時“新城南”將強(qiáng)烈沖擊南京中高端房地產(chǎn)市場?！靶鲁悄显?2 到 3 年后將成為南京中高檔地產(chǎn)項(xiàng)目的聚集地?！背悄戏康禺a(chǎn)開發(fā)進(jìn)入快速通道的帷幕正在拉開。 4）區(qū)域市場內(nèi)的機(jī)會點(diǎn)及開發(fā)的市場潛力 從區(qū)域上看，雨花臺烈士陵園東側(cè)，依托成熟的寧南新區(qū)，擁有較為完善的大生 活配套環(huán)境。區(qū)域內(nèi)綠化水平高達(dá) 50%，空氣質(zhì)量好，適合人居，該項(xiàng)特性促進(jìn)了雨花區(qū)板塊價值的拉升。周邊交通便利，路網(wǎng)發(fā)達(dá)，通過寧溧路直接與城東干道、中華路、江東路等城市主干道相連，交通十分便捷。 區(qū)域內(nèi)的商服企業(yè)以雨花商廈為核心，其他規(guī)模較大的企業(yè)有寧南商廈、德成娛樂休閑中心、華誠超市等。由于鄰近雨花臺烈士陵園，該商服中心內(nèi)個體小型商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)較多，主要經(jīng)營雨花石，吸引了不少游客，促進(jìn)了該商服中心的發(fā)展。 從城南板塊來看，隨著整個板塊開發(fā)的不斷推進(jìn)，板塊價值日前顯現(xiàn)。整個板塊商品住宅的成交均價現(xiàn)已超過了 5500 元 ／平方米，區(qū)域內(nèi)的平均地價水平約為 2600 元 /平米。而從公開拍賣的土地價格分析（尚未考慮寧南區(qū)域內(nèi)早期協(xié)議出讓土地部分的地價因素），目前區(qū)域內(nèi)的房屋樓面地價有低至 2110 元 /平米的亞東國際，也有高到 3250 元 /平米的居易時代，從實(shí)際銷售的情況來看，該部分 1000 元 /平米的成本差異，極大程度的影響了產(chǎn)品的銷售速度。 5） 各項(xiàng)目的主力客戶群及區(qū)域市場目標(biāo)客層研究 從區(qū)域內(nèi)的房地產(chǎn)項(xiàng)目成交的情況來看，暫時不考慮區(qū)域內(nèi)的其它購房因素，商品房的主要購買客群集中在下列 幾種方面 ： ? 寧南區(qū)域內(nèi)的企事業(yè)單位員工，認(rèn)可區(qū)域，生活方便，具有一定的資金基礎(chǔ)，需求戶型面積在 100140 平米之間； ? 城市年輕白領(lǐng)，有一定資金積累，有一定生活品質(zhì)要求，不具備主城區(qū)的購房資金能力，認(rèn)可區(qū)域的交通，臨近主城，價格比主城便宜一半，需求戶型面積為 50100 平米的一房或三房； ? 投資型客戶，認(rèn)可區(qū)域及項(xiàng)目的升值潛力。 項(xiàng)目名稱 主力戶型 熱銷戶型 主力客群 仁恒翠竹園 125－ 162 ㎡ 130 ㎡ 左右 周邊企業(yè)為主、市區(qū)及投資客 居易時代 3257 ㎡ 33 ㎡、 61 ㎡ 30 歲左右的白領(lǐng)（過渡性自住房為主） 亞東國際公寓 89 ㎡ 2 房、 55㎡ 1 房、110 ㎡ 3 房 110 ㎡ 、 70 ㎡55 ㎡ 投資、市區(qū)白領(lǐng) 蔚藍(lán)星座 53 ㎡ 、 93 ㎡ 、 115 ㎡ 53 ㎡ 、 93 ㎡ 投資客、廣電大廈工作人員、年輕客群 良城美景 80 ㎡ － 180 ㎡ 7585 ㎡，90110 ㎡ 市區(qū)購買自住型客戶較多 花神美境 90 ㎡ — 110 ㎡ 90110 ㎡ 周邊企業(yè)、江寧區(qū)居民、部分市區(qū) 閱城國際 118 ㎡ － 167 ㎡ 118 ㎡、 132 ㎡ 周邊企業(yè)、教師、市區(qū)工作的人 時光 澔 韻 86 ㎡ 97 ㎡