【正文】 業(yè)管理費測算7市場調(diào)研:本地物業(yè)運行部門及崗位配置調(diào)查8各崗位薪資情況調(diào)查9有償服務(wù)情況調(diào)查10申領(lǐng)物業(yè)收費許可證，確定物業(yè)收費標(biāo)準(zhǔn)11制定整體人員編制、工資標(biāo)準(zhǔn)12制定物業(yè)公司人員招聘計劃及落實13制定人員培訓(xùn)計劃14確定人員上崗時間15制定員工手冊16制定員工崗位職責(zé)17物業(yè)公司工作人員崗前培訓(xùn)18制定開辦費預(yù)算19開辦費到位20制定《物業(yè)管理公約》并至所在區(qū)物業(yè)辦報批21制定業(yè)主裝修手冊22制定業(yè)主/住戶手冊23制定《前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》24制定《商品住宅使用說明書》25制定《商品住宅質(zhì)量保證書》26根據(jù)開辦預(yù)算及報告,制定前期采購計劃并開始采購 27確定印刷清單28確定各管理用房功能,并進(jìn)行管理用房裝修29制定物業(yè)交樓計劃30與開發(fā)單位工程部、承建單位共同進(jìn)行房屋接管驗收 31確定各系統(tǒng)交接日期32制定物業(yè)返修計劃33制定物業(yè)返修程序34制定物業(yè)返修人員安排計劃35制定各類交樓表格36制定物業(yè)入伙所須表格37制定物業(yè)入伙程序并實施培訓(xùn)38入伙儀式的籌備工作及布置落實39制定業(yè)主裝修程序并實施培訓(xùn)40制定物業(yè)前期物品進(jìn)出管理規(guī)定41制定物業(yè)入伙前大清潔計劃42實施小區(qū)清潔開荒工作43制定車場財務(wù)預(yù)算44制定車場人員編制45制定車場管理費標(biāo)準(zhǔn)46制定車場管理制度47制定車場管理方案48確定會所開放日期及功能設(shè)制49確定車場起用日期及具體車位數(shù)50制定保安整體計劃51制定鑰匙管理辦法52制定有償服務(wù)內(nèi)容(以入伙階段為主)53制定有償服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)54建立業(yè)主檔案55建立小區(qū)管理檔案56建立接收資料檔案57建立工程圖紙檔案58建立管理員工檔案59聯(lián)系供電局：上級電站的確定60確定設(shè)備檢修的責(zé)任劃分及產(chǎn)權(quán)分界61確認(rèn)電費價格及交費方式62聯(lián)系自來水公司：確定設(shè)備檢修的責(zé)任劃分63落實供水量64確認(rèn)水費價格及交費方式65確認(rèn)排污費價格及交費方式66聯(lián)系燃?xì)夤荆捍_定通氣時間67確定燃?xì)鈨r格及交費方式68確定設(shè)備檢修的責(zé)任劃分69聯(lián)系市節(jié)水辦：落實節(jié)水管理有關(guān)地方法規(guī)及管理規(guī)定70聯(lián)系熱力公司：落實采暖面積的申批71確認(rèn)采暖價格及交費方式72明確設(shè)備檢修的責(zé)任劃分73聯(lián)系電話局：明確系統(tǒng)產(chǎn)權(quán)分界74落實電話開通辦法75確認(rèn)收費價格76聯(lián)系防疫站：報檢生活水箱，取合格證77聯(lián)系消防局：報消防設(shè)備系統(tǒng)驗收時間取得合格證 78消防值機員培訓(xùn)79業(yè)主裝修消防報批80聯(lián)系廣電局：報光纜信號傳輸相關(guān)手續(xù)81聯(lián)系網(wǎng)絡(luò)運營商：寬帶設(shè)備的檢修責(zé)任劃分及產(chǎn)權(quán)界定 82落實寬帶開通辦法83確認(rèn)收費價格及收費方式84聯(lián)系勞動局：電梯審檢領(lǐng)取合格證85特殊工種報檢86聯(lián)系交通大隊：報車場管理方案87聯(lián)系無線電管理委員會：報對講機頻點88聯(lián)系環(huán)衛(wèi)局：確認(rèn)垃圾清運價格89裝修垃圾清運價格90化糞井清掏價格91門前三包費用的標(biāo)準(zhǔn)92聯(lián)系郵電局：通郵93聯(lián)系公安局：報內(nèi)保關(guān)系94聯(lián)系當(dāng)?shù)嘏沙鏊簣笮^(qū)門牌號碼95戶口遷入辦法及程序96聯(lián)系物價局：報物業(yè)管理收費標(biāo)準(zhǔn)97聯(lián)系保安公司：確定保安人員及總體費用98聯(lián)系制衣廠：確定工裝款式,制做員工制服99聯(lián)系標(biāo)牌系統(tǒng)供應(yīng)商：定制工牌100制做入伙儀式使用之條幅及彩旗101聯(lián)系印刷廠：印制信封、信紙及各種手冊、運行表單 102聯(lián)系供應(yīng)公司：采購辦公用品、維修工具103聯(lián)系送餐公司：給員工送餐第三篇：如何做好前期物業(yè)管理工作（模版）唐山市路宏物業(yè)服務(wù)有限公司如何做好前期物業(yè)管理工作宋汝亭編輯做好物業(yè)管理的前期介入和管理是避免物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)入正常的工作中出現(xiàn)矛盾和糾紛，提高物業(yè)管理水平的重要途徑。做好物業(yè)管理的前期工作，有利于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對物業(yè)建設(shè)的質(zhì)量和銷售，有利于維護(hù)業(yè)主合法權(quán)益，提升物業(yè)使用人的房屋價值，提高物業(yè)使用人的居住環(huán)境和品質(zhì)，對開發(fā)商的房屋銷售都有利、業(yè)主權(quán)益和社會穩(wěn)定都具有重大意義，本文結(jié)合目前物業(yè)管理前期介入的情況，提出如何做好并加強前期的物業(yè)管理。物業(yè)管理的前期介入早在我國物業(yè)管理的發(fā)展初期就被引入房地產(chǎn)的開發(fā)建設(shè)之中，且已收到良好的效果，現(xiàn)今，許多房地產(chǎn)開發(fā)商越來越重視與物業(yè)管理企業(yè)間的前期合作，也為日后物業(yè)的售后服務(wù)與長效管理打下了良好基礎(chǔ)。然而，由于一些房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理企業(yè)對物業(yè)管理前期介入的意義與作用認(rèn)識不足，使得物業(yè)管理前期介入還未能引起足夠的重視。為了更好地履行物業(yè)建設(shè)單位與物業(yè)管理企業(yè)在前期物業(yè)管理中的責(zé)任 , 防范前期物業(yè)管理中的潛在風(fēng)險，建議物業(yè)管理行業(yè)一起來關(guān)注物業(yè)管理的前期介入。加強前期物業(yè)管理，應(yīng)該做好以下幾方面工作：一、規(guī)范開發(fā)建設(shè)企業(yè)的建設(shè)行為一個高質(zhì)量、高標(biāo)準(zhǔn)設(shè)施配套完備的物業(yè)項目能營造一個高水平的物業(yè)管理企業(yè)。建設(shè)高標(biāo)準(zhǔn)的精品樓盤，除了開發(fā)商、建設(shè)商、監(jiān)唐山市路宏物業(yè)服務(wù)有限公司理部門外，還必須通過物業(yè)的前期管理來規(guī)范和監(jiān)督開發(fā)的建設(shè)行為。（一）對物業(yè)的前期設(shè)計、規(guī)劃嚴(yán)要求開發(fā)建設(shè)企業(yè)的立項、規(guī)劃、設(shè)計要立足高起點、高標(biāo)準(zhǔn)，要有超前意識。規(guī)劃管理部門要嚴(yán)格把關(guān)，對不符合建設(shè)要求的不予審批；開發(fā)建設(shè)企業(yè)要嚴(yán)格按照規(guī)劃設(shè)計進(jìn)行建造，公共的配套設(shè)施要與建設(shè)同步進(jìn)行，避免先建物業(yè)后建設(shè)施的行為。相關(guān)主管部門和質(zhì)檢部門要定期進(jìn)行檢查督導(dǎo)，對違規(guī)行為及時進(jìn)行處理，限期改正。（二）做好物業(yè)售前選聘物業(yè)管理企業(yè)工作開發(fā)建設(shè)企業(yè)在物業(yè)項目開工、商品房預(yù)售前應(yīng)聘任或委托物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行前期管理，并制定新建物業(yè)管理區(qū)域物業(yè)管理方案和前期物業(yè)管理服務(wù)合同、業(yè)主公約，報物業(yè)管理行政主管部門備案。開發(fā)建設(shè)企業(yè)在出售新建商品房時，應(yīng)當(dāng)向購房人明示前期物業(yè)管理服務(wù)合同的服務(wù)內(nèi)容、業(yè)主公約，在與購房人簽訂商品房買賣合同時，簽訂前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議。未委托物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行前期管理，未制定物業(yè)管理方案、前期物業(yè)管理服務(wù)合同和業(yè)主公約的，由房產(chǎn)管理部門責(zé)令限期改正，如不改正或不備案，不予頒發(fā)商品房預(yù)銷售許可證，已頒發(fā)的予以收回或吊銷預(yù)銷售許可證。（三）按合同規(guī)定進(jìn)行運營新建商品房由開發(fā)建設(shè)單位按照國家規(guī)定的保修期限和保修范圍 , 承擔(dān)保修責(zé)任。如委托物業(yè)管理企業(yè)負(fù)責(zé)保修 , 應(yīng)與物業(yè)管理唐山市路宏物業(yè)服務(wù)有限公司企業(yè)簽訂委托保修合同 , 明確雙方權(quán)利義務(wù)和保修責(zé)任 , 并向物業(yè)管理企業(yè)支付質(zhì)保金。二、規(guī)范前期物業(yè)管理行為物業(yè)管理前期介入開發(fā)建設(shè)階段，共同參與物業(yè)的規(guī)劃、設(shè)計、施工、驗收等工作，對物業(yè)后期的管理具有十分重要的作用。物業(yè)管理企業(yè)前期介入應(yīng)抓好以下幾個環(huán)節(jié)：（一）編制前期物業(yè)管理方案物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)根據(jù)前期物業(yè)管理合同和物業(yè)的規(guī)劃設(shè)計情況，編制物業(yè)管理方案，擬制業(yè)主臨時公約和物業(yè)管理規(guī)定，使物業(yè)管理方案和開發(fā)建設(shè)項目策劃方案融為一體，為日后物業(yè)管理打下良好基礎(chǔ)。（二）組織人員介入組織人員前期介入是前期管理的關(guān)鍵。物業(yè)管理企業(yè)要挑選具有一定物業(yè)管理知識、物業(yè)管理實踐經(jīng)驗和策劃能力的管理人員組成前期物業(yè)管理機構(gòu)，專門負(fù)責(zé)前期物業(yè)管理工作。并指派 1 ～ 3 名物業(yè)管理專業(yè)人員，參加房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)企業(yè)項目策劃委員會，為開發(fā)建設(shè)企業(yè)提供咨詢服務(wù)。（三）加強物業(yè)施工質(zhì)量監(jiān)督，保障工程質(zhì)量物業(yè)管理企業(yè)要組織工程專業(yè)技術(shù)人員深入到施工現(xiàn)場，配合工程監(jiān)理部門，對物業(yè)建筑規(guī)劃、建筑材料、工程質(zhì)量、配套設(shè)施建設(shè)進(jìn)行檢查監(jiān)督，對違反規(guī)劃和規(guī)定的項目，及時向開發(fā)建設(shè)企業(yè)提出改正意見和建議。唐山市路宏物業(yè)服務(wù)有限公司同時加強前期住宅裝飾裝修管理，對維護(hù)廣大業(yè)主的合法權(quán)益和物業(yè)管理區(qū)域環(huán)境管理及后期物業(yè)管理具有十分重要作用。加強前期住宅室內(nèi)裝飾裝修管理應(yīng)注重抓好：制定相關(guān)制度。辦理室內(nèi)裝飾裝修手續(xù)。加強對裝飾裝修活動的監(jiān)督管理。對裝飾裝修工程進(jìn)行驗收等幾項工作。五、做好物業(yè)管理員工前期管理培訓(xùn)物業(yè)管理是對專業(yè)化要求很高的行業(yè)。在英國，物業(yè)管理者要求是多面手，要能在不同場合充當(dāng)不同的角色，現(xiàn)代物業(yè)管理要求高水平的物業(yè)管理從業(yè)者必須具備較高的綜合素質(zhì)，包括思想素質(zhì)、職業(yè)道德、服務(wù)態(tài)度、管理知識和專業(yè)能力等。在物業(yè)管理前期介入中，物業(yè)管理人員將代表著企業(yè)的外在品牌，人員的整體行為將成為關(guān)系到在正常接管、日常服務(wù)中能否真正的得到廣大業(yè)主對工作的認(rèn)可的關(guān)鍵因素。那么，員工的培養(yǎng)或培訓(xùn)將根據(jù)人員崗位不同進(jìn)行。（一）知識對中高層管理人員的知識要求相對會比較高。知識包括經(jīng)營管理知識、財務(wù)知識、法律知識。此外，掌握一些房產(chǎn)估價、房產(chǎn)經(jīng)營、建筑工程、預(yù)算、城市規(guī)劃等知識，對提升服務(wù)的內(nèi)容和檔次大有幫助。（二）技能物業(yè)管理不僅涉及房屋及其附屬的設(shè)備、設(shè)施管理、維修和養(yǎng)護(hù)，而且包括綠化、環(huán)境衛(wèi)生、保安和消防等，又涉及公共服務(wù)、專項服第四篇：地區(qū)公司物業(yè)管理工作指引地區(qū)公司物業(yè)管理工作指引第一章 總 則第一條為進(jìn)一步理順地區(qū)公司物業(yè)管理工作，根據(jù)《地區(qū)公司和物業(yè)公司工作銜接辦法》，特制定本指引。第二條 本指引適用于地區(qū)公司、地區(qū)物業(yè)公司及集團各相關(guān)單位。第二章 物業(yè)管理前期介入 第三條 規(guī)劃設(shè)計介入在集團規(guī)劃設(shè)計審批后，地區(qū)公司制定詳細(xì)規(guī)劃之前，由總工室牽頭組織開發(fā)部、工程部、營銷部、物業(yè)公司，針對小區(qū)物業(yè)封閉管理綜合方案（機動車停車場規(guī)劃和機動車出入管控方案、非機動車停車場規(guī)劃和非機動車出入管控方案、行人出入管控方案、垃圾中轉(zhuǎn)運輸方案、物業(yè)配套用房規(guī)劃等）、小區(qū)設(shè)備用房規(guī)劃方案（小區(qū)主要變配電房、水泵房、換熱站、消防監(jiān)控中心等，具體參考附件一《小區(qū)設(shè)備用房規(guī)劃建議》）、小區(qū)首期交樓必需設(shè)備用房規(guī)劃方案、小區(qū)智能化綜合規(guī)劃方案、小區(qū)公共區(qū)域和會所、運動中心及影城等區(qū)域水電表獨立安裝等進(jìn)行綜合研討，根據(jù)研討結(jié)果擬定詳細(xì)規(guī)劃設(shè)計方案，報集團設(shè)計院、設(shè)計質(zhì)量與成本控制中心、物業(yè)管理中心聯(lián)合審核，最終方案由工程建設(shè)口集團分管領(lǐng)導(dǎo)審批。