【正文】 元 93367 ４、空置面積 萬(wàn)平方米 辦公樓 萬(wàn)元 2706 其中：空置一年至三年 萬(wàn)平方米 0 商業(yè)營(yíng)業(yè)用房 萬(wàn)元 19162 空置三年以上 萬(wàn)平方米 0 0 其他 萬(wàn)元 17072 五、商品房屋竣工價(jià)值 萬(wàn)元 40270 30036 1293 1504 7682 3051 二、本年購(gòu)置萬(wàn)平 六、商品房屋萬(wàn)元 62247 52402 834 177 7887 1781 土地面積 方米 銷(xiāo)售額 三、完成開(kāi)發(fā)土地面積 萬(wàn)平方米 24 其中：銷(xiāo)售給個(gè)人 萬(wàn)元 62247 52402 834 177 7887 1781 房屋施工面積 20xx 年， B 市商品房施工面積 萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)%。 房屋竣工面積 20xx 年全市竣工面積為 萬(wàn)平方米，比上年同期增長(zhǎng)%。 房屋銷(xiāo)售面積 20xx 年全市銷(xiāo)售面積為 萬(wàn)平方米，比上年同期增長(zhǎng)%。 房屋空置面積 隨著開(kāi)發(fā)量的增加，積壓商品房總量也 仍在繼續(xù)增加，據(jù)統(tǒng)計(jì)： 20xx年末商品房空置面積為 萬(wàn)平方米。 B市商品房空置面積的大幅度增加主要是由二個(gè)原因造成的： A、一直以來(lái)，特別是 20xx 年 —— 20xx 年間， B 市效益較好的企事業(yè)單位都興建了大量的帶安居性質(zhì)的集資房，形成了集資建房的熱潮，解決了 B 市大部分居民的住房問(wèn)題，致使市場(chǎng)整體需求不足； B、 20xx20xx 年 B 市大體量的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，短期內(nèi)難以消化。 空置房屋面積大，一方面也反映了 B 市場(chǎng)實(shí)際上是一個(gè)需求小增量市場(chǎng)，市場(chǎng)容量相當(dāng)有限。 B 房地產(chǎn)市場(chǎng)供求特征 物 業(yè)特點(diǎn) : 目前市場(chǎng)在售樓盤(pán)相對(duì)集中在老城區(qū)和 XX 開(kāi)發(fā)區(qū)，大致可分三類(lèi)： 第一類(lèi)以舊城改造的項(xiàng)目居多，主要特征：市區(qū)中心位置，規(guī)模較小，占地面積不大，高容積率，一、兩棟樓體，多為高層，周邊環(huán)境較雜亂，小區(qū)景觀無(wú)從談起，面積以偏大戶(hù)型為主； 第二類(lèi)為中小規(guī)模的樓盤(pán)，主要特征是：規(guī)模很小，產(chǎn)品結(jié)構(gòu)有多層和小高層建筑，規(guī)劃水平不高，小區(qū)無(wú)景觀，戶(hù)型以偏中大戶(hù)型為主，不同區(qū)域地段的樓盤(pán)售價(jià)相差較大，整體均價(jià)在 1400 元 /㎡左右； 第三類(lèi)為規(guī)模稍大、品質(zhì)高的樓盤(pán)，如 XX 開(kāi)發(fā)區(qū)的 D城市花園、新城國(guó)際、鉆石城、都市春天 和 XX 世家。主要特征：有一定的規(guī)模，規(guī)劃理念較先進(jìn)，優(yōu)美的小區(qū)景觀，產(chǎn)品結(jié)構(gòu)有多層、小高層及高層，戶(hù)型設(shè)計(jì)比較合理，面積以中、大戶(hù)型為主，物業(yè)管理好、小區(qū)或樓盤(pán)檔次高、規(guī)模大而成為引導(dǎo)市場(chǎng)的主流產(chǎn)品，售價(jià)在 1650元 /平方米以上。 各板塊開(kāi)發(fā)及主要特點(diǎn) 主城區(qū)板塊 主城區(qū)為 B 市老的行政、商業(yè)、金融、文化教育中心，交通便利、配套完善，商業(yè)氛圍濃厚，升值潛力及投資價(jià)值大，土地成本較高，主要以高尚次的高層公寓、商鋪為主，銷(xiāo)售平均價(jià)格較高。住宅在 1380~20xx 元 /㎡左右。 主要特征：市區(qū) 中心位置，規(guī)模較小，占地面積不大，高容積率，一、兩棟樓體，多為高層，環(huán)境指數(shù)一般，小區(qū)景觀無(wú)從談起，面積以中、大戶(hù)型為主，售價(jià)多為 1380~20xx 元 /平方米左右。 XX開(kāi)發(fā)區(qū)板塊 XX 開(kāi)發(fā)區(qū)位于 B 市西部，是 B 市新的行政中心，市委、市政府等行政事業(yè)性單位均已入駐該片區(qū)，已形成一定的規(guī)模，政府機(jī)關(guān)搬遷工作已基本完成，區(qū)域的后發(fā)優(yōu)勢(shì)已開(kāi)始體現(xiàn)，片區(qū)市場(chǎng)將具有較大的發(fā)展和潛力。 B 市民對(duì) XX 區(qū)的認(rèn)可度是比較高的，片區(qū)規(guī)劃較好，路網(wǎng)建設(shè)已完成，生活配套設(shè)施正在逐步完善，生活便利程度不斷提高。由于片區(qū)擁有良好 的區(qū)位優(yōu)勢(shì)和優(yōu)美片區(qū)環(huán)境，隨著都市春天、 D城市花園、 XX 世家、新城國(guó)際、鉆石城等高尚次樓盤(pán)的成功開(kāi)發(fā)，再加上 B 市眾多行政事業(yè)性單位的職工集資房的興建，為片區(qū)形成了良好的開(kāi)發(fā)環(huán)境和居住氛圍，現(xiàn)已成為 B 市民購(gòu)房置業(yè)的首選區(qū)域。住宅在 1600~2300 元 /㎡左右。 主要特征：普遍的樓盤(pán)規(guī)模比較小，檔次相對(duì)其他幾個(gè)區(qū)域要高，戶(hù)型面積上相對(duì)而言設(shè)計(jì)比較合理，以三房為主力，一般做到 120—150 平方米， 120130 平方米的三房旺銷(xiāo)，四房面積一般在 160— 190平方米。樓盤(pán)在同等檔次的情況下，銷(xiāo)售速度比其它幾個(gè)區(qū) 為快。售價(jià)多為 1600~2300 元 /平方米左右。 江東（ C 區(qū)）板塊 江東已基本成型，比較老、雜亂，缺乏大型基礎(chǔ)配套設(shè)施，綠化空間少，建筑物老舊，道路比較窄，交通擁擠，生活配套檔次比較低，已逐漸失去競(jìng)爭(zhēng)力。由于整個(gè) B 城市空間往西移動(dòng)，江東的一些居民過(guò)江買(mǎi)房，尤其是一些追求高品質(zhì)生活的人士到“江西”的幾個(gè)區(qū)域買(mǎi)房。住宅在 980~1800 元 /㎡左右。當(dāng)前該區(qū)域推出的樓盤(pán)主要有：東山路的多層洋房吉星花園價(jià)格 980 元 /㎡，陽(yáng)光花苑價(jià)格 1100元 /㎡；東風(fēng)南路的高層?xùn)|江華庭起價(jià)為 1288 元 /㎡，均價(jià)約 1580 元/㎡，火車(chē)站旁的高層?xùn)|方名居起價(jià)為 1680 元 /㎡，均價(jià)約 1800 元 /㎡ 主要特征：檔次低，規(guī)模小，樓盤(pán)素質(zhì)一般中檔次以下，普遍價(jià)格比較低，均價(jià)只有 1100 元 /㎡； 但打江景牌的樓盤(pán)價(jià)格相對(duì)比較高，均價(jià)約 1900 元 /㎡ 。 B 市房地產(chǎn)存在的主要問(wèn)題 開(kāi)發(fā)規(guī)模普遍偏小 目前， B 市 100 畝以上的的在建樓盤(pán)目前幾乎沒(méi)有， 10畝以下的項(xiàng)目是市場(chǎng)主流，多是一些市區(qū)內(nèi)效益較好的單位集資房和舊城改造項(xiàng)目，此類(lèi)項(xiàng)目雖然無(wú)小區(qū)概念又無(wú)環(huán)境綠化景觀，但大都處在市區(qū)中心區(qū)域和 XX 開(kāi)發(fā)區(qū)，老城區(qū)地理位置優(yōu)越配套非常 完善、 XX區(qū)雖然生活配套設(shè)施稍微欠缺，但整體環(huán)境較好，空氣好，加上項(xiàng)目規(guī)模小，土地的取得多為單位開(kāi)發(fā)，成本較低，除地理位置好的樓盤(pán)外，大部分都以較低價(jià)格對(duì)內(nèi)部職工進(jìn)行銷(xiāo)售，所以在很大程度上解決了大部分居民的住房問(wèn)題，從而對(duì) B 市商品房的銷(xiāo)售和需求產(chǎn)生了很大程度的影響。 開(kāi)發(fā)理念較為滯后 A、戶(hù)型設(shè)計(jì) ：戶(hù)型結(jié)構(gòu)單一、設(shè)計(jì)面積偏大，布局不合理。以三房以上的戶(hù)型為主，面積普遍比較大，缺乏小戶(hù)型產(chǎn)品； B、建筑風(fēng)格 ：絕大部分樓盤(pán)建筑風(fēng)格千遍一律毫無(wú)個(gè)性可言，抄襲現(xiàn)象極為嚴(yán)重； C、服務(wù)體系： 專(zhuān)業(yè)物業(yè)管理公司較少， 大部分樓盤(pán)都由開(kāi)發(fā)商自己成立物管公司 `進(jìn)行管理，管理水平不高，物業(yè)管理費(fèi) 元 /平方米； D、戶(hù)型面積 ：根據(jù)全國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展較為成熟的城市的統(tǒng)計(jì)情況來(lái)看，市場(chǎng)供需主力戶(hù)型為 100 平米以上的三房二廳二衛(wèi)一廚住宅，經(jīng)過(guò)科學(xué)研究結(jié)果也表明舒適性住宅的標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)該是客廳面積 2535平米左右，主臥 1520 平米，兩間次臥分別為 1215 平米和 1012 平米，加上廚房、衛(wèi)生間、陽(yáng)臺(tái)和公攤單套建面在 120 平米左右； 目前 B 在售樓盤(pán)中，三房二廳一般都以 130 平米以上的大戶(hù)型為主力，且缺少二房等小戶(hù)型產(chǎn)品，與全國(guó)的 差距較大； E、園林景觀 ： B 市目前在售項(xiàng)目一般規(guī)模均較小，小區(qū)內(nèi)很少有園林景觀和綠化。 D城市花園、新城國(guó)際、鉆石城為典型的大規(guī)模大園林景觀社區(qū)，在 B 掀起“大”的概念。 宣傳推廣落后 B 市房地產(chǎn)市場(chǎng)整體營(yíng)銷(xiāo)策劃隨著樓盤(pán)競(jìng)爭(zhēng)的加劇也逐步在提高，很多發(fā)展商已開(kāi)始改變?cè)瓉?lái)營(yíng)銷(xiāo)策劃、開(kāi)發(fā)、銷(xiāo)售都由自己獨(dú)立完成