【正文】 目 東 側(cè) 為 客 村 居 住 區(qū) ，與 廣 州 市南 北 大 動 脈“ 廣 州 大 道 ”相 距 500 米 ；西 南 面 為 敦 和 路 ；北 面 緊 臨 海 珠主干道“新港西路”，與成熟住宅小區(qū)“愉景雅苑”一街之隔。 合作項目規(guī)劃總用地面積為 48,290 平方米， 總 建 筑 面 積 約為 1 5 7 , 9 11 平方米。 資質(zhì)等級、信用等級 現(xiàn)該司在我行信用等級為未評級優(yōu)質(zhì)客戶按 A+級 控 制 ，并 核 定 最 高綜合授信額度為 。 該司領(lǐng)取的是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)暫定資質(zhì)證書。 二、經(jīng)營者素質(zhì)評價 該公司設(shè)董事會，并實行董事會領(lǐng)導(dǎo)下的總經(jīng)理負(fù)責(zé)制。公司董事會 成 員 共 五 人 ，德 裕 公 司 委 派 一 人 、聯(lián) 嘉 公 司 委 派 一 人 、合 生 公 司 委 派三人。董事長由合生公司委派，副董事長由聯(lián)嘉公司委派。 董事長蔡春萌，男， 1965 年出生，中級職稱，物業(yè)管理專業(yè)，曾在英國留學(xué)，具有 15 年的房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)驗，現(xiàn)兼任合生創(chuàng)展集團副總經(jīng)理及廣東 康景物業(yè)服務(wù)公司總經(jīng)理，具有豐富的物業(yè)管理經(jīng)驗。 董 事 謝 世 東 ，男 ，出 生 于 1958 年 ，畢 業(yè) 于 香 港 大 學(xué) ，獲 工 程 學(xué) 士 學(xué)位 ，曾 擔(dān) 任 香 港 一 上 市 房 地 產(chǎn) 發(fā) 展 公 司 的 執(zhí) 行 董 事 ，也 是 香 港 工 程 師 學(xué)會 會 員 ，在 房 地 產(chǎn) 投 資 、物 業(yè) 發(fā) 展 、工 程 管 理 及 銷 售 與 市 場 推 廣 等 方 面 擁有十九年以上經(jīng)驗。 三、 經(jīng)濟技術(shù)評價 20xx 年末公司資產(chǎn)總額為 1 9 , 5 91 萬 元 ，其 中 存 貨 6 34 萬 元 ，所 有者權(quán)益 619 萬元，目前開發(fā)的愉景南苑項目總建筑面積約為 155878 平方米，計劃投資總額約為 65877 萬元。公司現(xiàn)有職工約 22 人，研究生學(xué)歷占比 5%，大學(xué)學(xué)歷占比 68%，中高 級職稱占比 15%，公司整體經(jīng)濟技術(shù)實力較強，具有豐富的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗，并 聚集了一批房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)、銷售各方面的人才 。 四、股東評價 合 生 集 團 有 限 公 司 （ 香 港 ） 是香港合生創(chuàng)展集團旗下的投資公司，依靠集團的實力，在內(nèi)地投資創(chuàng)業(yè)，自 93 年在內(nèi)地投資以來，擁有在內(nèi)地注冊的十二個房地產(chǎn)項目公司的物業(yè)發(fā)展及投資權(quán)益，其總注冊資金為 6 8 , 0 5 4 萬 元 ，總 建 樓 宇 面 積 累 計 約 為 2, 6 2 1 , 3 00 平方米。 98 年公司股票在香港聯(lián)交所上市，籌集資金達 6 4 , 3 0 0 萬元，資金實力雄厚，加上集團對廣州房地產(chǎn)市場的深刻認(rèn)識，使該集團已成為廣 州房地產(chǎn)界的翹楚。 合生創(chuàng)展集團 擁有完整合理的內(nèi)部結(jié)構(gòu)及各方面專業(yè)人員，在廣州市房地產(chǎn)市場競爭中具備較大的優(yōu)勢。該集團把控制成本放在各項工作的 首 位 ，利 用 大 批 量 生 產(chǎn) 的 優(yōu) 勢 ，從 設(shè) 計 方 案 上 大 套 用 、小 調(diào) 整 ，原 材料 大 批 量 采 購 ，加 上 采 用 標(biāo) 準(zhǔn) 化 管 理 模 式 施 工 建 設(shè) 等 方 式 ，有 效 地 降 低開 發(fā) 成 本 ，使 得 中 高 檔 的 樓 盤 按 中 低 檔 的 價 格 出 售 ，從 而 取 得 價 格 優(yōu) 勢 、規(guī)模優(yōu)勢，有效地提高了在市場的競爭力。 近年來，合生創(chuàng)展集團憑借其雄厚的經(jīng)濟實力，良好的施工質(zhì)量，不斷強化其品牌優(yōu)勢。公司組織開發(fā)的華景新城、暨南花園、愉景雅苑、駿 景 花 園 ，帝 景 苑 都 各 具 特 色 ，這 些 樓 盤 總 建 筑 面 積 超 出 125 萬平方米，推出的住宅銷售率達 90%以 上 ，市 場 反 應(yīng) 熱 烈。該 集 團 在 發(fā) 展 過 中 ，與金 融 部 門 、合 作 單 位 建 立 了 良 好 的 信 用 關(guān) 系 ，也 取 得 了 良 好 的 社 會 信 譽和廣泛的社會支持。 其余兩股東 德 裕 公 司 和 聯(lián) 嘉 公 司 由于所占的股份比例較少，并且截至評估之日，沒提供以上兩公司的具體資料，因此從略。 五、資產(chǎn)負(fù)債分析 年份 項目 20xx 年 12 月 20xx 年 3 月 20xx 年 12 月 20xx 年 12 月 公司名稱 廣州合生愉景房地產(chǎn)有限公司 合生創(chuàng)展集團有限公司 一、資產(chǎn)總額 19,591 446,356 486,972 流動資產(chǎn) 18,863 207,081 227,763 預(yù)付帳款 7168 其他應(yīng)收款 10989 存貨 634 二、負(fù)債總額 18,972 流動負(fù)債 18,972 134,965 148,229 其中短期借款 0 77,523 89,810 其他應(yīng)付款 18959 長期負(fù)債 0 82,205 104,630 其中長期借款 0 三、所有者權(quán)益 619 167,963 未分配利潤 0 68,055 60,952 資產(chǎn)負(fù)債率 % 97% 流動比率 % 96% 速動比率 % 96% 存貨周轉(zhuǎn)率 % 應(yīng)收帳款轉(zhuǎn)率 % 分析公司資產(chǎn)負(fù)債表可知： （ 1） 該司成立時間較短，成立時間還不到一年，該公司的成立，主要是為了開發(fā)愉景南苑項目。 20xx 年末公司資產(chǎn)總額為 1 9, 5 9 1 萬元，資產(chǎn)負(fù)債率為 9 7 % 。資產(chǎn)負(fù)債率較高的原因是因為該司進入項目建設(shè)不久，剛開始進行銷售，銷售收入未結(jié)轉(zhuǎn)利潤。并且關(guān)聯(lián)企業(yè)墊資注入，其中廣東珠江總承包有限公司 4 , 6 14 萬元，合生集團內(nèi)部往來 1 2 , 0 9 1 萬元。 （ 2） 預(yù)付帳款 7 , 1 6 9 萬元，其中廣告宣傳費 35 萬 元 ， 工 程 款 7 , 11 4萬元，其他 20 萬元。 （ 3） 其他應(yīng)收款 1 0 , 9 8 9 萬元，其中：廣州聯(lián)嘉置業(yè)有限公司 6 , 2 0 1萬元，及合生集團公司內(nèi)部往來款 4 , 7 2 0 萬元，其他 68 萬元。 （ 4） 所 有 者 權(quán) 益 中 ，該 司 的 注 冊 資 金 為 4 , 7 25 萬 元 ，現(xiàn) 只 注 入 了 第 一期資金，金額為 619 萬元占了總出資額的 15%。該司的出資總額共分為六期，是在合作公司成立三十六個月內(nèi)全部投入完畢。 六、盈利能力及現(xiàn)金流量分析 合生愉景公司 20xx 年建立，截至評估日，銷售收入未 結(jié)轉(zhuǎn)，報表未能反映出該司的盈利能力。但愉景南苑從三月初公開銷售至今，已銷售出 130 多 套 ，并 且 接 受了 270 套的內(nèi)部認(rèn)購登記，證明有較高的社會認(rèn)受度，應(yīng)具有較好的盈利前景。 20xx 年底該司經(jīng)營活動現(xiàn)金流入 2239 萬 元，流 出 2 6 96 萬 元 ，經(jīng) 營活動現(xiàn)金流量凈值 456 萬 元 ，籌 資 產(chǎn) 生 凈 現(xiàn) 值 5 27 萬 元 ，總 的 現(xiàn) 金 流 量為 71 萬元。 七、信用狀況評價 該司組織機構(gòu)合理，