評(píng)估報(bào)告工作底稿-項(xiàng)目效益及償債能力評(píng)價(jià)-文庫吧
2025-06-17 13:27 本頁面
【正文】 目 東 側(cè) 為 客 村 居 住 區(qū) ，與 廣 州 市南 北 大 動(dòng) 脈“ 廣 州 大 道 ”相 距 500 米 ；西 南 面 為 敦 和 路 ；北 面 緊 臨 海 珠主干道“新港西路”，與成熟住宅小區(qū)“愉景雅苑”一街之隔。 合作項(xiàng)目規(guī)劃總用地面積為 48,290 平方米， 總 建 筑 面 積 約為 1 5 7 , 9 11 平方米。 資質(zhì)等級(jí)、信用等級(jí) 現(xiàn)該司在我行信用等級(jí)為未評(píng)級(jí)優(yōu)質(zhì)客戶按 A+級(jí) 控 制 ，并 核 定 最 高綜合授信額度為 。 該司領(lǐng)取的是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)暫定資質(zhì)證書。 二、經(jīng)營者素質(zhì)評(píng)價(jià) 該公司設(shè)董事會(huì)，并實(shí)行董事會(huì)領(lǐng)導(dǎo)下的總經(jīng)理負(fù)責(zé)制。公司董事會(huì) 成 員 共 五 人 ，德 裕 公 司 委 派 一 人 、聯(lián) 嘉 公 司 委 派 一 人 、合 生 公 司 委 派三人。董事長由合生公司委派，副董事長由聯(lián)嘉公司委派。 董事長蔡春萌，男， 1965 年出生，中級(jí)職稱，物業(yè)管理專業(yè)，曾在英國留學(xué)，具有 15 年的房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)驗(yàn)，現(xiàn)兼任合生創(chuàng)展集團(tuán)副總經(jīng)理及廣東 康景物業(yè)服務(wù)公司總經(jīng)理，具有豐富的物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)。 董 事 謝 世 東 ，男 ，出 生 于 1958 年 ，畢 業(yè) 于 香 港 大 學(xué) ，獲 工 程 學(xué) 士 學(xué)位 ，曾 擔(dān) 任 香 港 一 上 市 房 地 產(chǎn) 發(fā) 展 公 司 的 執(zhí) 行 董 事 ，也 是 香 港 工 程 師 學(xué)會(huì) 會(huì) 員 ，在 房 地 產(chǎn) 投 資 、物 業(yè) 發(fā) 展 、工 程 管 理 及 銷 售 與 市 場(chǎng) 推 廣 等 方 面 擁有十九年以上經(jīng)驗(yàn)。 三、 經(jīng)濟(jì)技術(shù)評(píng)價(jià) 20xx 年末公司資產(chǎn)總額為 1 9 , 5 91 萬 元 ，其 中 存 貨 6 34 萬 元 ，所 有者權(quán)益 619 萬元，目前開發(fā)的愉景南苑項(xiàng)目總建筑面積約為 155878 平方米，計(jì)劃投資總額約為 65877 萬元。公司現(xiàn)有職工約 22 人，研究生學(xué)歷占比 5%，大學(xué)學(xué)歷占比 68%，中高 級(jí)職稱占比 15%，公司整體經(jīng)濟(jì)技術(shù)實(shí)力較強(qiáng)，具有豐富的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，并 聚集了一批房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)、銷售各方面的人才 。 四、股東評(píng)價(jià) 合 生 集 團(tuán) 有 限 公 司 （ 香 港 ） 是香港合生創(chuàng)展集團(tuán)旗下的投資公司，依靠集團(tuán)的實(shí)力，在內(nèi)地投資創(chuàng)業(yè)，自 93 年在內(nèi)地投資以來，擁有在內(nèi)地注冊(cè)的十二個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目公司的物業(yè)發(fā)展及投資權(quán)益，其總注冊(cè)資金為 6 8 , 0 5 4 萬 元 ，總 建 樓 宇 面 積 累 計(jì) 約 為 2, 6 2 1 , 3 00 平方米。 98 年公司股票在香港聯(lián)交所上市，籌集資金達(dá) 6 4 , 3 0 0 萬元，資金實(shí)力雄厚，加上集團(tuán)對(duì)廣州房地產(chǎn)市場(chǎng)的深刻認(rèn)識(shí)，使該集團(tuán)已成為廣 州房地產(chǎn)界的翹楚。 合生創(chuàng)展集團(tuán) 擁有完整合理的內(nèi)部結(jié)構(gòu)及各方面專業(yè)人員，在廣州市房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中具備較大的優(yōu)勢(shì)。該集團(tuán)把控制成本放在各項(xiàng)工作的 首 位 ，利 用 大 批 量 生 產(chǎn) 的 優(yōu) 勢(shì) ，從 設(shè) 計(jì) 方 案 上 大 套 用 、小 調(diào) 整 ，原 材料 大 批 量 采 購 ，加 上 采 用 標(biāo) 準(zhǔn) 化 管 理 模 式 施 工 建 設(shè) 等 方 式 ，有 效 地 降 低開 發(fā) 成 本 ，使 得 中 高 檔 的 樓 盤 按 中 低 檔 的 價(jià) 格 出 售 ，從 而 取 得 價(jià) 格 優(yōu) 勢(shì) 、規(guī)模優(yōu)勢(shì)，有效地提高了在市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)力。 近年來，合生創(chuàng)展集團(tuán)憑借其雄厚的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，良好的施工質(zhì)量，不斷強(qiáng)化其品牌優(yōu)勢(shì)。公司組織開發(fā)的華景新城、暨南花園、愉景雅苑、駿 景 花 園 ，帝 景 苑 都 各 具 特 色 ，這 些 樓 盤 總 建 筑 面 積 超 出 125 萬平方米，推出的住宅銷售率達(dá) 90%以 上 ，市 場(chǎng) 反 應(yīng) 熱 烈。該 集 團(tuán) 在 發(fā) 展 過 中 ，與金 融 部 門 、合 作 單 位 建 立 了 良 好 的 信 用 關(guān) 系 ，也 取 得 了 良 好 的 社 會(huì) 信 譽(yù)和廣泛的社會(huì)支持。 其余兩股東 德 裕 公 司 和 聯(lián) 嘉 公 司 由于所占的股份比例較少，并且截至評(píng)估之日，沒提供以上兩公司的具體資料，因此從略。 五、資產(chǎn)負(fù)債分析 年份 項(xiàng)目 20xx 年 12 月 20xx 年 3 月 20xx 年 12 月 20xx 年 12 月 公司名稱 廣州合生愉景房地產(chǎn)有限公司 合生創(chuàng)展集團(tuán)有限公司 一、資產(chǎn)總額 19,591 446,356 486,972 流動(dòng)資產(chǎn) 18,863 207,081 227,763 預(yù)付帳款 7168 其他應(yīng)收款 10989 存貨 634 二、負(fù)債總額 18,972 流動(dòng)負(fù)債 18,972 134,965 148,229 其中短期借款 0 77,523 89,810 其他應(yīng)付款 18959 長期負(fù)債 0 82,205 104,630 其中長期借款 0 三、所有者權(quán)益 619 167,963 未分配利潤 0 68,055 60,952 資產(chǎn)負(fù)債率 % 97% 流動(dòng)比率 % 96% 速動(dòng)比率 % 96% 存貨周轉(zhuǎn)率 % 應(yīng)收帳款轉(zhuǎn)率 % 分析公司資產(chǎn)負(fù)債表可知： （ 1） 該司成立時(shí)間較短，成立時(shí)間還不到一年，該公司的成立，主要是為了開發(fā)愉景南苑項(xiàng)目。 20xx 年末公司資產(chǎn)總額為 1 9, 5 9 1 萬元，資產(chǎn)負(fù)債率為 9 7 % 。資產(chǎn)負(fù)債率較高的原因是因?yàn)樵撍具M(jìn)入項(xiàng)目建設(shè)不久，剛開始進(jìn)行銷售，銷售收入未結(jié)轉(zhuǎn)利潤。并且關(guān)聯(lián)企業(yè)墊資注入，其中廣東珠江總承包有限公司 4 , 6 14 萬元，合生集團(tuán)內(nèi)部往來 1 2 , 0 9 1 萬元。 （ 2） 預(yù)付帳款 7 , 1 6 9 萬元，其中廣告宣傳費(fèi) 35 萬 元 ， 工 程 款 7 , 11 4萬元，其他 20 萬元。 （ 3） 其他應(yīng)收款 1 0 , 9 8 9 萬元，其中：廣州聯(lián)嘉置業(yè)有限公司 6 , 2 0 1萬元，及合生集團(tuán)公司內(nèi)部往來款 4 , 7 2 0 萬元，其他 68 萬元。 （ 4） 所 有 者 權(quán) 益 中 ，該 司 的 注 冊(cè) 資 金 為 4 , 7 25 萬 元 ，現(xiàn) 只 注 入 了 第 一期資金，金額為 619 萬元占了總出資額的 15%。該司的出資總額共分為六期，是在合作公司成立三十六個(gè)月內(nèi)全部投入完畢。 六、盈利能力及現(xiàn)金流量分析 合生愉景公司 20xx 年建立，截至評(píng)估日，銷售收入未 結(jié)轉(zhuǎn)，報(bào)表未能反映出該司的盈利能力。但愉景南苑從三月初公開銷售至今，已銷售出 130 多 套 ，并 且 接 受了 270 套的內(nèi)部認(rèn)購登記，證明有較高的社會(huì)認(rèn)受度，應(yīng)具有較好的盈利前景。 20xx 年底該司經(jīng)營活動(dòng)現(xiàn)金流入 2239 萬 元，流 出 2 6 96 萬 元 ，經(jīng) 營活動(dòng)現(xiàn)金流量凈值 456 萬 元 ，籌 資 產(chǎn) 生 凈 現(xiàn) 值 5 27 萬 元 ，總 的 現(xiàn) 金 流 量為 71 萬元。 七、信用狀況評(píng)價(jià) 該司組織機(jī)構(gòu)合理，
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