【正文】 大賣場等各種經(jīng)營業(yè)態(tài)不斷出現(xiàn)，郵購、電話訂購、電視購物、網(wǎng)上訂購等各類營銷方式悄然興起，農(nóng)貿(mào)、建材、果品等各類專業(yè)和綜合批發(fā)市場相繼建成。 ? 全年累計完成社會消費品零售總額 億元， 比上年增長 %。按地區(qū)分：市區(qū)社會消費品零售額 億元，比上年增長 %；當(dāng)涂縣社會消費品零售額 億元，比上年增長 %。按行業(yè)分：批發(fā)零售貿(mào)易業(yè)零售額 億元，比上年增長 %；餐飲業(yè)零售額 億元，比上年增長%。其中限額以上批發(fā)零售業(yè)和餐飲業(yè)增幅分別為 ％和 ％。 經(jīng)濟環(huán)境分析 馬 鞍山市自 1978 年以來經(jīng)濟穩(wěn)步增長 市區(qū)國內(nèi)生產(chǎn)總值增長情況 市區(qū)人均 GDP增長情況況 020xx004000006000008000001000000120xx0014000001600000180000020xx0001978 1985 1991 1993 1995 1997 1999 20xx 20xx 05000100001500020xx0250001978 1985 1991 1993 1995 1997 1999 20xx ? 20xx 年實現(xiàn)國內(nèi)生產(chǎn)總值 億元，位居全省第 11 位，比上年增長 14% ? 20xx 年人均 GDP 達 23412 元，比上年增長 ％， 國民經(jīng)濟的持續(xù)穩(wěn)定增長為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供了有力的支撐。 ? 固定資產(chǎn)投資穩(wěn)步增長。 20xx 年 1— 7 月份，全市累計完成固定資產(chǎn)投資 億元，同比增長 %，比上個月回落 個百分點。 商業(yè)市場發(fā)展研究 20xx年商業(yè)市場繁榮興旺 —— ? 全市社會消費品總額達到 億，比去年增長 ％，是 98 年以來首次突破兩位數(shù)增幅； ? 批發(fā)零售貿(mào)易業(yè)是社會消費品的主體，實現(xiàn)零售額 億元，比去年增 長％； ? 餐飲業(yè)銷售額近年一直保持較快的增長速度； ? 規(guī)?；?、賣場競爭優(yōu)勢凸顯，以天潤發(fā)、農(nóng)工商、蘇果等超市為首的賣場，占據(jù)馬鞍山零售市場的大部分份額； ? 20xx 年，馬鞍山城鎮(zhèn)居民家庭恩格爾系數(shù)為 % 20xx年商業(yè)市場銷售增長較快 —— 居民的消費能力不斷提高，消費品市場持續(xù)升溫，呈現(xiàn)繁榮活躍的發(fā)展態(tài)勢。 7 411678877022208038258041421546863205000010000015000020xx002500003000003500004000004500005000001985 1990 1995 20xx 20xx 20xx 社會消費品零售額增長趨勢 20xx年社會消費品零售額結(jié)構(gòu) 月份實現(xiàn)社會消費品零售總額 億元，同比增長 %。 1— 7 月份累計實現(xiàn)社會消費品零售總額 億元，同比增長 %。 人口環(huán)境分析 ? 人口的 持續(xù)增長為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供了一定的保證。 全市總?cè)丝?人，常住人口 萬人，流動人口 萬人。 20xx 年末，戶籍人口為 萬人，其中農(nóng)業(yè)人口 萬人，非農(nóng)業(yè)人口 萬人。市區(qū)人口 58 萬人。 投資環(huán)境分析 城市及區(qū)域發(fā)展規(guī)劃 ? 城市“東擴南進”，形成一城（主城區(qū)）四組團（向山、霍里、濮塘、銀黃）的發(fā)展模式 —— “完善主城、拓展副城、南擴東進、濱江帶發(fā)展”，預(yù)計到20xx 年，建成區(qū)達 70 平方公里，往南與當(dāng)涂蕪湖連接；往東與南京、江寧連接，縮 短與祿口機場的距離； ? 據(jù)稱馬鞍山與南京正在促進兩地電話不需撥打區(qū)號一事以及兩地公交聯(lián)網(wǎng)一事，馬鞍山正逐漸成為南京的后花園； ? 市政廣場將于年底動工，總體規(guī)劃包括行政會議中心、市民廣場和文化藝術(shù)中心三部分。一期工程開發(fā)行政會議中心和市民廣場； 0204060801001201401978 1980 1985 1990 1995 1998 1999 20xx 20xx 20xx 20xx 主要年份戶籍人口數(shù)量 %%%%%1999 20xx 20xx 20xx 20xx 近年人口增長速度 ? 經(jīng)安徽省人民政府批準(zhǔn)的 199620xx 年馬鞍山城市規(guī)劃區(qū)面積為 77 平方千米； . 2 礎(chǔ)設(shè)施發(fā)展 形成 “二心二軸三圈層 ”的布局結(jié)構(gòu)。二心為雨山湖公園、金山湖公園；二軸為中心大道景觀綠帶、采石河濱河生態(tài)綠帶；三圈層為城市環(huán)城綠圈、主城環(huán)城綠圈、副城環(huán) 城綠圈。 ? 對內(nèi)交通 ——規(guī)化城市主要干道網(wǎng)呈 “方格網(wǎng)狀 ”，形成十八橫八縱，其中主城區(qū)干道網(wǎng) “十橫八縱 ”； ? 馬鞍山公交公司被南京公交收購，兩地公交聯(lián)網(wǎng)運行， 20xx 年將實現(xiàn)南京公交卡可在馬鞍山乘車； ? 寧馬蕪輕軌目前正在進行論證，預(yù)計于 20xx－ 20xx 年左右建成，屆時馬鞍山離南京只需 15 分鐘，寧馬高速已經(jīng)通車，馬蕪高速正在建設(shè)中，預(yù)計今年年底可以建成； ? 跨江交通：近期利用馬合輪渡連通至合肥、滁州等地的公路交通，遠(yuǎn)期于主城區(qū)南部規(guī)劃長江公路大橋，西面連通合肥，東面通過機場路與南京、上海連通，形 成上海 —合肥的第二條高速公路的一部分。 商引資政策 ? 稅收政策 —— 在馬鞍山舉辦的外商投資企業(yè)免征地方所得稅； A. 減免企業(yè)所得稅優(yōu)惠政策 —— 兩免六減半； B. 外商投資能源交通基礎(chǔ)設(shè)施項目，按 15％繳納企業(yè)所得稅 ,經(jīng)營期十年以上，從開始獲利年度起，企業(yè)所得稅五免五減半； C. 在馬鞍山經(jīng)濟開發(fā)區(qū)內(nèi)的內(nèi)資企業(yè)，經(jīng)批準(zhǔn)可以享受外商投資企業(yè)有關(guān)的稅收優(yōu)惠政策； ? 制定《馬鞍山市鼓勵和吸引外來投資若干規(guī)定》，對外來投資者予以獎勵，主要包括產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整獎、管理示范獎、科技引導(dǎo)獎、就業(yè)安置獎、技術(shù)創(chuàng)新獎、出口創(chuàng)匯 獎和重大貢獻獎等 ? 鼓勵高檔酒店的政策 —— 土地政策：三星級以上酒店項目土地使用出讓金一次性繳納有困難的，可分期付款， 3 年內(nèi)付清，特殊困難的， 5 年內(nèi)繳清 A. 水電價格：星級賓館水電價格按工業(yè)企業(yè)價格標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行 B. 稅收減免：三星級以上作為鼓勵類投資；企業(yè)稅前三年按每年繳納稅的50%補助，房產(chǎn)稅 3 年內(nèi)免征 房地產(chǎn)宏觀市場 歷年房地產(chǎn)供需狀況 ? 馬鞍山新開工面積有突破性的上漲，房地產(chǎn)市場有了飛速發(fā)展，表明需求旺盛； ? 20xx 年房屋銷售面積達到 80 萬平方米左右，空置面積僅為 32057 平方米 ? 20xx 年末城鎮(zhèn)居民人均住房建筑面積為 平方米 ? 20xx 年 16 月新建商品房交易面積為 萬平方米，同比增長 %； 歷年土地出讓情況 年 度 面積（畝） 成交總價（萬元） 成交單價 20xx 年 20xx 年 20xx 年 170170 0204060801001201401601998 1999 20xx 20xx 20xx 20xx新開工面積竣工面積0204060801001201401601998 1999 20xx 20xx 20xx 20xx新開工面積 竣工面積 20xx年 17月 24800 ? 受宏觀調(diào)控影響 04 年上半年 土地出讓量有所下降； ? 上半年已成交的居住、綜合用地面積為 畝 ? 預(yù)計下半年土地出讓量放大，規(guī)劃用途主要以居住，綜合用地為主，有少量的商業(yè)用地供應(yīng)； ? 從歷年的土地供應(yīng)來看，城市往南發(fā)展的力度加大； 房地產(chǎn)結(jié)構(gòu) 市場仍以住宅為絕對主體，辦公樓市場極不活躍，商業(yè)市場處于初步發(fā)展階段，但 20xx 年開始，馬鞍山市有較多的商業(yè)項目上馬，將逐步改變目前的市場格局； 房地產(chǎn)價格走勢分析 ? 國家統(tǒng)計局最新測算的全國房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)表明， 5 月份，商品房銷售價格分類指數(shù)為 ，比 4 月份上升 點，自 20xx 年 9 月以來首次突破 100 點。 1 至 5 月份，全國商品房平均銷售價格為 2708 元／平方米，同比增長 %，增幅比去年同期提高 個百分點。 ? 統(tǒng)計顯示， 1 至 5 月份，全國商品房完成銷售面積 8310 萬平方米，同比增長%。其中，銷售給個人 7839 萬平方米，同比增長 32%。商品住宅平均銷售價格為 2479 元／平方米，增長 %；辦公樓和商業(yè)營業(yè)用房的銷售價格分別上漲 %和 %。分地區(qū)看，商品房平均銷售價格最高地區(qū)的上海、北京和廣東，每平方米平均售價分別為 5381 元、 5156 元和 3877 元。 1265216287601642533347263460218210857832489971207713250 7631012948020xx004000006000008000001000000120xx001400000住宅 辦公樓 商業(yè) 其它施工面積新開工竣工面積 ? 5 月末，全國商品房空置面積為 9706 萬平方米，同比增長 %，增幅比去年同期回落 個百分點。其中，空置一年以上的商品房面積為 5610 萬平方米，同比增長 %。分地區(qū)看，東部地區(qū)商品房空置面積 6012 萬平方米，同比下降 %；中、西部地區(qū)的商品房空置面積增加較快，增速均超過 10%。 安徽特色分析 茶 —— 是許多傳統(tǒng)名茶的原產(chǎn)地； ? 蕪湖 —— 20xx 中國國際茶博會； ? 黃山 —— 黃山茶葉交易會每年舉辦； ? 地處皖南邊陲的 休寧 —— “中國第一綠茶出口縣”； ? 繁昌 峨橋茶 市 —— “江南 第一茶市”； 工藝品 —— ? 竹編工藝品 —— 舒城 為主要產(chǎn)地 ? 仿古家具 —— 北京有條“ 東至 仿古家具街”，仿古家具多數(shù)銷往國外 ? 徽州四雕 —— 指磚雕、石雕、木雕、竹雕， 以 歙縣 、 黟縣 、 婺源縣 最為典型，極具歷史和藝術(shù)價值 歷史文化 1) 桐城 —— 皖江文化的中心，桐城派（中國史上時間最長、參加人數(shù)最多、影響最大）的發(fā)源地，明清期間 2) 毫州 —— 在商代曾為成湯之都 3) 古壽春（今壽縣） —— 在春秋戰(zhàn)國時曾為楚國首都 4) 鳳陽府 —— 朱元璋的家鄉(xiāng)，在明朝時是中都 5) 明中葉之后，新安商人崛 起于東南地區(qū)，成為與晉商相抗衡的一支最重要的商業(yè)力量。而徽商中的巨商大賈，多是鹽商。 6) 歷史文人：包青天包拯；李鴻章和他的淮系集團；“五四”運動的領(lǐng)袖陳獨秀和胡適；小說大家張恨水；京劇鼻祖程長庚；臺灣第一任巡撫劉銘傳；黃梅戲表演大家嚴(yán)鳳英以及后來的馬蘭、韓再芬等；雜技皇后夏菊花 7) 書院 —— 以青蓮書院為首，與翠螺、采石、丹陽、天門號稱五大書院 各城市特色經(jīng)濟 1) 馬鞍山 —— 以鋼興市，鋼鐵主業(yè) 4 萬人，產(chǎn)鋼 1000 萬噸，占全市 GDP 的比重約在 1/3 左右 2) 當(dāng)涂 —— 民營企業(yè)快速發(fā)展， 20xx 年以來，每天至少有一家民營企業(yè)誕生，形成了機械制造、冶金壓治、綠色食品加工、紡織服裝四個各具特色和規(guī)模的塊狀工業(yè)經(jīng)濟 3) 黃山 —— 會展業(yè) 4) 安慶 —— 石化業(yè)，為長江中上游最大的石化企業(yè)；氣配產(chǎn)業(yè)也有很大發(fā)展前途 5) 兩淮 —— 煤制油氣 6) 皖北 —— 牛產(chǎn)業(yè)，與奶業(yè)、豆業(yè)、皮革業(yè)綜合發(fā)展 7) 蕪湖 —— 家電、汽車產(chǎn)業(yè) 總結(jié) ? 經(jīng)濟不斷增長，國民經(jīng)濟與人口的增長為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供了有力的支撐； ? 城鄉(xiāng)居民人均可支配收入逐年上漲，生活水平不斷提高； ? 固定資產(chǎn)投資高速增長， 20xx 年全社會固定資產(chǎn)投資首次突破 100 億，達到 億元，比 20xx 年增長 ％，投入之高，速度之快創(chuàng)歷史新高； ? 商業(yè)市場繁榮興旺， 20xx 年全市社會消費品比去年增長 ％，是 98 年以來首次突破兩位數(shù)增幅； ? 居民住房消費持續(xù)擴大，住房水平不斷提高 —— 20xx 年馬鞍山市個人購買商品住房占商品住房銷售面積的 ％。個人購買商品房總額約 75997 萬元，居民住房支出已經(jīng)成為房地產(chǎn)市場需求的主體，成為房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的根本動力。 ? 住房消費呈現(xiàn)旺盛態(tài)勢，房地產(chǎn)銷售價格漲幅較大。 第二部分 細(xì)分市場分析 2 細(xì)分市場 商業(yè) 供應(yīng)狀況研究 馬鞍山主要的商業(yè)中心有兩塊，即以解放路為核心的老商業(yè)中心和以團結(jié)花壇為中心的新興商業(yè)中心。 A、解放路商業(yè)中心 —— 業(yè)態(tài)分布： %%%% %0%10%20%30%40%50%60%70%零售 生活服務(wù) 餐飲 休閑 娛樂 解放路作為馬鞍山老的商業(yè)中心，以解放路為主線，輻射湖北路以及竹園路、團結(jié)街等小路，商業(yè)以鴻泰新百、飛天家具，新開業(yè)的蘇寧電器以及即將推出的營業(yè)面積達兩萬平米的大型購物中心 —— 恭喜發(fā)財為核心，