【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 其業(yè)態(tài)主要以零售業(yè)為主，占到 %，零售業(yè)內(nèi)以服飾和綜合性購(gòu)物為主體。 B、團(tuán)結(jié)花壇商業(yè)中心 以 團(tuán)結(jié)花壇為核心，以新亞百貨、華聯(lián)商廈、新大新等為主體，聚集了馬鞍山絕大多數(shù)人氣，這是馬鞍山的核心商貿(mào)區(qū)，是目前馬鞍山市民購(gòu)物的主要場(chǎng)所。幾家核心的大型百貨店，占馬鞍山社會(huì)消費(fèi)品零售總額的絕對(duì)主力。 主要商場(chǎng)一覽： 商場(chǎng)名稱(chēng) 營(yíng)業(yè)面積 經(jīng)營(yíng)內(nèi)容 招租方式 華聯(lián)商廈 共三層，營(yíng)業(yè)面積7000 平方米 1F 煙酒、鐘表、女鞋、珠寶、化妝品 2F 女式服裝、床上用品、兒童用品 3F 男式服裝、羽絨制品 20－ 25％營(yíng)業(yè)額返還 新大新鞋城 /萊斯厚服裝 三層， 1000 平方米左右 － 1F 童裝 1F 服裝、化妝品 2F 新大新鞋城 自營(yíng) 新亞百貨 共 4 層， 9000 平方米 1F 煙酒副食、日用百貨、小家電、化妝品、 KFC 2F 首飾、床上用品、手機(jī)、箱包、鞋、家飾布藝 3F 男女服裝 4F 家電、廚衛(wèi)用品 看品牌，一般營(yíng)業(yè)額扣點(diǎn) 25% 鴻泰新百 5 層， 10000 平方米左右 1F 飾品、通訊、首飾、化妝品、箱包、鞋、文化用品 2F 服飾 3F 床上用品 45F 家電、電腦世界 / 以團(tuán)結(jié)廣場(chǎng)為中心的核心商業(yè)圈，輻射道路除湖南路、湖東路外，還涵蓋了南湖及四周的部分高檔住宅區(qū)，這一區(qū)域是未來(lái)馬鞍山的富人區(qū)，如中央花園、海外海名筑等，住宅小區(qū) 配備的商業(yè)有相當(dāng)大的體量，此外還有建面達(dá) 萬(wàn)平米的大華馬鞍山國(guó)際廣場(chǎng)、建面達(dá) 7 萬(wàn)平米的馬鞍山步行街。未來(lái)這一區(qū)域的商業(yè)總供應(yīng)量在 30 萬(wàn)平方米以上，將使得這一區(qū)域逐漸成熟，并且在業(yè)態(tài)分布上改變單一傳統(tǒng)百貨的現(xiàn)狀，業(yè)種進(jìn)一步豐富。 除了新老兩個(gè)商業(yè)中心以外，馬鞍山還存在一些相對(duì)比較集中的小型商貿(mào)街。如下： ? 五金建材：花山路、湖東中路，雨山路，檔次較低，缺少系統(tǒng)的整合。 ? 電腦及配件：湖東中路 ? 摩托車(chē)助動(dòng)車(chē)：解放路、車(chē)站路 ? 音像廣告：湖東中路公園路 ? 電信：湖東南路 ? 小商品：桃源路 ? 餐飲：重陽(yáng)路 特色商業(yè) —— ? KTV：哆唻咪、巴拉那、維多利亞、 IOIO、上島；其中上島 KTV 和上島咖啡聯(lián)合經(jīng)營(yíng)，位于湖東路湖北路口， IOIO 是馬鞍山第一家綜合性上檔次的 KTV，帶動(dòng)了馬鞍山的休閑娛樂(lè)業(yè)開(kāi)始了新的發(fā)展。 ? 酒店：夢(mèng)都、塞納河畔、避風(fēng)港、金盛、紅梅。夢(mèng)都和塞納河畔近年來(lái)大力發(fā)展連鎖餐飲，在馬鞍山的餐飲行業(yè)內(nèi)有著不可替代的壟斷地位。避風(fēng)港和金盛、紅梅都是稍有影響力的餐飲企業(yè)，此外，重陽(yáng)路餐飲一條街，以黟縣、黃山等安徽特色菜為主，已經(jīng)形成氣候，占有一定的市場(chǎng)份額。 ? 洗浴中心：翠林、鼓浪嶼、金海灣、萊茵河畔。翠林是馬鞍山的知名品牌， 20xx 年 8 月開(kāi)業(yè)，營(yíng)業(yè)面積僅 8000 平米左右，其憑借良好的服務(wù)和低廉的價(jià)格贏得了市場(chǎng)的認(rèn)可，因而自開(kāi)業(yè)以來(lái)一直獲得良好的經(jīng)營(yíng)效益，日均客流量達(dá)到 1000 余人，高峰日達(dá)到 20xx 余人，甚至南京、上海、浙江等地的客戶也會(huì)在周末專(zhuān)程來(lái)消費(fèi)。 ? 咖啡茶座：以江南茶人、上島咖啡、老槐樹(shù)咖啡園為代表，上島咖啡近兩年開(kāi)了數(shù)家分店，此外馬鞍山還有類(lèi)似于星巴客、真鍋等檔次稍差的一些茶座。這些咖啡茶座是目前馬鞍山人夜晚休閑的主要場(chǎng)所。 ? 歌舞廳： FACE 熱舞會(huì)所、田園歌舞廳、海闊天空。海闊天空是馬鞍山新近開(kāi)業(yè)的一家迪吧，位于 花山路上，已經(jīng)在市場(chǎng)上有一定的轟動(dòng)效應(yīng)，經(jīng)營(yíng)狀況較好?？傮w而言，娛樂(lè)業(yè)的幾家舞廳檔次尚不夠，比較雜亂，設(shè)施設(shè)備和服務(wù)都不夠檔次。 ? 網(wǎng)吧：新浪潮、歐亞，此外還有一些零星的網(wǎng)吧，尚未形成主體市場(chǎng)。 ? 家具市場(chǎng)：家家愛(ài)、富園、建皖。家家愛(ài)廣場(chǎng)營(yíng)業(yè)面積 2 萬(wàn)平方米左右，開(kāi)業(yè)后填補(bǔ)了馬鞍山家具市場(chǎng)的空白，成為馬鞍山人購(gòu)買(mǎi)家具的主要去處，但目前看來(lái)，檔次仍不夠高。 ? 超市：天潤(rùn)發(fā)、農(nóng)工商、華聯(lián)吉買(mǎi)盛、蘇果超市。這幾家大超市成為馬鞍山零售業(yè)的主體力量，馬鞍山市民的日用品消費(fèi)基本在這幾家超市滿足。尤其天潤(rùn)發(fā)建成后，依靠班車(chē)的開(kāi)設(shè) ，將賣(mài)場(chǎng)范圍輻射到馬鞍山全市，已經(jīng)形成了一定的市場(chǎng)。即將進(jìn)駐的大超市還有易初蓮花，位于江東大道湖南路口，占地 40 畝左右，目前正在拆遷，預(yù)計(jì) 9 月份可以動(dòng)工。易初蓮花的建成，將引起馬鞍山市大型超市的激烈競(jìng)爭(zhēng)，由于馬鞍山市區(qū)人口數(shù)量以及其消費(fèi)能力的限制，勢(shì)必造成這一市場(chǎng)的趨向飽和。 供應(yīng)狀況小結(jié) ? 兩個(gè)商業(yè)中心的業(yè)態(tài)分布仍以傳統(tǒng)的百貨業(yè)為主，休閑娛樂(lè)所占比重較少。 ? 從細(xì)分業(yè)態(tài)來(lái)說(shuō)，餐飲業(yè)由夢(mèng)都和塞納河畔兩家壟斷；大型超市未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)激烈；五金和建材市場(chǎng)目前檔次過(guò)低且處于無(wú)序競(jìng)爭(zhēng)的狀態(tài)，迫切需要整合；馬鞍山的特色水文化 目前僅有翠林一家做出品牌，未來(lái)市場(chǎng)潛力相當(dāng)大。 ? 馬鞍山的商業(yè)呈現(xiàn)一種共生的特征，競(jìng)爭(zhēng)不充分。除了政府強(qiáng)制實(shí)施的藥店連鎖形成規(guī)模性品牌以外，其余都相對(duì)比較零散。 ? 馬鞍山總體上商業(yè)多數(shù)是低水平的競(jìng)爭(zhēng)，商業(yè)服務(wù)精神乏善可陳。 ? 馬鞍山的商業(yè)缺乏有效的整合，一些大型的購(gòu)物中心或批發(fā)市場(chǎng)等都在緊鑼密鼓進(jìn)行之中。 連鎖、專(zhuān)賣(mài)、倉(cāng)儲(chǔ)式超市、大賣(mài)場(chǎng)等新型零售業(yè)態(tài)相繼出現(xiàn)，在馬鞍山零售業(yè)市場(chǎng)獲得較大的反響。 需求狀況研究 調(diào)研方式： 問(wèn)卷訪談 樣本數(shù)量及獲取方式： 共收取有效問(wèn)卷 137 份，其中：馬鋼 50 份，建行等銀 行系統(tǒng) 20 份，其余為隨機(jī)攔截調(diào)研 樣本描述： 本次消費(fèi)者調(diào)查著重于在下述幾個(gè)方面來(lái)了解馬鞍山市民目前的消費(fèi)習(xí)慣，并測(cè)試消費(fèi)者對(duì)本項(xiàng)目所在區(qū)域的偏好。 ? 月外出消費(fèi)額 ? 消費(fèi)內(nèi)容的偏好 ? 消費(fèi)地點(diǎn)的偏好 ? 對(duì)目前商業(yè)設(shè)施不足的思考 普通家庭每月外出的消費(fèi)額集中在 1000 元以下，尤以低于 500 元 /月的消費(fèi)水平為主，這與目前馬鞍山市的職工工資水平相適應(yīng)。 消費(fèi)者單位類(lèi)型%%%%%0% 5% 10% 15% 20% 25% 30% 35% 40%企業(yè)一般職員私營(yíng)企業(yè)主機(jī)關(guān)/ 事業(yè)單位工作人員其他企業(yè)中高層管理者 年齡分布% %%%%%0%5%10%15%20%25%30%35%25 2630 3135 3645 4655 56 每月外出消費(fèi)額%%%%%%%%0%5%10%15%20%25%30%35%40%500 500800 8001000 10001200 12001500 150020xx 20xx2500 2500 經(jīng)常進(jìn)行的消費(fèi)活動(dòng)： 由上圖可以看出，馬鞍山市民目前的消費(fèi)仍以傳統(tǒng)的購(gòu)物、餐飲為主；洗浴作為馬鞍山的特色消費(fèi)，也成了眾多消費(fèi)者的首選。而唱歌、跳舞、網(wǎng)吧等新興消費(fèi)活動(dòng)則多數(shù)為年輕人所偏好。 主要消費(fèi)地點(diǎn)： 消費(fèi)形式 地點(diǎn) 購(gòu)物 天潤(rùn)發(fā) /農(nóng)工商： 55% 團(tuán)結(jié)花壇： 22% 就餐 特色餐飲店： 45% 團(tuán)結(jié)花壇： 31% 休閑娛樂(lè) 團(tuán)結(jié)花壇： 37% 其他： 42% 團(tuán)結(jié)花壇作為主要的商業(yè)中心，仍然是目前日常購(gòu)物的主要場(chǎng)所，以天潤(rùn)發(fā)為首的大型超市，則是日常生活用品的主要購(gòu)買(mǎi)地，而一些要求較高的消費(fèi)者，購(gòu)買(mǎi)服飾、建材以及數(shù)碼產(chǎn)品等稍高檔次的物品，則基本會(huì)選擇前往南京?；谀壳榜R鞍山的餐飲基本為夢(mèng)都和塞納河畔等壟斷，而兩家餐飲公司都有數(shù)家連鎖店%%%%%%%%%0%5%10%15%20%25%30%35%40%購(gòu)物 在外吃飯 看電影 唱歌 酒吧/ 茶座 網(wǎng)吧 跳舞 運(yùn)動(dòng)健身 洗浴 的緣故，因而餐飲消費(fèi)無(wú)固定 的區(qū)域限制。休閑娛樂(lè)目前基本依靠幾家 KTV、迪吧和翠林等。 就消費(fèi)地點(diǎn)的選擇而言，基于馬鞍山市區(qū)范圍并不大，所以本地的消費(fèi)仍以方便、快捷為主，到居住地附近消費(fèi)和到商業(yè)中心消費(fèi)是人們選擇消費(fèi)地時(shí)的重要考慮因素。一些特色消費(fèi)地點(diǎn)，如天潤(rùn)發(fā)、夢(mèng)都餐飲、翠林洗浴等，由于具有一定的品牌知名度，因而能獲得眾多消費(fèi)者的普遍親睞。 認(rèn)為馬鞍山缺少的商業(yè)設(shè)施： 三分之一的客戶對(duì)于目前馬鞍山?jīng)]有上檔次的購(gòu)物中心表示認(rèn)同，而大型中餐廳以及西式快餐等也相當(dāng)欠缺；而如體育場(chǎng)館、健身中心等高尚場(chǎng)所也比較欠缺。在“其他一項(xiàng)”中，一般 包括目前馬鞍山還沒(méi)有的或者未成規(guī)模的景觀商業(yè)街、大型娛樂(lè)設(shè)施、大型洗浴中心、書(shū)店、游樂(lè)場(chǎng)以及部分較高檔次的消費(fèi)場(chǎng)所如高爾夫、跑馬場(chǎng)等。這一選擇體現(xiàn)了目前馬鞍山市民對(duì)于商業(yè)供應(yīng)業(yè)態(tài)現(xiàn)狀檔次太低的強(qiáng)烈不滿。 對(duì)本項(xiàng)目的傾向性： %%% %%%%%% %%0%5%10%15%20%25%30%35%大型購(gòu)物中心百貨店大型中餐廳西式快餐咖啡廳/酒吧茶坊電影院舞廳體育場(chǎng)館 健身中心其他 超過(guò)半數(shù)的被調(diào)查者愿意前往本項(xiàng)目消費(fèi)，其主要原因有：?規(guī)模大、服務(wù)有特色、上檔次、服務(wù)好、價(jià)格低； 不愿前往消費(fèi)的主要理由為：太偏遠(yuǎn)交通不便、擔(dān)心價(jià)格高、配套不全、商圈不夠成熟。 消費(fèi)特征總結(jié)： ? 外出消費(fèi)仍以傳統(tǒng)的購(gòu)物和餐飲為主，基于本地供應(yīng)水平的低層次以及收入水平的原因，消費(fèi)額普 遍不高； ? 餐飲多在本地，但休閑及購(gòu)物前往南京消費(fèi)較多，馬鞍山本地消費(fèi)水平不高，吸引南京人前來(lái)的以洗浴為主； ? 本地消費(fèi)仍以傳統(tǒng)的商業(yè)中心為主，新興的大超市有相當(dāng)強(qiáng)的吸引力； ? 目前的消費(fèi)仍以方便快捷為主，新興消費(fèi)以及偏遠(yuǎn)地區(qū)的商業(yè)消費(fèi)則需要引導(dǎo) 商業(yè)案例研究 新天地 (上海 ) 新天地廣場(chǎng)是一個(gè)綜合性的房地產(chǎn)項(xiàng)目，項(xiàng)目總投資人民幣逾 13 億元，占地約 3 萬(wàn)平米。座落在淮海中路旁，該項(xiàng)目以中西合璧、新舊結(jié)合為總體基調(diào)，將上海特有的傳統(tǒng)石庫(kù)門(mén)里弄和充滿現(xiàn)代感的建筑融為一體，創(chuàng)建集歷史、文化、旅游、餐飲、商業(yè) 、娛樂(lè)、住宅、辦公等多功能的小區(qū)。 ? 總體定位：一個(gè)在舊石庫(kù)門(mén)建筑老區(qū)內(nèi)的集餐飲、娛樂(lè)、休閑、歷史、文化為一體的全新的石庫(kù)門(mén)的“上海新天地”。在這里房舍是舊的，但里面的設(shè)%%是否 備卻是現(xiàn)代的、意念是新的，原汁原味地再現(xiàn)了 20 世紀(jì)初上海一家人的生活形態(tài)，讓游客在懷舊尋根的情緒中了解上海的歷史和文化。 ? 新天地集中了許多中高檔品牌的餐飲娛樂(lè)商家，共同營(yíng)造了高品位的休閑場(chǎng)所，目前已成為眼下上海最風(fēng)靡的“休閑港灣“之一。 ? 開(kāi)發(fā)思路：該項(xiàng)目采用一種嶄新的開(kāi)發(fā)思路，用商業(yè)設(shè)施的建設(shè)來(lái)帶動(dòng)整個(gè)舊區(qū)改造。該項(xiàng)目位于淮海路的南面，但卻不 具有淮海路商圈濃郁的商業(yè)氛圍，因而本項(xiàng)目在開(kāi)發(fā)之初面臨如何吸引人氣和提升整體區(qū)域檔次兩個(gè)問(wèn)題，并結(jié)合地塊本身具有容積率限制等因素，“新天地”的開(kāi)發(fā)思路由此應(yīng)用而生。其開(kāi)發(fā)思路為：開(kāi)發(fā)成為集休閑娛樂(lè)于一體的商業(yè)建筑模式，將其作為淮海路商圈的延續(xù)，以此吸引人氣。再加上太平橋綠地項(xiàng)目的啟動(dòng)，為該地區(qū)帶來(lái)非常明顯的土地升值效應(yīng)，許多開(kāi)發(fā)商紛紛看好此區(qū)域的發(fā)展前景，通過(guò)新天地的開(kāi)發(fā)模式整體拔高了該區(qū)域的房?jī)r(jià)，使之成為上海又一頂級(jí)地段。 商業(yè)市場(chǎng)結(jié)論 就目前的供需市場(chǎng)來(lái)看， ? 目前的消費(fèi)結(jié)構(gòu)和形式需要引導(dǎo) ? 目 前的供應(yīng)業(yè)態(tài)需要提升服務(wù)與品牌度、商品質(zhì)量等 ? 馬鞍山缺少綜合性的集商業(yè)、文化、娛樂(lè)、餐飲等功能為一體的商業(yè)購(gòu)物中心 在需求市場(chǎng)上，存在一批上檔次的消費(fèi)群，其目前的需求無(wú)法在馬鞍山得到滿足，因而前往南京等地消費(fèi)。 本項(xiàng)目客戶定位： 消費(fèi)者 —— 人流 目的 省內(nèi)（市內(nèi)）人流 使其成為熟客、成為其出行休閑購(gòu)物首選地點(diǎn) 省外人流 來(lái)到馬鞍山必到的首選地點(diǎn) 旅游者、商務(wù)人員 旅游、商務(wù)活動(dòng)之余最值得到的購(gòu)物地點(diǎn) 其他人員 使其認(rèn)知到這是馬鞍山最重要的購(gòu)物、休閑中心 商戶 —— ? 引進(jìn)主力店經(jīng)營(yíng)集團(tuán)商家 —— 知名度高的集團(tuán)公司，建議為百貨公司或大型建材商店；有利于聚集人流、提升市場(chǎng)影響力并吸引其他中小型商家入駐。 ? 國(guó)內(nèi)外名牌專(zhuān)業(yè)店商家 —— 彌補(bǔ)目前馬鞍山名牌產(chǎn)品的缺口 ? 百貨、娛樂(lè)、餐飲業(yè)經(jīng)營(yíng)者或集團(tuán) —— 可以考慮引進(jìn)浙江等地的經(jīng)營(yíng)者，以電影院、游藝場(chǎng)所、大型中西餐廳、食府等為主 ? 私人業(yè)主及投資者 —— 經(jīng)營(yíng)各種中低檔的服飾、精品或小鋪位的風(fēng)味美食等 ? 旅游產(chǎn)品及專(zhuān)業(yè)店商家 —— 商家為中小規(guī)模，但要求有一定檔次，可考慮結(jié)合徽派建筑設(shè)立。 賓館 馬鞍山賓館現(xiàn)狀分析 馬鞍山目前共 有四星級(jí)賓館兩家（含新近開(kāi)業(yè)的為準(zhǔn)四星的雨山湖飯店），三星級(jí)（含準(zhǔn)三星）三家，二星級(jí)賓館七家，共提供客房 1236 間，床位數(shù) 2400 個(gè)左右；三星級(jí)及以上酒店提供客房數(shù) 620 間左右。 馬鞍山主要賓館一覽 賓館名稱(chēng) 星級(jí) 房間數(shù)目 標(biāo)間叫價(jià) 南湖賓館 四星 120 598 雨山湖飯店 準(zhǔn)四星 209 480 寶龍大酒店 三星 88 298（ 258） 海興國(guó) 際大酒店 三星 88 398（ 278） 貝斯特 假日酒店 準(zhǔn)三 114 214/238 富園飯店 二星 90 10