【正文】 XXXXXXXX工業(yè)園項目可行性研究報告 第 1 頁 共 84 頁 第一章 總 論 項目簡介 項目名稱 工業(yè)園項目 項目建設單位 工業(yè)園有限責任公司 項目建設地點 本項目 位于 省 經(jīng)濟開發(fā)區(qū) ，該地塊 東至，西至 公司 江路，南 臨西 路，北至 規(guī)劃工業(yè)用地 。 項目建設 規(guī)模 與 內容 項目用地面積 71363 平方米（約 畝），總建筑面積 146198平方米。主要建設 1—7樓宇廠房 66779 平方米， 研發(fā) 廠房 14803平方米 ，檢測廠房 11022平方米， 2物流倉庫 11088平方米， 1—5倉儲 18240 平方米 ，工業(yè)園商務大 廈 16112 平方米，園區(qū)后勤服務樓8154 平方米以 及園區(qū)供水、供電、道路、綠化等基礎配套設施工程。 項目建設期 項目建設 期 為 12 個月 。 項目 投資估算 及資金籌措 投資估算： 項目總投資為 萬元。其中工程費用 萬元，工程建設其他費用 萬元，基本預備費 萬元 ，建設期利息 675 萬元 。 資金籌措： 本項目總投資 萬元， 根據(jù)項目單位財政狀況和項目投資性質，本項目資金籌措按以下方式進行： XXXXXXXX工業(yè)園項目可行性研究報告 第 2 頁 共 84 頁 項目資本金為 萬元，占總投資的 %， 用于建設投資及建設期利息，資本金由建設單位自籌解決。 項目申請銀行貸款為 萬元，約占項目總投資的 %，還款期 2 年，年利率為 9%，用于建設投資。 項目主要經(jīng)濟技術指標 主要經(jīng)濟技術指標表 序號 項目 計算單位 數(shù)值 備注 1 項目用地規(guī)劃指標 總用地面積 ㎡ 畝 總建筑面積 ㎡ 停車泊位 輛 容積率 — 建筑密度 % 綠地率 % 2 投資估算及資金籌措 總投資 萬元 建設投資 萬元 建設期利息 萬元 年利率 9% 資金籌措 萬元 公司自籌 萬元 銀行貸款 萬元 3 財務評價 廠房出售收入 萬元 整個運營期 出租收入 萬元 整個運營期 營業(yè)稅金及附加 萬元 整個運營期 利潤總額 萬元 整個運營期 所得稅 萬元 整個運營期 凈利潤 萬元 整個運營期 投資利潤率 % XXXXXXXX工業(yè)園項目可行性研究報告 第 3 頁 共 84 頁 內部收益率（稅后） % 財務凈現(xiàn)值（稅后） 萬元 投資回收期（稅后） 年 編制依據(jù)及內容 編制依據(jù) 《 縣產業(yè)發(fā)展規(guī)劃 》 《 縣土地利用總體規(guī)劃》和 縣其他有關專項規(guī)劃 《 縣城總體規(guī)劃綱要（ 2021—2030 年）》 4 、 縣發(fā) 改委 發(fā)改 投 資 [2021]9 號 《 關 于同 意工業(yè)園項目登記備案的批復》 縣人民政府南政秘 [2021]191 號文批復 建設用地批準書 《 工業(yè)園詳細規(guī)劃設計 》 國家發(fā)展改革委、建設部《關于印發(fā)建設項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)的通知》（第三版） 其他相關的政策法規(guī)和技術規(guī)劃 項目單位提供的相關材料。 研究的范圍及內容 根據(jù) 國家對建設項目可行性研究階段的工作范圍、深度規(guī)定，對本次項目用地 71363 平方米（約 畝） 的建設進行政策和技術經(jīng)濟方面的研究和論證，包括項目建設的背景和必要性、項目建設規(guī)模與內容、建設方案、管理組織機構、項目實施進度安排、投資估算與資金籌措、項目效益分析等，從而論證 項目的可行性。 XXXXXXXX工業(yè)園項目可行性研究報告 第 4 頁 共 84 頁 項目建設單位概述 建設單位： 工業(yè)園有限責任公司 法人代表： 法定地址： 省 經(jīng)濟開發(fā)區(qū) 。 工業(yè)園有限責任公司（原有限公司）位于 省 經(jīng)濟開發(fā)區(qū)，成立于 2021 年 12 月 16 日。公司注冊資本 1000 萬元，現(xiàn)有員工 38 人，其中各類專業(yè)技術人員 20 人。 主要經(jīng)營范圍 ：土地綜合整治服務；工業(yè)基礎設施與配套設施管理服務；物業(yè)管理；園區(qū)建筑物銷售、租賃；其他建筑活動。 公司以人才為根本，以技術為先導，以實業(yè)為基礎，憑借與時俱進的創(chuàng)新能力，誠實守信的經(jīng)營作風，前瞻性的戰(zhàn)略決策和頑強的拼搏精神，使企業(yè)始終沿著高效、快速、持續(xù)、穩(wěn)健的軌道發(fā)展。 主要研究結論 簡要結論 工業(yè)園項目的建設符合全縣對外開放的整體布局，有利于優(yōu)化生產力結構，對地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展、改革開放、科技進步具有較強的帶動、輻射和示范作用。因 而是適時的、可行的。項目的建設符合國家的有關規(guī)定，基礎設施條件良好，建設條件具備，建設方案切實可行。園區(qū)內部硬件建設有可靠的資金來源和具體的落實辦法，因此，從工程技術上、經(jīng)濟上分析，該項目是必要的、可行的。 工業(yè)園的建設是 XXXXXXXX工業(yè)園項目可行性研究報告 第 5 頁 共 84 頁 縣經(jīng)濟社會發(fā)展的客觀要求， 是保護耕地和節(jié)約土地資源、保持經(jīng)濟持續(xù)發(fā)展、解決項目落地難和中小型企業(yè)發(fā)展空間、優(yōu)化投資環(huán)境和產業(yè)布局、推動產業(yè)集聚升級、轉變經(jīng)濟增長方式的重要舉措。 項目也勢必成為 省 經(jīng)濟開發(fā)區(qū) 乃至 縣 經(jīng)濟發(fā)展新的增長點，其產生的社會效益、經(jīng)濟效益、科技效益是不可估量的。 項目實施中企業(yè)應加強項目宣傳推廣和形象打造工作，制定科學合理的市場銷售價格，在銷售過程中嚴格控制降價銷售；加強工程進度控制、質量控制、成本控制。 XXXXXXXX工業(yè)園項目可行性研究報告 第 6 頁 共 84 頁 第二章 項目 背景及 必要性 項目背景 項目區(qū)概況 縣位于 省東南部，地處皖南丘陵向沿江平原過渡地帶，是通往 “兩山一湖 ”的重要門戶?？偯娣e 平方公里，現(xiàn)有耕 地 萬畝，可養(yǎng)水面 14 萬畝，山林 56 萬畝。轄 8 鎮(zhèn) 157 村，人口 萬人。國道 20 318 線和省道 3 216 線交匯于縣城，京福高速鐵路、銅南宣高速公路正在建設之中，是皖南重要的交通樞紐。 歷史悠久，人文炳蔚，為中國青銅文化的發(fā)祥地之一。境內遺有大工山古銅礦冶遺址和千峰山土墩墓群兩處全國重點文物保護單位。三國名將周瑜曾任縣令。詩仙李白兩度攜家寓居于此，留有《 別兒童入京》等千古名詩。 鐘靈毓秀，物華天寶，現(xiàn)為國家級生態(tài)示范區(qū)、國家現(xiàn)代農業(yè)示范區(qū)。境內有 全國農業(yè)旅游示范點、國家農業(yè)科技園區(qū)大浦試驗區(qū)，國家 4A 級旅游景區(qū)和省級地質公園丫山花海石林旅游區(qū)，省級森林公園小格里，省級重點保護寺廟烏霞寺。境內丫山 “鳳丹 ”、 “大米 ”為國家地理標志保護產品。 盛產優(yōu)質大米、木材、丹皮、蘑菇、蓮藕等，素稱 “米市， 糧倉 ”，被譽為 “江南魚米之鄉(xiāng) ”。礦產資源有銅、鐵、銻、煤、金、白云石、石灰石、氟石等。 近年來，全縣上下深入落實科學發(fā)展觀，突出工業(yè)主導地位，以“實施項目建設、服務企業(yè)發(fā)展、強化招商引資、促進城鄉(xiāng)統(tǒng)籌 ”為主線，全力加快經(jīng)濟開發(fā)區(qū)、縣城新區(qū)、大浦試驗區(qū)和鎮(zhèn)級經(jīng)濟建設，XXXXXXXX工業(yè)園項目可行性研究報告 第 7 頁 共 84 頁 努力實現(xiàn)經(jīng)濟社會更好更快發(fā)展。 2021 年，全縣實現(xiàn)地區(qū)生產總值145 億元，增長 15%；實現(xiàn)財政收入 億元，增長 %；完成全社會固定資產投資 億元，增長 25%；農民人均純收入 11000元，增長 16%；城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 17932 元，增長 %；實現(xiàn)社會消費品零售總額 47 億元，增長 17%。 2021 年， 全年共引進總投資 5 億元以上項目 11 個，其中 20 億元以上項目 5 個；實際利用外資 萬美元，增長 %，利用內 資 億元，增長 %?？h連續(xù)四屆入選 “中國最具投資潛力中小城市百強 ”，連續(xù)兩屆獲 省投資環(huán)境 “十佳縣 ”。 相關 政策及 規(guī)劃 工業(yè)調整和振興規(guī)劃 為應對國際金融危機對我國經(jīng)濟的影響，根據(jù)國務院部署，國家發(fā)展改革委等部門陸續(xù)制訂發(fā)布了鋼鐵、汽車、船舶、石化、紡織、輕工、有色金屬、裝備制造業(yè)、電子信息以及物流業(yè)十個重點產業(yè)調整和振興規(guī)劃。這些規(guī)劃對于我國保持經(jīng)濟平穩(wěn)較快增長、擴大內需、增強發(fā)展后勁意義重大。 《 國務院關于進一步支持小型微型企業(yè)健康發(fā)展的意見 》 國發(fā) [2021]14 號 （ 1） 統(tǒng)籌安排產業(yè)集群發(fā)展用地。規(guī)劃建設小企業(yè)創(chuàng)業(yè)基地、科技孵化器、商貿企業(yè)集聚區(qū)等，地方各級政府要優(yōu)先安排用地計劃指標。經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)、高新技術開發(fā)區(qū)以及工業(yè)園區(qū)等各類園區(qū)要集中建設標準廠房，積極為小型微型企業(yè)提供生產經(jīng)營場地。對創(chuàng)辦三年內租用經(jīng)營場地和店鋪的小型微型企業(yè)，符合條件的，給予一定比例的租金補貼。 （ 2） 改善小型微型企業(yè)集聚發(fā)展環(huán)境。建立完善產業(yè)集聚區(qū)技XXXXXXXX工業(yè)園項目可行性研究報告 第 8 頁 共 84 頁 術、電子商務、物流、信息等服務平臺。發(fā)揮龍頭骨干企業(yè)的引領和帶動作用，推動上下游企業(yè)分工協(xié)作、品牌建設和專業(yè)市場發(fā)展 ，促進產業(yè)集群轉型升級。以培育農村二、三產業(yè)小型微型企業(yè)為重點，大力發(fā)展縣域經(jīng)濟。開展創(chuàng)新型產業(yè)集群試點建設工作。支持能源供應、排污綜合治理等基礎設施建設，加強節(jié)能管理和 “三廢 ”集中治理。 《 縣產業(yè)發(fā)展規(guī)劃》 （ 1） 近期規(guī)劃 從 2021年至 2021年，緊緊抓住皖江城市帶承接產業(yè)轉移示范區(qū)、合蕪蚌自主創(chuàng)新綜合試驗區(qū)發(fā)展機遇，積極承接產業(yè)轉移，全力推進產業(yè)發(fā)展和三區(qū)建設，基本建成 基礎設施完善、產業(yè)體制健全、投資環(huán)境優(yōu)良、產業(yè)結構合理、區(qū)域經(jīng)濟總量提升 的產業(yè)雛形。 （ 2） 后期規(guī)劃 從 2021年至 2021年，舉全縣之力全面推動三區(qū)建設和產業(yè)發(fā)展，基本建成 支柱產業(yè)清晰、產業(yè)結構優(yōu)化、產業(yè)集群化發(fā)展、區(qū)域融合度和服務能力提高 的產業(yè)框架。 后期，著力做好以下主要工作：一是加強舊城改造和土地儲備。在規(guī)劃范圍內有計劃、有步驟的退出污染源和低檔市場，促進土地一級開發(fā)，為大項目儲備資源。二是全面推進產業(yè)園區(qū)的開發(fā)建設。引進和培育種子項目，帶動全縣的整體開發(fā)，初步形成產業(yè)集群發(fā)展態(tài)勢。引進和培育大型產業(yè)項目，帶動 產業(yè)園區(qū)的產業(yè)升級，初步形成一二三產業(yè)集群。三是加強區(qū)域融合， 積極實現(xiàn) 同城化發(fā) 展。 項目提出背景及緣由 隨著 縣 經(jīng)濟社會的不斷發(fā)展和對外經(jīng)濟技術交流與合作的進一步加強，作為 縣 項目投資依托和新的經(jīng)濟增長點的省 經(jīng)濟開發(fā)區(qū) 也取得長足發(fā)展和顯著成就。 XXXXXXXX工業(yè)園項目可行性研究報告 第 9 頁 共 84 頁 省 經(jīng)濟開發(fā)區(qū) 始建于 2021 年 9 月， 2021 年 被國家發(fā)改委批準為省級開發(fā)區(qū) 。 十幾年來， 開發(fā) 區(qū)堅持 “筑巢引鳳 ”的方針，始終抓住 “招商引資，設施建設，誠信服務 ”這一主線，按照 “總體規(guī)劃，分步實施，建成一片，發(fā)展一片 ”的辦法，克服困難，開拓進取，全方 位加快 開發(fā)區(qū) 建設步伐，區(qū)域經(jīng)濟和社會事業(yè)建設成效顯著。 目前，開發(fā)區(qū) 入駐企業(yè) 207 家 ，產值 億元。 不僅已成為縣最具活力的地區(qū) ，而且也成 為 實施東向發(fā)展戰(zhàn)略、與長三角經(jīng)濟圈無縫對接的重要載體，成為實現(xiàn) “強工興縣 ”戰(zhàn)略的重要力量 。 隨著經(jīng)濟開發(fā)區(qū)的快速發(fā)展，區(qū)內的環(huán)境、服務得到社會廣泛認可，更多的企業(yè)有入駐意向，而原有工業(yè)用地指標已基本用盡，可供使用工業(yè)用地日趨緊張；且政府對于入駐經(jīng)濟開發(fā)區(qū)的企業(yè)必須總投資達 1 億元以上才單獨供地，使得中小型企業(yè)望而卻步。這種矛盾 不僅大大弱化了工 業(yè)園的功能，而且經(jīng)濟發(fā)展勢頭受到遏制 ，其 窗口作用、示范作用和帶動作用難以發(fā)揮，對推動 縣 經(jīng)濟結構的優(yōu)化升級、加快區(qū)域經(jīng)濟 發(fā)展和提高城市化水平也難以發(fā)揮應有的帶動作用。 為了充分發(fā)揮 經(jīng)濟開發(fā)區(qū) 的集聚效應和帶動作用， 縣政府 引 入 工 業(yè) 園 項 目 。工業(yè)園有限責任公司充分利用政府有關招商引資優(yōu)惠政策，經(jīng)過 大量調研和反復研究討論的基礎上，決定 在 省 經(jīng)濟開發(fā)區(qū)投資建設本項目 。 項目建設必要