【正文】 執(zhí)法的標(biāo)準(zhǔn)，做到法律面前人人平等，規(guī)范整個(gè)行業(yè)的稅收秩序。第二篇：房地產(chǎn)行業(yè)稅務(wù)稽查技巧專題之三房地產(chǎn)行業(yè)稅務(wù)稽查技巧專題之三：檢查的方法(20101113 14:03:09)轉(zhuǎn)載 標(biāo)簽： 分類： 財(cái)稅家園房產(chǎn) 檢查 業(yè)務(wù)招待費(fèi) 房地產(chǎn)企業(yè) 項(xiàng)目開(kāi)發(fā) 財(cái)經(jīng)一、檢查項(xiàng)目有關(guān)情況房地產(chǎn)企業(yè)的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行檢查時(shí)，應(yīng)從項(xiàng)目的立項(xiàng)、土地征用、規(guī)劃設(shè)計(jì)、前期工程費(fèi)、建筑工程施工、配套設(shè)施支出、房屋銷售產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移為順序進(jìn)行檢查。主要檢查有關(guān)合同協(xié)議和批準(zhǔn)書(shū)，掌握開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的總體情況，如總開(kāi)發(fā)面積，占地面積，建筑工程造價(jià)及完工時(shí)間、房屋銷售合同及入住時(shí)間承諾、有無(wú)合作建房、有無(wú)代建工程等，為下一步檢查打下基礎(chǔ)。二、檢查財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)資料對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的檢查采用逆查法比較省時(shí)省力，從審查報(bào)表入手，進(jìn)而審查總賬、明細(xì)賬，最后有針對(duì)性的抽查有關(guān)憑證資料。在檢查中應(yīng)加強(qiáng)對(duì)有關(guān)重點(diǎn)科目的檢查，如往來(lái)科目，收入、成本科目等。三、實(shí)地檢查與詢問(wèn)調(diào)查相結(jié)合在掌握項(xiàng)目開(kāi)發(fā)總體情況和檢查賬本資料的基礎(chǔ)上，深入到項(xiàng)目開(kāi)發(fā)地、銷售地實(shí)地盤(pán)點(diǎn)檢查，了解項(xiàng)目的實(shí)際建設(shè)情況、房屋銷售情況及購(gòu)房者的入住情況。同時(shí)廣泛和有關(guān)人員接觸，通過(guò)詢問(wèn)交流的方式了解房屋銷售方式，有無(wú)有工程配套設(shè)施、有無(wú)出租未售出房屋的情況，周轉(zhuǎn)房的攤情況等與項(xiàng)目檢查中的有關(guān)數(shù)據(jù)進(jìn)行比對(duì)，查證涉稅問(wèn)題。四、營(yíng)業(yè)成本的檢查房地產(chǎn)企業(yè)的成本結(jié)轉(zhuǎn)方法為：可售面積單位工程成本＝成本對(duì)象總成本247。可銷售總面積銷售成本＝已實(shí)現(xiàn)銷售的面積可售面積單位工程成本檢查時(shí)應(yīng)注意以下幾個(gè)問(wèn)題：審查成本計(jì)算是否正確審查企業(yè)是否分清項(xiàng)目，成本計(jì)算是否正確，有無(wú)故意提高單位面積開(kāi)發(fā)成本。成本對(duì)象總成本=（土地征用費(fèi)（拆遷補(bǔ)償費(fèi)）＋基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)＋設(shè)計(jì)不可轉(zhuǎn)讓的配套設(shè)施造價(jià)＋建安工程招標(biāo)價(jià)格＋開(kāi)發(fā)間接費(fèi)）預(yù)計(jì)開(kāi)發(fā)面積，求出預(yù)計(jì)單位面積開(kāi)發(fā)成本。檢查時(shí)要仔細(xì)核對(duì)有關(guān)合同和立項(xiàng)書(shū)，檢查預(yù)計(jì)單位面積開(kāi)發(fā)成本是否準(zhǔn)確，有無(wú)故意提高單位面積開(kāi)發(fā)成本，造成多轉(zhuǎn)成本。審查有無(wú)將土地成本、前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、不能轉(zhuǎn)讓的配套設(shè)施費(fèi)，開(kāi)發(fā)間接費(fèi)直接記入開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本，而不攤?cè)肟捎袃斵D(zhuǎn)化的配套設(shè)施，自用房產(chǎn)，出租房產(chǎn)等，增加銷售成本。在檢查中要注意，房地產(chǎn)項(xiàng)目中建造的各類營(yíng)業(yè)性的“會(huì)所”是否按規(guī)定作為固定資產(chǎn)管理。有無(wú)將應(yīng)記入開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的開(kāi)發(fā)成本直接轉(zhuǎn)入銷售成本，造成提前結(jié)轉(zhuǎn)成本，少納稅款。重點(diǎn)審查開(kāi)發(fā)產(chǎn)品科目的貸方是否按銷售房屋面積結(jié)轉(zhuǎn)銷售成本，有無(wú)早轉(zhuǎn)，多轉(zhuǎn)成本現(xiàn)象。配套設(shè)施成本結(jié)轉(zhuǎn)是否正確通過(guò)現(xiàn)場(chǎng)檢查看有無(wú)可有償轉(zhuǎn)讓的配套設(shè)施（如商店、銀行、郵電所），這些配套設(shè)施如何結(jié)轉(zhuǎn)成本，有無(wú)直接列入開(kāi)發(fā)成本現(xiàn)象。一般存在問(wèn)題為不單獨(dú)按項(xiàng)目核算，直接將開(kāi)發(fā)成本列入房屋開(kāi)發(fā)成本；或單獨(dú)核算成本，但不對(duì)土地費(fèi)用或基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)進(jìn)行分?jǐn)?。注意已出租的房產(chǎn)或周轉(zhuǎn)房再銷售時(shí)，結(jié)轉(zhuǎn)成本是否正確檢查時(shí)應(yīng)注意已出租的房產(chǎn)或周轉(zhuǎn)房再銷售時(shí)，結(jié)轉(zhuǎn)成本有無(wú)減去已提折舊或已攤消費(fèi)用，造成多轉(zhuǎn)成本現(xiàn)象。檢查有無(wú)白條入賬現(xiàn)象白條支付材料款，工程款，土地款，甚至以白條的形式虛增以上款項(xiàng)，加大工程成本，是房地產(chǎn)業(yè)普遍存在的問(wèn)題，檢查時(shí)可以與合同協(xié)議進(jìn)行比對(duì)，檢查構(gòu)成房地產(chǎn)成本的的各類費(fèi)用的支付憑證是否合法、真實(shí)、有效。有無(wú)收受虛開(kāi)、代開(kāi)、偽造的假發(fā)票等不合法的發(fā)票入賬支付費(fèi)用。五、財(cái)務(wù)費(fèi)用的檢查房地產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)，占用資金量大，借入資金較多，利息支出所占比重較大，對(duì)于為建造開(kāi)發(fā)產(chǎn)品借入資金發(fā)生的借款費(fèi)用，應(yīng)劃分成本對(duì)象完工前發(fā)生借款費(fèi)用計(jì)入開(kāi)發(fā)成本。完工后計(jì)入財(cái)務(wù)費(fèi)用，直接在稅前扣除，而開(kāi)發(fā)公司財(cái)務(wù)處理多為直接進(jìn)入本科目，當(dāng)期攤銷，減少應(yīng)納稅所得額。向非金融機(jī)構(gòu)的借款利息往往以高于銀行同期貸款利率支付，并記入有關(guān)科目，造成多記成本。六、管理費(fèi)用的檢查人工費(fèi)用的檢查管理費(fèi)用中工資三費(fèi)超標(biāo)準(zhǔn)列支，造成多列費(fèi)用，減少應(yīng)納稅所得額，少納企業(yè)所得稅。印花稅的檢查（1）各類書(shū)面憑證是否按規(guī)定粘貼印花稅。（2）房地產(chǎn)企業(yè)房屋銷售（預(yù)售）合同、建筑安裝合同、銀行借款合同等是否按規(guī)定粘貼印花稅。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)稅合同多、涉及面廣，未貼、漏貼印花稅情況極易發(fā)生，房地產(chǎn)公司項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中，簽定的各種應(yīng)稅合同數(shù)量多、金額大（如銷售合同、建筑施工合同、購(gòu)銷合同、設(shè)計(jì)合同、財(cái)產(chǎn)租賃合同等）。但由于簽定合同的部門不能及時(shí)向財(cái)務(wù)提供，財(cái)務(wù)人員未及時(shí)按規(guī)定貼花。雖然印花稅是個(gè)小稅種，但由于房地產(chǎn)企業(yè)合同數(shù)量多、金額大的特點(diǎn)累計(jì)數(shù)額往往不小。其他方面的檢查檢查企業(yè)有無(wú)已按規(guī)定提取了教育活動(dòng)經(jīng)費(fèi)而仍在本科目列支培訓(xùn)費(fèi)等。檢查企業(yè)有無(wú)購(gòu)入的達(dá)到固定資產(chǎn)標(biāo)準(zhǔn)的物品一次性列入本科目的問(wèn)題。七、銷售費(fèi)用的檢查銷售人員的人數(shù)以及提成工資、獎(jiǎng)勵(lì)等末如實(shí)納入企業(yè)正常人員工資管理，而是直接混入其他銷售費(fèi)用中列支，銷售人員數(shù)量隨意性大，工資支出較多。虛增代理費(fèi)用。由于對(duì)銷售代理費(fèi)提取比例稅法尚無(wú)明確規(guī)定，各代理公司取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)不一致，一些房地產(chǎn)公司通過(guò)支付銷售代理費(fèi)的形式，將收入進(jìn)行轉(zhuǎn)移隱匿；或?qū)⒁恍盎疑背杀荆ㄈ鐭o(wú)票支出、非法支出）以代理費(fèi)的形式支出、轉(zhuǎn)賬。廣告費(fèi)、業(yè)務(wù)招待費(fèi)超支。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)期間，要進(jìn)行大量的廣告宣傳及業(yè)務(wù)招待活動(dòng)，廣告費(fèi)用、業(yè)務(wù)招待費(fèi)支付大，然而房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)，收入只能在后期實(shí)現(xiàn)。因此企業(yè)廣告費(fèi)、業(yè)務(wù)招待費(fèi)超支問(wèn)題比較普遍。其中廣告費(fèi)根據(jù)國(guó)稅發(fā)［2001］89號(hào)文件，其廣告費(fèi)支出只能在每一納稅銷售收入的8%比例內(nèi)據(jù)實(shí)扣除，超過(guò)比例部分可以無(wú)限期向以后結(jié)轉(zhuǎn)。超標(biāo)準(zhǔn)的業(yè)務(wù)招待費(fèi)支出則混入“會(huì)議費(fèi)”、“銷售費(fèi)用”等其他科目中，減少“業(yè)務(wù)招待費(fèi)”明細(xì)科目的記賬金額。八、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用的檢查審查費(fèi)用的發(fā)生原始憑證是否真實(shí)合法。周轉(zhuǎn)房作為此科目中的重點(diǎn)一項(xiàng)，要注意攤銷是否正確，已經(jīng)出租的周轉(zhuǎn)房的房產(chǎn)稅、土地使用稅是否申報(bào)繳納，再銷售時(shí)注意收入的結(jié)轉(zhuǎn)、流轉(zhuǎn)稅的繳納。在各項(xiàng)目之間的攤銷是否正確，有償轉(zhuǎn)讓配套項(xiàng)目和大配套項(xiàng)目之間是否已分?jǐn)?，多?shù)企業(yè)不分?jǐn)?。九、?duì)房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)檢查的幾點(diǎn)建議房地產(chǎn)企業(yè)涉及單位多、往來(lái)資金數(shù)額大，加之目前企業(yè)偷漏稅的手段更加隱蔽。做好延伸檢查工作，已成為稅務(wù)檢查工作的一項(xiàng)重要環(huán)節(jié)和方法，對(duì)與房地產(chǎn)公司業(yè)務(wù)往來(lái)頻繁且金額較大的單位，特別是合作開(kāi)發(fā)單位、賣地方、團(tuán)購(gòu)單位、施工企業(yè)、供料商、代理公司應(yīng)作為重點(diǎn)延伸對(duì)象。在保證程序合法的基礎(chǔ)上，簡(jiǎn)化延伸檢查的報(bào)請(qǐng)手續(xù)，縮短延伸檢查報(bào)批的時(shí)間；同時(shí)嚴(yán)格規(guī)范延伸檢查情況匯報(bào)制度，保證延伸檢查的效果。由于房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期往往都在一年以上，通常以一個(gè)納稅作為檢查時(shí)限范圍的方法，不能適應(yīng)房地產(chǎn)業(yè)的具體情況，檢查的內(nèi)容及發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題帶有明顯的局限性和片面性。如果以房地產(chǎn)公司開(kāi)發(fā)項(xiàng)目為切入點(diǎn)進(jìn)行檢查，則能比較全面地把握其項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的過(guò)程，容易發(fā)現(xiàn)稅收違法行為。為更加準(zhǔn)確、全面掌握開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的數(shù)據(jù)資料，可以到計(jì)委（發(fā)改委）、建委、規(guī)劃、土地、房管等部門調(diào)查落實(shí)其土地面積、土地使用權(quán)、建筑面積、可銷售面積、已銷售面積的確權(quán)時(shí)間和相關(guān)數(shù)據(jù)。通過(guò)在以上相關(guān)部門的取證，結(jié)合實(shí)地調(diào)查情況，檢查人員可以對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)有更加直觀、真實(shí)的認(rèn)識(shí)和了解。更有針對(duì)性地開(kāi)展賬內(nèi)檢查，以確定其應(yīng)稅項(xiàng)目和計(jì)稅依據(jù)。通過(guò)與公安、司法等部門協(xié)調(diào)配合，加強(qiáng)與相關(guān)執(zhí)法部門的協(xié)作，加大對(duì)典型、惡性偷逃稅行為的處罰力度；同時(shí)嚴(yán)格稅務(wù)執(zhí)法的標(biāo)準(zhǔn)，做到法律面前人人平等，規(guī)范整個(gè)行業(yè)的稅收秩序。第三篇：房地產(chǎn)行業(yè)稅務(wù)稽查技巧專題之一房地產(chǎn)行業(yè)稅務(wù)稽查技巧專題之一：收入的確定(20101113 13:14:53)轉(zhuǎn)載標(biāo)簽： 分類： 財(cái)稅家園委托銷售 確認(rèn) 房地產(chǎn)行業(yè) 營(yíng)業(yè)收入 商品房銷售收入 財(cái)經(jīng)寫(xiě)在前面：房地產(chǎn)行業(yè)一直以來(lái)都是我國(guó)財(cái)稅收入的重要支柱，同時(shí)也由于其涉及稅種眾多、情況復(fù)雜成為多年來(lái)人們關(guān)注的焦點(diǎn)行業(yè)。近期，經(jīng)濟(jì)適用房、物業(yè)稅等地產(chǎn)關(guān)鍵詞再度引發(fā)社會(huì)熱議。為此我們從此期開(kāi)始，將房地產(chǎn)行業(yè)稅務(wù)稽查工作中需要注意的問(wèn)題、技巧和方法進(jìn)行詳細(xì)的歸納及整理，供大家參考。房地產(chǎn)業(yè)收入的確定一、收入核算范圍房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的收入分為營(yíng)業(yè)收入（包括土地轉(zhuǎn)讓收入、商品房銷售收入、配套設(shè)施銷售收入、代建工程結(jié)算收入、出租房收入及其他業(yè)務(wù)收入）和營(yíng)業(yè)外收入。二、房地產(chǎn)業(yè)收入確認(rèn)原則房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)、建造的以后用于出售的住宅、商業(yè)用房，以及其他建筑物、附著物、配套設(shè)施等應(yīng)按以下原則確認(rèn)收入：采取一次性全額收款方式銷售的，應(yīng)于實(shí)際收訖價(jià)款或取得索取價(jià)款憑據(jù)時(shí)確認(rèn)收入。采取分期付款方式銷售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按銷售合同或協(xié)議約定付款日確定收入的實(shí)現(xiàn)，付款提前的按實(shí)際付款日確認(rèn)收入實(shí)現(xiàn)。采取銀行按揭銷售產(chǎn)品的以首付款實(shí)際收到確認(rèn)收入，余款在銀行辦理轉(zhuǎn)賬之日確認(rèn)收入。采取委托方式銷售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的按下面原則確認(rèn)：（1）以支付手續(xù)費(fèi)方式委托銷售，應(yīng)按實(shí)際銷售額于收到代銷清單時(shí)確認(rèn)收入。此時(shí)代銷清單應(yīng)載明售出開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的名稱、地理位置、編號(hào)、數(shù)量、單價(jià)、金額、手續(xù)費(fèi)等。（2）以視同買斷方式委托銷售的，按合同和協(xié)議規(guī)定的價(jià)格于收到代銷清單時(shí)確認(rèn)收入。（3）以包銷方式委托銷售的，按包銷合同或協(xié)議約定的價(jià)格在付款日確定收入，提前付款的，在實(shí)際付款日確定。（4）以基價(jià)并實(shí)行超過(guò)基價(jià)雙方分成方式委托銷售的，按基價(jià)加分成于收到代銷清單時(shí)確認(rèn)收入。待售產(chǎn)品臨時(shí)出租的，租賃期間取得的價(jià)款應(yīng)按租金確認(rèn)收入，出售時(shí)再確認(rèn)銷售收入。以非貨幣性資產(chǎn)分成形式取得收入，應(yīng)于分得開(kāi)發(fā)產(chǎn)品時(shí)確認(rèn)收入。三、開(kāi)發(fā)產(chǎn)品預(yù)售收入的確認(rèn)開(kāi)發(fā)企業(yè)采取預(yù)售方式銷售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品，其當(dāng)期取得的預(yù)售收入先按規(guī)定的利潤(rùn)率（15%）計(jì)算預(yù)計(jì)營(yíng)業(yè)利潤(rùn)，并入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額計(jì)算交納企業(yè)所得稅。預(yù)計(jì)營(yíng)業(yè)利潤(rùn)=預(yù)售收入利潤(rùn)率待預(yù)售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品完工后，及時(shí)結(jié)轉(zhuǎn)銷售收入和銷售成本、計(jì)算出已實(shí)現(xiàn)的利潤(rùn)，與預(yù)計(jì)利潤(rùn)的差額并入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額。四、開(kāi)發(fā)產(chǎn)品視同銷售收入的確認(rèn)下列行為應(yīng)視同銷售確認(rèn)收入（1）將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品用于本企業(yè)自用、捐贈(zèng)、贊助、廣告、樣品、職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)等；（2）開(kāi)發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)；（3）將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品對(duì)外投資及分配給股東或投資者；（4）以開(kāi)發(fā)產(chǎn)品抵償債務(wù)；（5）以開(kāi)發(fā)產(chǎn)品換取其他單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)。收入確認(rèn)時(shí)限在開(kāi)發(fā)產(chǎn)品所有權(quán)或使用權(quán)轉(zhuǎn)移或于實(shí)際取得利益時(shí)確認(rèn)。收入確認(rèn)方法和順序（1）按本企業(yè)最近或本最近月份同類開(kāi)發(fā)產(chǎn)品價(jià)格；（2）同類開(kāi)發(fā)產(chǎn)品公允價(jià)值；（3）按成本利潤(rùn)率確定（15%）。五、代建工程和提供勞務(wù)收入確定一個(gè)納稅的按合同約定結(jié)算日或合同完工日確認(rèn)；不在一個(gè)納稅采用完工百分比法按季確認(rèn)；節(jié)省的材料、下腳料等按合同歸開(kāi)發(fā)單位所有的，于實(shí)際取得時(shí)按市場(chǎng)價(jià)確認(rèn)。六、營(yíng)業(yè)稅的納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間納稅人應(yīng)納營(yíng)業(yè)稅納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為納稅人收訖營(yíng)業(yè)收入款項(xiàng)或取得索取營(yíng)業(yè)收入款項(xiàng)憑據(jù)當(dāng)天；采取預(yù)收款的為收到預(yù)收款的當(dāng)天。第四篇：房地產(chǎn)稅務(wù)稽查技巧房地產(chǎn)稅務(wù)稽查技巧一、檢查項(xiàng)目有關(guān)情況房地產(chǎn)企業(yè)的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行檢查時(shí)，應(yīng)從項(xiàng)目的立項(xiàng)、土地征用、規(guī)劃設(shè)計(jì)、前期工程費(fèi)、建筑工程施工、配套設(shè)施支出、房屋銷售產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移為順序進(jìn)行檢查。主要檢查有關(guān)合同協(xié)議和批準(zhǔn)書(shū)，掌握開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的總體情況，如總開(kāi)發(fā)面積，占地面積，建筑工程造價(jià)及完工時(shí)間、房屋銷售合同及入住時(shí)間承諾、有無(wú)合作建房、有無(wú)代建工程等，為下一步檢查打下基礎(chǔ)。二、檢查財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)資料對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的檢查采用逆查法比較省時(shí)省力，從審查報(bào)表入手，進(jìn)而審查總賬、明細(xì)賬，最后有針對(duì)性的抽查有關(guān)憑證資料。在檢查中應(yīng)加強(qiáng)對(duì)有關(guān)重點(diǎn)科目的檢查，如往來(lái)科目，收入、成本科目等。三、實(shí)地檢查與詢問(wèn)調(diào)查相結(jié)合在掌握項(xiàng)目開(kāi)發(fā)總體情況和檢查賬本資料的基礎(chǔ)上，深入到項(xiàng)目開(kāi)發(fā)地、銷售地實(shí)地盤(pán)點(diǎn)檢查，了解項(xiàng)目的實(shí)際建設(shè)情況、房屋銷售情況及購(gòu)房者的入住情況。同時(shí)廣泛和有關(guān)人員接觸，通過(guò)詢問(wèn)交流的方式了解房屋銷售方式，有無(wú)有工程配套設(shè)施、有無(wú)出租未售出房屋的情況，周轉(zhuǎn)房的攤情況等與項(xiàng)目檢查中的有關(guān)數(shù)據(jù)進(jìn)行比對(duì)，查證涉稅問(wèn)題。四、營(yíng)業(yè)成本的檢查房地產(chǎn)企業(yè)的成本結(jié)轉(zhuǎn)方法為：可售面積單位工程成本＝成本對(duì)象總成本247?？射N售總面積銷售成本＝已實(shí)現(xiàn)銷售的面積可售面積單位工程成本檢查時(shí)應(yīng)注意以下幾個(gè)問(wèn)題：審查企業(yè)是否分清項(xiàng)目，成本計(jì)算是否正確，有無(wú)故意提高單位面積開(kāi)發(fā)成本。成本對(duì)象總成本=（土地征用費(fèi)（拆遷補(bǔ)償費(fèi)）＋基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)＋設(shè)計(jì)不可轉(zhuǎn)讓的配套設(shè)施造價(jià)＋建安工程招標(biāo)價(jià)格＋開(kāi)發(fā)間接費(fèi)）預(yù)計(jì)開(kāi)發(fā)面積，求出預(yù)計(jì)單位面積開(kāi)發(fā)成本。檢查時(shí)要仔細(xì)核對(duì)有關(guān)合同和立項(xiàng)書(shū)，檢查預(yù)計(jì)單位面積開(kāi)發(fā)成本是否準(zhǔn)確，有無(wú)故意提高單位面積開(kāi)發(fā)成本，造成多轉(zhuǎn)成本。審查有無(wú)將土地成本、前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、不能轉(zhuǎn)讓的配套設(shè)施費(fèi)，開(kāi)發(fā)間接費(fèi)直接記入開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本，而不攤?cè)肟捎袃斵D(zhuǎn)化的配套設(shè)施，自用房產(chǎn)，出租房產(chǎn)等，增加銷售成本。在檢查中要注意，房地產(chǎn)項(xiàng)目中建造的各類營(yíng)業(yè)性的“會(huì)所”是否按規(guī)定作為固定資產(chǎn)管理。有無(wú)將應(yīng)記入開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的開(kāi)發(fā)成本直接轉(zhuǎn)入銷售成本，造成提前結(jié)轉(zhuǎn)成本，少納稅款。重點(diǎn)審查開(kāi)發(fā)產(chǎn)品科目的貸方是否按銷售房屋面積結(jié)轉(zhuǎn)銷售成本，有無(wú)早轉(zhuǎn)，多轉(zhuǎn)成本現(xiàn)象。通過(guò)現(xiàn)場(chǎng)檢查看有無(wú)可有償轉(zhuǎn)讓的配套設(shè)施（如商店、銀行、郵電所），這些配套設(shè)施如何結(jié)轉(zhuǎn)成本，有無(wú)直接列入開(kāi)發(fā)成本現(xiàn)象。一般存在問(wèn)題為不單獨(dú)按項(xiàng)目核算，直接將開(kāi)發(fā)成本列入房屋開(kāi)發(fā)成本；或單獨(dú)核算成本，但不對(duì)土地費(fèi)用或基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)進(jìn)行分?jǐn)偂?，結(jié)轉(zhuǎn)成本是否正確檢查時(shí)應(yīng)注意已出租的房產(chǎn)或周轉(zhuǎn)房再銷售時(shí)，結(jié)轉(zhuǎn)成本有無(wú)減去已提折舊或已攤消費(fèi)用，造成多轉(zhuǎn)成本現(xiàn)象。白條支付材料款，工程款，土地款，甚至以白條的形式虛增以上款項(xiàng)，加大工程成本，是房地產(chǎn)業(yè)普遍存在的問(wèn)題，檢查時(shí)可以與合同協(xié)議進(jìn)行比對(duì)，檢查構(gòu)成房地產(chǎn)成本的的各類費(fèi)用的支付憑證是否合法、真實(shí)、有效。有無(wú)收受虛開(kāi)、代開(kāi)、偽造的假發(fā)票等不合法的發(fā)票入賬支付費(fèi)用。五、財(cái)務(wù)費(fèi)用的檢查房地產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)，占用資金量大，借入資金較多，利息支出所占比