【正文】 資項(xiàng)目。 第二章 企業(yè)簡介 企業(yè)概況 本項(xiàng)目由 成都潮蓉實(shí)業(yè)有限公司 和成都佳好物業(yè)管理有限公司聯(lián)合開發(fā)。 成都潮蓉實(shí)業(yè)有限公司基本情況 成都潮蓉實(shí)業(yè)有限公司（簡稱：潮蓉公司），成立于 1997 年 7 月，是一家具有獨(dú)立的企業(yè)法人資格的有限責(zé)任公司，公司注冊資金 1500 萬元，注冊號：5101002021731，公司地址：成都市金牛區(qū)肖家村一巷 6 號 6 樓 6 號。 公司的經(jīng)營范圍：銷售建輔建材、五金交電、電器電子產(chǎn)品、日用百貨、機(jī)電產(chǎn)（不含汽車）、零售酒（不含進(jìn)口酒和 名白酒）及食用酒精；房地產(chǎn)信息咨詢；生產(chǎn)、加工、銷售服裝。在成都市范圍內(nèi)從事房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營。 我公司現(xiàn)有員工 79 人，其中：高級管理人員 4 人，高級工程師 11 人，會計(jì)師 3 人，經(jīng)濟(jì)師 5 人， 其它有職稱的技術(shù)人員 12 人，公司有大專以上學(xué)歷員工占 90%。 我公司以“誠信、務(wù)實(shí)、創(chuàng)新、競爭、高效”的經(jīng)營理念和“依法經(jīng)營，互利互惠，共謀發(fā)展”的企業(yè)形象。全力投入成都市現(xiàn)代化城市建設(shè)，改善人民居住環(huán)境、生活環(huán)境的開發(fā)與經(jīng)營活動、取得了良好的開端和社會效益。公司自進(jìn)入成都市房地產(chǎn)行業(yè)以來，在堅(jiān)持“以質(zhì)量求生存，靠信譽(yù)求發(fā)展 ，向管理要效益“進(jìn)取發(fā)展中，取得了較好的開發(fā)業(yè)績。公司在董事長李蓉女士的帶領(lǐng)下，先后被評為 2021 年度金牛區(qū)先進(jìn)企業(yè)， 2021 年度安全生產(chǎn)、消防安全先進(jìn)單位， 2021 年四川省百強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)、中國農(nóng)業(yè)銀行 AA 企業(yè)、中國建設(shè)銀行 AA 企業(yè)、成都市 2021 年市長通訊重點(diǎn)聯(lián)系單位，公司開發(fā)的“潮蓉花園”項(xiàng)目獲得了中國房地產(chǎn)成功經(jīng)營模式、中國房地產(chǎn)協(xié)會頒發(fā)的“親水景觀”獎、金牛區(qū)“錦西名宅”推舉樓盤、 2021 年“錦西名宅”品牌示范園區(qū)、 2021年成都市精彩戶型單位、 2021 年成都消費(fèi)者協(xié)會舉薦樓盤等榮譽(yù)稱號。公司經(jīng) 過多 年的努力，從小到大、從弱到強(qiáng)，其公司資本已從創(chuàng)業(yè)初期的 1500 萬元發(fā)展到現(xiàn)在的 多萬元，已具有豐富的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗(yàn)及相當(dāng)?shù)慕?jīng)濟(jì)實(shí)力，是成都市同行業(yè)中的佼佼者。 公司嚴(yán)格按照《公司法》規(guī)范運(yùn)作，經(jīng)營范圍和開發(fā)項(xiàng)目符合國家有關(guān)規(guī)定，具備房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)，公司現(xiàn)有管理和技術(shù)人員配備，能滿足該項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營要求。潮蓉碧水青城前期工作已具規(guī)模，具備持續(xù)發(fā)展的條件。公司財(cái)務(wù)狀況良好，資產(chǎn)結(jié)構(gòu)合理，具備一定的貸款償還能力。 、經(jīng)營者素質(zhì)及管理水平 潮蓉公司法定代表人總經(jīng)理李蓉女士，女，漢族，現(xiàn)年 35 歲， 籍貫：四川成都，現(xiàn)居地：香港。 李蓉女士自 88 年開始就職于深圳深華公司從事進(jìn)出口貿(mào)易到 97 年創(chuàng)辦潮蓉公司，以驕人的工作業(yè)績得到了各界的普遍認(rèn)可，其中： 92 年李蓉女士移居香港，受聘于錦峰國際貿(mào)易公司，從事三菱、住友、東芝等日本幾大復(fù)銅板材（電路板）在香港及中國南部的總代理，李蓉女士憑借個人的對市場的了解散及開拓能力，個人為企業(yè)完成近億港幣的業(yè)務(wù)，為錦峰公司在內(nèi)陸的發(fā)展打下了堅(jiān)實(shí)的帶領(lǐng)下，公司業(yè)務(wù)不斷擴(kuò)大，成為 ALCO、康佳、 TCL 的主要供應(yīng)商之一，月產(chǎn)值近千萬港幣，取得了良好的經(jīng)濟(jì)效益和社會效益。 1997 年， 隨著香港特區(qū)回到祖國的懷抱，李蓉女士響應(yīng)祖國的號召，抱著一顆拳拳赤子之心，回家鄉(xiāng)創(chuàng)辦潮蓉公司，從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營工作，并先后成功開發(fā)：（ 1）潮蓉苑 —— 規(guī)模 9000 多平方米，總投資 1500 萬元，實(shí)現(xiàn)銷售收入 2340 多萬元；（ 2）潮蓉花園小區(qū) —— 規(guī)模 萬平方米，總投資 12300 多萬元，實(shí)現(xiàn)銷售收入16900 多萬元；取得了可觀的經(jīng)濟(jì)效益和社會效益，經(jīng)過短短的七年時間，已使公司資產(chǎn)達(dá) 14319 萬元，累計(jì)實(shí)現(xiàn)利潤 1300 多萬元，上交稅金達(dá) 1000 多萬元， 2021 年李蓉女士又成立了在成都佳好物業(yè)管理有限公司，形成開 發(fā)、物管 一條龍服務(wù)，在蓉城房地產(chǎn)界享有很高的知名度。 李蓉女士先后被選為成都市港澳政協(xié)委員成都市第九屆工商聯(lián)執(zhí)委、政協(xié)金牛委員會常委、金牛區(qū)工商聯(lián)副會長、金牛區(qū)錦西名宅促進(jìn)會副會長、中國房地產(chǎn)風(fēng)云人物、中國房地產(chǎn)協(xié)會頒發(fā)的開發(fā)精英獎及金牛區(qū)個人納稅大戶。李蓉總經(jīng)理具有極強(qiáng)的開拓能力，胸懷開闊，創(chuàng)新力和整合力強(qiáng)，辦事公道，在企業(yè)中有很強(qiáng)的親和力和凝聚力；李蓉總經(jīng)理思想境界高尚，個人誠信度極佳，有濃烈的人格魅力，具有領(lǐng)導(dǎo)班子集體成功地去實(shí)現(xiàn)潮蓉碧水青城項(xiàng)目開發(fā)目標(biāo)的能力。 綜上所述，公司管理層具有較高的企業(yè)經(jīng) 營管理能力和房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，開發(fā)業(yè)績顯著，有較豐富的項(xiàng)目策劃、建設(shè)經(jīng)驗(yàn)，開發(fā)成績顯著，具有聚集資金的能力和貸款償還意識，無拖欠借款資金的記錄。有能力主持該項(xiàng) 、企業(yè)信用狀況 我公司與銀行之間一直保持著良好的銀企關(guān)系，相互配合、相互支持，具有較高的信用等級。公司根據(jù)潮蓉碧水青城開發(fā)項(xiàng)目的實(shí)際情況，在公司的組織下，為潮蓉碧水青城開發(fā)項(xiàng)目專門成立；綜合部辦公室、財(cái)務(wù)部、工程部、營銷策劃部等四個職能部門，公司遵循“重合同、守信譽(yù)、求發(fā)展、增效益”的宗旨，建立了清晰、高效的企業(yè)內(nèi)部組織機(jī)構(gòu)。農(nóng)業(yè)銀行 AA 級信 用等級，建設(shè)銀行 AA 級企業(yè)。 、企業(yè)財(cái)務(wù)狀況 依據(jù) 2021 年度 19 月我公司財(cái)力審計(jì)數(shù)據(jù)反映，我公司總資產(chǎn) 萬元，其中：流動資產(chǎn) 萬元，固定資產(chǎn) 萬元；負(fù)債總額 萬元，其中：流動負(fù)債 萬元，無長期負(fù)債，公司凈資產(chǎn)總額 萬元。 我公司資歷產(chǎn)負(fù)債率僅為 %，具有較強(qiáng)的長期償債能力；流動比為%，企業(yè)短期償還債務(wù)的能力極強(qiáng)；速動比為 %，也有較強(qiáng)的即刻還債能力；公司 2021 年度 19 月凈利潤為 萬元 ,現(xiàn)金流量為正。通過對公司各項(xiàng)財(cái)務(wù)指標(biāo)進(jìn)行分析，可以看出：潮蓉公司近幾年的經(jīng)營狀況十分理想，其貸款償還能力有充分保障。 第三章 項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容及方案設(shè)計(jì) 、建設(shè)規(guī)模與方案 潮蓉碧水青城位于青城山鎮(zhèn)青景村，總用地面積約 191 畝。其中開發(fā)用地面積約 168 畝 ， 另有約 23 畝土地用于修建開放式公共廣場。項(xiàng)目分四期開發(fā)。建筑風(fēng)格為川西民居形式，屋頂為全坡屋頂。根據(jù)區(qū)域規(guī)劃，小區(qū)開發(fā)為屋脊高度不超過 12 米的四層低密度院落式住宅。 ? 潮蓉碧水青城項(xiàng)目總體指標(biāo)如下： 項(xiàng)目總用地面積： 191 畝，其中 23 畝為當(dāng)?shù)卣峁┯沙比赝?資興建的廣場用地。容積率： ，總建筑面積： 64870 平方米，其中居住建筑面積： 萬平方米，物管及配套公建面積 1000 平方米 建筑密度： %，綠地率： 51%，建筑物高度＜ 12 米，總戶數(shù) 901 戶，停車數(shù)： 430 輛。 ? 二期四區(qū)指標(biāo)如下： 二期四區(qū)用地面積 畝，總建筑面積 14308 平方米。建筑密度： %，綠地率 51%，建筑物高度＜ 12 米，總戶數(shù) 168 戶。二期四區(qū)住宅戶型見下表。 二期四區(qū)戶型統(tǒng)計(jì)表 戶型編號 戶型面積 套型 層數(shù) 戶數(shù) 套數(shù)比 面積比 總面積 A 111 三室二廳 3 20 % % 2220 B 90 三室二廳 3 68 % % 6120 C 80 三室二廳 3 36 % % 5600 D 80 三室二廳 3 20 % % 1124 E 62 二室二廳 2 24 % % 1583 合計(jì) 168 14308 、項(xiàng)目規(guī)劃定位情況 （一）項(xiàng)目設(shè)計(jì) 理念 項(xiàng)目建筑風(fēng)格為川西民居形式，坡屋頂。住宅為屋脊高度不超過 12 米的四層低密度院落。 設(shè)計(jì)構(gòu)思引入皖南傳統(tǒng)村落的 空間桔構(gòu)形式，與項(xiàng)目環(huán)境現(xiàn)狀相結(jié)合，確定了“三街十八巷”的總體布局： “三街”：連接小區(qū)主次入口的三條縱向步行街，它將棟與棟、院落與院落串接在一起，既是居民出行的主要交通路線，同時，因?yàn)樗档妮o助，三街又是休閑、生活、戶外活動、社會交往的空間，是小區(qū)形象和景觀的主線： “三街”的形態(tài)有所不同，東西兩“街”注得生活氣看書，石砌的水渠蜿蜒流過，清澈的渠水雖深寬大均盈尺，但卻起到澆灌、洗滌、消夏、 組織場地雨水和改善小環(huán)境溫濕度的作用，結(jié)合場地設(shè)置的建筑小品（水榭、亭臺、石桌凳、花架等）是人們歇息交往的場所 ，石板小路上行走著鍛煉歸來和出門回來的人們，這里的“街”更應(yīng)該為“街坊”。而“中街”是一條生態(tài)長廊，緩坡的實(shí)土、卵石駁岸，隨季節(jié)變化的溪水，連岸的野生水草，當(dāng)?shù)爻Ｒ姷碾s木小樹林和翠竹，掩映在林木叢中的一角粉墻黛瓦，橫臥溪流上的木橋，構(gòu)成的是一幅小橋流水人家的水墨中國畫。 “十八巷”連接著中街和東西兩街的動，這些橫向的阡陌小道從各戶的小院經(jīng)過，與“三街”一起構(gòu)成新田園生活的網(wǎng)絡(luò)骨架，形成方便、安全、親切、隨意的小區(qū)內(nèi)部空間。分級明確，開放性公共廣場 — 綠廊 — 出入口為第一層次，水、街為第二層次，院落為第三層次 ，最后過渡到私家庭院。 小區(qū)功能空間分級明確，開放性公共廣場 — 綠廊 — 出入口為第一層次， 水、街為第二層次，院落為第三層次，最后過渡到私家庭院。 （二） 項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì) 項(xiàng)目總體規(guī)劃 社區(qū)醫(yī)療中心及休閑會所修建在開放式廣場內(nèi)，社區(qū)醫(yī)療中心主要為滿足社區(qū)及周邊客戶的基本醫(yī)療服務(wù)，休閑會所主要為棋牌室和乒乓球室球室。商業(yè)設(shè)施主要用于滿足社區(qū)及周邊樓盤入住人群的基本生活所需的商業(yè)用房，廣場設(shè)置網(wǎng)球場、門球場、半場籃球、大眾體育設(shè)施、釣魚池等大眾化的配套設(shè)施。以局部兩層和三層獨(dú)門獨(dú)院的低層建筑為主，保證 1 層住戶有 10 平方米以上的私家花園， 23 層有 10 平方米左右的露臺，院落式規(guī)劃排列。為入住業(yè)主提供室內(nèi)的私密活動空間、室外但獨(dú)立的戶外活動空間（私家花園與露臺）、戶外公共活動空間（園林廣場、配套設(shè)施）的三度活動空間，為勞累忙碌的都市人提供閑暇靜逸的居住氛圍。戶型配置以 35111 平方米的中小戶型為主。社區(qū)園林為中式園林。 交通組織及車位數(shù)規(guī)劃 由于潮蓉碧水青城的客戶群體主要為度假休閑投資，部分為老齡人，因此對車位需求不是很高，車戶比數(shù)為 ： 1。從成本控制上采用露天車位，在公共綠化廣場設(shè)計(jì)公共集中停車場。在小區(qū) 內(nèi)設(shè)計(jì)為分散式停車場。整個社區(qū)設(shè)計(jì)三個出入口，其中車流主要通過臨假日青城大門進(jìn)入，人流主要通過開放式廣場一側(cè)及南面出入，臨大觀園一側(cè)不設(shè)置出入口，人車分流。 環(huán)境規(guī)劃 園林設(shè)計(jì)聘請專業(yè)園林設(shè)計(jì)公司對小區(qū)園林的設(shè)計(jì)，園林設(shè)計(jì)風(fēng)格以現(xiàn)代中式園林，通過極具特色的園林雕塑、小品、樹木將潮蓉碧水青城的建筑物、配套設(shè)施、人、自然四者有機(jī)的結(jié)合在一起，注重業(yè)主同園林的參與性和觀賞性。從而提升潮蓉碧水青城的附加值，使得后期銷售的價(jià)格攀升有園林優(yōu)勢的保證。充分利用青城山環(huán)山渠的水資源做文章，增加廣場及小區(qū)園林的動感 與 生機(jī)。雙水源系統(tǒng)，保證枯水期園林的整體風(fēng)格不受影響。 社區(qū)配套規(guī)劃 潮蓉碧水青城除增加了四川老齡人喜愛的門球場以外，其余設(shè)置的半場籃球、釣魚池、棋牌室、乒乓球室單杠等系列鐵制健身器械為大眾化的體育休閑設(shè)施。以上體育健身設(shè)施分布在開放式廣場內(nèi)，保證業(yè)主居住的私密性，同時配套設(shè)施針對周邊樓盤客戶開放消費(fèi)，增加物業(yè)管理收入，同時修建 2021平方米的超市、酒店及醫(yī)療中心等配套設(shè)施，以滿足目前青城山眾多樓盤入住業(yè)主的親友探訪及到青城山度假旅游的零散游客，以增加物管收益。 單體戶型規(guī)劃 潮蓉碧水青城戶型設(shè)置 以小戶型為主，戶型區(qū)間為 62111 平方米，保證每個戶型有足夠并舒適的活動空間，因此每個戶型設(shè)計(jì)有私家花園或露臺。 ? 舒適性原則：客戶為老齡人和度假休閑人士，在戶型的使用上考慮了慮居住的舒適性； ? 提高使用率原則 :提高每個小戶型的使用率，減少過道等無效面積的設(shè)計(jì)，使每個戶型的有效使用面積在 85％以上； ? 注重戶型面積的合理分配：保證客廳、臥室、廚房、衛(wèi)生間等功能分區(qū)面積分配的合理比例，避免出現(xiàn)大廚房、小客廳的戶型設(shè)計(jì)； ? 采光性原則：盡量做到間間采光，特別強(qiáng)調(diào)主臥、客廳、廚房的采光； ? 通風(fēng)性原則：做到每個房間都有良 好的通風(fēng)性； ? 合理分區(qū)原則：做到干濕、動靜、潔污的合理分區(qū)，環(huán)境視野的觀賞性，臨街一側(cè)的住宅主要將廚房、衛(wèi)生間、露臺設(shè)計(jì)在臨街一側(cè)； ? 私密性原則：保證住宅之間的私密性，消除樓宇分布不合理所產(chǎn)生的對視問題； ? 南北朝向原則：盡可能使每套住房南北朝向； ? 單體戶型 注重人性化設(shè)計(jì)，在設(shè)計(jì)空調(diào)機(jī)位時充分考慮冷凝水的排放不影響其余業(yè)主的正常使用以及不破壞外立面的美觀，保證給排水及天然氣管道的 鋪設(shè)不影響外立面效果。 廣場規(guī)劃 23 畝市政廣場由我公司全額投資設(shè)計(jì)、修建。擬將其命名為“潮蓉碧水廣場”。該開放式廣場將豐富青 城山的旅游文化資源，融合青城山濃厚的道教養(yǎng)生文化、青城道茶、青城美食、青城武術(shù)、青城根雕等青城土特文化產(chǎn)品展示區(qū)等集中體現(xiàn)青城山世界文化遺產(chǎn)的精髓，同時引進(jìn)酒店、超市、醫(yī)療中心等商業(yè)生活配套，滿足日益增長的青城山常住人口的生活需要，將廣場建設(shè)成為到青城山旅游的游客增加駐足觀光消費(fèi)新的旅游景點(diǎn)。 、交房標(biāo)準(zhǔn) （一）、外立面 建筑外觀采用川西民居風(fēng)格，在材料選用及顏色搭配上與建筑物本身及青城山的自然風(fēng) 景有機(jī)的結(jié)合在一起。 （二）、 公共部分裝修 ? 外墻：采用高級外墻磚或外墻漆； ? 樓梯：采用水泥砂漿找平，采用普 通鋼欄桿、木制扶手，墻面乳膠漆到頂，安裝聲控開關(guān)； （三）、 室內(nèi)裝修 ? 衛(wèi)生間：預(yù)留潔具接口，防水到頂，