【正文】 層面上，可行性研究是建設單位與各有關部門簽訂各種協(xié)議和合同的依據(jù)，也是建設項目進行工程設計、施工、設備購置的重要依據(jù)；最后，可行性研究是國家各級計劃綜合部門對固定資產投資實行調控管理、編制發(fā)展計劃、固定資產投資、技術改造投資的重要依據(jù)，也是可行性研究是項目考核和后評估的重要依據(jù)。 隨著磐城地產集團房地產業(yè)務不斷擴張，土地儲備力度逐漸加大，未來發(fā)展對新項目的需求越來越強烈。為了規(guī)范項目前期操作，提高工作效率，規(guī)避簽約風險，提升磐城地產集團競爭力，特制定可行性報告內容指引。 二、可行性報告內容指引 磐城地產開發(fā)公司于 20xx 年開發(fā)建設北京師范大學青年公寓，現(xiàn)已交付使用。目前公司亟需開發(fā)建設新項目，以保證公司的持續(xù)運營和發(fā)展，維持和擴大磐城地產在南京市場上的品牌影響力。賽車場地塊規(guī)模適宜，土地價格較低， 處在市政規(guī)劃發(fā)展用地，發(fā)展較快 對磐城地產公司的持續(xù)發(fā)展和戰(zhàn)略布局都有非常重要的作用。 磐城地產公司房地產項目可行性研究報告 5 外部環(huán)境 （ 1）項目現(xiàn)狀 20xx 年 9 月 9 日 ，“爛尾” 10 年之久的留詩山剩余段市政道路正式動工，這是今年納入市政府計劃的在金鼎地區(qū)打通的第一條“爛尾”兼“斷頭路”，建成后將完善周邊路網，極大改善該區(qū)域的投資環(huán)境。該道路總投資 3000 多萬元。改造后長 1435 米，道路寬為 36 米，雙向四車道，其中機動車道寬為 8 米，非機動車道寬為 3． 5 米，在兩邊機非車道之間還有各兩米的綠化帶，兩邊人行道寬為 4． 5 米?！案脑鞎r將保留 16 米寬的混凝土路面，再在機動車道兩側增建綠化帶、非機動車道、人行道等?！睋?jù)該負責人介紹說，該道路 改造的同時，將從路面設計、管網、綠化等多方面進行重新規(guī)劃建設。 A017 地塊屬于唐家灣鎮(zhèn)范圍，臨近珠海市高新區(qū)，珠海市政府在《 珠海高新區(qū)建設濱海智慧新城行動計劃（ 20xx 年 —2017 年 )》中明確指出要 打造珠海形象主門戶、高新產業(yè)主戰(zhàn)場、科技教育主陣地、文化展示主平臺的總體定位，全面加快高新產業(yè)企業(yè)扎堆，創(chuàng)新資源集中、創(chuàng)新人才聚集的珠海北部濱海智慧新城建設步伐，當好珠?？茖W發(fā)展的主力軍。同時提出三大建設任務，即建設“生態(tài)宜居”、“智慧宜業(yè)”、“多元共生”的唐家灣。因此本項目的發(fā)展得到了珠海市政策的支持。珠海市政府將圍繞珠海市新一輪的空間布局，統(tǒng)籌社會、經濟、環(huán)境，重視經濟與生態(tài)的可協(xié)調發(fā)展。在環(huán)境建設方面，要構建具有珠海特色的“森林之門”，打造珠海綠色生態(tài)主門戶形象，推進淇澳生態(tài)島建設，打造高端生活新名片 ，依托 TOD 開發(fā)理念，打造以人為本的綠色低碳生態(tài)系統(tǒng)；在經濟發(fā)展方面，要提升城市管理信息化水平，打造智慧城市，加快前環(huán)總部組團建設，打造經濟發(fā)展新增長點，推進后環(huán)商貿組團建設，打造唐家灣新城核心區(qū)，實施北圍基礎設施的建設，打造唐家灣交通新樞紐完善科技創(chuàng)新海岸配套功能，打造高新產業(yè)主戰(zhàn)場，擇優(yōu)選點推進城市更新，引導城市改造新模式。這些政策是實現(xiàn)高端消費服務的需要，可以利用良好的濱海景觀資源形成辦公、金融、娛樂等完善的城市核心區(qū)域。開展周邊村落用地改造工作，建設科技路、留詩路等市政配套道路，分期開發(fā)港灣大道東側 保留的居住用地，努力將唐家灣鎮(zhèn)打造成為區(qū)域性的休 閑中心、居住中心、娛樂中心、商業(yè)中心、和科技文化中心。 （ 2）交通環(huán)境 本項目地塊位于唐家灣鎮(zhèn)高新區(qū)發(fā)展的金鼎核心片區(qū)，緊鄰珠海國際賽車場、高新區(qū)管委會。隨著越來越多的企業(yè)進駐以及經濟的發(fā)展，高新區(qū)的置業(yè)需求將越來越大。距離城規(guī) 磐城地產公司房地產項目可行性研究報告 6 珠海北站僅 公里；距離城規(guī)唐家灣站僅 公里；距離國際賽車場 公里；距離珠海市金鼎汽車客運站 公里；距離距離留詩山 公里、距離珠海高爾夫山莊和珠海高爾夫俱樂部不到 2 公里；距離港灣大道約 1 公里 。 （ 3）項目淵源 唐家灣地 處于珠江出口西岸，北倚青蔥翠綠的鳳凰山麓，面向浩瀚的南中國海，十幾千米長的海岸線蜿蜒而上，山色水影交融，風景迷人。轄區(qū)內的淇澳島是著名的生態(tài)島和旅游度假勝地，濕地生態(tài)良好， 8000 畝的淇澳紅樹林是珠江三角洲地區(qū)紅樹林擴種面積最大的區(qū)域，也是目前國內人工種植連片面積最大的紅樹林。不可否認，唐家灣宜居宜業(yè)的絕佳美地。 項目 西側為中博衛(wèi)視和鋼鐵廠；南側臨近峰濤光子科技公司；北側臨近遠亮教育高四復讀學校；東側臨近廣東省韶關技師學院珠海分校。北側有一個在建的房地產項目，其在建的房地產項目首層將建設為一條商業(yè)街。 內 部環(huán)境 為了響應珠海市打造“一心一島兩軸三片”，打造科技創(chuàng)意海岸、生態(tài)濱海新城的戰(zhàn)略，磐城地產公司于 20xx 年 1 月成立開發(fā)項目。根據(jù)項目初步規(guī)劃設計，高價值區(qū)將規(guī)劃建設2 層商業(yè)和 16 層住宅，中低價值區(qū)將建立 14 層住宅。商業(yè)項目將建設成為大型超市，沿東側分布。根據(jù)房地產市場情況以及公司自身情況，項目分為一年開發(fā)，一年銷售，項目建筑面積為 168,000 ㎡，其中第一季度開發(fā)面積為 64,640 ㎡，第二季度開發(fā)面積為 66,240 ㎡，第三季度開發(fā)面積為 ㎡，第四季度開發(fā)面積為 ㎡。該項目優(yōu)勢明顯， 有助于磐城地產公司的持續(xù)經營與發(fā)展，同時能夠打造品牌知名度。 磐城地產公司通過招拍掛的形式取得該地塊，根據(jù)對項目的區(qū)域環(huán)境、土地特征等綜合因素的分析，本項目產品定位為新型住宅項目 ——科技、樂活的中小套型住宅 。項目產品包括高層住宅、大型超市、停車位等，充分滿足了不同年齡區(qū)間、不同需求、購房動機、家庭結構的客戶需求。主力產品為面向對社區(qū)品質和居住舒適有要求、物業(yè)環(huán)境要求較高的客戶。該項目總投資額 億元，預計實現(xiàn)銷售收入為 億元，利潤總額為 億元，投資利潤率為 %。 磐城地產公司 亟需開發(fā)建設新項目，以保證公司的持續(xù)運營和發(fā)展，維持和擴大 磐城地產公司 在珠海市場上品牌影響力。 該地塊 規(guī)模適宜，處在市政規(guī)劃發(fā)展用地，發(fā)展較快，對磐城地產公司 的持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略布局都有非常重要的影響。 磐城地產公司房地產項目可行性研究報告 7 第一部分：項目概況 一、 宗地位置 賽車場地塊位于珠海市唐家灣鎮(zhèn)高新區(qū)區(qū)域，緊鄰珠海國際賽車場、高新區(qū)管委會。 ? 距離城規(guī)珠海北站僅 公里； ? 距離城規(guī)唐家灣站僅 公里； ? 距離國際賽車場 公里； ? 距離珠海市金鼎汽車客運站 公里。 二、宗地四至 地塊東臨留詩路，南近科技一路，西、北近官塘灣。目前，科技一路、留詩路、港灣大道等主要的交通要道均已通車。同時，地塊臨近官塘灣，西邊有一小水塘，水質一般，政府或將對水質進行整治，當河道水質得到整治后，相信官塘灣和小水塘都可以提升項目整體的價值，成為整個項目亮麗的景觀特色。 磐城地產公司房地產項目可行性研究報告 8 三、宗地現(xiàn)狀 項目地塊規(guī)整，總體呈矩形，南側有一面積相似的地塊為荒地，開發(fā)用途未知。地塊內部沒有建筑，屬于生地出讓，仍需進行“三通一平”、“五通一平”。 四、社區(qū)配套 交通情況：軌道交通方面，廣珠城際軌道交通的珠海北站、唐家灣站距離本項目都 不超過 5 公里，目前均已投入使用，其中距離珠海北站僅 公里，距離唐家灣站僅 公里；道路交通方面，項目地塊靠近 G4W 京珠高速東段，距離高速入口僅 2 公里左右，臨近珠海市交通要道港灣大道、金鳳路、留詩路，其中金鳳路與港灣大道相連、港灣大道與留詩路相連。整體來說，項目地塊位于珠海市交通的重要區(qū)位，交通便利，位置優(yōu)越。 教育情況：項目位于珠海市高新區(qū)，區(qū)域內有北京師范大學珠海分校、北京理工大學珠海學院、珠海市工貿技工學校等高等院校，有較高的教學質量，這三所學校都在距項目 5km范圍內，中山大學珠海校區(qū)距離本項目也僅 8 公里之遙。有所不足的是項目地塊周邊并沒有特別優(yōu)秀的初中、小學。 醫(yī)療情況：中大五院。 購物娛樂：目前，項目周邊的購物中心有福景平價商店、天樂佳百貨、永利百貨、新天 磐城地產公司房地產項目可行性研究報告 9 隆百貨等十來家購物中心；此外，項目周邊有珠海市國際賽車場、翠湖高爾夫球會、珠海高爾夫山莊、珍珠樂園等娛樂設施，可以滿足居民日常的娛樂休閑需求 。 生活情況：珠海市高新區(qū)的鳳凰山隧道已經開通，居民通過駕車可以在 30 分鐘內到達香洲市區(qū)；同時也可以通過城軌珠海北站或者唐家灣站到達拱北，公交線路則有 10A、 6K3 等 線路經過，可以直達市區(qū)。生活配套設施一應俱全，滿足居民日常生活要求。 五、市政配套 目前，珠海市高新區(qū)已實現(xiàn)了道路、水、電、氣、通訊等 “八通一平 ”，為房地產開發(fā)項目提供了必要的開發(fā)條件。 ? 供電：電力來源于南方電網，采用雙回路供電，電力供應充足穩(wěn)定； ? 供水：由珠海市國有獨資企業(yè)、珠海市內唯一一家供水企業(yè) ——珠海市水務集團有限公司直供，日供水量 萬立方米； ? 通訊：園區(qū)設有通訊中心，電信光纜已進入園區(qū)，已開通國際互聯(lián)網，可提供傳真、移動通訊等多項服務。 ? 排水：區(qū)內排水采用雨、污分流制； ? 供氣：珠海市燃氣公司直供。 六、規(guī)劃控制要點 地塊用地面積為 84000 ㎡，用地性質為二類居住用地。容積率≤ 且≥ ，綠地率≥35%，集中獨立商業(yè)區(qū)建筑密度≤ 35%，住宅區(qū)建筑密度≤ 20%，商業(yè)建筑面積比例不超過10%，陽臺面積比例不超過 28%，土地成交價格為 6700 元 /㎡。 七、土地升值潛力初步評估 ? 地理位置： 宗地位于珠海市高新區(qū)周邊，隨著科技園的發(fā)展，眾多高新企業(yè)的入駐，宗地周邊未來的置業(yè)需求旺盛，地塊升值潛力較大； ? 土地供應： 近年來珠海市土地供應逐漸減少，該地塊目前的關注度不高， 雖然 僅有四五家開發(fā)商關注， 但其作為高新區(qū)供應的少數(shù)土地，升值潛力明顯 ； ? 周邊配套及環(huán)境： 珠海市高新區(qū)主要發(fā)展軟件研發(fā)產業(yè)，區(qū)域目前及未來空氣質量較好。 磐城地產公司房地產項目可行性研究報告 10 且地塊臨近官塘灣和淇澳島，生態(tài)景觀良好，自然資源豐富，隨著對宗地周邊水質的凈化改造以及綠化環(huán)境改造，在未來將給項目提供更加優(yōu)美的景觀。在高新科技產業(yè)園的區(qū)域環(huán)境下，宗地的綠色宜居功能更能與高新區(qū)的特點相輔相成，共同提升社會價值； ? 政府規(guī)劃： 項目占地面積 84000 ㎡，容積率 ≤，占地面積大，但是容積率較小，在產品規(guī)劃和開發(fā)方面需要進一步進行詳細的規(guī)劃。但是鑒于項 目地價低，優(yōu)勢明顯，此時入市將會獲得比較明顯的土地成本優(yōu)勢，同時也代表著其升值潛力更大 。 第二部分：法律及政策性風險分析 一、項目用地取得土地使用權的法律手續(xù)現(xiàn)狀描述 ? 項目立項進展：手續(xù)報批中 ? 立項主體變更：暫無 ? 有關立項的政府文件：暫無 ? 土地所有權歸屬：國有土地 ? 土地使用權歸屬：磐城地產開發(fā)公司 ? 土地的他項權益：沒有 ? 土地的用途：商業(yè)、居住用地 ? 有關項目用地現(xiàn)狀的政府文件：暫略 ? 規(guī)劃用地所有權歸屬：國有土地 ? 規(guī)劃用地使用權歸屬：磐城地產開發(fā)公司 ? 規(guī)劃用地用途：擬規(guī)劃為商業(yè)、居住用地 ? 規(guī)劃批文：暫略 磐城地產公司房地產項目可行性研究報告 11 二、合作方式及風險評估 合作方：世聯(lián)地產 公司簡介： 公司名稱： 深圳世聯(lián)行地產顧問股份有限公司 公司英文名稱： Shenzhen Worldunion Properties Consultancy Incorporated 上市市場： 深圳證券交易所 上市日期： 20xx0828 發(fā)行價格： 主承銷商： 招商證券股份有限公司 成立日期： 19930413 注冊資本： 42432 萬元 機構類型： 其它 組織形式： 中外合資企業(yè) 董事會秘書： 袁鴻昌 公司電話： 075522162708,075522162824 董秘電話： 075522162824 公司傳真： 075522162231 董秘傳真： 075522162231 公司電子郵箱： 董秘電子郵箱： 公司網址： 郵政編碼： 518001 信息披露網址： 證券簡稱更名歷史： 世聯(lián)行 磐城地產公司房地產項目可行性研究報告 12 注冊地址： 深圳市羅湖區(qū)深南東路 2028 號羅湖商務中心 12 樓 辦公地址： 深圳市羅湖區(qū)深南東路 2028 號羅湖商務中心 12 樓 公司簡介： 深圳世聯(lián)地產顧問股份有限公司是經商務部 20xx 年 8 月 2 日出具的 (商資批[20xx]1316號 )批準 ,由世聯(lián)地產有限以截至 20xx年 4月 30日經信永中和審計的母公司凈資產 9, 1: 9,600萬股 ,整體變更設立為中外合資股份有限公司。本公司取得了商務部頒發(fā)的 (商外資資審 A 字[20xx]0187 號 ),并于 20xx 年 8 月 31 日在深圳市工商行政管理局登記注冊 ,注冊號為 [440301501120xx5]。 20xx 年 12月 18 日 ,公司名稱由 深圳世聯(lián)地產顧問股份有限公司 變更為 深圳世聯(lián)行地產顧問股份有限