【正文】 表 66 資金投入計(jì)劃 項(xiàng)目 20xx 年 1 月 20xx 年 2 月 20xx 年 3 月 一、現(xiàn)金流入 銷售面積（㎡） 17,918 17,918 銷售額 203,256,000 203,256,000 銀行貸款 675,360,000 自有資金 606,973,333 小計(jì) 1,282,333,333 203,256,000 203,256,000 二、投資情況 土地出讓金 1,125,600,000 咨詢、策劃、規(guī)劃、勘測(cè)、設(shè)計(jì)、監(jiān)理 90,048,000 建安費(fèi)用 38,304,000 38,304,000 39,744,000 管理費(fèi)用（工資和辦公費(fèi)用） 4,277,280 4,438,080 營(yíng)銷費(fèi)用（含廣告費(fèi)） 3,376,800 3,376,800 融資費(fèi)用 20,308 稅費(fèi) 66,163,091 66,163,091 裝修費(fèi)用 利息資本化 7,779,400 小計(jì) 1,261,751,708 112,121,171 113,721,971 凈現(xiàn)金 20,581,625 91,134,829 89,534,029 凈現(xiàn)金和 20,581,625 111,716,454 201,250,483 項(xiàng)目 20xx 年 4 月 20xx 年 5 月 20xx 年 6 月 一、現(xiàn)金流入 銷售面積（㎡） 17,918 17,918 17,918 銷售額 203,256,000 203,256,000 203,256,000 銀行貸款 自有資金 磐城地產(chǎn)公司房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 28 小計(jì) 203,256,000 203,256,000 203,256,000 二、投資情況 土地出讓金 咨詢、策劃、規(guī)劃、勘測(cè)、設(shè)計(jì)、監(jiān)理 建安費(fèi)用 39,744,000 39,744,000 39,744,000 管理費(fèi)用（工資和辦公費(fèi)用） 4,438,080 4,438,080 4,438,080 營(yíng)銷費(fèi)用（含廣告費(fèi)） 3,376,800 3,376,800 3,376,800 融資費(fèi)用 稅費(fèi) 66,163,091 66,163,091 66,163,091 裝修費(fèi)用 利息資本化 小計(jì) 113,721,971 113,721,971 113,721,971 凈現(xiàn)金 89,534,029 89,534,029 89,534,029 凈現(xiàn)金和 290,784,512 380,318,542 469,852,571 項(xiàng)目 20xx 年 7 月 20xx 年 8 月 20xx 年 9 月 一、現(xiàn)金流入 銷售面積（㎡） 17,918 17,918 17,918 銷售額 203,256,000 203,256,000 203,256,000 銀行貸款 自有資金 小計(jì) 203,256,000 203,256,000 203,256,000 二、投資情況 土地出讓金 咨詢、策劃、規(guī)劃、勘測(cè)、設(shè)計(jì)、監(jiān)理 建安費(fèi)用 30,240,000 75,600,000 75,600,000 管理費(fèi)用（工資和辦公費(fèi)用） 3,376,800 8,442,000 8,442,000 營(yíng)銷費(fèi)用（含廣告費(fèi)） 3,376,800 3,376,800 3,376,800 融資費(fèi)用 磐城地產(chǎn)公司房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 29 稅費(fèi) 66,163,091 66,163,091 66,163,091 裝修費(fèi)用 利息資本化 小計(jì) 103,156,691 153,581,891 153,581,891 凈現(xiàn)金 100,099,309 49,674,109 49,674,109 凈現(xiàn)金和 569,951,880 619,625,989 669,300,098 項(xiàng)目 20xx 年 10 月 20xx 年 11 月 20xx 年 12 月 合計(jì) 一、現(xiàn)金流入 銷售面積（㎡） 17,918 17,918 179,180 銷售額 203,256,000 203,256,000 2,032,560,000 銀行貸款 自有資金 小計(jì) 203,256,000 203,256,000 2,032,560,000 二、投資情況 土地出讓金 咨詢、策劃、規(guī)劃、勘測(cè)、設(shè)計(jì)、監(jiān)理 建安費(fèi)用 18,288,000 18,288,000 1,125,600,000 管理費(fèi)用（工資和辦公費(fèi)用） 2,042,160 2,042,160 33,768,000 營(yíng)銷費(fèi)用（含廣告費(fèi)） 3,376,800 3,376,800 33,768,000 融資費(fèi)用 20,308 稅費(fèi) 66,163,091 66,163,091 15,349,091 676,980,000 裝修費(fèi)用 利息資本化 小計(jì) 89,870,051 89,870,051 15,349,091 凈現(xiàn)金 113,385,949 113,385,949 15,349,091 凈現(xiàn)金和 782,686,047 896,071,996 880,722,905 資金回款計(jì)劃 磐城地產(chǎn)公司房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 30 各期銷售回款計(jì)劃。 三、經(jīng)濟(jì)效益分析 位于珠海市高新區(qū)內(nèi)，屬于政府扶持的的企業(yè)，享受 減按 15%征收企業(yè)所得稅 。本項(xiàng)目推出產(chǎn)品為毛坯房，建安成本為 1800 元 /㎡；項(xiàng)目總投資（不包含營(yíng)業(yè)稅和所得稅）約為 億元。 三、銷售計(jì)劃 本項(xiàng)目的開發(fā)原則是邊開發(fā)邊銷售，每一期開發(fā)完成之后在下一期都會(huì)進(jìn)行銷售，確保資金的流動(dòng)，保證資金鏈不會(huì)斷裂。銷售許可證于 1 月底獲得。 第五部分：工程及銷售計(jì)劃 一、項(xiàng)目前期工作時(shí)間表 20xx 年 1 月 1 日，磐城地產(chǎn)通過招拍掛成功競(jìng)得珠海市 A017 地塊的土地使用權(quán)，下一步將根據(jù)土地局的要求，于 1 月 5 日前交納 A017 地塊土地出讓金的 30%，于 5 月 9 日前簽訂土地出讓合同。同時(shí)，本項(xiàng)目還設(shè)計(jì)了 100 ㎡的中等戶型，可以滿足一些再次置業(yè)的顧客的要求，或者可以買來進(jìn)行投資，充分照顧到了不同群體顧客的利益需求。 為了提高本項(xiàng)目的檔次，使本項(xiàng)目取得更好的銷售成果，本項(xiàng)目將采用新型的建筑技術(shù)，積極推廣質(zhì)量、性能好的新型墻體材料，無有害氣味、輻射和符合環(huán)保要求的新型裝飾材料，新型廚衛(wèi)設(shè)備與用具，新型隔熱材料，變壓式排煙道等先進(jìn)適用技術(shù)，同時(shí)將對(duì)在建工程和現(xiàn)有建筑物的檢測(cè)和加固補(bǔ)強(qiáng)新技術(shù)，重點(diǎn)推廣先進(jìn)的檢測(cè)新技術(shù)以及粘鋼和碳纖維加固技術(shù)、鋼筋化學(xué)錨固、裂縫注漿等加固補(bǔ)強(qiáng)新技術(shù)，同時(shí)利用高新區(qū)的特點(diǎn)，采用信息技術(shù)，使用建設(shè)領(lǐng)域先進(jìn)、較成熟的建設(shè)工程管理軟件，將本項(xiàng)目營(yíng)造成為具備科技、人文氣息的統(tǒng)一社區(qū)。同時(shí)可減少裝飾材料對(duì)人體健康造成的影響。通過采用新型的建筑技術(shù)，可以增強(qiáng)本項(xiàng)目在購(gòu)房者心目中的地位，打造出一個(gè)不同的項(xiàng)目品牌，對(duì)本項(xiàng)目的銷售 推廣具有極其重要的意義。設(shè)計(jì)主題以 科技、樂活的中小套型住宅 ，以此來吸引高新區(qū)周邊具有 剛性需求的首次置業(yè)的人群 ，這一人群群體基礎(chǔ)廣，客戶量大，剛性需求大，購(gòu)買門檻低，會(huì)成為未來珠海市高新區(qū)的開發(fā)熱點(diǎn)。項(xiàng)目臨街部分（東面）為打造成為一個(gè)大型的超市，滿足小區(qū)內(nèi)居民的日常需求，同時(shí)彌補(bǔ)項(xiàng)目周邊沒有大型超市這一缺陷，吸引周邊有需求的消費(fèi)者前來消費(fèi)。 ，目前已進(jìn)行“七通一平”。 ，環(huán)境優(yōu)美，為項(xiàng)目營(yíng)造了一個(gè)舒適寧?kù)o的居住氛圍，同時(shí)，周邊的高科 技?xì)庀⒛軌蚪o居住環(huán)境注入科技的因素。項(xiàng)目建設(shè)為小高層 住宅，其中，兩梯四 戶戶型面積為 80 ㎡的有 8 棟， 層數(shù)為 14 層； 兩梯四戶戶型面積為 100㎡的有 12 棟， 層數(shù)為 16 層； 建筑物之間 組團(tuán)分布，將大戶型和小戶型的樓棟區(qū)分開，進(jìn)行一期開發(fā)。 本案將著力打造的 80平方米和 100平方米兩梯四戶型 現(xiàn)代宜居住宅產(chǎn)品，吸引剛需性客戶和改善型客戶，滿足市場(chǎng)剛性需求，擴(kuò)大市場(chǎng)占有率和影響力，在唐家區(qū)域打造屬于自己的品牌，影響珠海地產(chǎn)界。 （ 4）在項(xiàng)目產(chǎn)品開發(fā)的營(yíng)銷中要采取各種優(yōu)惠措施和方法進(jìn)行促銷，加快開發(fā)商資金的回流速度。本案建設(shè)剛需型戶型和投資性戶型，可以緩解市場(chǎng)剛性需求過大的壓力，挖掘唐家片區(qū)住宅市場(chǎng)潛力，提高自身產(chǎn)品的競(jìng)爭(zhēng)力。 ? 區(qū)域市場(chǎng)在整體市場(chǎng)的地位及發(fā)展態(tài)勢(shì) 隨著珠海市政府的政策支 持和建設(shè)，高新區(qū)吸引眾多企業(yè)集聚，還有多所大學(xué)的建成投入，人口增加，唐家片區(qū)住宅市場(chǎng)在香洲區(qū)住宅市場(chǎng)中逐漸成為一個(gè)新的增長(zhǎng)點(diǎn)，對(duì)香洲區(qū)住宅市場(chǎng)的發(fā)展具有重要作用，發(fā)展?jié)摿薮蟆? ：本案在區(qū)域市場(chǎng)內(nèi)的機(jī)會(huì)點(diǎn)和威脅點(diǎn) ? 機(jī)會(huì)點(diǎn) （ 1）該項(xiàng)目地塊位于珠海唐家灣高新區(qū)軟件園的生活配套區(qū)域，隨著軟件園的不斷發(fā)展和企業(yè)的入駐并擴(kuò)大，對(duì)技術(shù)型人才市場(chǎng)需求旺盛。 ? 平均消化率 該區(qū)域項(xiàng)目樓盤的平均消化率在 70％以上，部分樓盤甚至達(dá)到 85%。 2. 各檔次產(chǎn)品的集合特征 ? 平均售價(jià) 該區(qū)域與市中心有一定的距離，相對(duì)于市中心的價(jià)格不高，平均售價(jià)水平在 120xx 元至 15000元之間波動(dòng)。 從該區(qū)域房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)情況來看，唐家片區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)多為大中型實(shí)力企業(yè)，由于開發(fā)經(jīng)驗(yàn)豐富或項(xiàng)目考慮比較周全，整體開發(fā)檔次不低，園區(qū)規(guī)劃、產(chǎn)品品質(zhì)、環(huán)境建設(shè)等水平存在一定的差異，但差異不大。 第三部分：市場(chǎng)分析 一、區(qū)域住宅市場(chǎng)成長(zhǎng)狀況 ? 形成時(shí)間 珠海市香洲區(qū)是珠海市較為重要的一個(gè)區(qū)域，曾經(jīng)是珠海市最繁華中心，因此該區(qū)域人口聚集眾多，住宅市場(chǎng)起步較早，發(fā)展時(shí)間也比較長(zhǎng)，仍處于一個(gè)較快發(fā)展的階段。 磐城地產(chǎn)公司房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 15 隨著政策的調(diào)整和時(shí)間的推移，土地供應(yīng)量會(huì)越來越少，未來供應(yīng)的商品住宅遠(yuǎn)遠(yuǎn)滿足不了置業(yè)者的住房需求，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的理性發(fā)展以及政府政策的調(diào)整，基礎(chǔ)設(shè)施投資的增加，珠海市房地產(chǎn)將會(huì)迎來更大的發(fā)展機(jī)遇。隨著房地產(chǎn)政策的調(diào)整，珠海市的土地出讓越來越少，地價(jià)會(huì)逐步走高。 ? 土地方的信用： 土地方磐城地產(chǎn)的信用十分良好，磐城地產(chǎn)開發(fā)公司于 20xx 年開發(fā)建設(shè)北京師范大學(xué)青年公寓，現(xiàn)已交付使用。地塊內(nèi)部沒有建筑，