【文章內(nèi)容簡介】 公司 ,英文名稱由 Shenzhen WorldUnion Properties Consultancy Co.,Ltd.變更為 Shenzhen Worldunion Properties Consultancy Incorporated。自 20xx年 1月 13 日 ,公司證券簡稱由原 世聯(lián)地產(chǎn) 變更為 世聯(lián)行 。英文簡稱由原 SLDC變更為 SLH。 經(jīng)營范圍： 房地產(chǎn)咨詢、房地產(chǎn)代理、房地產(chǎn)經(jīng)紀、物業(yè)管理。 主要股東投資情況 ： 十大流通股東 持有比例 本期持有股 (萬股 ) 持股變動數(shù) (萬股 ) 世聯(lián)地產(chǎn)顧問 (中國 )有限公司 % 20, 不變 烏魯木齊卓群創(chuàng)展股權投資合伙企業(yè) (有限合伙 ) % 4, 不變 中國農(nóng)業(yè)銀行 交銀施羅德成長股票證券投資基金 % 1, 新進 中國建設銀行 華安宏利股票型證券投資基金 % 增持 深圳萬凱華信投資有限公司 % 減持 中國工商銀行 南方績優(yōu)成長股票型證券投資基金 % 新進 交通銀行 安順證券投資基金 % 減持 中國建設銀行 交銀施羅德穩(wěn)健配置混合型證券投 % 新進 交通銀行 華安創(chuàng)新證券投資基金 % 減持 中國農(nóng)業(yè)銀行 交銀施羅德精選股票證券 % 新進 磐城地產(chǎn)公司房地產(chǎn)項目可行性研究報告 13 投資基金 注：截止至 20xx 年 3 月 31 日 十大股東 持有比例 本期持有股 (萬股 ) 持股變動數(shù) (萬股 ) 世聯(lián)地產(chǎn)顧問 (中國 )有限公司 % 20, 不變 烏魯木齊卓群創(chuàng)展股權投資合伙企業(yè) (有限合伙 ) % 4, 不變 中國農(nóng)業(yè)銀行 交銀施羅德成長股票證券投資基金 % 1, 新進 中國建設銀行 華安宏利股票型證券投資基金 % 增持 深圳萬凱華信投資有限公司 % 減持 中國工商銀行 南方績優(yōu)成長股票型證券投資基金 % 新進 交通銀行 安順證券投資基金 % 減持 中國建設銀行 交銀施羅德穩(wěn)健配置混合型證券投 % 新進 交通銀行 華安創(chuàng)新證券投資基金 % 減持 中國農(nóng)業(yè)銀行 交銀施羅德精選股票證券投資基金 % 新進 注：截止至 20xx 年 3 月 31 日 ? 建后分房（面積）、建后分銷售收入、 ? 要求世聯(lián)地產(chǎn)一方提供正規(guī)稅務發(fā)票。 ? 建后分房（面積）、建后分銷售收入將由磐城地產(chǎn)承擔營業(yè)稅義務。 ? 一年內(nèi)銷售完畢，未能銷售完的部分由世聯(lián)地產(chǎn)作為購買方購買。 磐城地產(chǎn)公司房地產(chǎn)項目可行性研究報告 14 ? 項目背景資料： 賽車場地塊位于珠海市唐家灣鎮(zhèn)高新區(qū)區(qū)域，緊鄰珠海國際賽車場、高新區(qū)管委會。 距離城規(guī)珠海北站僅 公里；距離城規(guī)唐家灣站僅 公里；距離國際賽車場 公里；距離珠海市金鼎汽車客運站 公里。 地塊東臨留詩路，南近科技一路，西、北近官塘灣。目前，科技一路、留詩路、港灣大道等主要的交通要道均已通車。同時，地塊臨近官塘灣，西邊有一小水塘，水質一般，政府或將對水質進行整治，當河道水質得到整治后，相信官塘灣和小水塘都可以提升項目整體的價值，成為整個項目亮麗的景觀特色。 項目地塊規(guī)整，總體呈矩形，南側有一面積相似的地塊為荒地，開發(fā)用途未知。地塊內(nèi)部沒有建筑，屬于生地出讓，仍需進行“三通一平”、“五通一平”。 ? 尋求合作原因 ： 本公司影響力不足，需要與珠三角范圍內(nèi)具有影響力的房地產(chǎn)公司合作。 ? 土地使用年限： 商 業(yè) 40 年；住宅 70 年。 ? 土地權屬： 土地權屬 為磐城地產(chǎn)所有， 無瑕疵， 有銀行抵押；無其他法律糾紛。 ? 土地方的信用： 土地方磐城地產(chǎn)的信用十分良好，磐城地產(chǎn)開發(fā)公司于 20xx 年開發(fā)建設北京師范大學青年公寓，現(xiàn)已交付使用。目前公司亟需開發(fā)建設新項目，以保證公司的持續(xù)運營和發(fā)展，維持和擴大磐城地產(chǎn)在珠海市場上的品牌影響力。合作方世聯(lián)地產(chǎn)品牌信譽也十分良好，在中國房地產(chǎn)行業(yè)具有一定的影響力。 ? 當?shù)赝恋卣叻煞ㄒ?guī)： 20xx 年 13 月份，珠海市共批準建設用地 17 幅，其中出讓地塊共 7 幅（ 1 月份 3 幅， 3月份 4 幅），劃撥地塊共 10 幅（ 1 月份 1 幅， 2 月份 3 幅， 3 月份 6 幅），出讓地塊占 41%，不到一半。隨著房地產(chǎn)政策的調整，珠海市的土地出讓越來越少，地價會逐步走高。 在“雙限”政策和新“國五條”等措施的嚴厲打壓下，珠海市土地市場較之之前已經(jīng)逐漸趨于理性，但是土地成本仍然較高。從周邊競爭樓盤的拿地價格看， 20xx 年格力海岸地價為 7400 元 /㎡， 20xx 年保利海上五月花的地價為 6000 元 /㎡， 20xx 年仁恒濱海中心的地價為 6000 元 /㎡， 20xx 年唐家灣新地王樓面地價高達 11500 元 /㎡，可見土地成本居高不下。相比較于這 些土地，賽車場地塊的土地成本優(yōu)勢明顯，僅為 6700 元 /㎡，有較大的發(fā)展空間。 磐城地產(chǎn)公司房地產(chǎn)項目可行性研究報告 15 隨著政策的調整和時間的推移，土地供應量會越來越少，未來供應的商品住宅遠遠滿足不了置業(yè)者的住房需求，隨著房地產(chǎn)市場的理性發(fā)展以及政府政策的調整，基礎設施投資的增加，珠海市房地產(chǎn)將會迎來更大的發(fā)展機遇。 三、總體評價 本項目的合作和操作符合各項法律要求，并且銷售還款風險得到保障。同時本項目地理位置優(yōu)越，競爭力強。 不利因素：若房地產(chǎn)價格增長速度加快，項目的增值率超出預期，會導致世聯(lián)地產(chǎn)一方消極銷售，從而一年后以現(xiàn)在的均價購買，再以高價 出售，導致本司收益受到影響 。 第三部分：市場分析 一、區(qū)域住宅市場成長狀況 ? 形成時間 珠海市香洲區(qū)是珠海市較為重要的一個區(qū)域，曾經(jīng)是珠海市最繁華中心，因此該區(qū)域人口聚集眾多，住宅市場起步較早，發(fā)展時間也比較長，仍處于一個較快發(fā)展的階段。如今，唐家片區(qū)的快速發(fā)展，大大增加香洲區(qū)住宅市場的吸引力和潛力。 ? 各檔次住宅區(qū)域內(nèi)分布狀況 香洲區(qū)的房地產(chǎn)市場發(fā)展時間不短，各片區(qū)內(nèi)新建的商品住宅小區(qū)較多。唐家片區(qū)有新開發(fā)小區(qū)如遠大美域、格力海岸、保利海上五月花、華發(fā)蔚藍堡等。 從該區(qū)域房地產(chǎn)項目開發(fā)情況來看，唐家片區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)多為大中型實力企業(yè)，由于開發(fā)經(jīng)驗豐富或項目考慮比較周全，整體開發(fā)檔次不低，園區(qū)規(guī)劃、產(chǎn)品品質、環(huán)境建設等水平存在一定的差異，但差異不大。 ? 購買人群變化 隨著珠海市經(jīng)濟的快速發(fā)展，人們收入水平不斷提高，購買商品房的人群發(fā)生變化，由單一滿足居住剛性需求的購房人群逐漸向剛性需求者、投資客戶 、外來置業(yè)者 、 港澳臺及內(nèi)地有資金投資人士等多元化的購買人群相結合。 磐城地產(chǎn)公司房地產(chǎn)項目可行性研究報告 16 （近 35 年） ? 平均售價 近年來，珠海政府對唐家片區(qū)的關注度不斷提高，高新 區(qū)的發(fā)展，珠海大學高校的建成，區(qū)域內(nèi)環(huán)境因素不斷完善，吸引眾多開發(fā)商的開發(fā)熱潮，建設宜居度假的商品房，平均售價從 120xx 元 /㎡迅速上升到 15000 元 /㎡以上的水平。 二、 區(qū)域內(nèi)供應產(chǎn)品特征 區(qū)域內(nèi)的商品住宅市場主要以品質高、檔次高的改善型產(chǎn)品為主，以多戶型大戶型商品房為主，剛需型產(chǎn)品存在供應不足問題，造成剛需型客戶存在一定外溢情況。 2. 各檔次產(chǎn)品的集合特征 ? 平均售價 該區(qū)域與市中心有一定的距離，相對于市中心的價格不高，平均售價水平在 120xx 元至 15000元之間波動。 ? 開發(fā)規(guī)模 該區(qū)域項目樓盤的平均建筑面積在 20 萬平方米以上，平均占地面積在 1 萬平方米以上。特別地，遠大美域樓盤 占地 23 萬平方米，總建面約 40 萬平方米。 ? 產(chǎn)品形式 該區(qū)域的項目樓盤以洋房和小高層為主，還有建有別墅和高層等，以 80 至 120 平方米實用型的二三房為主，也有 150 平方米以上的多房多廳戶型。 ? 平均消化率 該區(qū)域項目樓盤的平均消化率在 70％以上，部分樓盤甚至達到 85%。 ? 平均容積率 該區(qū)域項目樓盤的平均容積率在 至 之間。 項目周邊樓盤個案分布圖 磐城地產(chǎn)公司房地產(chǎn)項目可行性研究報告 17 23 年區(qū)域內(nèi)可供應土地狀況、產(chǎn)品供應量和產(chǎn)品類型 在未來 23年內(nèi)珠海土地 市場逐漸細化的競爭格局下，土地市場冷熱不均的走向也將愈發(fā)明顯，區(qū)域內(nèi)的可供應土地逐漸減少，優(yōu)勢突出的地塊將會受到熱捧，區(qū)域內(nèi)的關注度不高，只有少量房地產(chǎn)開發(fā)商關注。目前，區(qū)域內(nèi)產(chǎn)品供應量以品質高、檔次高的改善型產(chǎn)品為主，未來 23年內(nèi)剛需型產(chǎn)品會逐漸增加，滿足市場剛性需求，以 80至 120平方米戶型產(chǎn)品為主，同時 150平方米以上的大戶型產(chǎn)品仍在市場上占較大的比重。 ：本案在區(qū)域市場內(nèi)的機會點和威脅點 ? 機會點 （ 1）該項目地塊位于珠海唐家灣高新區(qū)軟件園的生活配套區(qū)域，隨著軟件園的不斷發(fā)展和企業(yè)的入駐并擴大，對技術型人才市場需求旺盛。 （ 2）該項目地塊附近外來人口和打工群體聚集，建設高質量低價位的 80㎡至 100㎡現(xiàn)代宜居商品房，有利于吸引剛需客戶和改善型客戶，契合市場需求。 ? 威脅點 （ 1）項目地塊附近有不少樓盤存在，有一定的競爭壓力，客戶市場競爭激烈。 （ 2）項目地塊周邊生活配套設施不成熟，商業(yè)氣息氛圍差，缺乏大型生活服務型的商場超市，生活便利性差。 ? 區(qū)域市場在整體市場的地位及發(fā)展態(tài)勢 隨著珠海市政府的政策支 持和建設，高新區(qū)吸引眾多企業(yè)集聚，還有多所大學的建成投入，人口增加，唐家片區(qū)住宅市場在香洲區(qū)住宅市場中逐漸成為一個新的增長點，對香洲區(qū)住宅市場的發(fā)展具有重要作用，發(fā)展?jié)摿薮蟆? 磐城地產(chǎn)公司房地產(chǎn)項目可行性研究報告 18 ? 本案所在位置的價位區(qū)間和本案開發(fā)產(chǎn)品的價位區(qū)間及總價控制 本案地塊位于珠海市高新區(qū)，位于科技一路北，留詩路西，毗鄰珠海市國際賽車場，區(qū)域的升值能力較高，該區(qū)域的價位區(qū)間在 11000元 /㎡至 14000元 /㎡ ,本案開發(fā)產(chǎn)品的價位區(qū)間也在 10000元 /㎡至 13000元 /㎡之間，價位定在 120xx元 /㎡更容易被購房者所接受。總價控制在 60萬至 80萬之間。 ? 本案在區(qū)域內(nèi)開發(fā)市場潛力 珠海市香洲區(qū) 唐家片區(qū)商品住宅市場主要以品質高、檔次高的改善型產(chǎn)品為主，缺少一定量剛需型戶型，導致均價較高，區(qū)域內(nèi)產(chǎn)品競爭力不均衡。本案建設剛需型戶型和投資性戶型，可以緩解市場剛性需求過大的壓力，挖掘唐家片區(qū)住宅市場潛力，提高自身產(chǎn)品的競爭力。 ? 本案在開發(fā)中的營銷焦點問題 （ 1）根據(jù)不同的客戶群體特點注意在開發(fā)中進行營銷方案的制定和推廣。 （ 2）在開發(fā)中要通過各種渠道對本案項目產(chǎn)品進行推廣，引起購房者的注意和關注。 （ 3）在制定產(chǎn)品價格時要進行多種分析后再確定，不要一刀切。 （ 4）在項目產(chǎn)品開發(fā)的營銷中要采取各種優(yōu)惠措施和方法進行促銷，加快開發(fā)商資金的回流速度。 三、區(qū)域市場目標客層研究和市場定位 本案目標人群特征： 目標客戶以整個高新區(qū)域為中心，輻射香洲區(qū)，橫琴新區(qū)乃至南朗鎮(zhèn)、圍墾新區(qū)和港澳地區(qū)的中等收入的職工、教師以及高等技術人員以及周圍一些較為富裕的當?shù)卮迕竦?，以改善性居住為主，首次置業(yè)為輔，自住為主要購房目的，在現(xiàn)有的市場狀況下，購買行為理性，對生活方式，配套設施等的要求較 高。 （ 1）在高新區(qū)或周邊工作居住的中等收入人群 （ 2） 外來置業(yè)者 （ 3） 部分投資客戶、拆遷客、當?shù)鼐用? （ 4） 港澳臺及內(nèi)地有資金投資人士 磐城地產(chǎn)公司房地產(chǎn)項目可行性研究報告 19 本案將著力打造高質量低價位的現(xiàn)代宜居住宅，吸引剛需客戶和改善型客戶，契合市場需求，力將在唐家區(qū)域打造優(yōu)質的地產(chǎn)品牌。 四、 整體市場對本案有重大影響的因素 珠海市香洲區(qū) 唐家片區(qū)商品住宅市場主要以品質高、檔次高的改善型產(chǎn)品為主，剛需型客戶存在一定外溢情況，較高的均價導致了其產(chǎn)品力不均衡的缺點。 本案將著力打造的 80平方米和 100平方米兩梯四戶型 現(xiàn)代宜居住宅產(chǎn)品，吸引剛需性客戶和改善型客戶，滿足市場剛性需求，擴大市場占有率和影響力，在唐家區(qū)域打造屬于自己的品牌，影響珠海地產(chǎn)界。 五、 產(chǎn)品定位及建議 我們公司項目產(chǎn)品主要由 80平方米和 100平方米兩梯四戶型的高層組成， 80平方米兩梯四戶型的高層有 14層，共 448戶，占 37％，共 42560平方米。 100平方米兩梯四戶型的高層有16層，共 768戶，占 63％，共 88320平方米。 第四部分：規(guī)劃設計初步分析 一、規(guī)劃設計的可行性分析 ，建筑密度約為 10%，配套設施面積達 18%。項目建設為小高層 住宅，其中，兩梯四 戶戶型面積為 80 ㎡的有 8 棟， 層數(shù)為 14 層； 兩梯四戶戶型面積為 100㎡的有 12 棟， 層數(shù)為 16 層； 建筑物之間 組團分布，將大戶型和小戶型的樓棟區(qū)分開，進行一期開發(fā)。項目總成本成本約 億 元 ，銷售均價為 120xx 元 /㎡。 ，在政府的征地措施下，該工場在政府的合理補貼下成功搬遷。雖然留下一定的附著物，但造型十分簡單，容易拆遷，對開成成本不