【正文】 ；市場競爭加劇。任何違背市場規(guī)律的行為都將在這樣的市場上遭遇挫折。（二）周遍環(huán)境帶來的利好明月港灣小區(qū)地處臨泉路與郎溪路交匯處，二十埠河東側，臨泉路將小區(qū)一分為二，周邊相鄰肥東二院方廟中心、新安公學、郎溪小學、玻璃總廠、國風塑業(yè)、恒通批發(fā)市場、漕沖批發(fā)市場、長江批發(fā)市場。（三）政府東拓政策支持對本案的利好東區(qū)位于南淝河、板橋河左岸，包括新站綜合試驗區(qū)和龍崗工業(yè)區(qū)。，人口規(guī)?？刂圃?9萬人。其功能主要是城市對外交通的門戶，以冶金、化工、輕工、機械為主的工業(yè)基地，建設重點是突出新站試驗區(qū)的商貿區(qū)特點，加快綜合開發(fā)和現(xiàn)代物流產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。規(guī)劃在花沖公園地區(qū)建設東區(qū)市級副中心。東區(qū)作為合肥市整體規(guī)劃的重點之一，要在開發(fā)中做到適度開發(fā)，努力尋求人和自然的和諧共處，道路交通和環(huán)境建設的改善將大大促進東區(qū)經(jīng)濟的發(fā)展，從而拉動其他產(chǎn)業(yè)投資的發(fā)展壯大。為本案在這一區(qū)域的發(fā)展和升值提供了強有力的保障。二、競爭項目分析(略)三、本案劣、優(yōu)勢分析 劣勢：本案離長江東路較遠，加之臨泉路尚未開通，居民出行諸多不便，而長江東路道路擁擠，在高峰期經(jīng)常塞車，交通嚴重不便的情況可想而知。雖玉蘭苑等小區(qū)的人氣已經(jīng)形成，且交通等配套較全，但仍有很多人對此區(qū)域認可較低，使本案的銷售，面臨較大的阻力。本案所處周邊人群文化程度較低，玉蘭苑等小區(qū)在一定程度上形成了一定的先入為主印象，宣傳花費恐要較大。長期以來，東區(qū)的擁擠、雜亂給購房者留下了較差的印象。周邊教育機構較少，現(xiàn)有的學校不具有代表性和知名度，教學質量不能和市內的學校相比，家長對學校教育也不很滿意，這相對現(xiàn)在人們對子女教育的重視，是一個很大的不足。周邊商場、超市等配套設施不齊全，臨泉路又尚未開通，距離本案最近的幾個大的超市也在長江東路上，無形給居民購物帶來不便。在大環(huán)境下周邊樓盤的房價較低，給了明月港灣在價格上的浮動空間一定制約。本案所處地域的治安情況較差，居民的收入低，市民對這一區(qū)域的印象較差，所以物業(yè)無疑要成為不可或缺的重要組成部分。本案周圍又有磚廠和化工廠對環(huán)境空氣的污染，人們現(xiàn)在對健康環(huán)境等看得也重，如果環(huán)境上不下大力氣的話，恐怕就會給了消費者選擇其它樓盤的理由。?? 優(yōu)勢：雖然玉蘭苑和斯瑞新景苑的銷售和入住，有一定的先入為主的效應，但它也相應帶動了周邊的人氣基本形成，對本案的銷售有一定的潛在營銷傳播。玉蘭苑等小區(qū)區(qū)內環(huán)境一般，景觀設計沒有太多健康話題，同時戶型設計陳舊，根本無法滿足現(xiàn)在消費者的需求，因此成了本案的最佳突破點，設計較好的景觀，較為理想的戶型，且價格相對不高，環(huán)境有好。試問產(chǎn)品差異化對我們的營銷上是否更具保障力呢？。據(jù)利好消息，臨泉路與郎溪路的將在明年6月份開通，到那時居民出行方便之極，所謂“要想富，先修路”，到時售價想不漲都不行。??第三部分 這是一個概念時代（項目主題定位）第一節(jié) 項目定位（一）項目名稱： 〖明月港灣〗（二）項目主題：親水生態(tài)好家園（三）推廣主題：“明月港灣、居家港灣”“明月港灣體會五種不同的生活”……（四）產(chǎn)品定位：“親水生活，今日開啟”——親水可隨時享受動感與寧靜交錯的生活；小區(qū)內有一大片植物生態(tài)，是個具有飽含氧份的生態(tài)社區(qū)；充滿氣息，充滿生活，活力澎湃；“沒有富爸爸照樣住靚房”——價格以對品質與細節(jié)的追求實現(xiàn)舒適、溫煦的生活情趣。第二節(jié) 策劃理念（一）項目名稱“明月港灣”來自二十埠河的靈感，有詩情、畫意、生活的品質內涵。（二）從民俗的角度來理解，“港灣”的“明月”字，是“居家團圓”的意思。（三）從本案的地理位置來看，位于東區(qū)。自古就有“紫氣東來”之說。所以用“明月”來涵蓋別樣意味，加之又有“明月寄相思”之情。（四）“港灣”容易使人聯(lián)想到“居家”，借此來表明居住的真正內涵。（五）借“明月港灣”這樣一個比較溫馨的名字，力圖打造一個新的居住空間，使東區(qū)有新的居住模式。因為長久以來，東區(qū)的居住質量和環(huán)境都是比較差的，給東區(qū)一個煥然一新的居住環(huán)境。第三節(jié) 策劃思路[明月港灣]第四節(jié) 目標人群定位一、明月港灣主要客戶群主要客戶群年齡分析：32歲到52歲之間的群體。主要客戶群職業(yè)分析：企業(yè)職工及當?shù)鼐用袷敲髟赂蹫车南M主力。以企業(yè)普通年輕職員、事業(yè)單位職工、自由投資者、個體業(yè)主、當?shù)鼐用竦嚷殬I(yè)構成該項目的消費群體。家庭人員構成分析：有一定積蓄，家庭人員較多或不滿足現(xiàn)有居住環(huán)境；以丈夫+妻子或丈夫+妻子+孩子+老人為主要特征。主要客戶群收入狀況分析： 原東區(qū)居民經(jīng)濟基礎不強，但隨著經(jīng)濟的發(fā)展其收入增長將有較大潛力；家庭實際月總收入在1500元左右。主要客戶群特征分析：u 主要來自東區(qū)；u 絕大部分為初次置業(yè)；u 對交通依賴性較強；u 對生活品質有一定要求；u 向往生活的舒適；u 外地在合工作的也占有一定的比例；u ……第四部分 產(chǎn)品是創(chuàng)造傳奇故事的唯一途徑（產(chǎn)品策略）我們能在東區(qū)做什么第一節(jié)、規(guī)劃設計建議（一）、規(guī)劃設計要點(略)（二）規(guī)劃目標“以人為本——用人類智慧的結晶培育建筑人性”，保證開發(fā)商與客戶雙方的利益預期值永遠相似，讓“度身定做”的產(chǎn)品在市場產(chǎn)生銷售成交量與成交率的最高綜合值。作為巨森在合肥市場開發(fā)的又一力作，必須進一步加強品牌的塑造第二節(jié)、產(chǎn)品形式建議 五大組團根據(jù)明月港灣住宅小區(qū)的地理狀況以及規(guī)劃設計布局特點，建議將小區(qū)分為五大組團，分別以月明閣、近明閣、覽明閣、水明閣、逸明閣命名。具體劃分（見圖示）。臨泉路將小區(qū)劃分為南北兩塊，北部由近明閣、覽明閣、水明閣、逸明閣組成；南部即為月明閣。月明閣：單獨位于臨泉路南側，略顯孤立，可以通過巧妙的設計加以轉變。其樓距相對較大，可在間距上種植一定面積的松樹和草皮形成綠化帶，輔以特制月亮形燈具，獨特意境頓時顯現(xiàn)。近明閣：主要為小區(qū)臨泉路北面的商業(yè)門面與中心廣場之間的建筑群，緊依小區(qū)的主干道，因此不適宜種植高大樹木，建議在主干道中間設置綠化帶將主干道改成兩個單循環(huán)道，從中讓出一部分作為人行道，以實現(xiàn)小區(qū)真正的人車分流，從小區(qū)正大門信步進入，建一環(huán)形水池，池底鋪以鵝卵石，池中央放置大頑石，頑石上書“明月港灣”。水明閣：沿花壇左側主干道前行，太陽廣場、七彩橋、白沙灘、蘆葦蕩等景觀一一呈現(xiàn)，這一區(qū)域即為水明閣。通過人工開鑿，引二十里埠河之水，在水明閣與覽明閣之間蜿蜒流淌，水明閣四面環(huán)水，沿河種上柳樹并每間隔一段距離配備休閑座椅（凡于河畔均如此布置），而詠荷亭也位于水明閣與覽明閣之間，水明閣的景觀配置可謂巧奪天工，尤為突出。覽明閣：主要是位于內河和幼兒園東側的區(qū)域，內河將水明閣與覽明閣分割開，建議在兩者之間建造木制小橋，并在內河30—50㎝深處種上一定面積的荷花和睡蓮并鋪以碎石，營造“小橋流水人家”的意境，同時建議在覽明閣中部綠化帶上建一簡易的休憩和健身中心，為業(yè)主提供娛樂、晨練場所；在南部種植一片較密集的竹林。逸明閣：位于小區(qū)最北面，為突出逸明閣恬靜、安詳這特點，在逸明閣綠化帶上種植梅花和修筑假山奇石，加之釣魚臺，讓業(yè)主時刻感受閑逸的生活。第三節(jié)、套型設計建議一般住宅部分：根據(jù)本次市場調研組近百份樣本的調查結果，并結合本地塊實際情況，我們對本項目的套型和單體面積有以下建議：面積（㎡）房型 比例 備注7085 兩室 30% 位于綜合樓兩側，該地段喧鬧，故設計出面積小，價格低的房型以吸引顧客。90110 兩室半或三室 45% 位于詠荷亭以南，幼兒園以北之間，該區(qū)各方面條件比較理想，是本區(qū)主要顧客集中地。120130 三室或三室半 25% 位于詠荷亭兩邊，該地段位置較好，適合大戶顧客。（三）特別戶型建議:關于本案中增加50—60、70、80平方米1+1戶型的建議：在商住樓附近增設50—80平方米小戶型樓群。首先此房型非常吸引一部分投資商，且購房量很大，銷售周期短，資金回籠快。其次，把小套房和大套房建在同一個單元，且兩種房之間可合可分，滿足年輕人想依賴父母的照顧，但又不愿住在一起的需要，真正實現(xiàn)“一碗湯”的距離效應。單身住宅：戶型面積：為3035㎡挑高式，這樣保證了上下層足夠的層高空間。該房實用面積為30247。2=43平米,可做成上層一室一工作間，下層廚房及餐廳，上下兩層留有窗戶，保證上下層的采光。（包含在70—85㎡30%的樓群房型配比中，例70—80㎡配比由30%拆為15%，50—80㎡1+1戶型和單身住宅戶型可為15%）普通住宅（多層）：戶型面積；主流戶型90（兩房）及110130（三房）平米，錯層設計，該房型設計采用全明設計，公私、潔污、干濕、動靜分離，陽臺建議設計成大陽臺，客廳與房間的相連。小戶型躍復式（*樓）：主流戶型面積為110130平米（三房、兩房），將公私、潔污、干濕、動靜完全分離，實現(xiàn)空中別墅的感覺。第四節(jié)、差異化是產(chǎn)品取勝的殺手锏隨著合肥房地產(chǎn)市場的日趨成熟，“千樓一面”必將導致慘烈的競爭，而尋找到產(chǎn)品的差異化才是取得市場勝利的秘密武器。在我們面前，有一個無法回避的問題，在大環(huán)境不容樂觀的東區(qū)板塊，要做一個震撼市場的小區(qū)，就必須在產(chǎn)品本身上多下功夫。如前所述，合肥人骨子里是懷舊的、閑散的、寬容的、悠閑的、享受生活的、缺少危機感的、不緊不慢的，只有契合這種心態(tài)的產(chǎn)品才能夠引起他們的共鳴；同時，合肥人永遠喜歡新鮮的東西，所以，產(chǎn)品的創(chuàng)新對這個項目尤其重要，能不能給受眾耳目一新、一見鐘情的感覺，是關鍵之一。而產(chǎn)品創(chuàng)新中最為重要的一點就是對細節(jié)的創(chuàng)新，所謂“細節(jié)為王”。所以當國人第一次聽到英文中“細節(jié)為王”這句話時，心里咯噔一下，很震動。細細想來，很多偉大的東西、有力量的東西、能讓人感動能讓人激動的東西除了那種揮手指方向的，的確來自細節(jié)。作為一個現(xiàn)代商人，他所銷售的往往就是細節(jié)；而作為一個房地產(chǎn)開發(fā)商，蓋房子講究細節(jié)就更不用說了。關于總體規(guī)劃n 中式徽派現(xiàn)代建筑加自然生態(tài)環(huán)境（花、山、水、綠地、亭臺走廊、假山奇石）為世界著名的中國建筑師陳世民倡導的時代呼喚開發(fā)的第五代新型現(xiàn)代住宅區(qū)（特點：對自然的污染小，抗疫能力強）。n 建議四明設計，落地飄窗，觀景陽臺。n 針對合肥東區(qū)板塊人口密度高的特點，針對性的突顯低容積率；n 小廣場、假山、溪水、綠地、車庫（半地下）、供人們休閑的走廊、石椅。應充分考慮小區(qū)內的人車分流；n 考慮住戶到公共活動區(qū)域人流線路對小區(qū)其他住戶造成的影響，合理安排公共活動區(qū)間及場所；n 另外，設計時要充分考慮到自來水管、電路、煤氣管道、衛(wèi)生管道、寬帶網(wǎng)、電表群、郵箱群n 充分利用現(xiàn)有水源營造小區(qū)環(huán)境；n 使小區(qū)軸心處有水池以增加靈趣；n 小區(qū)四角設四個***房，主干道兩邊設排水暗道，臨泉路邊設公共廁所。n 小區(qū)大門內水池中央可放一頑石，頑石上書“明月港灣”，n 在注重環(huán)境可觀賞性的同時，更要注重環(huán)境的參與性，人與自然的融合；n 在配套設施上，以“舒適、完善，但不奢華”為原則。由于項目所處區(qū)域本身配套設施的不成熟，所以，在配套設施上，要盡可能地做的完善。n 考慮到業(yè)主對東部治安狀況印象不好，故小區(qū)加強安全設施，設有電子防盜網(wǎng)絡。關于建筑單體n 小區(qū)臨街商住樓應以明快、現(xiàn)代的色彩橘黃色為主色調；墻角采用天藍色。n 陽臺盡可能寬大，長度不小于寬度；n 衛(wèi)生間考慮干濕分開，盡量做成明廁，衛(wèi)生間窗戶盡可能寬大，主臥室衛(wèi)生間開門不影響主人休息；n 針對門面房建議采用大面積落地窗以保證良好的采光通風效果，如有可能，可使用凸窗，部分戶型的設計中可考慮陽光房。n 應充分考慮套內各功能區(qū)互不干擾，但應方便各功能區(qū)互相聯(lián)絡，同時注意動靜分離，污潔分開；n 充分考慮顧客對朝向的偏好，盡可能設置南廳或東南廳，同時使主臥室及主要休息區(qū)朝南；n 重點考慮空調主機和空調冷凝水排水管安放位置，盡可能使之隱蔽、美觀及互不干擾，并在室內對應處設置專用空調插座及出線孔；n 屋*及外墻使用環(huán)保節(jié)能材料，同時外墻面盡量做成啞光效果，以減少光污染；n 樓梯總門盡量挑選抗噪音性能強的材料；n 考慮到建筑成本與售價，小區(qū)最好采用磚混異型柱結構。n 商業(yè)綜合樓一樓*層大些，其空余部分能容一輛三輪車并排加一輛自行車?？臻g做為2—5層居民的走廊（位于門面房的樓上），一樓樓道為橫紋型坡式（位于樓兩頭）。關于環(huán)境調查發(fā)現(xiàn)大多數(shù)購房的消費者喜歡有綠化小區(qū)環(huán)境設計。潛在購東區(qū)住房者對小區(qū)環(huán)境設計的喜好程度序號 小區(qū)環(huán)境設計 比例% 1 以綠化和樹木為主 2 以水景為主 3 以大面積活動廣場為主 22 4 以體育設施為主 5 以雕塑景觀為主 6 以游戲設施為主 小 品：景觀的營造不在于壯闊，而在于精致、閑適。不需要有壯闊的噴泉廣場，但要有點綴與林間花叢中的小品。小品是精致的、小家碧玉的，讓人有無限的親切感。這樣的景觀雖然是人造的，但卻沒有斧鑿的痕跡，仿佛一切都來自自然，只是在其中加了些小小的點綴。綠 化：奇花名木并不是我們的選擇，我們的綠化不在于其珍貴，而在于其能夠為人們營造一種閑逸的、在城市中所找不到的心境。用一些低成本的、易于栽培的植物做綠化，一樣可以取得良好的效果。我們需要在四季里，花木都是一派欣欣向榮的景象，但每個季節(jié)又是不同的景觀。三大倡導——揭開明月港灣神秘面紗為了體現(xiàn)明月港灣的特點和價值理念，也為了促進明月港灣的營銷，我們從不同角度入手提出了親水社區(qū)、生態(tài)家園、生活樂土三大倡導，作為本案營銷的概念傳播。一：親水社區(qū) ——河畔情懷■古人云：有水則鳴。小區(qū)與二十埠河為伴，引二十埠河之水，在小區(qū)內蜿蜒流淌；同時建議通過修改河道的寬窄和形態(tài)，控制水流速度，制造急流、緩流、靜水、形成動靜結合，錯落有致，自然與人工交融的水景，再輔以燈光、綠化欄桿等裝飾，則可形成區(qū)內多視線、全天候的標致景觀?！鼍幼^(qū)硬軟景觀要充分挖掘水的內涵，體現(xiàn)東方水文化，營造出人們親水、觀水、聽水、戲水的場所。傾城的容顏，也流淌著朱自清與俞伯平的歡笑??■通過人工與自然的交匯形成人們觀水、聽水、戲水的場景。親水景觀：楊柳河畔、內河睡蓮