【正文】 利好因素的影響保持穩(wěn)定的上升態(tài)勢(shì)。 ? 普通住宅需求量上升，有較大的成長(zhǎng)空間。 ? 建筑形態(tài)： 其中板樓所占調(diào)查樓盤比例的 63%，塔樓為 31%，塔板結(jié)合樓盤為 6%。 ? 戶型： 本區(qū)域戶型以 7585 平方米的兩居普 通住宅項(xiàng)目為主，占到 55%— 60%左右，100— 135 平方米以上的兩居或三居室有一定的市場(chǎng)空間，大約占總戶型比例的15%— 20%。 50 平方米左右的一居室約為總戶型比例的 10%— 12%。 63%31%6%板樓塔樓板塔結(jié)合房策網(wǎng)－ 《 2021 房地產(chǎn)策劃大全》全國(guó)貨到付款 深圳華信基業(yè)策劃?rùn)C(jī)構(gòu) 專業(yè)的房地產(chǎn)策劃資料提供商 12 ? 配 置： 在所調(diào)查的項(xiàng)目中毛坯房占到總戶型的 70%，精裝修為 20%，其余 10%為簡(jiǎn)裝修。說明市場(chǎng)對(duì)毛坯房有廣泛的認(rèn)可度。 ? 產(chǎn)品分析總結(jié) 建筑形態(tài)中高層板樓和塔樓處于絕對(duì)優(yōu)勢(shì)地位，主力戶型多以二居室為主，面積在 8090 平方米之間。毛坯房占到了相當(dāng)大的比例。 20%10%70%精裝修簡(jiǎn)裝修毛坯房策網(wǎng)－ 《 2021 房地產(chǎn)策劃大全》全國(guó)貨到付款 深圳華信基業(yè)策劃?rùn)C(jī)構(gòu) 專業(yè)的房地產(chǎn)策劃資料提供商 13 區(qū)域市場(chǎng)價(jià)格及預(yù)期 城市東擴(kuò)、市政交通的近期規(guī)劃 等因素拉動(dòng)了本區(qū)域內(nèi)住宅價(jià)格的上漲，區(qū)域內(nèi)市場(chǎng)廣泛認(rèn)可的價(jià)位在 4000— 5500 元 /平方米，總價(jià)介于 28— 35 萬元之間。該區(qū)域價(jià)格在北京市普通住宅總體價(jià)格體系中處于中、高水平，五環(huán)以外普通住宅價(jià)格體系中相對(duì)處于高端水平。 從中、遠(yuǎn)期城市規(guī)劃及發(fā)展前景可以預(yù)期隨著城市功能近一步的細(xì)分和商務(wù)中心區(qū)核心力量的持續(xù)性、規(guī)模化發(fā)展，支持本區(qū)域普通住宅價(jià)格總體上漲仍有一定的空間。 表 13 市調(diào)項(xiàng)目單價(jià)情況 單位：萬平方米 項(xiàng)目名稱 目前均價(jià) 開盤均價(jià) 在售面積 折扣 京通快速路以南區(qū)域 柏陽(yáng)景園 4600 4600 20 無折扣 雙橋溫泉花園 4000 3620 6 東 1時(shí)區(qū) 4900（精裝修） 4200 20 京通快速路以北區(qū)域 北京奧林匹克花園 5800 4900 11 閱讀萊茵 4600 4400 11 東領(lǐng)鑒筑 4600 4380 萬象新天 5800 4700 無折扣 華龍美樹 5050 4900 8 優(yōu)點(diǎn)社區(qū) 4200 4200 05年 3月開盤 不確定 德國(guó)樓尚 4500 4380 16 匯鴻家園 4300 4200 11 無折扣 房策網(wǎng)－ 《 2021 房地產(chǎn)策劃大全》全國(guó)貨到付款 深圳華信基業(yè)策劃?rùn)C(jī)構(gòu) 專業(yè)的房地產(chǎn)策劃資料提供商 14 主要賣點(diǎn)分析 表 14 市調(diào)項(xiàng)目賣點(diǎn)情況 區(qū)域 項(xiàng)目名稱 主要賣點(diǎn) 京通快速路以南區(qū)域 柏陽(yáng)景園 交通區(qū)位、綠化環(huán)境、配套設(shè)施、準(zhǔn)現(xiàn)房 雙橋溫泉花園 交通區(qū)位、綠化環(huán)境 東 1時(shí)區(qū) 建筑風(fēng)格、綠化環(huán)境、溫泉景觀 京通快速路以北區(qū)域 北京奧林匹克花園 奧運(yùn)主題、高綠化率、健康概念、景觀 閱讀萊茵 建筑風(fēng)格、戶型配比、智能科技、配套設(shè)施 東領(lǐng)鑒筑 區(qū)位、配套設(shè)施、建筑規(guī)劃 萬象新天 景觀、建筑規(guī)劃、交通規(guī)劃 華龍美樹 交通區(qū)位、低總價(jià)、景觀 優(yōu)點(diǎn)社區(qū) 交通區(qū)位、園林景觀、建筑外立面 德國(guó)樓尚 建筑風(fēng)格、戶型設(shè)計(jì) 匯鴻家園 區(qū)位、交通及配套 單價(jià)對(duì)比分析圖49004500 4600 4300505046005800東1時(shí)區(qū)德國(guó)樓尚 東領(lǐng)鑒筑 匯鴻家園 華龍美樹 柏陽(yáng)景園 萬象新天房策網(wǎng)－ 《 2021 房地產(chǎn)策劃大全》全國(guó)貨到付款 深圳華信基業(yè)策劃?rùn)C(jī)構(gòu) 專業(yè)的房地產(chǎn)策劃資料提供商 15 四、區(qū)域市場(chǎng)調(diào)研分析總結(jié) 1） 區(qū)域市場(chǎng)機(jī)會(huì)和空白 普通住宅項(xiàng)目在本區(qū)域內(nèi)得到廣泛的認(rèn)可。 本區(qū)域與 CBD 商圈的距離優(yōu)勢(shì)及交通的便捷使市場(chǎng)認(rèn)同度近一步的提高， 城市東擴(kuò)使本區(qū)域有著較強(qiáng)的上升發(fā)展空間。 高層板樓和塔樓占據(jù)區(qū)域內(nèi)較大的市場(chǎng)分額，而中小戶型住宅深受市場(chǎng)追捧。 土地作為稀缺資源的屬性是拉動(dòng)本區(qū)域的樓市價(jià)格水平平穩(wěn)上漲重要因素。 北京市房地產(chǎn)市場(chǎng)容量及潛力仍處于上升階段，規(guī)模龐大。 區(qū)域內(nèi)具 有高性價(jià)比和擁有足夠吸引潛在客群的特色產(chǎn)品的項(xiàng)目并不多見。 區(qū)域內(nèi)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)單一且同質(zhì)化趨勢(shì)加強(qiáng)，難以形成銷售亮點(diǎn)。 2） 區(qū)域市場(chǎng)分析總結(jié) 本項(xiàng)目所處區(qū)域范圍內(nèi)，區(qū)位、交通優(yōu)勢(shì)具備較大的升值空間。區(qū)域內(nèi)建筑業(yè)態(tài)中普通住宅占到相當(dāng)?shù)谋壤? 區(qū)域內(nèi)市場(chǎng)供給量相對(duì)集中，同時(shí)根據(jù)調(diào)研在售項(xiàng)目的銷售情況顯示，區(qū)域中小戶型銷售狀況良好，說明潛在的市場(chǎng)需求對(duì)住宅總價(jià)敏感度較高，但看好其中、遠(yuǎn)期的升值潛力。 作為可以與 CBD 商圈相配套的居住區(qū)域，其輻射范圍呈擴(kuò)大趨勢(shì)。 在以下內(nèi)容中將進(jìn)一步結(jié)合項(xiàng)目本身的各種基本情況和經(jīng)濟(jì)指標(biāo) ，結(jié)合市場(chǎng)趨勢(shì)，做初步的定位分析。 房策網(wǎng)－ 《 2021 房地產(chǎn)策劃大全》全國(guó)貨到付款 深圳華信基業(yè)策劃?rùn)C(jī)構(gòu) 專業(yè)的房地產(chǎn)策劃資料提供商 16 附 件： 市場(chǎng)調(diào)查統(tǒng)覽表一 案 名 類 別 東 1 時(shí)區(qū) 德國(guó)樓尚 匯鴻家園 1 開發(fā)商 北京金時(shí)代置業(yè)有限公司 北京市城鄉(xiāng)房屋建設(shè)開發(fā)公司 北京市國(guó)土資源和房屋 管理局住宅合作社 2 占地面積 （萬㎡） 32萬 ㎡ ㎡ 3 總建筑面積 （萬㎡） 50萬 ㎡ 15萬 ㎡ 17萬 ㎡ 4 容積率 5 綠化率（ %） % % % 6 產(chǎn)品類型 板樓 、 塔樓 塔樓 、板樓（已售完） 高板 7 價(jià)格 （元 /㎡） ￥ 4,900元 /㎡ ￥ 4,500元 /㎡ ￥ 4,300元 /㎡ 8 物管費(fèi) （元 /月 ㎡） /月 /㎡ /月 /㎡ /月 /㎡ 9 工程進(jìn)度 期房 現(xiàn)房 期房 10 主力戶型面積 （㎡） 7585㎡ 11 裝修標(biāo)準(zhǔn) 精裝 毛坯 毛坯 12 產(chǎn)品定位 中高擋住宅 普通住宅 13 項(xiàng)目地點(diǎn) 朝陽(yáng)區(qū) 建國(guó)路雙會(huì)橋 南 1號(hào) 朝陽(yáng)區(qū) 東葦路 9號(hào) . 管莊路口北 600米 朝陽(yáng)區(qū) 常營(yíng)鄉(xiāng) (城鐵雙橋站向北 700米 ) 14 交通條件 城鐵八通線，社區(qū)公交路線： 73 38 73 8331 9 72 815等。 90 85 73 73 342 等多路公交車 地鐵雙僑站 城鐵雙橋站、 73 8573 83 34 38 36908 15 供暖（元 /㎡） 30元 /㎡ /年 小區(qū)集中供暖 16 配套設(shè)施 特點(diǎn) 30 年樹齡 800 米長(zhǎng)的 林蔭大道 益智游戲、羽毛球場(chǎng)、 茶座 、 圖書館 地下溫泉 高層建筑，雙層居住 購(gòu)買 K、 L、 C、 S 錯(cuò)躍戶型奉送 40000元全套國(guó)際品牌家電 變頻供水系統(tǒng)，每戶設(shè)水表 ；每戶設(shè) inter 接口及電話插座每棟 樓均設(shè)門禁、對(duì)講系統(tǒng)；門禁采用 IC 卡電子識(shí)別 17 售樓電話 01065730888666 01065765566 0106579861 65799020 房策網(wǎng)－ 《 2021 房地產(chǎn)策劃大全》全國(guó)貨到付款 深圳華信基業(yè)策劃?rùn)C(jī)構(gòu) 專業(yè)的房地產(chǎn)策劃資料提供商 17 市場(chǎng)調(diào)查統(tǒng)覽表二 案 名 類 別 華龍美樹 雙橋溫泉花園 2 期 優(yōu)點(diǎn)社區(qū) 1 開發(fā)商 北京首汽房地產(chǎn)開發(fā)公司 北京億本房地產(chǎn) 開發(fā)有限公司 北京祥輝房地產(chǎn) 開發(fā)有限公司 2 占地面積 （萬㎡） 6萬 ㎡ 3萬 ㎡ 3 總建筑面積 （萬㎡） 15萬 ㎡ 10萬 ㎡ ㎡ 4 容積率 5 綠化率（ %） % % % 6 產(chǎn)品類型 板樓 板樓 板樓 7 價(jià)格 （元 /㎡） ￥ 5,050元 /㎡ ￥ 4,000元 /㎡ 8 物管費(fèi) （元 /月 ㎡） /月 /㎡ /月 /㎡ 暫定不高于 2元 /月 /㎡ 9 工程進(jìn)度 期房 現(xiàn)房 期房 10 主力戶型面積 （㎡） 36 120㎡ 的一居和二居室 7080㎡ 的二居室 11 裝修標(biāo)準(zhǔn) 毛坯 簡(jiǎn)裝 毛坯 12 產(chǎn)品定位 公寓 普通住宅 普通住宅 13 項(xiàng)目地點(diǎn) 朝陽(yáng)區(qū) 京通快速路雙橋 出口北 200米 朝陽(yáng)區(qū) 雙橋東路 7號(hào) 朝陽(yáng)區(qū) 東五環(huán)定福莊常營(yíng)鄉(xiāng) 14 交通條件 朝陽(yáng)區(qū)雙橋地區(qū) ， 北臨朝陽(yáng)路 , 定福莊東 800 米路南；南臨京通高速路 ,距離城鐵雙橋出口 150米左右 , 周圍有 72 34 815等公交 公交車 382 路至紅廟、小莊， 731路至海淀五道口， 397 路至四惠站 常營(yíng)超大純生活住區(qū)內(nèi)，優(yōu)點(diǎn)坐陣常營(yíng)三線 (么常店路、常營(yíng)中路和常營(yíng)路 )交匯處，周連鐵八通線 /朝陽(yáng)北路 /朝陽(yáng)路 /京通快速路 15 供暖元（ 元 /㎡ ） 30元 /㎡ /年 16 配套設(shè)施 特點(diǎn) 60120 米樓間距 南、北兩側(cè)綠化帶 中心 集中綠地的面積 約 1 萬平米 600000 平方米綠化隔離帶 20 萬平方米的高爾夫 生態(tài)公園 U 型板式圍合建筑，降低公攤面積， 8 層帶電梯，一梯兩戶。全落地窗，大尺度視覺空間，陽(yáng)光通透縱深。 17 售樓電話 01065470808333 3332 0108539616717165687070 01065480888 房策網(wǎng)－ 《 2021 房地產(chǎn)策劃大全》全國(guó)貨到付款 深圳華信基業(yè)策劃?rùn)C(jī)構(gòu) 專業(yè)的房地產(chǎn)策劃資料提供商 18 市場(chǎng)調(diào)查統(tǒng)覽表三 案 名 類 別 東領(lǐng)鑒筑 柏陽(yáng)景園 萬象新天 1 開發(fā)商 北京寶匯房地產(chǎn)開發(fā)有限 責(zé)任公司 北京柏基置業(yè)有限公司 北京天鴻房地產(chǎn)開發(fā)有限 責(zé)任公司 2 占地面積 （萬㎡） ㎡ 3 總建筑面積 （萬㎡） ㎡ ㎡ ㎡ 4 容積率 5 綠化率（ %） % % % 6 產(chǎn) 品類型 板樓 、 板塔結(jié)合 板樓 板樓 、 塔樓 7 價(jià)格 （元 /㎡） ￥ 4,600元 /㎡ ￥ 4,600元 /㎡ ￥ 5,800元 /㎡ 8 物管費(fèi) （元 /月 ㎡） /月 /㎡ 不帶電梯 ： /月 /㎡ 帶電梯 ： /月 /㎡ 9 工程進(jìn)度 期房 期房 10 主力戶型面積 （㎡） 11 裝修標(biāo)準(zhǔn) 毛坯 毛坯 毛坯 12 產(chǎn)品定位 普通住宅 普通住宅 普通住宅 13 項(xiàng)目地點(diǎn) 朝陽(yáng)區(qū) 定福莊北街 朝陽(yáng)區(qū) 東五環(huán)與京沈高速路交匯處 (五方橋 )東北角 朝陽(yáng)區(qū) 東五 環(huán)定福莊常營(yíng)鄉(xiāng) 14 交通條件 朝陽(yáng)路上： 34 38 36 3841 73 81 83 84 8590