【正文】 利好因素的影響保持穩(wěn)定的上升態(tài)勢。 ? 普通住宅需求量上升，有較大的成長空間。 ? 建筑形態(tài)： 其中板樓所占調(diào)查樓盤比例的 63%，塔樓為 31%，塔板結(jié)合樓盤為 6%。 ? 戶型： 本區(qū)域戶型以 7585 平方米的兩居普 通住宅項目為主，占到 55%— 60%左右，100— 135 平方米以上的兩居或三居室有一定的市場空間，大約占總戶型比例的15%— 20%。 50 平方米左右的一居室約為總戶型比例的 10%— 12%。 63%31%6%板樓塔樓板塔結(jié)合房策網(wǎng)－ 《 2021 房地產(chǎn)策劃大全》全國貨到付款 深圳華信基業(yè)策劃機構(gòu) 專業(yè)的房地產(chǎn)策劃資料提供商 12 ? 配 置： 在所調(diào)查的項目中毛坯房占到總戶型的 70%，精裝修為 20%，其余 10%為簡裝修。說明市場對毛坯房有廣泛的認可度。 ? 產(chǎn)品分析總結(jié) 建筑形態(tài)中高層板樓和塔樓處于絕對優(yōu)勢地位，主力戶型多以二居室為主，面積在 8090 平方米之間。毛坯房占到了相當(dāng)大的比例。 20%10%70%精裝修簡裝修毛坯房策網(wǎng)－ 《 2021 房地產(chǎn)策劃大全》全國貨到付款 深圳華信基業(yè)策劃機構(gòu) 專業(yè)的房地產(chǎn)策劃資料提供商 13 區(qū)域市場價格及預(yù)期 城市東擴、市政交通的近期規(guī)劃 等因素拉動了本區(qū)域內(nèi)住宅價格的上漲，區(qū)域內(nèi)市場廣泛認可的價位在 4000— 5500 元 /平方米，總價介于 28— 35 萬元之間。該區(qū)域價格在北京市普通住宅總體價格體系中處于中、高水平，五環(huán)以外普通住宅價格體系中相對處于高端水平。 從中、遠期城市規(guī)劃及發(fā)展前景可以預(yù)期隨著城市功能近一步的細分和商務(wù)中心區(qū)核心力量的持續(xù)性、規(guī)模化發(fā)展，支持本區(qū)域普通住宅價格總體上漲仍有一定的空間。 表 13 市調(diào)項目單價情況 單位：萬平方米 項目名稱 目前均價 開盤均價 在售面積 折扣 京通快速路以南區(qū)域 柏陽景園 4600 4600 20 無折扣 雙橋溫泉花園 4000 3620 6 東 1時區(qū) 4900（精裝修） 4200 20 京通快速路以北區(qū)域 北京奧林匹克花園 5800 4900 11 閱讀萊茵 4600 4400 11 東領(lǐng)鑒筑 4600 4380 萬象新天 5800 4700 無折扣 華龍美樹 5050 4900 8 優(yōu)點社區(qū) 4200 4200 05年 3月開盤 不確定 德國樓尚 4500 4380 16 匯鴻家園 4300 4200 11 無折扣 房策網(wǎng)－ 《 2021 房地產(chǎn)策劃大全》全國貨到付款 深圳華信基業(yè)策劃機構(gòu) 專業(yè)的房地產(chǎn)策劃資料提供商 14 主要賣點分析 表 14 市調(diào)項目賣點情況 區(qū)域 項目名稱 主要賣點 京通快速路以南區(qū)域 柏陽景園 交通區(qū)位、綠化環(huán)境、配套設(shè)施、準現(xiàn)房 雙橋溫泉花園 交通區(qū)位、綠化環(huán)境 東 1時區(qū) 建筑風(fēng)格、綠化環(huán)境、溫泉景觀 京通快速路以北區(qū)域 北京奧林匹克花園 奧運主題、高綠化率、健康概念、景觀 閱讀萊茵 建筑風(fēng)格、戶型配比、智能科技、配套設(shè)施 東領(lǐng)鑒筑 區(qū)位、配套設(shè)施、建筑規(guī)劃 萬象新天 景觀、建筑規(guī)劃、交通規(guī)劃 華龍美樹 交通區(qū)位、低總價、景觀 優(yōu)點社區(qū) 交通區(qū)位、園林景觀、建筑外立面 德國樓尚 建筑風(fēng)格、戶型設(shè)計 匯鴻家園 區(qū)位、交通及配套 單價對比分析圖49004500 4600 4300505046005800東1時區(qū)德國樓尚 東領(lǐng)鑒筑 匯鴻家園 華龍美樹 柏陽景園 萬象新天房策網(wǎng)－ 《 2021 房地產(chǎn)策劃大全》全國貨到付款 深圳華信基業(yè)策劃機構(gòu) 專業(yè)的房地產(chǎn)策劃資料提供商 15 四、區(qū)域市場調(diào)研分析總結(jié) 1） 區(qū)域市場機會和空白 普通住宅項目在本區(qū)域內(nèi)得到廣泛的認可。 本區(qū)域與 CBD 商圈的距離優(yōu)勢及交通的便捷使市場認同度近一步的提高， 城市東擴使本區(qū)域有著較強的上升發(fā)展空間。 高層板樓和塔樓占據(jù)區(qū)域內(nèi)較大的市場分額，而中小戶型住宅深受市場追捧。 土地作為稀缺資源的屬性是拉動本區(qū)域的樓市價格水平平穩(wěn)上漲重要因素。 北京市房地產(chǎn)市場容量及潛力仍處于上升階段，規(guī)模龐大。 區(qū)域內(nèi)具 有高性價比和擁有足夠吸引潛在客群的特色產(chǎn)品的項目并不多見。 區(qū)域內(nèi)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)單一且同質(zhì)化趨勢加強，難以形成銷售亮點。 2） 區(qū)域市場分析總結(jié) 本項目所處區(qū)域范圍內(nèi)，區(qū)位、交通優(yōu)勢具備較大的升值空間。區(qū)域內(nèi)建筑業(yè)態(tài)中普通住宅占到相當(dāng)?shù)谋壤? 區(qū)域內(nèi)市場供給量相對集中，同時根據(jù)調(diào)研在售項目的銷售情況顯示，區(qū)域中小戶型銷售狀況良好，說明潛在的市場需求對住宅總價敏感度較高，但看好其中、遠期的升值潛力。 作為可以與 CBD 商圈相配套的居住區(qū)域，其輻射范圍呈擴大趨勢。 在以下內(nèi)容中將進一步結(jié)合項目本身的各種基本情況和經(jīng)濟指標(biāo) ，結(jié)合市場趨勢，做初步的定位分析。 房策網(wǎng)－ 《 2021 房地產(chǎn)策劃大全》全國貨到付款 深圳華信基業(yè)策劃機構(gòu) 專業(yè)的房地產(chǎn)策劃資料提供商 16 附 件： 市場調(diào)查統(tǒng)覽表一 案 名 類 別 東 1 時區(qū) 德國樓尚 匯鴻家園 1 開發(fā)商 北京金時代置業(yè)有限公司 北京市城鄉(xiāng)房屋建設(shè)開發(fā)公司 北京市國土資源和房屋 管理局住宅合作社 2 占地面積 （萬㎡） 32萬 ㎡ ㎡ 3 總建筑面積 （萬㎡） 50萬 ㎡ 15萬 ㎡ 17萬 ㎡ 4 容積率 5 綠化率（ %） % % % 6 產(chǎn)品類型 板樓 、 塔樓 塔樓 、板樓（已售完） 高板 7 價格 （元 /㎡） ￥ 4,900元 /㎡ ￥ 4,500元 /㎡ ￥ 4,300元 /㎡ 8 物管費 （元 /月 ㎡） /月 /㎡ /月 /㎡ /月 /㎡ 9 工程進度 期房 現(xiàn)房 期房 10 主力戶型面積 （㎡） 7585㎡ 11 裝修標(biāo)準 精裝 毛坯 毛坯 12 產(chǎn)品定位 中高擋住宅 普通住宅 13 項目地點 朝陽區(qū) 建國路雙會橋 南 1號 朝陽區(qū) 東葦路 9號 . 管莊路口北 600米 朝陽區(qū) 常營鄉(xiāng) (城鐵雙橋站向北 700米 ) 14 交通條件 城鐵八通線，社區(qū)公交路線： 73 38 73 8331 9 72 815等。 90 85 73 73 342 等多路公交車 地鐵雙僑站 城鐵雙橋站、 73 8573 83 34 38 36908 15 供暖（元 /㎡） 30元 /㎡ /年 小區(qū)集中供暖 16 配套設(shè)施 特點 30 年樹齡 800 米長的 林蔭大道 益智游戲、羽毛球場、 茶座 、 圖書館 地下溫泉 高層建筑，雙層居住 購買 K、 L、 C、 S 錯躍戶型奉送 40000元全套國際品牌家電 變頻供水系統(tǒng)，每戶設(shè)水表 ；每戶設(shè) inter 接口及電話插座每棟 樓均設(shè)門禁、對講系統(tǒng)；門禁采用 IC 卡電子識別 17 售樓電話 01065730888666 01065765566 0106579861 65799020 房策網(wǎng)－ 《 2021 房地產(chǎn)策劃大全》全國貨到付款 深圳華信基業(yè)策劃機構(gòu) 專業(yè)的房地產(chǎn)策劃資料提供商 17 市場調(diào)查統(tǒng)覽表二 案 名 類 別 華龍美樹 雙橋溫泉花園 2 期 優(yōu)點社區(qū) 1 開發(fā)商 北京首汽房地產(chǎn)開發(fā)公司 北京億本房地產(chǎn) 開發(fā)有限公司 北京祥輝房地產(chǎn) 開發(fā)有限公司 2 占地面積 （萬㎡） 6萬 ㎡ 3萬 ㎡ 3 總建筑面積 （萬㎡） 15萬 ㎡ 10萬 ㎡ ㎡ 4 容積率 5 綠化率（ %） % % % 6 產(chǎn)品類型 板樓 板樓 板樓 7 價格 （元 /㎡） ￥ 5,050元 /㎡ ￥ 4,000元 /㎡ 8 物管費 （元 /月 ㎡） /月 /㎡ /月 /㎡ 暫定不高于 2元 /月 /㎡ 9 工程進度 期房 現(xiàn)房 期房 10 主力戶型面積 （㎡） 36 120㎡ 的一居和二居室 7080㎡ 的二居室 11 裝修標(biāo)準 毛坯 簡裝 毛坯 12 產(chǎn)品定位 公寓 普通住宅 普通住宅 13 項目地點 朝陽區(qū) 京通快速路雙橋 出口北 200米 朝陽區(qū) 雙橋東路 7號 朝陽區(qū) 東五環(huán)定福莊常營鄉(xiāng) 14 交通條件 朝陽區(qū)雙橋地區(qū) ， 北臨朝陽路 , 定福莊東 800 米路南；南臨京通高速路 ,距離城鐵雙橋出口 150米左右 , 周圍有 72 34 815等公交 公交車 382 路至紅廟、小莊， 731路至海淀五道口， 397 路至四惠站 常營超大純生活住區(qū)內(nèi)，優(yōu)點坐陣常營三線 (么常店路、常營中路和常營路 )交匯處，周連鐵八通線 /朝陽北路 /朝陽路 /京通快速路 15 供暖元（ 元 /㎡ ） 30元 /㎡ /年 16 配套設(shè)施 特點 60120 米樓間距 南、北兩側(cè)綠化帶 中心 集中綠地的面積 約 1 萬平米 600000 平方米綠化隔離帶 20 萬平方米的高爾夫 生態(tài)公園 U 型板式圍合建筑，降低公攤面積， 8 層帶電梯，一梯兩戶。全落地窗，大尺度視覺空間，陽光通透縱深。 17 售樓電話 01065470808333 3332 0108539616717165687070 01065480888 房策網(wǎng)－ 《 2021 房地產(chǎn)策劃大全》全國貨到付款 深圳華信基業(yè)策劃機構(gòu) 專業(yè)的房地產(chǎn)策劃資料提供商 18 市場調(diào)查統(tǒng)覽表三 案 名 類 別 東領(lǐng)鑒筑 柏陽景園 萬象新天 1 開發(fā)商 北京寶匯房地產(chǎn)開發(fā)有限 責(zé)任公司 北京柏基置業(yè)有限公司 北京天鴻房地產(chǎn)開發(fā)有限 責(zé)任公司 2 占地面積 （萬㎡） ㎡ 3 總建筑面積 （萬㎡） ㎡ ㎡ ㎡ 4 容積率 5 綠化率（ %） % % % 6 產(chǎn) 品類型 板樓 、 板塔結(jié)合 板樓 板樓 、 塔樓 7 價格 （元 /㎡） ￥ 4,600元 /㎡ ￥ 4,600元 /㎡ ￥ 5,800元 /㎡ 8 物管費 （元 /月 ㎡） /月 /㎡ 不帶電梯 ： /月 /㎡ 帶電梯 ： /月 /㎡ 9 工程進度 期房 期房 10 主力戶型面積 （㎡） 11 裝修標(biāo)準 毛坯 毛坯 毛坯 12 產(chǎn)品定位 普通住宅 普通住宅 普通住宅 13 項目地點 朝陽區(qū) 定福莊北街 朝陽區(qū) 東五環(huán)與京沈高速路交匯處 (五方橋 )東北角 朝陽區(qū) 東五 環(huán)定福莊常營鄉(xiāng) 14 交通條件 朝陽路上： 34 38 36 3841 73 81 83 84 8590