【正文】 地比重較大，部分鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)分布混亂，其中大部分企業(yè)處于停產(chǎn)、半停產(chǎn)狀態(tài)，有的已經(jīng)破產(chǎn)，急需通過轉(zhuǎn)變產(chǎn)業(yè)結構、調(diào)整土地性質(zhì)，來解決企業(yè)破產(chǎn)后的一系列問題。 為了加快推進區(qū)域城市化進程，進一步 改變城市面貌 、 提升城區(qū)《 2021 年房地產(chǎn)營銷策劃大全》移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 亞瀚房地產(chǎn)智庫 海量房地產(chǎn)資料免費下載 02566039613 :376977591 11 品位，改善廣大居民群眾的居住條件和生活質(zhì)量，拱墅區(qū) 委 、區(qū)政府專門組建了城建發(fā)展中心，從事運河沿線等地塊的舊城改造和土地整理。本項目的實施將充分發(fā)揮地處運河兩岸的優(yōu)勢，抓住運河保護與發(fā)展作為杭州市政府十大重點工程之一的歷史機遇，通過對用地結構及路網(wǎng)的調(diào)整、綠化系統(tǒng)的完善和歷史文化的挖掘，合理開發(fā)利用河道兩岸的用地，建設較為完善的綠化系統(tǒng)和開放的公共空間，完善各項配套設施，營造良好的居住生活環(huán)境，從而將運河兩岸（拱墅區(qū)段）基本建成環(huán)境舒適優(yōu)美、交通方便快捷、設施配套完善、經(jīng)濟蓬勃發(fā)展、人民安居樂業(yè)的現(xiàn)代化大都市中心城區(qū)。 項目實施的意義 （ 1）項目實施 有助于加快城市化進程，推動社會經(jīng)濟協(xié)調(diào)發(fā)展 目前我國已進入城市化加速發(fā)展階段，不失時機、積極穩(wěn)妥地推進舊城改造以及城市經(jīng)營，是實現(xiàn)加快城市化和提前基本實現(xiàn)現(xiàn)代化的重要組成部分。通過舊城改造擴大中心城市規(guī)模，增強城市輻射功能，使第三產(chǎn)業(yè)比重逐漸增加，吸引農(nóng)村剩余勞動力進城就業(yè)，并可為離鄉(xiāng)的農(nóng)民進城定居和創(chuàng)業(yè)創(chuàng)造條件，為農(nóng)民“退一進三”解決出路，提供就業(yè)機會和崗位。舊城改造是推進城市化健康發(fā)展的要求，也是盤活城市國有資產(chǎn)存量，促進國民經(jīng)濟良性循環(huán)和社會協(xié)調(diào)發(fā)展的重大舉措。實施舊城改造將擴大消費需求，帶動城市基礎 設施的投資需求，為國民經(jīng)濟的持續(xù)增長提供強有力支撐。 通過運河沿線地塊舊城改造以及企業(yè)搬遷、調(diào)整，運用綜合開發(fā)手段，科學合理地調(diào)整區(qū)域用地性質(zhì)，加大土地整理力度，體現(xiàn)“黃《 2021 年房地產(chǎn)營銷策劃大全》移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 亞瀚房地產(chǎn)智庫 海量房地產(chǎn)資料免費下載 02566039613 :376977591 12 金地段”的環(huán)境效益；通過完善基礎設施，優(yōu)化開發(fā)環(huán)境，促進土地增殖，擴充城市建設的資金來源，從而為城市帶來巨大的經(jīng)濟效益。 （ 2）項目實施有利于改善城市生態(tài)環(huán)境，推動城市景觀帶建設 城市作為人類的聚居地，受到人類生活和各項經(jīng)濟生活的強烈影響，使得城市的生態(tài)環(huán)境問題特別突出。長期以來，普遍存在的重生產(chǎn)發(fā)展，輕生活質(zhì)量，重經(jīng)濟增長、輕社會發(fā)展的思 想，使得城市的生態(tài)環(huán)境趨于惡化。在城市生態(tài)系統(tǒng)中發(fā)揮重要作用的城市綠地建設得不到重視。而綠地不僅僅是可有可無的景觀裝飾物，或者是僅供滿足休閑活動需要的游憩地，而是維持一定區(qū)域范圍內(nèi)人類生存所必須的物質(zhì)環(huán)境空間。 本項目利用其獨特的區(qū)位優(yōu)勢，按照運河開發(fā)與保護的要求，將重點保護小河直街傳統(tǒng)歷史街區(qū)、新建青莎公園、香積寺石塔公園，恢復香積寺廟，并以濱水景觀面為基礎，結合區(qū)內(nèi)重要景觀節(jié)點、標志性建筑或景物，形成高低錯落、層次分明、主題明確、城景交融的現(xiàn)代城區(qū)風貌。 （ 3）項目實施有利于落實城市規(guī)劃，完善城市道路系 統(tǒng) 城市規(guī)劃是城市發(fā)展的藍圖，是城市建設的龍頭，城市規(guī)劃的實施依賴于用地結構的調(diào)整和土地供給計劃。然而在企業(yè)自行招商和存量土地分散進入市場的情況下，城市土地開發(fā)的散、差狀況長期困擾著城市規(guī)劃、城市建設和管理，影響城市形象和面貌。通過舊城改造項目的實施，實行規(guī)劃優(yōu)先的政策，加上集中統(tǒng)一的前期開發(fā)、城市道路等基礎設施建設，城市規(guī)劃的有關政策和要求可以得到切實的貫徹落實，有利于實現(xiàn)統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一配套、統(tǒng)一開發(fā)、統(tǒng)一建設、統(tǒng)《 2021 年房地產(chǎn)營銷策劃大全》移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 亞瀚房地產(chǎn)智庫 海量房地產(chǎn)資料免費下載 02566039613 :376977591 13 一管理，實現(xiàn)以規(guī)劃規(guī)范建設，以規(guī)劃調(diào)控建設，并能保證城市規(guī)劃的順利實施以及城市土地的合理利用 。 （ 4）項目實施有利于改善城鄉(xiāng)居民的居住 條件和生活質(zhì)量 隨著十六大提出全面建設小康社會的奮斗目標，人們的居住狀況將成為“小康社會”的一項重要的檢驗指標。城市居民奔小康不僅要體現(xiàn)在住房面積的增加上，更主要體現(xiàn)在居住品質(zhì)的提高上。通過運河沿線地塊舊城改造、拆遷安置，將顯著改善區(qū)塊內(nèi)原有居住用地街巷狹窄、道路交通混亂、基礎設施不配套、不能滿足消防和衛(wèi)生要求等問題，達到住房功能齊全、結構合理、居住舒適、環(huán)境優(yōu)美的要求，打造“ 居住拱墅 ”品牌。 土地儲備及房地產(chǎn)市場概況 我國是一個人多地少的發(fā)展中國家，加強 土地管理，嚴格保護耕地，推進土地節(jié)約集約利用，始終是我國現(xiàn)代化建設中的一個全局性、戰(zhàn)略性問題。 而資金缺乏則是制約城市建設的最大瓶頸，在舊城改造中，傳統(tǒng)街區(qū)的保護、居民的拆遷安置、市政設施更新改造等，均需巨額資金。 土地收購、儲備、供應機制，在國外已運行了兩百余年，積累了豐富的經(jīng)驗。國際上已有不少國家意識到政府儲備土地的重要性，美國及歐洲許多國家把這種儲備機制稱為 “ 土地銀行 ” 。最早發(fā)展的是荷蘭阿姆斯特丹市，從 1800 年開始，該市在工商界的支持下，購置土地進行儲備 ； 此后，法國、瑞典等國的城市政府相繼進行了土地收購與儲備。英國則采用成立土地發(fā)展公司，實行與土地銀行相似的機《 2021 年房地產(chǎn)營銷策劃大全》移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 亞瀚房地產(chǎn)智庫 海量房地產(chǎn)資料免費下載 02566039613 :376977591 14 制。但不管如何，建立土地收購儲備機制有其特定的目的：要么是為了實施政府的城市規(guī)劃，促進經(jīng)濟發(fā)展，滿足住宅建設需要；要么是為了抑制土地投機，壟斷土地資源和獲得土地資產(chǎn)收益。 因而 各國政府都采取了相應的立法手段，制定嚴密的法律措施，以保障該機制的運行。 我國土地儲備機制率先在深圳市和上海市得以實施。 1996 年 9月，深圳市成立土地發(fā)展投資公司，后更名為土地投資開發(fā)中心，其業(yè)務以土地資產(chǎn)經(jīng)營和土地開發(fā)為主； 1996 年 11 月，上海市成立土地發(fā)展中心，接受市政府 委托實施土地收購、儲備 和 出讓工作。 接著，杭州、廈門、南京、青島、廣州、鄭州等城市先后成立土地儲備機構。其中杭州市 1997 年 8 月開始籌建土地儲備發(fā)展中心，10 月正式掛牌定名為杭州市土地儲備中心。隨后出臺《關于建立杭州市土地收購儲備機制的通知》和《杭州市土地儲備中心工作章程》(試行 )，并于 1999 年 3 月正式頒布《杭州市土地儲備實施辦法》，2021 年 9 月經(jīng)修改后重新予以公布。這是我國首部正式出臺的關于土地收購儲備方面的政府規(guī)章，為土地儲備制度作出了有益的探索。 拱墅區(qū) 政府在 2021 年就與 杭州市土地儲備中心 建立了 開展土地整理和城市改造的合作關系，并由后者全權委托 拱墅區(qū) 城建中心負責辦理和組織實施運河兩岸（ 拱墅區(qū) 段）地塊的土地儲備前期開發(fā)工作。 2021年杭州市土地儲備中心共完成 3596畝儲備土地前期開發(fā)整理工作，達到土地出讓條件，基本可以滿足杭州市區(qū)一年的經(jīng)營性用地市場需求。 2021 年將是土地儲備工作十分重要的一年。國家層面的最新政策陸續(xù)出臺，尤其是土地儲備資金的管理將有較大的變動和《 2021 年房地產(chǎn)營銷策劃大全》移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 亞瀚房地產(chǎn)智庫 海量房地產(chǎn)資料免費下載 02566039613 :376977591 15 調(diào)整，政策的調(diào)整既是挑戰(zhàn)，更是機遇，有利于土地儲備工作的長遠健康發(fā)展。 近年來 ， 杭州房價 的 上漲幅度較快，主要 是 供求關系的嚴重失衡引起。土 地資源緊缺，成為杭州房價只漲不落的重要基礎 。 2021 年是 杭州樓市 的 轉(zhuǎn)折點 ， 房價的高速上漲受到抑制 ， 房地產(chǎn)交易結構優(yōu)化。政府針對投機需求、過度投資、超前消費和過度消費等四個方面的不合理需求制定了一系列的政策，過熱的市場需求已經(jīng)開始降溫，投資需求已經(jīng)退潮。通過一系列的市場變化，杭州樓市走向規(guī)范，走向平和理性，房價沒有出現(xiàn)大起大落的情況，市場基本穩(wěn)定。從長遠發(fā)展分析，杭州房價有較大的增長空間。 在 杭州 老城區(qū)的眾多 房地產(chǎn) 板塊中，拱墅區(qū)無疑是宏觀調(diào)控前后最受關注的區(qū)域。 目前 運河邊的樓盤多達 20 余個，總建筑面積為 200萬平方米左右，如果按照每套 100 平方米計算，那么今后將有 2 萬余戶家庭安家于運河邊。 把 “ 居住拱墅 ” 作為拱墅區(qū)四大品牌之一，是區(qū)政府近幾年的主打目標之一，特別是位于拱墅區(qū)核心的運河兩岸改造地塊， 對于 這個特殊時期的樓市，意義非同一般。 《 2021 年房地產(chǎn)營銷策劃大全》移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 亞瀚房地產(chǎn)智庫 海量房地產(chǎn)資料免費下載 02566039613 :376977591 16 3 項目范圍與建設條件 項目用地范圍及現(xiàn)狀 用地范圍 京杭運河兩岸（拱墅區(qū)段）地處杭州市區(qū)的北部，距市中心武林廣場約 4 公里。規(guī)劃用地范圍西起和睦路、莫干山路、京杭運河，東至上塘路，南起大關路、德勝路，北至登云路（含婆娑小區(qū)），規(guī)劃總用地 公頃。 用地現(xiàn)狀 該區(qū)塊原有居住用地主要集中在西部、南部，大多建筑較破舊，居住環(huán)境較差，尤其是配套公建嚴重不足；原有公建主要集中在上塘路沿線幾區(qū)塊南面，以商業(yè)、市場為主，布局分散、規(guī)模偏小、建筑質(zhì)量較差，缺少停車場地；區(qū)塊內(nèi)原有工業(yè)、倉儲用地比重較大，運河以西和以東均有各類企業(yè)分布，部分為鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)，但與居住用地混合分布，大部分廠房、倉儲的建筑質(zhì)量較差，并占用規(guī)劃城市道路及河道用地，其中大部分企業(yè)處于停產(chǎn)、半停產(chǎn)狀態(tài)，有的已經(jīng)破產(chǎn)；區(qū)塊內(nèi)原有道路（支路、小區(qū)級道路）不完善，斷頭路較多，且路面較窄，造成交通 擁擠；區(qū)塊內(nèi)公園、綠地偏少，河道水質(zhì)污濁，基本無河道綠化，環(huán)境面貌較差。 舊城改造概況 中心 組建以來， 先后對熱水瓶廠地塊、 大滸弄東片 、娑婆橋地塊以及 A1 A A0 A0大滸弄 西 等地塊實施了 舊城 改造 ，已基《 2021 年房地產(chǎn)營銷策劃大全》移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 亞瀚房地產(chǎn)智庫 海量房地產(chǎn)資料免費下載 02566039613 :376977591 17 本完成了運河以西余杭塘河以北區(qū)塊、運河以東大關路以北區(qū)塊、運河三河交匯區(qū)塊約 平方公里的拆遷工作。據(jù)初步統(tǒng)計，累計 拆遷居民 3206 戶、農(nóng)戶 951 戶、 國有 單位 68 家 、集體企業(yè) 33 家 ，拆遷面積約 100 萬 平方米。 同時，已基本形成兩個配套齊全的安置房住宅小區(qū) — 小河佳苑和大滸東苑： （ 1）小 河佳苑：總用地面積 公頃，總建筑面積地上 萬平方米，地下 萬平方米，總建住宅約 3736 套，主要建筑內(nèi)容包括拆遷安置房及配套幼兒園、小學、綜合市場等。目前已竣工 27萬平方米、住宅約 2851 套、配套幼兒園 1 座，還有約 7 萬平方米安置房及配套小學正在建設中。 （ 2）大滸東苑：總用地面積 公頃，總建筑面積地上 萬平方米，地下 萬平方米，總建住宅約 2970 套，主要建筑內(nèi)容包括拆遷安置房及配套幼兒園、農(nóng)貿(mào)市場等。目前安置房已全部竣工，其中已安置住宅約 1686 套共 15 萬平方米，還有 約 12 萬平方米計劃年內(nèi)交付安置。 在土地整理方面，已經(jīng)累計出讓 552 畝用于商品房開發(fā)建設，另45 畝用于建設配套中學，即已建成的長征中學；并完成了三條城市次干道即麗水路、小河路、趙伍路（登云路 余杭塘河）以及金華路、紫荊路等十余條城市支路的基礎配套設施建設。 建設條件 區(qū)位條件 《 2021 年房地產(chǎn)營銷策劃大全》移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 亞瀚房地產(chǎn)智庫 海量房地產(chǎn)資料免費下載 02566039613 :376977591 18 京杭運河兩岸（拱墅區(qū)段）地處杭州市中心的北部，該區(qū)塊北靠拱宸橋（拱墅區(qū)區(qū)級行政中心），南接賣魚橋（信義坊步行商業(yè)街），區(qū)內(nèi)城市路網(wǎng)基本形成，對外交通十分便利，通過上塘路高架往南通達市中心武林廣場、濱江區(qū)、蕭山區(qū)，往 北接石祥路，繞城公路，并與杭寧高速接通；通過德勝路往東到下沙經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)；通過莫干山路，往北接石祥路，并通達三墩、勾莊；通過京杭運河，往南與錢塘江溝通，往北直達余杭、湖州、蘇州。 自然條件 拱墅區(qū)古代系海灣，半山為海島，周圍泥沙淤積逐成陸地，古有江漲之名。 該 區(qū)東北枕半山，京杭大運河縱貫自南而北而人，地勢東北高西南低。境東北多山嶺，主要有半山、老虎山、青龍山、元寶山（ 黃鶴山 ） 等，黃鶴山海撥 米 ； 境西地勢平垣，河道港渠縱橫交錯，京杭大運河、宦塘河、古新河流經(jīng)境內(nèi)；余杭塘河、勝利河、康橋新河等 與京杭大運河溝通；上塘河由南而北折東出境。 項目區(qū)塊內(nèi)現(xiàn)狀平均高程 米。 拱墅區(qū)屬亞熱帶氣候，溫和濕潤，年平均氣溫 ℃ 左右；最熱月 （ 7 月 份） 平均溫度約 29℃ 左右 ，一月份平均氣溫 ℃，極端最高溫度 ℃，最低－ ℃ 。年降雨主要集中在 3 至 4 月份和 7至 9 月份兩季，年降雨量為 毫米。夏、秋季有臺風