【正文】 地比重較大，部分鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)分布混亂，其中大部分企業(yè)處于停產(chǎn)、半停產(chǎn)狀態(tài)，有的已經(jīng)破產(chǎn)，急需通過(guò)轉(zhuǎn)變產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、調(diào)整土地性質(zhì)，來(lái)解決企業(yè)破產(chǎn)后的一系列問(wèn)題。 為了加快推進(jìn)區(qū)域城市化進(jìn)程，進(jìn)一步 改變城市面貌 、 提升城區(qū)《 2021 年房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全》移動(dòng)硬盤(pán)版！策劃人士必備資料庫(kù)！貨到驗(yàn)貨后付款 亞瀚房地產(chǎn)智庫(kù) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載 02566039613 :376977591 11 品位，改善廣大居民群眾的居住條件和生活質(zhì)量，拱墅區(qū) 委 、區(qū)政府專(zhuān)門(mén)組建了城建發(fā)展中心，從事運(yùn)河沿線(xiàn)等地塊的舊城改造和土地整理。本項(xiàng)目的實(shí)施將充分發(fā)揮地處運(yùn)河兩岸的優(yōu)勢(shì)，抓住運(yùn)河保護(hù)與發(fā)展作為杭州市政府十大重點(diǎn)工程之一的歷史機(jī)遇，通過(guò)對(duì)用地結(jié)構(gòu)及路網(wǎng)的調(diào)整、綠化系統(tǒng)的完善和歷史文化的挖掘，合理開(kāi)發(fā)利用河道兩岸的用地，建設(shè)較為完善的綠化系統(tǒng)和開(kāi)放的公共空間，完善各項(xiàng)配套設(shè)施，營(yíng)造良好的居住生活環(huán)境，從而將運(yùn)河兩岸（拱墅區(qū)段）基本建成環(huán)境舒適優(yōu)美、交通方便快捷、設(shè)施配套完善、經(jīng)濟(jì)蓬勃發(fā)展、人民安居樂(lè)業(yè)的現(xiàn)代化大都市中心城區(qū)。 項(xiàng)目實(shí)施的意義 （ 1）項(xiàng)目實(shí)施 有助于加快城市化進(jìn)程，推動(dòng)社會(huì)經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展 目前我國(guó)已進(jìn)入城市化加速發(fā)展階段，不失時(shí)機(jī)、積極穩(wěn)妥地推進(jìn)舊城改造以及城市經(jīng)營(yíng)，是實(shí)現(xiàn)加快城市化和提前基本實(shí)現(xiàn)現(xiàn)代化的重要組成部分。通過(guò)舊城改造擴(kuò)大中心城市規(guī)模，增強(qiáng)城市輻射功能，使第三產(chǎn)業(yè)比重逐漸增加，吸引農(nóng)村剩余勞動(dòng)力進(jìn)城就業(yè)，并可為離鄉(xiāng)的農(nóng)民進(jìn)城定居和創(chuàng)業(yè)創(chuàng)造條件，為農(nóng)民“退一進(jìn)三”解決出路，提供就業(yè)機(jī)會(huì)和崗位。舊城改造是推進(jìn)城市化健康發(fā)展的要求，也是盤(pán)活城市國(guó)有資產(chǎn)存量，促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)良性循環(huán)和社會(huì)協(xié)調(diào)發(fā)展的重大舉措。實(shí)施舊城改造將擴(kuò)大消費(fèi)需求，帶動(dòng)城市基礎(chǔ) 設(shè)施的投資需求，為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的持續(xù)增長(zhǎng)提供強(qiáng)有力支撐。 通過(guò)運(yùn)河沿線(xiàn)地塊舊城改造以及企業(yè)搬遷、調(diào)整，運(yùn)用綜合開(kāi)發(fā)手段，科學(xué)合理地調(diào)整區(qū)域用地性質(zhì)，加大土地整理力度，體現(xiàn)“黃《 2021 年房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全》移動(dòng)硬盤(pán)版！策劃人士必備資料庫(kù)！貨到驗(yàn)貨后付款 亞瀚房地產(chǎn)智庫(kù) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載 02566039613 :376977591 12 金地段”的環(huán)境效益；通過(guò)完善基礎(chǔ)設(shè)施，優(yōu)化開(kāi)發(fā)環(huán)境，促進(jìn)土地增殖，擴(kuò)充城市建設(shè)的資金來(lái)源，從而為城市帶來(lái)巨大的經(jīng)濟(jì)效益。 （ 2）項(xiàng)目實(shí)施有利于改善城市生態(tài)環(huán)境，推動(dòng)城市景觀(guān)帶建設(shè) 城市作為人類(lèi)的聚居地，受到人類(lèi)生活和各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)生活的強(qiáng)烈影響，使得城市的生態(tài)環(huán)境問(wèn)題特別突出。長(zhǎng)期以來(lái)，普遍存在的重生產(chǎn)發(fā)展，輕生活質(zhì)量，重經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)、輕社會(huì)發(fā)展的思 想，使得城市的生態(tài)環(huán)境趨于惡化。在城市生態(tài)系統(tǒng)中發(fā)揮重要作用的城市綠地建設(shè)得不到重視。而綠地不僅僅是可有可無(wú)的景觀(guān)裝飾物，或者是僅供滿(mǎn)足休閑活動(dòng)需要的游憩地，而是維持一定區(qū)域范圍內(nèi)人類(lèi)生存所必須的物質(zhì)環(huán)境空間。 本項(xiàng)目利用其獨(dú)特的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，按照運(yùn)河開(kāi)發(fā)與保護(hù)的要求，將重點(diǎn)保護(hù)小河直街傳統(tǒng)歷史街區(qū)、新建青莎公園、香積寺石塔公園，恢復(fù)香積寺廟，并以濱水景觀(guān)面為基礎(chǔ)，結(jié)合區(qū)內(nèi)重要景觀(guān)節(jié)點(diǎn)、標(biāo)志性建筑或景物，形成高低錯(cuò)落、層次分明、主題明確、城景交融的現(xiàn)代城區(qū)風(fēng)貌。 （ 3）項(xiàng)目實(shí)施有利于落實(shí)城市規(guī)劃，完善城市道路系 統(tǒng) 城市規(guī)劃是城市發(fā)展的藍(lán)圖，是城市建設(shè)的龍頭，城市規(guī)劃的實(shí)施依賴(lài)于用地結(jié)構(gòu)的調(diào)整和土地供給計(jì)劃。然而在企業(yè)自行招商和存量土地分散進(jìn)入市場(chǎng)的情況下，城市土地開(kāi)發(fā)的散、差狀況長(zhǎng)期困擾著城市規(guī)劃、城市建設(shè)和管理，影響城市形象和面貌。通過(guò)舊城改造項(xiàng)目的實(shí)施，實(shí)行規(guī)劃優(yōu)先的政策，加上集中統(tǒng)一的前期開(kāi)發(fā)、城市道路等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，城市規(guī)劃的有關(guān)政策和要求可以得到切實(shí)的貫徹落實(shí)，有利于實(shí)現(xiàn)統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一配套、統(tǒng)一開(kāi)發(fā)、統(tǒng)一建設(shè)、統(tǒng)《 2021 年房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全》移動(dòng)硬盤(pán)版！策劃人士必備資料庫(kù)！貨到驗(yàn)貨后付款 亞瀚房地產(chǎn)智庫(kù) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載 02566039613 :376977591 13 一管理，實(shí)現(xiàn)以規(guī)劃規(guī)范建設(shè)，以規(guī)劃調(diào)控建設(shè)，并能保證城市規(guī)劃的順利實(shí)施以及城市土地的合理利用 。 （ 4）項(xiàng)目實(shí)施有利于改善城鄉(xiāng)居民的居住 條件和生活質(zhì)量 隨著十六大提出全面建設(shè)小康社會(huì)的奮斗目標(biāo)，人們的居住狀況將成為“小康社會(huì)”的一項(xiàng)重要的檢驗(yàn)指標(biāo)。城市居民奔小康不僅要體現(xiàn)在住房面積的增加上，更主要體現(xiàn)在居住品質(zhì)的提高上。通過(guò)運(yùn)河沿線(xiàn)地塊舊城改造、拆遷安置，將顯著改善區(qū)塊內(nèi)原有居住用地街巷狹窄、道路交通混亂、基礎(chǔ)設(shè)施不配套、不能滿(mǎn)足消防和衛(wèi)生要求等問(wèn)題，達(dá)到住房功能齊全、結(jié)構(gòu)合理、居住舒適、環(huán)境優(yōu)美的要求，打造“ 居住拱墅 ”品牌。 土地儲(chǔ)備及房地產(chǎn)市場(chǎng)概況 我國(guó)是一個(gè)人多地少的發(fā)展中國(guó)家，加強(qiáng) 土地管理，嚴(yán)格保護(hù)耕地，推進(jìn)土地節(jié)約集約利用，始終是我國(guó)現(xiàn)代化建設(shè)中的一個(gè)全局性、戰(zhàn)略性問(wèn)題。 而資金缺乏則是制約城市建設(shè)的最大瓶頸，在舊城改造中，傳統(tǒng)街區(qū)的保護(hù)、居民的拆遷安置、市政設(shè)施更新改造等，均需巨額資金。 土地收購(gòu)、儲(chǔ)備、供應(yīng)機(jī)制，在國(guó)外已運(yùn)行了兩百余年，積累了豐富的經(jīng)驗(yàn)。國(guó)際上已有不少?lài)?guó)家意識(shí)到政府儲(chǔ)備土地的重要性，美國(guó)及歐洲許多國(guó)家把這種儲(chǔ)備機(jī)制稱(chēng)為 “ 土地銀行 ” 。最早發(fā)展的是荷蘭阿姆斯特丹市，從 1800 年開(kāi)始，該市在工商界的支持下，購(gòu)置土地進(jìn)行儲(chǔ)備 ； 此后，法國(guó)、瑞典等國(guó)的城市政府相繼進(jìn)行了土地收購(gòu)與儲(chǔ)備。英國(guó)則采用成立土地發(fā)展公司，實(shí)行與土地銀行相似的機(jī)《 2021 年房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全》移動(dòng)硬盤(pán)版！策劃人士必備資料庫(kù)！貨到驗(yàn)貨后付款 亞瀚房地產(chǎn)智庫(kù) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載 02566039613 :376977591 14 制。但不管如何，建立土地收購(gòu)儲(chǔ)備機(jī)制有其特定的目的：要么是為了實(shí)施政府的城市規(guī)劃，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，滿(mǎn)足住宅建設(shè)需要；要么是為了抑制土地投機(jī)，壟斷土地資源和獲得土地資產(chǎn)收益。 因而 各國(guó)政府都采取了相應(yīng)的立法手段，制定嚴(yán)密的法律措施，以保障該機(jī)制的運(yùn)行。 我國(guó)土地儲(chǔ)備機(jī)制率先在深圳市和上海市得以實(shí)施。 1996 年 9月，深圳市成立土地發(fā)展投資公司，后更名為土地投資開(kāi)發(fā)中心，其業(yè)務(wù)以土地資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)和土地開(kāi)發(fā)為主； 1996 年 11 月，上海市成立土地發(fā)展中心，接受市政府 委托實(shí)施土地收購(gòu)、儲(chǔ)備 和 出讓工作。 接著，杭州、廈門(mén)、南京、青島、廣州、鄭州等城市先后成立土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)。其中杭州市 1997 年 8 月開(kāi)始籌建土地儲(chǔ)備發(fā)展中心，10 月正式掛牌定名為杭州市土地儲(chǔ)備中心。隨后出臺(tái)《關(guān)于建立杭州市土地收購(gòu)儲(chǔ)備機(jī)制的通知》和《杭州市土地儲(chǔ)備中心工作章程》(試行 )，并于 1999 年 3 月正式頒布《杭州市土地儲(chǔ)備實(shí)施辦法》，2021 年 9 月經(jīng)修改后重新予以公布。這是我國(guó)首部正式出臺(tái)的關(guān)于土地收購(gòu)儲(chǔ)備方面的政府規(guī)章，為土地儲(chǔ)備制度作出了有益的探索。 拱墅區(qū) 政府在 2021 年就與 杭州市土地儲(chǔ)備中心 建立了 開(kāi)展土地整理和城市改造的合作關(guān)系，并由后者全權(quán)委托 拱墅區(qū) 城建中心負(fù)責(zé)辦理和組織實(shí)施運(yùn)河兩岸（ 拱墅區(qū) 段）地塊的土地儲(chǔ)備前期開(kāi)發(fā)工作。 2021年杭州市土地儲(chǔ)備中心共完成 3596畝儲(chǔ)備土地前期開(kāi)發(fā)整理工作，達(dá)到土地出讓條件，基本可以滿(mǎn)足杭州市區(qū)一年的經(jīng)營(yíng)性用地市場(chǎng)需求。 2021 年將是土地儲(chǔ)備工作十分重要的一年。國(guó)家層面的最新政策陸續(xù)出臺(tái)，尤其是土地儲(chǔ)備資金的管理將有較大的變動(dòng)和《 2021 年房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全》移動(dòng)硬盤(pán)版！策劃人士必備資料庫(kù)！貨到驗(yàn)貨后付款 亞瀚房地產(chǎn)智庫(kù) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載 02566039613 :376977591 15 調(diào)整，政策的調(diào)整既是挑戰(zhàn)，更是機(jī)遇，有利于土地儲(chǔ)備工作的長(zhǎng)遠(yuǎn)健康發(fā)展。 近年來(lái) ， 杭州房?jī)r(jià) 的 上漲幅度較快，主要 是 供求關(guān)系的嚴(yán)重失衡引起。土 地資源緊缺，成為杭州房?jī)r(jià)只漲不落的重要基礎(chǔ) 。 2021 年是 杭州樓市 的 轉(zhuǎn)折點(diǎn) ， 房?jī)r(jià)的高速上漲受到抑制 ， 房地產(chǎn)交易結(jié)構(gòu)優(yōu)化。政府針對(duì)投機(jī)需求、過(guò)度投資、超前消費(fèi)和過(guò)度消費(fèi)等四個(gè)方面的不合理需求制定了一系列的政策，過(guò)熱的市場(chǎng)需求已經(jīng)開(kāi)始降溫，投資需求已經(jīng)退潮。通過(guò)一系列的市場(chǎng)變化，杭州樓市走向規(guī)范，走向平和理性，房?jī)r(jià)沒(méi)有出現(xiàn)大起大落的情況，市場(chǎng)基本穩(wěn)定。從長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展分析，杭州房?jī)r(jià)有較大的增長(zhǎng)空間。 在 杭州 老城區(qū)的眾多 房地產(chǎn) 板塊中，拱墅區(qū)無(wú)疑是宏觀(guān)調(diào)控前后最受關(guān)注的區(qū)域。 目前 運(yùn)河邊的樓盤(pán)多達(dá) 20 余個(gè)，總建筑面積為 200萬(wàn)平方米左右，如果按照每套 100 平方米計(jì)算，那么今后將有 2 萬(wàn)余戶(hù)家庭安家于運(yùn)河邊。 把 “ 居住拱墅 ” 作為拱墅區(qū)四大品牌之一，是區(qū)政府近幾年的主打目標(biāo)之一，特別是位于拱墅區(qū)核心的運(yùn)河兩岸改造地塊， 對(duì)于 這個(gè)特殊時(shí)期的樓市，意義非同一般。 《 2021 年房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全》移動(dòng)硬盤(pán)版！策劃人士必備資料庫(kù)！貨到驗(yàn)貨后付款 亞瀚房地產(chǎn)智庫(kù) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載 02566039613 :376977591 16 3 項(xiàng)目范圍與建設(shè)條件 項(xiàng)目用地范圍及現(xiàn)狀 用地范圍 京杭運(yùn)河兩岸（拱墅區(qū)段）地處杭州市區(qū)的北部，距市中心武林廣場(chǎng)約 4 公里。規(guī)劃用地范圍西起和睦路、莫干山路、京杭運(yùn)河，東至上塘路，南起大關(guān)路、德勝路，北至登云路（含婆娑小區(qū)），規(guī)劃總用地 公頃。 用地現(xiàn)狀 該區(qū)塊原有居住用地主要集中在西部、南部，大多建筑較破舊，居住環(huán)境較差，尤其是配套公建嚴(yán)重不足；原有公建主要集中在上塘路沿線(xiàn)幾區(qū)塊南面，以商業(yè)、市場(chǎng)為主，布局分散、規(guī)模偏小、建筑質(zhì)量較差，缺少停車(chē)場(chǎng)地；區(qū)塊內(nèi)原有工業(yè)、倉(cāng)儲(chǔ)用地比重較大，運(yùn)河以西和以東均有各類(lèi)企業(yè)分布，部分為鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)，但與居住用地混合分布，大部分廠(chǎng)房、倉(cāng)儲(chǔ)的建筑質(zhì)量較差，并占用規(guī)劃城市道路及河道用地，其中大部分企業(yè)處于停產(chǎn)、半停產(chǎn)狀態(tài)，有的已經(jīng)破產(chǎn)；區(qū)塊內(nèi)原有道路（支路、小區(qū)級(jí)道路）不完善，斷頭路較多，且路面較窄，造成交通 擁擠；區(qū)塊內(nèi)公園、綠地偏少，河道水質(zhì)污濁，基本無(wú)河道綠化，環(huán)境面貌較差。 舊城改造概況 中心 組建以來(lái)， 先后對(duì)熱水瓶廠(chǎng)地塊、 大滸弄東片 、娑婆橋地塊以及 A1 A A0 A0大滸弄 西 等地塊實(shí)施了 舊城 改造 ，已基《 2021 年房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全》移動(dòng)硬盤(pán)版！策劃人士必備資料庫(kù)！貨到驗(yàn)貨后付款 亞瀚房地產(chǎn)智庫(kù) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載 02566039613 :376977591 17 本完成了運(yùn)河以西余杭塘河以北區(qū)塊、運(yùn)河以東大關(guān)路以北區(qū)塊、運(yùn)河三河交匯區(qū)塊約 平方公里的拆遷工作。據(jù)初步統(tǒng)計(jì)，累計(jì) 拆遷居民 3206 戶(hù)、農(nóng)戶(hù) 951 戶(hù)、 國(guó)有 單位 68 家 、集體企業(yè) 33 家 ，拆遷面積約 100 萬(wàn) 平方米。 同時(shí)，已基本形成兩個(gè)配套齊全的安置房住宅小區(qū) — 小河佳苑和大滸東苑： （ 1）小 河佳苑：總用地面積 公頃，總建筑面積地上 萬(wàn)平方米，地下 萬(wàn)平方米，總建住宅約 3736 套，主要建筑內(nèi)容包括拆遷安置房及配套幼兒園、小學(xué)、綜合市場(chǎng)等。目前已竣工 27萬(wàn)平方米、住宅約 2851 套、配套幼兒園 1 座，還有約 7 萬(wàn)平方米安置房及配套小學(xué)正在建設(shè)中。 （ 2）大滸東苑：總用地面積 公頃，總建筑面積地上 萬(wàn)平方米，地下 萬(wàn)平方米，總建住宅約 2970 套，主要建筑內(nèi)容包括拆遷安置房及配套幼兒園、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)等。目前安置房已全部竣工，其中已安置住宅約 1686 套共 15 萬(wàn)平方米，還有 約 12 萬(wàn)平方米計(jì)劃年內(nèi)交付安置。 在土地整理方面，已經(jīng)累計(jì)出讓 552 畝用于商品房開(kāi)發(fā)建設(shè)，另45 畝用于建設(shè)配套中學(xué)，即已建成的長(zhǎng)征中學(xué)；并完成了三條城市次干道即麗水路、小河路、趙伍路（登云路 余杭塘河）以及金華路、紫荊路等十余條城市支路的基礎(chǔ)配套設(shè)施建設(shè)。 建設(shè)條件 區(qū)位條件 《 2021 年房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全》移動(dòng)硬盤(pán)版！策劃人士必備資料庫(kù)！貨到驗(yàn)貨后付款 亞瀚房地產(chǎn)智庫(kù) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載 02566039613 :376977591 18 京杭運(yùn)河兩岸（拱墅區(qū)段）地處杭州市中心的北部，該區(qū)塊北靠拱宸橋（拱墅區(qū)區(qū)級(jí)行政中心），南接賣(mài)魚(yú)橋（信義坊步行商業(yè)街），區(qū)內(nèi)城市路網(wǎng)基本形成，對(duì)外交通十分便利，通過(guò)上塘路高架往南通達(dá)市中心武林廣場(chǎng)、濱江區(qū)、蕭山區(qū)，往 北接石祥路，繞城公路，并與杭寧高速接通；通過(guò)德勝路往東到下沙經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)；通過(guò)莫干山路，往北接石祥路，并通達(dá)三墩、勾莊；通過(guò)京杭運(yùn)河，往南與錢(qián)塘江溝通，往北直達(dá)余杭、湖州、蘇州。 自然條件 拱墅區(qū)古代系海灣，半山為海島，周?chē)嗌秤俜e逐成陸地，古有江漲之名。 該 區(qū)東北枕半山，京杭大運(yùn)河縱貫自南而北而人，地勢(shì)東北高西南低。境東北多山嶺，主要有半山、老虎山、青龍山、元寶山（ 黃鶴山 ） 等，黃鶴山海撥 米 ； 境西地勢(shì)平垣，河道港渠縱橫交錯(cuò)，京杭大運(yùn)河、宦塘河、古新河流經(jīng)境內(nèi)；余杭塘河、勝利河、康橋新河等 與京杭大運(yùn)河溝通；上塘河由南而北折東出境。 項(xiàng)目區(qū)塊內(nèi)現(xiàn)狀平均高程 米。 拱墅區(qū)屬亞熱帶氣候，溫和濕潤(rùn)，年平均氣溫 ℃ 左右；最熱月 （ 7 月 份） 平均溫度約 29℃ 左右 ，一月份平均氣溫 ℃，極端最高溫度 ℃，最低－ ℃ 。年降雨主要集中在 3 至 4 月份和 7至 9 月份兩季，年降雨量為 毫米。夏、秋季有臺(tái)風(fēng)