【正文】 后付款 亞瀚房地產(chǎn)智庫 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載 02566039613 :376977591 5 1 概 述 項(xiàng)目名稱： 京杭運(yùn)河兩岸（拱墅區(qū)段）舊城改造工程 承辦單位： 杭州市拱墅區(qū)城市建設(shè)發(fā)展中心 用地范圍： 西起和睦路、莫干山路、京杭運(yùn)河，東至上塘路， 南起大關(guān)路、德勝路，北至登云路（含娑婆小區(qū)）， 規(guī)劃總用地 公頃。 編制依據(jù) （ 1）《京杭運(yùn)河（拱墅區(qū)段）兩岸控制性詳細(xì)規(guī)劃調(diào)整》（杭州市城市規(guī)劃設(shè)計(jì)研究院 2021 年 5 月） （ 2）《杭州市長樂居住區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃調(diào)整》（杭州市城市規(guī)劃設(shè)計(jì)研究院 2021 年 6 月） （ 3） 杭州市城市總體規(guī)劃（ 國函 [2021]19 號 批復(fù)） （ 4） 杭州市人民政府令第 153 號 《 杭州市土地儲備實(shí)施辦法 》（ 2021 年 8 月修正 ） 《 2021 年房地產(chǎn)營銷策劃大全》移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗(yàn)貨后付款 亞瀚房地產(chǎn)智庫 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載 02566039613 :376977591 7 （ 5） 杭州市人民政府 《 關(guān)于杭州市經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)的實(shí)施意見 》（ 杭政 [2021]3 號 ） （ 6）《杭州市城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》 (修訂案 )（ 2021 年 5 月 ） （ 7） 杭州市人民政府關(guān)于貫徹實(shí)施《杭州市城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》的若干意見 （ 8） 杭州市人民政府關(guān)于貫徹實(shí)施《杭州市城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》的補(bǔ)充意見 （ 杭政 [2021]1 號 ） （ 9） 杭州市人民政府辦公廳關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)政府儲備土地開發(fā)整理的實(shí)施意見 （ 杭政辦 [2021]7 號 ） （ 10）中心提供的前期工作資料 （ 11）我國現(xiàn)行的規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn) 研究范圍 鑒于杭州運(yùn)河沿線（拱墅區(qū)段）地塊的舊城改造工程以“一次規(guī)劃，成片改造，分步實(shí)施”為原則，并按照“運(yùn)河?xùn)|、運(yùn)河西同步實(shí)施”和“由北到南，有序推進(jìn)”的工作思路落實(shí)改造工程，其拆遷及安置房建設(shè)、土地整理出讓和公建設(shè)施等建設(shè)范圍都有一個(gè)逐漸擴(kuò)大的過程。 （ 3）本著人民城市人民建的原則，通過舊城土地功能序列的替代和調(diào)整，采取有償出讓國有土地籌集資金用以舊城改造的方式是合理的。 但由于種種原因，運(yùn)河兩岸拱墅區(qū)塊的原有住宅建筑大多較破舊，無配套設(shè)施，無綠化用地，農(nóng)居、倉庫等互相混雜，居住環(huán)境較差；配套公建（特別是配套教育設(shè)施）嚴(yán)重不足，區(qū)內(nèi)道路不完善，且路面較窄；同時(shí)，區(qū)塊內(nèi)工業(yè)用地比重較大，部分鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)分布混亂，其中大部分企業(yè)處于停產(chǎn)、半停產(chǎn)狀態(tài)，有的已經(jīng)破產(chǎn)，急需通過轉(zhuǎn)變產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、調(diào)整土地性質(zhì)，來解決企業(yè)破產(chǎn)后的一系列問題。 （ 2）項(xiàng)目實(shí)施有利于改善城市生態(tài)環(huán)境，推動城市景觀帶建設(shè) 城市作為人類的聚居地，受到人類生活和各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)生活的強(qiáng)烈影響，使得城市的生態(tài)環(huán)境問題特別突出。 （ 4）項(xiàng)目實(shí)施有利于改善城鄉(xiāng)居民的居住 條件和生活質(zhì)量 隨著十六大提出全面建設(shè)小康社會的奮斗目標(biāo)，人們的居住狀況將成為“小康社會”的一項(xiàng)重要的檢驗(yàn)指標(biāo)。英國則采用成立土地發(fā)展公司，實(shí)行與土地銀行相似的機(jī)《 2021 年房地產(chǎn)營銷策劃大全》移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗(yàn)貨后付款 亞瀚房地產(chǎn)智庫 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載 02566039613 :376977591 14 制。這是我國首部正式出臺的關(guān)于土地收購儲備方面的政府規(guī)章，為土地儲備制度作出了有益的探索。政府針對投機(jī)需求、過度投資、超前消費(fèi)和過度消費(fèi)等四個(gè)方面的不合理需求制定了一系列的政策，過熱的市場需求已經(jīng)開始降溫，投資需求已經(jīng)退潮。 用地現(xiàn)狀 該區(qū)塊原有居住用地主要集中在西部、南部，大多建筑較破舊，居住環(huán)境較差，尤其是配套公建嚴(yán)重不足；原有公建主要集中在上塘路沿線幾區(qū)塊南面，以商業(yè)、市場為主，布局分散、規(guī)模偏小、建筑質(zhì)量較差，缺少停車場地；區(qū)塊內(nèi)原有工業(yè)、倉儲用地比重較大，運(yùn)河以西和以東均有各類企業(yè)分布，部分為鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)，但與居住用地混合分布，大部分廠房、倉儲的建筑質(zhì)量較差，并占用規(guī)劃城市道路及河道用地，其中大部分企業(yè)處于停產(chǎn)、半停產(chǎn)狀態(tài)，有的已經(jīng)破產(chǎn)；區(qū)塊內(nèi)原有道路（支路、小區(qū)級道路）不完善，斷頭路較多，且路面較窄，造成交通 擁擠；區(qū)塊內(nèi)公園、綠地偏少，河道水質(zhì)污濁，基本無河道綠化，環(huán)境面貌較差。 建設(shè)條件 區(qū)位條件 《 2021 年房地產(chǎn)營銷策劃大全》移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗(yàn)貨后付款 亞瀚房地產(chǎn)智庫 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載 02566039613 :376977591 18 京杭運(yùn)河兩岸（拱墅區(qū)段）地處杭州市中心的北部，該區(qū)塊北靠拱宸橋（拱墅區(qū)區(qū)級行政中心），南接賣魚橋（信義坊步行商業(yè)街），區(qū)內(nèi)城市路網(wǎng)基本形成，對外交通十分便利，通過上塘路高架往南通達(dá)市中心武林廣場、濱江區(qū)、蕭山區(qū)，往 北接石祥路，繞城公路，并與杭寧高速接通；通過德勝路往東到下沙經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)；通過莫干山路，往北接石祥路，并通達(dá)三墩、勾莊；通過京杭運(yùn)河，往南與錢塘江溝通，往北直達(dá)余杭、湖州、蘇州。年日照在 1800～ 2100 小時(shí)，無霜期 250 天左右 。運(yùn)河沿線成為當(dāng)時(shí)國內(nèi)最繁榮、最富裕的地區(qū)。 （ 1）利用本地塊獨(dú)特的區(qū)位優(yōu)勢、交通條件，開發(fā)運(yùn)河商務(wù)商貿(mào)中心，輻射整個(gè) 拱墅區(qū) ，成為杭州北部的繁華城市新區(qū)。以步行道為軸線貫穿綠地、廣場、建筑，并把小河直街傳統(tǒng)歷史街區(qū)作為景觀軸線《 2021 年房地產(chǎn)營銷策劃大全》移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗(yàn)貨后付款 亞瀚房地產(chǎn)智庫 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載 02566039613 :376977591 23 的景觀點(diǎn)，將歷史、現(xiàn)代有機(jī)結(jié)合，在空間上作為整個(gè)規(guī)劃區(qū)域的制高點(diǎn)，突出現(xiàn)代化城市風(fēng)貌。規(guī)劃總戶數(shù) 31378 戶，新增戶均面積中，商品房戶均 120 平方米，拆遷房戶均 85 平方米。 規(guī)劃在運(yùn)河兩側(cè)各設(shè)一處給水加壓泵站，一處設(shè)在新增 110kV 變電站北側(cè)，一處設(shè)在紅建河與上塘路交叉口的西側(cè)。 3 娑婆橋 D0 D02地塊 賈家弄以北、規(guī)劃趙伍 路以東、原娑婆地區(qū)內(nèi) 4 和睦南區(qū) A12 地塊 小河路以東南、規(guī)劃趙伍路東北、余杭塘路西北 5 和睦南區(qū) A13 地塊 （同上） 6 大滸弄西片 B1B16 地塊 上塘路以西、湖州路以 南、規(guī)劃紫荊路以北。從規(guī)劃、拆遷、土地整理，到安置房建設(shè)及公建配套、住戶安置、土地出讓，從而使舊城改造形成良性循環(huán)。 R2106 霞灣路以北、規(guī)劃長樂路以東、 規(guī)劃七號路以西。區(qū)塊道路系統(tǒng)按《杭《 2021 年房地產(chǎn)營銷策劃大全》移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗(yàn)貨后付款 亞瀚房地產(chǎn)智庫 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載 02566039613 :376977591 31 州市運(yùn)河道路交通調(diào)整規(guī)劃》確定的路網(wǎng)格局進(jìn)行布置。 綠化及景觀 工程 本項(xiàng)目綠地及景觀工程以公園綠地、小區(qū)集中綠地為重點(diǎn)，以河道綠化為骨架，以組團(tuán)綠地、單位綠化為基面，形成點(diǎn)、線、面相結(jié)合的綠化系統(tǒng)。 （ 4）組團(tuán)綠化 規(guī)劃以小區(qū)綠地為主，各地塊布置組團(tuán)綠地，人均 平方米，規(guī)劃居住地塊綠地率不少于 30%，同時(shí)大力提倡屋頂綠化等多層次的綠化，提高單位面積的綠化效益，改善居住環(huán)境。 給水工程 （ 1）用水量 《 2021 年房地產(chǎn)營銷策劃大全》移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗(yàn)貨后付款 亞瀚房地產(chǎn)智庫 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載 02566039613 :376977591 36 區(qū)塊范圍內(nèi)除新建及已批出在建地塊外，尚有部分保留居住和單位，規(guī)劃用水量指標(biāo)應(yīng)區(qū)別對待，本區(qū)塊規(guī)劃總需水量約為 萬立方米 /最高日。根據(jù)預(yù)測，本區(qū)塊規(guī)劃污水量約為 萬立方米 /平均日。 C 區(qū)塊： C 區(qū)塊除大關(guān)路、上塘路、德勝路沿線地塊直接接入以上道路污水管外，中部地區(qū)由于地勢較低，需通過泵站提升后再接入上塘路污水管。 區(qū)塊內(nèi)現(xiàn)狀有半山電廠 — 霞灣變的 220kV 架空線路自霞灣變向北穿越，另有霞灣變 朝暉變的 110kV 架空線自霞灣變向南穿越，還有自霞灣變 — 鏈條廠的 35kV 架空線路以及小河變的 35kV 架空進(jìn)線。根據(jù)規(guī)劃用電負(fù)荷以及居住區(qū) 4000～ 6000 千瓦設(shè)一個(gè)開閉所的原則， A 區(qū)塊內(nèi)需設(shè) 10 個(gè)開閉所， B 區(qū)塊內(nèi)需設(shè) 6 個(gè)開閉所， C 區(qū)塊需設(shè) 8 個(gè)開閉所， D 區(qū)塊需設(shè) 1 個(gè)開閉所。固定電話按每戶 線計(jì)，且住宅電話占總裝機(jī)容量的 80%。湖墅北路大關(guān)路以南段兩側(cè)均有煤氣管；上塘路已建三根煤氣管；登云路運(yùn)河以西為兩根煤氣管，運(yùn)河以東為一根燃?xì)夤?；莫干山路道路兩?cè)均建有煤氣管。其中居民生活垃圾主要有炊廚廢物、廢紙制品、織物、廢塑料制品等；商業(yè)垃圾主要包括廢舊的包裝材料、廢棄的菜蔬瓜果等；清掃垃圾主要包括垃圾箱中 的固體廢棄物、枝葉、果皮等。在建筑物或構(gòu)筑物的主要面都有暢通的道路，道路寬大于4 米，保證消防車順利進(jìn)出和消防作業(yè)面。 人員編制 根據(jù)工程特點(diǎn)，項(xiàng)目人員編制盡可能精干。 中心舊城改造工程的主體之一，全面負(fù)責(zé)項(xiàng)目的具體操作。 消防 消防措施 本項(xiàng)目建設(shè)區(qū)布置遵照《建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》（ GBJ1687）（ 97年版）的要求進(jìn)行設(shè)計(jì)。 管網(wǎng)系統(tǒng)除維持外圍主要道路下的供氣干管外，區(qū)塊內(nèi)部道路下應(yīng)隨道路敷設(shè)燃?xì)夤艿?，且?yīng)與天然氣供氣接軌。區(qū)塊外圍道路下已建有《 2021 年房地產(chǎn)營銷策劃大全》移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗(yàn)貨后付款 亞瀚房地產(chǎn)智庫 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載 02566039613 :376977591 42 煤氣管道，如德勝路道路兩側(cè)均建有煤氣管，北側(cè)為中低壓同溝，南側(cè)為低壓管。 通信容量預(yù)測 通信容量的預(yù)測分固定電話及有限電視終端兩部分。規(guī)劃安排在 A02 地塊，位于趙伍路西側(cè)，公交電車二場以東。 （ 3）河道工程 本區(qū)塊范圍內(nèi)河道規(guī)劃情況詳見表 61。 紫荊路以北、金華路以西地塊的污水通過麗水路污水管接入登云路污水干管。 （ 4）消防用水 采用與生活用水合并的低壓消防系統(tǒng)，消防水量及消火栓布置按《建筑設(shè)計(jì)防火規(guī) 范（ GBJ1687）》采用，高層建筑按《高層民用建筑設(shè)計(jì)規(guī)范（ GBJ4582）》執(zhí)行。 （ 2）污水 區(qū)塊內(nèi)現(xiàn)狀排水多為合流制，污水通過合流管道就近排入河道，這樣不僅污染水體，同時(shí)因?yàn)榕潘艿狸惻f、堵塞又加上地勢較低，暴雨時(shí)污水外翻，影響環(huán)境。由于沿運(yùn)河、小河兩側(cè)部分歷史建筑保留，該段河道兩側(cè)不受規(guī)劃綠化帶控制。 公交中心站 規(guī)劃在大關(guān)路與長樂路交叉口的東南面規(guī)劃一處占地 公頃的公交中心站，滿足周邊人們的使用要求。 表 52 今后五年計(jì)劃新建及在建安置房工程 序號 項(xiàng)目名稱 建筑面積 (萬平方米 ) 開工時(shí)間 竣工時(shí)間 備注 1 和睦南區(qū) A12 地塊 — 08 年 在建 2 娑婆橋 D0 02 地塊一期 — 08 年 3 熱水瓶廠 F 地塊（高層） — 09 年 4 和睦南區(qū) A13 地塊（高層） 07 年 09 年 5 娑婆橋 D0 02 地塊二期 （高層） 07 年 09 年 新建 6 大滸弄西片 B1 16 地塊 （高層） 07 年 09 年 7 和睦南區(qū) A21 地塊（高層） 08 年 10 年 8 和睦南區(qū) A27 地塊（高層） 08 年 10 年 9 長樂 C35 地塊（高層） 09 年 11 年 10 熱水瓶廠 D 地塊（高層） 09 年 11 年 合 計(jì) 教育設(shè)施工程 按照項(xiàng)目整個(gè)區(qū)塊控制性詳細(xì)規(guī)劃的要求， 除了安置房工程中已包含的配套小學(xué)及幼兒園，本項(xiàng)目還需配套建設(shè)相應(yīng)的學(xué)校等教育設(shè)施（詳見表 53）。 R2103 規(guī)劃六號路以南、長樂路 以東、紅建河以東北。 今后五年，土地整理計(jì)劃出讓方面的項(xiàng)目情況詳見表 51。 安置房用地主要安排在熱水瓶廠地塊、大滸弄東片及西片、和睦《 2021 年房地產(chǎn)營銷策劃大全》移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗(yàn)貨后付款 亞瀚房地產(chǎn)智庫 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載 02566039613 :376977591 26 南區(qū)和長樂地塊 C35 等處，詳見表 42。 市政用地規(guī)劃 規(guī)劃保留 220kV 霞灣變，保留霞灣變往北的 220kV 高壓線，對其它 110kV 以下的高壓線，規(guī)劃要求埋地。 規(guī)劃沿運(yùn)河、小河兩側(cè)以多層、小高層為主，靠近莫干山路、上塘路住宅地以小高層、高層為主，其余以商品房開發(fā)為主。 公建用地 規(guī)劃保留大關(guān)路北面的杭州社會福利中心、浙江移動杭州分公司等用地，大關(guān)路南面的部隊(duì)干休所、沿上塘路的辦公、學(xué)校等用地（沿上塘路西側(cè)控制 30 米綠化帶）。近年來，拱墅區(qū)實(shí)施了文瀾中學(xué)、大關(guān)游泳健身館等文教體衛(wèi)設(shè)施的建設(shè)，完成了運(yùn)河文化景觀帶上的重要?dú)v史遺存 — 高