【正文】 通過完善基礎(chǔ)設(shè)施，優(yōu)化開發(fā)環(huán)境，促進(jìn)土地增殖，擴(kuò)充城市建設(shè)的資金來源， 從而 為城市帶來巨大的經(jīng)濟(jì)效益。 （ 2） 項(xiàng)目實(shí)施 有利于改善城市生態(tài)環(huán)境，推動城市 景觀帶 建設(shè) 城市作為人類的聚居地，受到人類生活和各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)生活的強(qiáng)烈影響，使得城市的生態(tài)環(huán)境問題特別突出。長期以來，普遍存在的重生產(chǎn)發(fā)展，輕生活質(zhì)量，重經(jīng)濟(jì)增長 、輕社會發(fā)展的思想，使得城市的生態(tài)環(huán)境趨于惡化。在城市生態(tài)系統(tǒng)中發(fā)揮重要作用的城市綠地建設(shè)得不到重視。而綠地不僅僅是可有可無的景觀裝飾物，或者是僅供滿足休閑活動需要的游憩地，而是維持一定區(qū)域范圍內(nèi)人類生存所必須的物質(zhì)環(huán)境空間。 本項(xiàng)目利用其獨(dú)特的區(qū)位優(yōu)勢，按照運(yùn)河開發(fā)與保護(hù)的要求，將重點(diǎn)保護(hù)小河直街傳統(tǒng)歷史街區(qū)、 新建青莎公園、 香積寺石塔公園，恢復(fù) 香積寺廟 ，并以濱水景觀面為基礎(chǔ)，結(jié)合區(qū)內(nèi)重要景觀節(jié)點(diǎn)、標(biāo)志性建筑或景物，形成高低錯落、層次分明、主題明確、城景交融的現(xiàn)代城區(qū)風(fēng)貌。 （ 3）項(xiàng)目實(shí)施 有利于 落實(shí) 城市規(guī)劃 ，完善城市道路系統(tǒng) 城市規(guī)劃是城市發(fā)展的藍(lán)圖，是城市建設(shè)的龍頭，城市規(guī)劃的實(shí)施依賴于用地結(jié)構(gòu)的調(diào)整和土地供給計(jì)劃。然而在企業(yè)自行招商和存量土地分散進(jìn)入市場的情況下，城市土地開發(fā)的散、差狀況長期困擾著城市規(guī)劃、城市建設(shè)和管理，影響城市形象和面貌。通過舊城改造項(xiàng)目的實(shí)施，實(shí)行規(guī)劃優(yōu)先的政策，加上集中統(tǒng)一的前期開發(fā)、城市 9 道路等基礎(chǔ)設(shè)施 建設(shè) ，城市規(guī)劃的有關(guān)政策和要求可以得到切實(shí)的貫徹落實(shí)，有利于實(shí)現(xiàn)統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一配套、統(tǒng)一開發(fā)、統(tǒng)一建設(shè)、統(tǒng)一管理，實(shí)現(xiàn)以規(guī)劃規(guī)范建設(shè)，以規(guī)劃調(diào)控建設(shè)，并能保 證 城市規(guī)劃的順利實(shí)施以及城 市土地的合理利用。 （ 4） 項(xiàng)目實(shí)施 有利于改善城鄉(xiāng)居民的居住 條件和生活質(zhì)量 隨著十六大提出全面建設(shè)小康社會的奮斗目標(biāo)，人們的居住狀況將成為“小康社會”的一項(xiàng)重要的檢驗(yàn)指標(biāo)。城市居民奔小康 不僅 要體現(xiàn)在住房面積的增加上， 更 主要體現(xiàn)在居住品質(zhì)的提高上。 通過 運(yùn)河 沿線地塊 舊城改造、拆遷安置 ， 將顯著改善區(qū)塊內(nèi)原有居住用地街巷狹窄、道路交通混亂、 基礎(chǔ)設(shè)施不配套、不能滿足 消防和衛(wèi)生要求等問題，達(dá)到 住房功能齊全 、 結(jié)構(gòu)合理 、 居住舒適 、 環(huán)境優(yōu)美 的要求，打造“ 居住拱墅 ”品牌。 土地 儲備 及房地產(chǎn)市場概況 我國是一個人多地少的 發(fā)展中國家，加強(qiáng)土地管理，嚴(yán)格保護(hù)耕地，推進(jìn)土地節(jié)約集約利用，始終是我國現(xiàn)代化建設(shè)中的一個全局性、戰(zhàn)略性問題。 而資金缺乏 則 是制約城市建設(shè)的最大瓶頸，在舊城改造中，傳統(tǒng)街區(qū)的保護(hù)、居民的拆遷安置、市政設(shè)施更新改造等，均需巨額資金。 土地收購、儲備、供應(yīng)機(jī)制，在國外已運(yùn)行了兩百余年，積累了豐富的經(jīng)驗(yàn)。國際上已有不少國家意識到政府儲備土地的重要性，美國及歐洲許多國家把這種儲備機(jī)制稱為 “ 土地銀行 ” 。最早發(fā)展的是 10 荷蘭阿姆斯特丹市，從 1800 年開始，該市在工商界的支持下，購置土地進(jìn)行儲備 ； 此后，法國、瑞典等國的城市政府 相繼進(jìn)行了土地收購與儲備。英國則采用成立土地發(fā)展公司，實(shí)行與土地銀行相似的機(jī)制。但不管如何，建立土地收購儲備機(jī)制有其特定的目的：要么是為了實(shí)施政府的城市規(guī)劃，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，滿足住宅建設(shè)需要；要么是為了抑制土地投機(jī)，壟斷土地資源和獲得土地資產(chǎn)收益。 因而 各國政府都采取了相應(yīng)的立法手段，制定嚴(yán)密的法律措施，以保障該機(jī)制的運(yùn)行。 我國土地儲備機(jī)制率先在深圳市和上海市得以實(shí)施。 1996 年 9 月，深圳市成立土地發(fā)展投資公司，后更名為土地投資開發(fā)中心，其業(yè)務(wù)以土地資產(chǎn)經(jīng)營和土地開發(fā)為主； 1996 年 11 月，上海市成立土地發(fā)展中心，接受市政府委托實(shí)施土地收購、儲備 和 出讓工作。 接著，杭州、廈門、南京、青島、廣州、鄭州等城市先后成立土地儲備機(jī)構(gòu)。其中杭州市 1997 年 8 月開始籌建土地儲備發(fā)展中心， 10月正式掛牌定名為杭州市土地儲備中心。隨后出臺《關(guān)于建立杭州市土地收購儲備機(jī)制的通知》和《杭州市土地儲備中心工作章程》 (試行 )，并于 1999 年 3 月正式頒布《杭州市土地儲備實(shí)施辦法》， 2021 年 9月經(jīng)修改后重新予以公布。這是我國首部正式出臺的關(guān)于土地收購儲備方面的政府規(guī)章，為土地儲備制度作出了有益的探索。 拱墅區(qū) 政府在 2021年就與 杭州市土 地儲備中心 建立了開展土地整理和城市改造的合作關(guān)系，并由后者全權(quán)委托 拱墅區(qū) 城建中心負(fù)責(zé)辦理和組織實(shí)施運(yùn)河兩岸（ 拱墅區(qū) 段）地塊的土地儲備前期開發(fā)工作 。 2021 年 杭州市土地儲備中心 共完成 3596 畝儲備土地前期開發(fā)整 11 理工作，達(dá)到土地出讓條件，基本可以滿足杭州市區(qū)一年的經(jīng)營性用地市場需求。 2021 年將是土地儲備工作十分重要的一年。國家層面的最新政策陸續(xù)出臺，尤其是土地儲備資金的管理將有較大的變動和調(diào)整，政策的調(diào)整既是挑戰(zhàn)，更是機(jī)遇，有利于土地儲備工作的長遠(yuǎn)健康發(fā)展。 近年來 ， 杭州房價(jià) 的 上漲幅度較快，主要 是 供求關(guān)系的 嚴(yán)重失衡引起。土地資源緊缺，成為杭州房價(jià)只漲不落的重要基礎(chǔ) 。 2021 年 是杭州樓市 的 轉(zhuǎn)折點(diǎn) ， 房價(jià)的高速上漲受到抑制 ， 房地產(chǎn)交易結(jié)構(gòu)優(yōu)化 。政府針對投機(jī)需求、過度投資、超前消費(fèi)和過度消費(fèi)等四個方面的不合理需求制定了一系列的政策，過熱的市場需求已經(jīng)開始降溫，投資需求已經(jīng)退潮。通過一系列的市場變化，杭州樓市走向規(guī)范，走向平和理性，房價(jià)沒有出現(xiàn)大起大落的情況，市場基本穩(wěn)定。從長遠(yuǎn)發(fā)展分析，杭州房價(jià)有較大的增長空間。 在 杭州 老城區(qū)的眾多 房地產(chǎn) 板塊中，拱墅區(qū)無疑是宏觀調(diào)控前后最受關(guān)注的區(qū)域。 目前 運(yùn)河邊的樓盤多達(dá) 20 余個，總 建筑面積為 200萬平方米左右，如果按照每套 100 平方米計(jì)算，那么今后將有 2 萬余戶家庭安家于運(yùn)河邊。 把 “ 居住拱墅 ” 作為拱墅區(qū)四大品牌之一，是區(qū)政府近幾年的主打目標(biāo)之一，特別是位于拱墅區(qū)核心的運(yùn)河兩岸改造地塊， 對于 這個特殊時(shí)期的樓市，意義非同一般。 12 3 項(xiàng)目范圍與建設(shè)條件 項(xiàng)目用地范圍及現(xiàn)狀 用地范圍 京杭運(yùn)河 兩岸 （拱墅區(qū)段）地處杭州市區(qū) 的北部 ， 距市中心武林廣場約 4 公里。 規(guī)劃用地范圍西起和睦路、莫干山路、京杭運(yùn)河，東至上塘路，南起大關(guān)路、德勝路，北至登云路（含婆娑小區(qū)），規(guī)劃總用地 公頃。 用地現(xiàn)狀 該區(qū)塊原有居住用地主要集中在西部、南部，大多建筑較破舊 ，居住環(huán)境較差，尤其是配套公建嚴(yán)重不足；原有公建主要集中在上塘路沿線幾區(qū)塊南面，以商業(yè)、市場為主，布局分散、規(guī)模偏小、建筑質(zhì)量較差，缺少停車場地；區(qū)塊內(nèi)原有工業(yè)、倉儲用地比重較大，運(yùn)河以西和以東均有 各類企業(yè) 分布， 部分為鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)，但與居住用地混合分布，大部分廠房、倉儲的建筑質(zhì)量較差，并占用規(guī)劃城市道路及河道用地，其中大部分企業(yè)處于停產(chǎn)、半停產(chǎn)狀態(tài)，有的已經(jīng)破產(chǎn) ；區(qū)塊內(nèi)原有道路（支路、小區(qū)級道路）不完善，斷頭路較多，且路 面較窄，造成交通擁擠； 區(qū)塊內(nèi)公園、綠地偏少，河道水質(zhì)污濁，基本無河道綠化，環(huán)境面貌較差。 舊城改造 概況 中心 組建以來， 先后對熱水瓶廠地塊、 大滸弄東片 、娑婆橋地塊 13 以及 A1 A A0 A0大滸弄 西 等地塊實(shí)施了 舊城 改造 ，已基本完成了運(yùn)河以西余杭塘河以北區(qū)塊、運(yùn)河以東大關(guān)路以北區(qū)塊、運(yùn)河三河交匯區(qū)塊約 平方公里的拆遷工作。據(jù)初步統(tǒng)計(jì)，累計(jì) 拆遷居民 3206 戶、農(nóng)戶 951 戶、 國有 單位 68 家 、集體企業(yè) 33 家 ，拆遷面積約 100 萬 平方米 。 同時(shí)，已基本形成兩個配套齊全的安置房住宅小區(qū) — 小河佳苑和大滸 東苑： （ 1）小河佳苑：總用地面積 公頃，總建筑面積地上 萬平方米，地下 萬平方米，總建住宅約 3736 套，主要建筑內(nèi)容包括拆遷安置房及配套幼兒園、小學(xué)、綜合市場等。目前已竣工 27 萬平方米、住宅約 2851 套、配套幼兒園 1 座，還有約 7 萬平方米安置房及配套小學(xué)正在建設(shè)中。 （ 2）大滸東苑：總用地面積 公頃，總建筑面積地上 萬平方米，地下 萬平方米，總建住宅約 2970 套，主要建筑內(nèi)容包括拆遷安置房及配套幼兒園、農(nóng)貿(mào)市場等。目前安置房已全部竣工，其中已安置住宅約 1686 套共 15 萬平方米，還有約 12 萬平方米計(jì)劃年內(nèi)交付安置。 在土地整理方面，已經(jīng)累計(jì)出讓 552 畝用于商品房開發(fā)建設(shè)， 另45 畝用于建設(shè)配套中學(xué)，即已建成的長征中學(xué)；并完成了三條城市次干道即麗水路、小河路、趙伍路（登云路 余杭塘河）以及金華路、紫荊路等十余條城市支路的基礎(chǔ)配套設(shè)施建設(shè)。 14 建設(shè)條件 區(qū)位條件 京杭運(yùn)河 兩岸 （拱墅區(qū)段）地處杭州市中心的 北 部，該區(qū)塊北靠拱宸橋（拱墅區(qū)區(qū)級行政中心），南接賣魚橋（信義坊步行商業(yè)街），區(qū)內(nèi)城市路網(wǎng)基本形成，對外交通十分便利，通過上塘路高架往南通達(dá)市中心武林廣場、濱 江區(qū)、蕭山區(qū)，往北接石祥路，繞城公路，并與杭寧高速接通；通過德勝路往東到下沙經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)；通過莫干山路，往北接石祥路，并通達(dá)三墩、勾莊；通過京杭運(yùn)河，往南與錢塘江溝通，往北直達(dá)余杭、湖州、蘇州。 自然條件 拱墅區(qū)古代系海灣，半山為海島，周圍泥沙淤積逐成陸地，古有江漲之名。 該 區(qū)東北枕半山，京杭大運(yùn)河縱貫自南而北而人，地勢東北高西南低。境東北多山嶺，主要有半山、老虎山、青龍山、元寶山（ 黃鶴山 ） 等，黃鶴山海撥 米 ； 境西地勢平垣，河道港渠縱橫交錯，京杭大運(yùn)河、宦塘河、古新河流經(jīng)境內(nèi)；余杭塘河、勝 利河、康橋新河等與京杭大運(yùn)河溝通；上塘河由南而北折東出境。 項(xiàng)目區(qū)塊內(nèi)現(xiàn)狀平均高程 米。 拱墅區(qū)屬亞熱帶氣候，溫和濕潤，年平均氣溫 ℃ 左右；最熱月 （ 7 月 份） 平均溫度約 29℃ 左右 ，一月份平均氣溫 ℃，極端最高溫度 ℃，最低－ ℃ 。年降雨主要集中在 3 至 4 月份和 7 至 9月份兩季，年降雨量為 毫米。夏、秋季有臺風(fēng)影響 ，夏季主導(dǎo) 15 風(fēng)以東風(fēng)為主，平均風(fēng)速 米 /秒 。年日照在 1800～ 2100 小時(shí)，無霜期 250 天左右 。全 區(qū)山地面積約占總面積的 7％ ，綠化覆蓋面積 1735萬平方米 (其中山林綠化復(fù) 蓋面積 980 萬平方米 )。 歷史文化 京杭大運(yùn)河貫徹南北，綿延 1782 公里，揚(yáng)波逐流兩千余載。它與萬里長城交相輝映，聞名天下。京杭大運(yùn)河始鑿于春秋末期。歷代封建王朝基于政治、軍事、經(jīng)濟(jì)的考慮而不斷開挖，至隋煬帝時(shí)又經(jīng)過三次大規(guī)模的修整和開鑿，一條水運(yùn)走廊終于建成。大運(yùn)河的開通，形成了我國溝通南北的運(yùn)輸大動脈，以運(yùn)河為中軸逐步構(gòu)建了四通八達(dá)的運(yùn)輸網(wǎng)絡(luò)，為加強(qiáng)南北聯(lián)系，促進(jìn)南北交流提供了便利。一大批名城重鎮(zhèn)依河而興，中國七大古都有四座在運(yùn)河岸邊。運(yùn)河沿線成為當(dāng)時(shí)國內(nèi)最繁榮、最富裕的地區(qū)。 拱墅區(qū)就位于京 杭大運(yùn)河的最南端。大運(yùn)河養(yǎng)育了拱墅兒女，拱墅區(qū)的發(fā)展變遷也見證了大運(yùn)河的歷史滄桑。拱墅區(qū)名勝古跡眾多，有水田畈遺址、半山石塘戰(zhàn)國墓遺址、拱宸橋、香積寺石塔、高家花園、洋關(guān)、珠兒潭、富義倉、小河直街、橋西名居、湖墅八景、歡喜永寧橋、祥符橋、半山橋等文保單位和遺址，也有泥馬渡康王、康熙乾隆下江南等傳說逸聞，留下了寶貴的文化遺產(chǎn)。 拱墅區(qū)自 1997 年底開始，逐步理清和確立了建設(shè)運(yùn)河文化的基本工作思路，并在 1998 年召開的中共拱墅區(qū)第三次代表大會上把 “ 建設(shè)運(yùn)河文化風(fēng)景線 ” 確定為拱墅區(qū)今后全區(qū)工作的奮斗目標(biāo)和主要任務(wù) 16 之一，明確提出，運(yùn)河文化是歷史留 傳 的寶貴財(cái)富，也是 該 區(qū)在文化建設(shè)中獨(dú)有的優(yōu)勢，必須充分加以利用，逐步使運(yùn)河兩岸綠起來、亮起來、鬧起來、美起來，初步形成融園林、旅游、建設(shè)、商業(yè)等多種文化于一體的運(yùn)河文化風(fēng)景線，展現(xiàn)出拱墅新的時(shí)代風(fēng)貌。 以運(yùn)河文化為主線，以文化商城等企業(yè)為龍頭，加快建設(shè)運(yùn)河文化廣場和運(yùn)河博物館等一批重點(diǎn)項(xiàng)目，初步形成 “ 一城二橋三街四中心 ” 大文化產(chǎn)業(yè)格局，大力發(fā)展和壯大文化產(chǎn)業(yè)。近年來，拱墅區(qū)實(shí)施了文瀾中學(xué)、大關(guān)游泳健身館等文教體衛(wèi)設(shè)施的建設(shè)，完成了運(yùn)河文化景觀帶上的重要?dú)v史遺存 — 高家花園的修復(fù) 工作，培育和打造 了一批精品亮點(diǎn)，真正打響 了 “ 文化拱墅 ” 的品牌。 17 4 總體規(guī)劃和 安置 區(qū)劃 總體規(guī)劃及空間布局 總體規(guī)劃 本項(xiàng)目區(qū)塊城市改造 以運(yùn)河商務(wù)商貿(mào)中心為核心，以京杭運(yùn)河為紐帶，與 地塊 北面拱宸橋（區(qū)級行政中心） 、 南 面 賣魚橋（商業(yè) 中心 ）連通，沿運(yùn)河結(jié)合文物古跡、歷史遺存等，開發(fā)兩大旅游功能區(qū)，規(guī)劃配套完善、環(huán)境一流的四個居住區(qū)塊。 （ 1）利用本地塊獨(dú)特的區(qū)位優(yōu)勢、交通條件，開發(fā)運(yùn)河商務(wù)商貿(mào)中心，輻射整個 拱墅區(qū) ，成為杭州北部的繁華城市新區(qū)。 （ 2）結(jié)合運(yùn)河的開發(fā)與保護(hù)，重點(diǎn)保護(hù)小河直街 傳統(tǒng)歷史街區(qū)、新建青莎公園、 香積寺石塔公園，恢復(fù) 香積寺廟 ，重點(diǎn)開發(fā)兩大沿運(yùn)河公建區(qū)塊：一是 大關(guān)路 北部的運(yùn)河旅游公建區(qū)塊，以開發(fā)旅游公園(青莎公園、小河公園 )及相關(guān)旅游服務(wù)公建為主；二是 大關(guān)路南部 的運(yùn)河休閑活動區(qū)，以開發(fā)為旅游服務(wù)的 寺廟、 茶館、酒吧、咖啡店、飯館等服務(wù) 性 公建為主。 （ 3） 圍繞運(yùn)河商務(wù)商貿(mào)中心及沿運(yùn)河旅游公建，規(guī)劃三大一小四個居住區(qū)塊（包括河?xùn)|的 大滸弄 、長樂地塊和河西的和睦、 娑婆橋地塊 ），并配以完善的公建設(shè)施。 空間布局 規(guī)劃景觀空間以 沿河 景