【正文】 主要內(nèi)容 為 規(guī)劃 范圍的 拆遷 、 補(bǔ)償 和 安置（經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)） 以 及配套公建 、教育設(shè)施 和 規(guī)劃 城市道路 的 建設(shè)等 ； 實(shí)施 期限 為今后五年（ 2021～ 2021 年） 。 41 8 組織機(jī)構(gòu)及人員編制 項(xiàng)目開發(fā)模式 本 項(xiàng)目 主要 采用 拆遷住戶安置房（經(jīng)濟(jì)適用房）建設(shè)的安居工程和土地 整理、 有償使用的 市場化運(yùn)作模式 ，對 規(guī)劃 區(qū)域 的 土地功能進(jìn)行調(diào)整和替代，以提高城市中心區(qū)土地地價(jià)水平和利用 效率 。 治理措施 （ 1） 固體廢棄物 本項(xiàng)目區(qū)內(nèi)按規(guī)范設(shè)置廢物箱，將產(chǎn)生的固體廢棄物進(jìn)行分類收集，能回收利用的廢棄物應(yīng)回收利用，廢電池等有毒有害物品應(yīng)送相關(guān)部門處理，其余生活垃圾由當(dāng)?shù)丨h(huán)衛(wèi)部門統(tǒng)一清運(yùn)處理。年計(jì)，根據(jù)預(yù)測居民規(guī)劃燃?xì)庑枨鬄? 1010 大卡 /年。 隨著區(qū)塊內(nèi)部道路系統(tǒng)的完善，通信管道系統(tǒng)也應(yīng)隨著完善，現(xiàn)有的架空線路應(yīng)逐步轉(zhuǎn)入地下。規(guī)劃新建道路均安排電力電纜位置，以安排下地的 110kV 電纜、 35kV 電纜及 10kV電纜。 用電負(fù) 荷 規(guī)劃用電負(fù)荷的測算，采用單位建筑面積負(fù)荷指標(biāo)法，不同建筑的用電指標(biāo)詳見表 62。隨著地塊開發(fā)的先后 34 次序，雨水管道排放的格局可略做調(diào)整。 運(yùn)河以西、余 杭塘河與大關(guān)路之間地塊的污水，通過大關(guān)路及秉祥巷污水管接入莫干山路現(xiàn)狀污水干管。 （ 3） 管道布置 維持區(qū)塊外圍主干管的現(xiàn)狀格局，隨著區(qū)塊內(nèi)部道路的建設(shè)，應(yīng)逐步完善供水管網(wǎng)的建設(shè)?，F(xiàn)狀區(qū)塊內(nèi)用水均從以上道路下供水管接出。 29 （ 2）小區(qū)集中綠地 除沿運(yùn)河四處大型公共綠地外，結(jié)合道路 、河道布置大小不等小區(qū)綠地 10 處，用地規(guī)模 ～ 公頃之間，規(guī)劃盡量結(jié)合河道、道路布置，目的是增加其開敞性。 城市支路及小區(qū)道路是直接為地塊服務(wù)，以生活服務(wù)功能為主的 28 道路。 C207 運(yùn)河休閑 中心 A19 規(guī)劃小河路以東南、京杭運(yùn)河以西北、登云路以西南 商務(wù)區(qū)公建 用地 323 麗水路以東、上塘路以西、 規(guī)劃紫荊路以南、大關(guān)路 以北。同時(shí)，中心在建安置房約 萬平方米，其中和睦南區(qū) A1A13 地塊 14 萬平方米，娑婆橋 D0 D02 地塊 2 萬 平方米，熱水瓶廠 F地塊 萬平方米。 9 大滸弄 B10 登云路以南、紫荊家園以北、規(guī)劃金華路以東。 規(guī)劃在農(nóng)貿(mào)市場用地附近設(shè)垃圾中轉(zhuǎn)站三處，規(guī)劃新增公共廁所十四處。 規(guī)劃范圍內(nèi)教育設(shè)施的產(chǎn)生規(guī)模和設(shè)置規(guī)模詳見表 41。 對位于運(yùn)河邊的特色民居可在西側(cè)用地易地復(fù)建保護(hù)。 空間布局 規(guī)劃景觀空間以 沿河 景觀面為基礎(chǔ)，主要景觀軸為主線，次要景觀為次線 ，并結(jié)合區(qū)內(nèi)重要景觀節(jié)點(diǎn)、標(biāo)志性建筑或景物，形成高低 18 錯(cuò)落、層次分明、主題明確、城景交融的現(xiàn)代城區(qū)風(fēng)貌。拱墅區(qū)名勝古跡眾多，有水田畈遺址、半山石塘戰(zhàn)國墓遺址、拱宸橋、香積寺石塔、高家花園、洋關(guān)、珠兒潭、富義倉、小河直街、橋西名居、湖墅八景、歡喜永寧橋、祥符橋、半山橋等文保單位和遺址，也有泥馬渡康王、康熙乾隆下江南等傳說逸聞，留下了寶貴的文化遺產(chǎn)。它與萬里長城交相輝映，聞名天下。境東北多山嶺，主要有半山、老虎山、青龍山、元寶山（ 黃鶴山 ） 等，黃鶴山海撥 米 ； 境西地勢平垣，河道港渠縱橫交錯(cuò)，京杭大運(yùn)河、宦塘河、古新河流經(jīng)境內(nèi)；余杭塘河、勝 利河、康橋新河等與京杭大運(yùn)河溝通；上塘河由南而北折東出境。 同時(shí)，已基本形成兩個(gè)配套齊全的安置房住宅小區(qū) — 小河佳苑和大滸 東苑： （ 1）小河佳苑：總用地面積 公頃，總建筑面積地上 萬平方米，地下 萬平方米，總建住宅約 3736 套，主要建筑內(nèi)容包括拆遷安置房及配套幼兒園、小學(xué)、綜合市場等。 在 杭州 老城區(qū)的眾多 房地產(chǎn) 板塊中，拱墅區(qū)無疑是宏觀調(diào)控前后最受關(guān)注的區(qū)域。 2021 年將是土地儲(chǔ)備工作十分重要的一年。 我國土地儲(chǔ)備機(jī)制率先在深圳市和上海市得以實(shí)施。 土地 儲(chǔ)備 及房地產(chǎn)市場概況 我國是一個(gè)人多地少的 發(fā)展中國家，加強(qiáng)土地管理，嚴(yán)格保護(hù)耕地，推進(jìn)土地節(jié)約集約利用，始終是我國現(xiàn)代化建設(shè)中的一個(gè)全局性、戰(zhàn)略性問題。而綠地不僅僅是可有可無的景觀裝飾物，或者是僅供滿足休閑活動(dòng)需要的游憩地，而是維持一定區(qū)域范圍內(nèi)人類生存所必須的物質(zhì)環(huán)境空間。 項(xiàng)目 實(shí)施的意義 （ 1）項(xiàng)目實(shí)施有助于 加快城市化進(jìn)程，推動(dòng)社會(huì)經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展 目前我國已進(jìn)入城市化加速發(fā)展階段，不失時(shí)機(jī)、積極穩(wěn)妥地推進(jìn)舊城改造以及城市經(jīng)營，是實(shí)現(xiàn)加快城市化和提前基本實(shí)現(xiàn)現(xiàn)代化的重要 組成部分 。 項(xiàng)目 主要技術(shù) 經(jīng)濟(jì)指標(biāo)見表 11。 （ 3）提出區(qū)域城市道路及景觀帶建設(shè)方案。中心的 機(jī)構(gòu)設(shè)置 為 四部一室，即前期部、動(dòng)遷部、工程部、物業(yè)部 和辦公室。 中心成立以來的 主要職責(zé)是與杭州市土地儲(chǔ)備中心共同承擔(dān)運(yùn)河沿線四平方公里的土地整理和城市綜合改造，即實(shí)施前期規(guī)劃、拆遷安置、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、安置房建設(shè)以及公建建設(shè)等工作。 （ 4）提出城市綜合整治與保護(hù)開發(fā)重點(diǎn)項(xiàng)目方案。 5 表 11 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 序號 指 標(biāo) 數(shù) 據(jù) 備 注 1 土地整理新增面積 畝 888 可出讓 2 總建筑面積 平方米 765080 其中： 安置房 平方米 582300 教育設(shè)施 平方米 43580 公建設(shè)施 平方米 91524 綜保重點(diǎn)項(xiàng)目 平方米 47680 3 城市道路建設(shè) 千米 15 4 綠地面積 平方米 5 土地出讓收益 萬元 425826 6 改造建設(shè)資金需求 萬元 312435 7 申請 新增 銀行貸款 萬元 37681 8 貸款利息累計(jì) 萬元 26848 9 償還原有貸款余額 萬元 80000 10 年末貸款余額（最大值） 萬元 132546 11 項(xiàng)目盈余 萬元 6543 6 2 項(xiàng)目背景與意義 項(xiàng)目背景 跨入二十一世紀(jì)，隨著人民生活水平的不斷提高，人們對所居住城市提出了更高更新的要求，城市不再是一般意義上 的生產(chǎn)中心、工作中心和居住中心，而是一個(gè)以人為本，以服務(wù)人為最高準(zhǔn)則，人與自然和諧協(xié)調(diào)、完美融合，并能滿足各類人群的發(fā)展愿望，為人們的生活、工作、學(xué)習(xí)和交往提供最舒適、最方便的場所。通過舊城改造 擴(kuò)大 中心城市規(guī)模， 增強(qiáng) 城市輻射功能， 使 第三產(chǎn)業(yè)比重逐漸增加，吸引農(nóng)村剩余勞動(dòng)力進(jìn)城就業(yè)，并 可為離鄉(xiāng)的農(nóng)民進(jìn)城定居和創(chuàng)業(yè)創(chuàng)造條件，為農(nóng)民“退一進(jìn)三”解決出路，提供就業(yè)機(jī)會(huì)和崗位。 本項(xiàng)目利用其獨(dú)特的區(qū)位優(yōu)勢，按照運(yùn)河開發(fā)與保護(hù)的要求，將重點(diǎn)保護(hù)小河直街傳統(tǒng)歷史街區(qū)、 新建青莎公園、 香積寺石塔公園，恢復(fù) 香積寺廟 ，并以濱水景觀面為基礎(chǔ)，結(jié)合區(qū)內(nèi)重要景觀節(jié)點(diǎn)、標(biāo)志性建筑或景物，形成高低錯(cuò)落、層次分明、主題明確、城景交融的現(xiàn)代城區(qū)風(fēng)貌。 而資金缺乏 則 是制約城市建設(shè)的最大瓶頸，在舊城改造中，傳統(tǒng)街區(qū)的保護(hù)、居民的拆遷安置、市政設(shè)施更新改造等，均需巨額資金。 1996 年 9 月，深圳市成立土地發(fā)展投資公司，后更名為土地投資開發(fā)中心，其業(yè)務(wù)以土地資產(chǎn)經(jīng)營和土地開發(fā)為主； 1996 年 11 月，上海市成立土地發(fā)展中心，接受市政府委托實(shí)施土地收購、儲(chǔ)備 和 出讓工作。國家層面的最新政策陸續(xù)出臺，尤其是土地儲(chǔ)備資金的管理將有較大的變動(dòng)和調(diào)整，政策的調(diào)整既是挑戰(zhàn)，更是機(jī)遇，有利于土地儲(chǔ)備工作的長遠(yuǎn)健康發(fā)展。 目前 運(yùn)河邊的樓盤多達(dá) 20 余個(gè)，總 建筑面積為 200萬平方米左右，如果按照每套 100 平方米計(jì)算，那么今后將有 2 萬余戶家庭安家于運(yùn)河邊。目前已竣工 27 萬平方米、住宅約 2851 套、配套幼兒園 1 座，還有約 7 萬平方米安置房及配套小學(xué)正在建設(shè)中。 項(xiàng)目區(qū)塊內(nèi)現(xiàn)狀平均高程 米。京杭大運(yùn)河始鑿于春秋末期。 拱墅區(qū)自 1997 年底開始，逐步理清和確立了建設(shè)運(yùn)河文化的基本工作思路，并在 1998 年召開的中共拱墅區(qū)第三次代表大會(huì)上把 “ 建設(shè)運(yùn)河文化風(fēng)景線 ” 確定為拱墅區(qū)今后全區(qū)工作的奮斗目標(biāo)和主要任務(wù) 16 之一，明確提出，運(yùn)河文化是歷史留 傳 的寶貴財(cái)富，也是 該 區(qū)在文化建設(shè)中獨(dú)有的優(yōu)勢，必須充分加以利用，逐步使運(yùn)河兩岸綠起來、亮起來、鬧起來、美起來，初步形成融園林、旅游、建設(shè)、商業(yè)等多種文化于一體的運(yùn)河文化風(fēng)景線，展現(xiàn)出拱墅新的時(shí)代風(fēng)貌。 沿運(yùn)河兩岸低，并向兩側(cè)逐步抬高，具體表現(xiàn)在： 小河直街傳統(tǒng)歷史街區(qū)，應(yīng)以傳統(tǒng)建筑保護(hù)為主，區(qū)內(nèi)建筑層數(shù)控制在三層，規(guī)劃運(yùn)河休閑活動(dòng)區(qū)，應(yīng)以傳統(tǒng)建筑為主，層數(shù)控制在三層，局部四層（麗水路 西 側(cè)）；住宅靠近運(yùn)河以多層為主，兩側(cè) 300米范圍控制在小高層，外側(cè)則以小高層、高層為主；運(yùn)河商務(wù)商貿(mào)中心作為整個(gè)區(qū)塊的標(biāo)志，以 60～ 80 米高度為主，局部可突破 100 米，體現(xiàn)現(xiàn)代化城市特色。在規(guī)劃香積寺路兩端均規(guī)劃一些公建用地。 表 41 項(xiàng)目 規(guī)劃產(chǎn)生 規(guī)劃新設(shè) （班） 規(guī)劃保留 （班） 用地 （公頃） 備注 中 學(xué) 113 96 / 小 學(xué) 139 84 54 不含香積寺巷小學(xué) 公頃、熱水瓶廠地塊 內(nèi) 小 學(xué) 公頃 幼兒園 76 45 18 不含保留 公頃 文化用地規(guī)劃 對省級文保單位：香積寺石塔規(guī)劃新辟 公頃文保用地。 安置地塊的 規(guī)劃 選擇 按照 《京杭運(yùn)河（拱墅區(qū)段）兩岸控制性詳細(xì)規(guī)劃調(diào)整》（ 2021年 5 月） 、 《杭州市長樂居住區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃調(diào)整》（ 2021 年 6 月）及中心實(shí)際 調(diào)查摸底 測算確定，整個(gè)項(xiàng)目區(qū)塊范圍共需拆遷住戶約 萬戶，其中農(nóng)居 2170 余戶；考慮約 20%的住戶予以貨幣安置，則實(shí)物安 置的住戶約為 萬戶，共需安置房建筑面積為 120 萬平方米（含相應(yīng)配套公建用房約 20 萬平方米）。 10 長樂地塊 C35 香積寺路以南、霞灣路以北、上塘路以西、規(guī)劃七號路以東 合 計(jì) 23 5 工程方案 今后五年的 改造工程目標(biāo) 按照“一次規(guī)劃，成片改造，分步實(shí)施”，“河?xùn)|、河西同步實(shí)施”和“由北到南，有序推進(jìn)”的 方針 ， 在已經(jīng)取得舊城改造顯著成效的基礎(chǔ)上， 到 2021 年底基本完成大關(guān)路以北的改造， 2021 年后啟動(dòng)大關(guān)路以南長樂地塊的改造。 24 表 51 今后五年土地整理 計(jì)劃出讓 項(xiàng)目情況 建設(shè) 內(nèi)容 項(xiàng)目名稱或地塊編號 用地規(guī)模 （畝） 可建筑面 積 (萬㎡ ) 位 置 住宅 用地 長樂區(qū)塊 R2102 大關(guān)路以南、上塘路以西、規(guī)劃道路以北 。 合 計(jì) 25 今后五年，中心 計(jì)劃新建及在建的安置房工程如表 52。 小區(qū)級道路寬度分別為 12 米、 9 米、 7 米。 對張小泉剪刀廠現(xiàn)狀博物館，規(guī)劃予以保留，結(jié)合綠化布置。本區(qū)塊以東已建成區(qū)域性供水加壓泵站一處（德勝泵站），但由于道路下供水管網(wǎng)的改造滯后，使得本區(qū)塊內(nèi)部現(xiàn)狀供水壓力并不高，參照杭州自來水公司大關(guān)測壓點(diǎn)的數(shù)據(jù)，最低供水壓力為 (8︰ 00),最高供水壓力為 （ 4︰ 00）。在城市次干路上安排 DN300DN400 供水管，在城市支路上布置 DN200DN300 供水管，小區(qū)道路安排 DN200 供水管。 小河與運(yùn)河之間地塊污水接入和睦路、登云路 D2021 污水干管。 （ 2） 雨水管道設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn) 暴雨強(qiáng)度公式： q＝ (1＋ )(t＋ ) 升 /秒 根據(jù)預(yù)測本區(qū)塊規(guī)劃總用電負(fù)荷為 萬千瓦，考慮 的總同時(shí)率，計(jì)算用電負(fù)荷為 瓦千瓦。 37 通信工程 現(xiàn)狀概況 本地區(qū)的固定電話屬文一路交換局服務(wù)范圍，現(xiàn)狀在莫干山 路建有 24 孔通信管道；和睦路、登云路建有 18 孔通信管道；大關(guān)路建有12 孔通信管道；上塘路兩側(cè)各有 18 孔通信管道；德勝路建有 24 孔通信管道；湖墅北路建有 12 孔通信管道。各規(guī)劃道路下均安排通信管位，且不同建設(shè)單位的通信管道應(yīng)同管位、同井。 系統(tǒng)布局 規(guī)劃在各區(qū)塊內(nèi)安排若干燃?xì)庹{(diào)壓站（與天 然氣供氣接軌）。 （ 2） 污水 項(xiàng)目產(chǎn)生的糞便污水經(jīng)化糞池預(yù)處理后，與其它污水合流，進(jìn)入城市污水管網(wǎng)，由城市污水處理廠統(tǒng)一處理。按照 杭州市 土地儲(chǔ)備開發(fā)的有關(guān)政策及 改造工程 方案，通過出讓 住宅 用地、經(jīng)營性公建 用 地等 來融集資金，用于舊城拆遷改造和安置 房建設(shè) 費(fèi)用，努力形成 城市 改造資金的良性 循環(huán) 。 本項(xiàng)目投資估算 不是嚴(yán)格意義上的固定資產(chǎn)投資估算 編制 ，而主要是 測算 項(xiàng)目實(shí)施中發(fā)生 的費(fèi)用及部分建安成本 。 42 9 實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃 根據(jù)拱墅區(qū)委、區(qū)政府關(guān)于運(yùn)河沿線舊城綜合整治 與 改造的戰(zhàn)略要求和中心今后五年的工作計(jì) 劃， 本 項(xiàng)目今后五年開發(fā)計(jì)劃列表如下： 表 91 項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度計(jì)劃 年 份 主要建設(shè)內(nèi)容 項(xiàng)目名稱 工程量