【正文】 最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。對(duì)于當(dāng)前已經(jīng)現(xiàn)象出來(lái)的劣勢(shì)和威脅，更要抓住關(guān)鍵，準(zhǔn)備好應(yīng)對(duì)方案，保證最終目標(biāo)的順利實(shí)現(xiàn)。而我們的項(xiàng)目主題定位是夢(mèng)想和創(chuàng)新，這是基于目標(biāo)群體的選擇，也是在競(jìng)爭(zhēng)中保持自我特色的途徑。而針對(duì)性地提高樓盤品質(zhì)，在價(jià)格和品質(zhì)之間找到一個(gè)平衡點(diǎn)就是最重要的，也是保證在其保持市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力的基礎(chǔ)。 企業(yè) () 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。同時(shí)，國(guó)家也加大了對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)整力度，尤其加強(qiáng)了對(duì)房地產(chǎn)信貸服務(wù)的管理，確保房地產(chǎn)業(yè)健康穩(wěn)定發(fā)展。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 （四） 建筑類型以小高層、高層為主。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 年齡集中在 25— 40 歲之間， 專業(yè)市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)者人均年收入可達(dá) 10 萬(wàn)元以上，創(chuàng)業(yè)產(chǎn)業(yè)從業(yè)人員年度酬薪水平主要在 5— 10萬(wàn)元，工業(yè)園區(qū)白領(lǐng)和高級(jí)藍(lán)領(lǐng)的 人均年收入也達(dá)到了 8— 10 萬(wàn)元。 企業(yè) () 求的年輕人，價(jià)格沒有優(yōu)勢(shì) 的時(shí)候，目標(biāo)消費(fèi)群體也變得很模糊。 閑林板塊，由于歷史和政府規(guī)劃的原因，閑林板塊一直扮演著“娘不親爹不愛的”苦形象 ，發(fā)展 緩慢 ?；虻南嗨菩?，讓錢江新城成為眾多新貴們的心屬之地。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。由此可見，小戶型、低總價(jià)房源將成為市場(chǎng)主流。 從區(qū)域房?jī)r(jià)變動(dòng)情況看， 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。因而，市場(chǎng)定位也更接近于中高端，其預(yù)售均價(jià)分別達(dá)到了 9500 元 /平方米和 14000 元 /平方米，而這也是九堡樓市風(fēng)向的一個(gè)反映。而在九堡樓市的大環(huán)境下，自 2020 年 2 月 26日第二期開盤以來(lái)截止到今年 3 月底， 德信 麗江公寓分別以銷售 590 套和 541 套高居杭州樓市銷售套數(shù)的第二、第三位，其成交均價(jià)都在萬(wàn)元以上，綠城萬(wàn)科 風(fēng)林公寓 373 88 081211(9500） 9422（ 7月份第一次開盤已售均價(jià)） 11 圣奧 麗江公寓 515 633(10) 081127(1300014000) 14203 3 中興 此外 已售完的萬(wàn)科 麗江公寓 推出的首批房源主要是兩房的小戶型，兼有少量 138 平方米、 143 平方米的三房。 香濱灣 、 昆侖 企業(yè) () 區(qū)域樓市概況 ： 隨著政府“ 15 億決戰(zhàn)東部”戰(zhàn)略的提出，九堡作為東部“排頭兵” 吸引了各大房地產(chǎn)企業(yè)，萬(wàn)科、綠城等著名品牌開發(fā)商的進(jìn)駐，更迅速提升了該區(qū)域形象及價(jià)格；短時(shí)間內(nèi)，同時(shí)開發(fā)的樓盤眾多，迅速炒熱了區(qū)塊。 、進(jìn)出口貿(mào)易業(yè)投資環(huán)境惡化，導(dǎo)致一部分資金進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)，帶來(lái)了房地產(chǎn)行業(yè)熱漲的形勢(shì)。 企業(yè) () ，在銷售方面需要將市場(chǎng)推向周邊地區(qū)， 短期內(nèi)僅僅依賴于當(dāng)?shù)氐奈{量是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的。 ：九堡鎮(zhèn)生態(tài)環(huán) 境優(yōu) 越、綠化景觀宜人。左鄰右舍、宋都 .陽(yáng)光國(guó)際、圣奧 .領(lǐng)寓、美達(dá) 企業(yè) () ：九堡鎮(zhèn)交通便捷，周邊路網(wǎng)密布，通過(guò)九堡大橋直達(dá)機(jī)場(chǎng)，滬杭甬高速公路、杭金衢高速、繞城公路使有車一族出行更為方便；汽車東站、汽車南站、火車東站、 城站等均在 15 分鐘車程之內(nèi)；德勝路、九沙大道、世紀(jì)大道經(jīng)九堡延伸到杭州經(jīng)濟(jì)技術(shù) 開發(fā)區(qū)，下沙大學(xué)城、將城東城西連成一體；杭海路將拓寬至 40 米，使九堡與未來(lái)的城市中心－錢江新城溝通更為快捷；杭州客運(yùn)中心已 經(jīng)在 08 年 8 月正式試運(yùn)行，在未來(lái)幾年勢(shì)必帶動(dòng)周邊發(fā)展；公交路網(wǎng)密布， 30 32 50校 1 線等 8 條公交線路及新開通 6 10 100 這 3 條新客運(yùn)中心與市區(qū)連接的公交線路構(gòu)成與市區(qū)各地連接的公交網(wǎng)絡(luò)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。面積 50613 平方米，用于 住宅（設(shè)配套公建）用地 ，容積率 ，建筑密度 25％，綠化面積 30％；杭政儲(chǔ) [2020]20 號(hào) 土地，位于 江干區(qū)（九堡 R217B 地塊） ， 東至九堡鎮(zhèn)八堡村，南至九喬路，西至九 堡區(qū)塊 R2107A 地塊，北至園區(qū)二號(hào)路 。 企業(yè) () 和高綠化率，市政府對(duì)錢塘江一線已有 “ 生態(tài)居住 ” 的規(guī)劃定位。 另外，長(zhǎng)途客運(yùn)中心、恒大建材市場(chǎng)、紅星美凱龍國(guó)際家居市場(chǎng)、石材交易市場(chǎng)、機(jī)床交易市場(chǎng)以及物流中心，共同打造商貿(mào)航母。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 與此同時(shí)，麥德龍、百安居、家好佳、聯(lián)華超市，或開張營(yíng)業(yè)，或動(dòng)工興建。 周邊市政配套設(shè)施 一般情況下， 在新型建設(shè)區(qū)，房產(chǎn)先行，配套跟進(jìn)。 據(jù)了解 : 杭州長(zhǎng)途客運(yùn)中心將于年底建成使用，它能為九堡帶來(lái)每天至少 10 萬(wàn)人次的人流量，從而間接促進(jìn)該地服務(wù)業(yè)的 騰飛。據(jù)統(tǒng)計(jì)， 建設(shè)中的錢江新城 CBD，商務(wù)辦公占了總量的四分之三，居住功能僅占四分之一。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 九堡鎮(zhèn)目前常住人口 7 萬(wàn)，杭州最大的經(jīng)濟(jì)適用房 ——— 九堡經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目占地 2480 畝，規(guī)劃建筑面積 130萬(wàn)平方米，建成之后將有近 5 萬(wàn)人入住，是杭州市東面最大的一個(gè)住宅區(qū)。這個(gè)年齡段正是年輕人首次置業(yè)和中年人改善居住條件的黃金時(shí)間，這一人群的購(gòu)買力也相對(duì)強(qiáng)勁，為杭州市房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展提供良好的客群條件 。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。但是另外還有一些在這次危機(jī)中并沒有受到世紀(jì)沖擊的投資基金、私募基金，他們?cè)谖C(jī)之后把到眼光聚焦到了中國(guó)的一些中、小城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)，通過(guò)設(shè)立房地產(chǎn)投資基金的方式來(lái)進(jìn)行股權(quán)投資，簽訂回購(gòu)協(xié) 議，把抄底房地產(chǎn)作為一種機(jī)會(huì)。業(yè)內(nèi)預(yù)測(cè)，該政策 將直接導(dǎo)致杭州一手 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 企業(yè) () 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 并不浪費(fèi)的空間，精致的設(shè)計(jì)，齊全時(shí)尚的配套，正是為這群城市新銳量身定做的。建筑本來(lái)就是一種藝術(shù)，作為人居的住宅，更需要精神文化的滲透，因?yàn)槿藗儗?duì)住宅的要求絕不僅僅是一處遮蔽風(fēng)雨的地方，而是一個(gè)家園，一片天地，一個(gè)安放生命的所在。同時(shí)，該區(qū)域的市場(chǎng)需求旺盛，是房地產(chǎn)開發(fā)的寶地。據(jù)杭州市規(guī)劃， 未來(lái)包括九堡在內(nèi)的杭城東北區(qū)域?qū)⑿纬山?40 萬(wàn)人口的居住區(qū)，而九堡正處于該區(qū)域的中心位置，勢(shì)必成為未來(lái)城市的熱點(diǎn)地區(qū)之一 。 10 第三章 區(qū)域 SWOT分析 （ Strength） 8 最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 企業(yè) () 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 3 第一章 投資環(huán)境分析 （ Political Factors） 4 （ Economic Factors） 13 （ Weakness） 15 企業(yè) () 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。這部分人具有一定的購(gòu)買力，對(duì)生活品質(zhì)要求也比較高，追求時(shí)尚、富有創(chuàng)意的生活品味。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。在政策導(dǎo)向和利益驅(qū)使之外，我們還可以關(guān)注更多。都市生活新時(shí)代的潮流從這里噴發(fā)。 今年 5 月，又出臺(tái)了《關(guān)于促進(jìn)杭州市房地產(chǎn)市場(chǎng)健康穩(wěn)定發(fā)展的補(bǔ)充意見》，根據(jù)這一《意見》，每戶公積金貸款最高額度從 60 萬(wàn)元提高到 80 萬(wàn)元、二套房公積金貸款不再有明確的“面積在 140 平方米以下”的規(guī)定，并且在 1 年半時(shí)間里貸款利息還可以享受 30%的補(bǔ)貼。 經(jīng)濟(jì)要素（ Economic Factors） 美國(guó)次貸危機(jī)大量擴(kuò)散，導(dǎo)致實(shí)體經(jīng)濟(jì)開始萎縮 。從市區(qū)城鎮(zhèn)居民家庭收入構(gòu)成看，除經(jīng)營(yíng)凈收入小幅下降外，工資性收入、財(cái)產(chǎn)性收入、轉(zhuǎn)移性收入均有較大幅度的增長(zhǎng)。并且， 杭州已經(jīng) 連續(xù) 5 年奪得最具幸福感城市評(píng)選第一名 。 企業(yè) () 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 因此，市委、市政府將九堡地區(qū)的規(guī)劃列入了城市東部首要的戰(zhàn)略地段。主城區(qū)和副城區(qū)的多核發(fā)展的能量直接孵熱九堡，由此九堡本身也將催生出內(nèi)在的新生命力，這種日漸顯著的驅(qū)動(dòng)力今天正在加速九堡這一新興區(qū)域的移民進(jìn)程并升級(jí)城市新移民的規(guī)模，持續(xù)推動(dòng)九堡欣欣向榮。 四通八達(dá)，九堡的未來(lái)就是邁出杭城的踏板。 企業(yè) () 另外，公交系統(tǒng)也十分發(fā)達(dá)。 下午江干區(qū)召開 2020 年基礎(chǔ)教育工作會(huì)議，提出 “ 江干基礎(chǔ)教育要從西湖時(shí)代進(jìn)入錢江時(shí)代 ” ，大量的學(xué)校將建在九堡、丁橋、彭埠和錢江新城。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。與此相呼應(yīng)的是，一個(gè)綜合良好的商務(wù)環(huán)境日漸呈現(xiàn)： 3 年累計(jì)引進(jìn)項(xiàng)目 346 個(gè)，引進(jìn)資金 億元，其中超億元項(xiàng)目 30余個(gè)；合同利用外資 10358 萬(wàn)美元，實(shí)際到位外資 5397 萬(wàn)美元。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。同時(shí)，規(guī)劃還提出了屋頂綠化的概念。在與相鄰地塊 —— 錢江新城、下沙兩個(gè)地塊在相同時(shí)期內(nèi)成交的規(guī)劃住宅用地價(jià)格相比（表 三 ），錢江新城板塊近兩年成交的土地價(jià)格高達(dá)每平方米 35500 元到 52700 元，而下沙板塊也達(dá)到了每平方米 10600元到 12800 元。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。新建成有紅蘋果、萬(wàn)科東面 還有恒達(dá)建材家裝市場(chǎng)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 機(jī)會(huì)（ Opportunity） ，優(yōu)化房地產(chǎn)業(yè)投資環(huán)境和營(yíng)造良好社會(huì)氛圍等各方面促進(jìn)杭州市房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展，政府對(duì)房地產(chǎn)扶持力度比較大。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。而 綠城 九堡在售的樓盤戶型上都以中小戶型為主，基本上都在 80 平方米至 140 平方米之間。紅蘋果最近開盤樓盤以 130 平方米作為主打戶型 ，萬(wàn)科最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 香濱灣 159 567(2) 0851(12020) 11883（住宅） 8 昆侖 這兩個(gè)樓盤在很多方面具有其共同性，它們依托綠城和萬(wàn)科兩大房產(chǎn)巨頭，使得他們的小高層、高層擁有較大的市場(chǎng)影響力以及投資和銷售的實(shí)力。 企業(yè) () 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 泊林公寓 、 中興 通過(guò)比較可以發(fā)現(xiàn)，待售的圣奧 香濱灣 兩個(gè)樓盤，其他樓盤的折扣價(jià)格基本上實(shí)現(xiàn)了一次性九五折、按揭 九七 折的平均水平，其中萬(wàn)均 根據(jù)抽樣 統(tǒng)計(jì) ， 在今年五月份舉行的 杭州市 人居展中， 43%的被訪者表示