【正文】 ............. 12 物業(yè)服務(wù)費(fèi)價格水平 ................................................................................. 12 企業(yè)經(jīng)營效益 情況 .................................................................................... 12 企業(yè)員工工資福利情況 ....................................................................................... 13 企業(yè)管理人員收入情況 ............................................................................. 13 企業(yè)操作人員收入情況 ............................................................................ 13 保險、住房公積金繳納情況 ..................................................................... 13 ................................................................................................ 14 法律法規(guī)滯后，體系體制不完善 ......................................................................... 14 政府職能問題，監(jiān)管部門缺位 ............................................................................ 14 物管行業(yè)市場化程度不高 ................................................................................... 15 物管企業(yè)沒有實(shí)質(zhì)性權(quán)力，管理難度大 .............................................................. 15 部分業(yè)主素質(zhì)較低，消費(fèi)意識不強(qiáng) ..................................................................... 15 物管企業(yè)規(guī)模小，難以形成綜合優(yōu)勢，面臨巨大經(jīng)營風(fēng) 險 .................................. 16 物管企業(yè)合同履行不到位 ................................................................................... 18 人才危機(jī) ............................................................................................................ 19 地區(qū)間發(fā)展不平衡 .............................................................................................. 20 ............................................................................................. 20 政府方面 ............................................................................................................ 20 企業(yè)方面 ............................................................................................................ 20 社會方面 ............................................................................................................ 21 5 ............................................................................................. 21 政府方面 ............................................................................................................ 21 引導(dǎo)物管行業(yè)走法制化發(fā)展道路 ............................................................... 21 改變政府定位，更加注重政府的服務(wù)職能 ................................................. 21 企業(yè)方面 ............................................................................................................ 22 建立一支專業(yè)的隊(duì)伍，走專業(yè)化發(fā)展道路 ................................................. 22 抱團(tuán)發(fā)展，形成集團(tuán)公司 .......................................................................... 22 更加注重品牌文化，增強(qiáng)服務(wù)意識 ............................................................ 23 充分利用現(xiàn)代科技，走智能化發(fā)展道路 ..................................................... 23 社會方面 ............................................................................................................ 24 充分發(fā)揮行業(yè)協(xié)會的指導(dǎo)促進(jìn)作用 ............................................................ 24 引導(dǎo)公眾改變對物業(yè)的認(rèn)識 ...................................................................... 24 逐步引進(jìn)高素質(zhì)人才，為物管行業(yè)發(fā)展提供持續(xù)的人才資源 ..................... 24 ......................................................................................... 24 國民經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展必然會為物業(yè)發(fā)展帶來契機(jī) ................................................ 24 物業(yè)行業(yè) 加大創(chuàng)新力度，運(yùn)用現(xiàn)代科技，發(fā)展智能物業(yè) ...................................... 25 延長物業(yè)服務(wù)產(chǎn)業(yè)鏈 .......................................................................................... 25 ............................................................................................................................ 25 參考文獻(xiàn) 26 6 住宅物業(yè)管理存在 問題及對策 伴隨著改革開放以來我國經(jīng)濟(jì)社會的迅速發(fā)展，各行各業(yè)都取得了不錯的發(fā)展成績，也誕生了一批新興行業(yè)，物業(yè)管理就是其中之一。 1981 年，深圳市成立了國內(nèi)第一家物業(yè)管理公司，標(biāo)志著我國物業(yè)管理的起步。 1994 年，當(dāng)時的建設(shè)部要求在城市新建小區(qū)全面推行物業(yè)管理，我國物業(yè)管理從此進(jìn)入快速發(fā)展階段。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，目前，全國物業(yè)管理企業(yè)已逾 4 萬家，從業(yè)人員 1000 多萬人，國內(nèi)行業(yè)產(chǎn)值已達(dá)到數(shù)百億元，并以每年 20%以上的幅度遞增。隨著行業(yè)的發(fā)展，我國物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展方向也越來越清晰，展望未來其發(fā)展 方向主要有從建管分離到強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合、從兩極分化到規(guī)?；?jīng)營、從售后服務(wù)部門到系統(tǒng)集成商、從物業(yè)管理到資產(chǎn)管理。但隨著社會經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和住房分配制度的改革 ,我國的房屋權(quán)屬已發(fā)生了根本性變化，傳統(tǒng)的房屋管理模式也逐步被物業(yè)管理這一新興的產(chǎn)業(yè)管理所代替。但就近幾年物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展來看，這一與城鎮(zhèn)居民息息相關(guān)的產(chǎn)業(yè)，卻存在著種種的問題，成為廣大購房者的一大心病。為此，當(dāng)前加強(qiáng)對物業(yè)管理的研究與探索，不僅事關(guān)廣大城鎮(zhèn)居民的切身利益，也關(guān)系到物業(yè)管理行業(yè)本身的健康發(fā)展，可以說關(guān)乎國家前途命運(yùn)，研究意義重大。 選題背景 和意義 本文主要研究住宅物業(yè)管理，這也是我國覆蓋面積最廣，涉及人員最多的一種物業(yè)管理形式。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，目前全國城鎮(zhèn)約有 200 億平方米的住房，至 20xx 年就有 70%（約140 億平方米）出售給個人。建設(shè)部早在 1996 年就規(guī)定，全國新建住宅小區(qū)必須實(shí)行物業(yè)管理，舊小區(qū)逐步納入物業(yè)管理。深圳幾乎所有住宅小區(qū)都實(shí)行了物業(yè)管理。北京市規(guī)定，舊住宅小區(qū)必須在 20xx 年前全部實(shí)行物業(yè)管理。僅按北京物業(yè)管理費(fèi)最低水平（經(jīng)濟(jì)適用房）每平米 元 /月計(jì)算，全國每年單此項(xiàng)收費(fèi)就達(dá) 330 多億元，倘若再將房屋租賃、置換、中介、 維修等服務(wù)算上，這個市場將更加龐大。 近年來，伴隨著經(jīng)濟(jì)社會快速發(fā)展，物業(yè)管理作為城市管理的一種新形勢和市場經(jīng)濟(jì)的新興服務(wù)產(chǎn)業(yè)，在我國沿海以及經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)獲得了較快的發(fā)展。在其發(fā)展過程中，這一新興行業(yè)所展現(xiàn)的蓬勃生機(jī)，廣闊的發(fā)展空間，強(qiáng)烈的現(xiàn)代化氣息，被公認(rèn)為是一種朝陽行業(yè)。它也推動了政府配套設(shè)施的建設(shè)和城鎮(zhèn)化的進(jìn)程，對于提高人們的生活質(zhì)量，促進(jìn)社會和諧起著重要的作用，然而隨著社會的不斷前進(jìn)，物業(yè)管理發(fā)展顯得有些滯后，近年來也暴露出一些問題，比如服務(wù)意識不強(qiáng)、組織架構(gòu)不明確、從業(yè)人員素質(zhì)偏低、專業(yè)化程度 過低等一系列問題。所以就要研究并且逐步提出方法對策解決這些問題，如此才會促進(jìn)行業(yè)的長遠(yuǎn)發(fā)展。 研究的內(nèi)容和方法 本文旨在研究住宅物業(yè)管理中存在的問題并且針對性的提出一些解決方法，主要研究的是物業(yè)管理存在的問題，將這些問題羅列出來，逐條提出解決辦法。本文從實(shí)際出發(fā)，理論聯(lián)系實(shí)際，結(jié)合自身體驗(yàn)與社會調(diào)查，查閱了大量的專業(yè)書籍，從法律條文以及專家名流那里獲取了大量的信息，提出的解決方法行之有效，相信會對物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展有所 7 促進(jìn)作用。 物業(yè)的概念 “物業(yè)”一詞譯自英語 property 或 estate，由香港傳入沿海、內(nèi)地，其含義為財產(chǎn)、資產(chǎn) 、地產(chǎn)、房地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)等。該詞自 20 世紀(jì) 80 年代引入國內(nèi)，現(xiàn)已形成了一個完整的概念，即：物業(yè)是指已經(jīng)建成并投入使用的各類房屋及其與之相配套的設(shè)備、設(shè)施和場地。物業(yè)可大可小，一個 單元住宅 可以是物業(yè)，一座大廈也可以作為一項(xiàng)物業(yè)，同一建筑物還可按權(quán)屬的不同分割為若干物業(yè)。物業(yè)含有多種業(yè)態(tài)，如：辦公樓宇、商業(yè)大廈、住宅小區(qū)、別墅、工業(yè)園區(qū)、酒店、廠房倉庫等多種物業(yè)形式。根據(jù)使用功能的不同，物業(yè)可分為以下五類：居住物業(yè)、商業(yè)物業(yè)、工業(yè)物業(yè)、政府類物業(yè)和其他用途物業(yè)。不同使用功能的物業(yè)，其管理有著不同的內(nèi)容和要求。 物業(yè)管理的概念 所謂物業(yè)管理，就是指物業(yè)管理企業(yè)接受業(yè)主委托，依照合同約定對物 業(yè)和相關(guān)附屬設(shè)施進(jìn)行維修養(yǎng)護(hù)，對它周圍的環(huán)境和公共秩序進(jìn)行管理，并且對業(yè)主提供一系列相關(guān)服務(wù)。物業(yè)管理不僅能延長物業(yè)的使用壽命，使其保值增值，而且在改變城市面貌、推進(jìn)城市化進(jìn)程中也起到了重要的作用。國家《十五計(jì)劃發(fā)展綱要》中，已經(jīng)明確地提出，要規(guī)范發(fā)展物業(yè)管理業(yè)。 而我們通常說的物業(yè)管理是狹義上的物業(yè)管理，更加側(cè)重物業(yè)服務(wù)，強(qiáng)調(diào)的是服務(wù)的內(nèi)容，它具有以下特點(diǎn)： ，指己建成、驗(yàn)收合格、己投入或即將投入使用的物業(yè)。其管理規(guī)模和類型，可以是一個單元或套房，也可以是有幾千個單位 的大型物業(yè)。 ，即物業(yè)使用人，包括業(yè)主、同住人、承租人和實(shí)際使用物業(yè)的其他人。 。業(yè)主是雇主，物業(yè)公司是被雇用者。 “服務(wù)”，物業(yè)公司必須盡最大努力為業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，創(chuàng)造整潔、文明、安全、舒適的生活和工作環(huán)境。 、延長其使用壽命、完善物業(yè)環(huán)境，對物業(yè)起到保值、增值作用。 、社會化、專