【正文】 后， 08 年的需求增長率有所放緩。未來隨著國家針對房地產(chǎn)的一系列宏觀政策相繼出臺和房價的持續(xù)上漲，相信市場會繼續(xù)保持平靜和理性。 六、住宅需求面積下降： 0708 年許昌住宅均價有逐漸上升的趨可行性研究報告 許昌物華置業(yè)有限公司 XuChangWuHua Real Estate Development Corporation 12 勢，每個月的價格變化幅度不大，房價較為穩(wěn)定。 07 年月度成交戶均面積主要集中在 135150 ㎡之間， 08 年月度成交戶均面積則有所下降，主要集中在 125130 ㎡之間。主要原因在于隨著房價的持續(xù)上漲，由于購買能力的限制，許多許昌市民開始轉(zhuǎn)向較小的戶型， 120 ㎡左右的 3 房有可能成為未來許昌需求最大的 產(chǎn)品。 可行性研究報告 許昌物華置業(yè)有限公司 XuChangWuHua Real Estate Development Corporation 13 第三章 房地產(chǎn)宏觀政策的影響 一、土地政策： 土地增值稅開始清算。國家稅務(wù)總局發(fā)布了《關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)[2021]187 號），該《通知》主要對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算的清算單位、清算條件、收入確定、扣除項(xiàng)目、報送資料、審核鑒證、核定征收、清算后再轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的處理等進(jìn)行了詳細(xì)規(guī)定。從 2021年 2 月 1 日起，我國將對房地產(chǎn)土地增值稅的征收由 1994 年以來的“預(yù)征”轉(zhuǎn)為“清算” 。這是我國以稅收手段調(diào)控房地產(chǎn)市的又一“重拳”。影響： 土地增值稅政策的出臺，增加了企業(yè)的開發(fā)成本，增加土地開發(fā)的風(fēng)險，從長期來看，對開發(fā)商的資金能力和開發(fā)能力提出了更高的要求。 交清土地款才可拿建設(shè)用地許可證。 07 年 10 月，國土資源部 39號令，規(guī)定工業(yè)用地必須通過招拍掛公開方式出讓，此外，建設(shè)用書必須在完全付清土地款的情況下才能獲得，不得進(jìn)行按比例分期發(fā)放。影響： 進(jìn)一步整頓和凈化土地市場，減少土地交易中的暗箱操作行為；增加了開發(fā)商的拿地成本，開發(fā)門檻提高加速行業(yè)的洗牌效應(yīng)。 “國三號”土地新政出臺。國務(wù)院于 2021 年 1 月 3 日通過了《國務(wù)院關(guān)于促進(jìn)節(jié)約集約用地 的通知》【國發(fā)〔 2021〕 3 號】，簡稱“國三號”。重要內(nèi)容如下： 一、嚴(yán)格執(zhí)行閑置土地處置政策。土地閑置可行性研究報告 許昌物華置業(yè)有限公司 XuChangWuHua Real Estate Development Corporation 14 滿兩年、依法應(yīng)當(dāng)無償收回的，堅(jiān)決無償收回，重新安排使用；不符合法定收回條件的，也應(yīng)采取改變用途、等價置換、安排臨時使用、納入政府儲備等途徑及時處置、充分利用。土地閑置滿一年不滿兩年的，按出讓或劃撥土地價款的 20％征收土地閑置費(fèi)。對閑置土地特別是閑置房地產(chǎn)用地要征繳增值地價。二、要優(yōu)化住宅用地結(jié)構(gòu)，合理安排住宅用地，繼續(xù)停止別墅類房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目土地供應(yīng)。供應(yīng)住宅用地要將最低容積率限制、單位土地面積的住房建設(shè) 套數(shù)和住宅建設(shè)套型等規(guī)劃條件寫入土地出讓合同或劃撥決定書，確保不低于 70％的住宅用地用于廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房、限價房和 90 平方米以下中小套型普通商品房的建設(shè)，防止大套型商品房多占土地。影響： 為土地市場的管理明確了方向，強(qiáng)化了土地監(jiān)察部門的權(quán)威性，改善了土地市場的秩序。將促進(jìn)建設(shè)項(xiàng)目容積率的提升，提高土地利用效率，間接增加供應(yīng)。打擊了企業(yè)的屯地行為，企業(yè)預(yù)期效益下降。一些“地王”項(xiàng)目受到的影響較大。這些企業(yè)的經(jīng)營戰(zhàn)略將被迫調(diào)整，加快開發(fā)速度。大企業(yè)搶地的勢頭得到抑制，為中小企業(yè)降低拿地門檻，小企業(yè)生存能力增強(qiáng)， （資金實(shí)力太差的企業(yè)除外）小企業(yè)間合作的機(jī)會也在增多。小產(chǎn)權(quán)房的開發(fā)得到暫時抑制。 二、金融政策： 央行 2021 年以來 6 次調(diào)整個人住房貸款利率。直接導(dǎo)致購房成本上升，從而使得有效需求下降；增加樓市的風(fēng)險，無論是開發(fā)還是投資方面，對自住的客戶也會產(chǎn)生影響。 央行 2021 年以來 10 次調(diào)整存款準(zhǔn)備金。直接對開發(fā)商的現(xiàn)金流可行性研究報告 許昌物華置業(yè)有限公司 XuChangWuHua Real Estate Development Corporation 15 提出要求，增加房地產(chǎn)開發(fā)中的財務(wù)成本，進(jìn)一步攤薄了開發(fā)商的利潤，特別是對小型的企業(yè)，包括資金鏈緊張的中型企業(yè)都會受到較大的影響，而對資金實(shí)力雄厚的企業(yè)相對影響較小。 三、樓市政策： 90/70 政策。 各城市（包括縣城）年度新審批、新開工的商品住房，套型建筑面積 90 平方米以下住房（含經(jīng)濟(jì)適用住房）面積所占比重必須在開發(fā)建設(shè)總面積的 70%以上。 2021 年 6月 1 日前已審批但未取得施工許可證的項(xiàng)目，凡不符合上述要求的，應(yīng)根據(jù)要求進(jìn)行套型調(diào)整。目前許昌市場上在售樓盤大多未嚴(yán)格執(zhí)行90/70 政策，市場供應(yīng)的產(chǎn)品仍以大戶型住宅為主。目前來說， 90/70政策對許昌的房地產(chǎn)市場影響并未真正展現(xiàn)出來。 從未來的市場供應(yīng)看，基本上各大地塊都需要執(zhí)行 90、 70 政策，對于已經(jīng)習(xí)慣居大戶型住宅的許昌人來說，將是對需求的一次挑戰(zhàn)，也 對未來的房地產(chǎn)營銷帶來一定的困擾。 新政出臺。中國人民銀行、中國銀監(jiān)會 2021 年 9 月 27 日聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》。對已利用貸款購買住房、又申請購買第二套 (含 )以上住房的，貸款首付款比例不得低于 40%，貸款利率不得低于中國人民銀行公布的同期同檔次基準(zhǔn)利率的 倍。目前許昌居民購房只約有 20%的人會選擇按揭付款，大部分人都是采用一次性付款，而且市場上住宅的總價并不高，所以首付提高至 40%并不會大幅提高首付的金額，所以就目前來說，“ ”新政對許昌居民的購房不會產(chǎn)生大的影響。 可行性研究報告 許昌物華置業(yè)有限公司 XuChangWuHua Real Estate Development Corporation 16 二套房以家庭為單位。 2021 年 12 月 11 日，央行和銀監(jiān)會聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的補(bǔ)充通知》明確規(guī)定：以借款人家庭為單位認(rèn)定房貸次數(shù)；無論以前的貸款是否還清，再次申請房貸都不能享受首套房的政策，除非人均住房面積低于當(dāng)?shù)仄骄健＝窈笕绻暾埲颂峁┨摷僮C明材料會被各地銀行業(yè)協(xié)會的“黑名單”登記在案，被所有銀行拒絕放貸?！暗诙追俊闭J(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)不統(tǒng)一，可能使購房者在實(shí)際操作中有較大的“活動空間”來規(guī)避 “房貸新政”的調(diào)控作用，備受關(guān)注的“第二套房”認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)結(jié)束了各商業(yè)銀行版本不一的混亂局面，以家庭為 單位認(rèn)定既符合現(xiàn)實(shí)又有利于強(qiáng)化調(diào)控。 新物權(quán)法開始實(shí)施。自 2021 年 10 月 1 日起，國家頒布的新的《物權(quán)法》開始實(shí)施。滿 70 年后住宅建設(shè)用地使用權(quán)自動續(xù)期，續(xù)期需要繳納一定的土地使用費(fèi)，此外，再無其他相關(guān)費(fèi)用，住宅商用問題上一定程度放開限制。車庫首先應(yīng)該滿足本小區(qū)業(yè)主的需求，業(yè)主在買房時，可以通過簽訂合同付費(fèi)的方式從開發(fā)商處獲得車位的歸屬。用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有。新物權(quán)法使得業(yè)主的利益更加清晰，真正得到了保障。長遠(yuǎn)來看，將會減少近年來頻繁發(fā)生的物業(yè)糾紛問題。新物權(quán)法對征收 集體所有的土地和城鄉(xiāng)居民的房屋，給予了更為嚴(yán)格和細(xì)致的規(guī)定，將會對調(diào)整征地補(bǔ)償行為產(chǎn)生一定的影響，階段性的增加開發(fā)商的開發(fā)成本和開發(fā)速度，從而影響市場的土地和房屋供應(yīng)量 可行性研究報告 許昌物華置業(yè)有限公司 XuChangWuHua Real Estate Development Corporation 17 第四章 項(xiàng)目分析與定位 一、項(xiàng)目的地塊分析： 項(xiàng)目的指標(biāo) 類型 指標(biāo) 備注 項(xiàng)目占地面積 70 畝（約 萬㎡） 屬于中小型項(xiàng)目 項(xiàng)目建筑面積 10 萬㎡ 屬于中小型項(xiàng)目 項(xiàng)目容積率 多層與高層相結(jié)合 項(xiàng)目地塊形狀 刀狀，入口位于刀柄 入口狹長，內(nèi)部利于打造園林 位置 位于西城區(qū)，工農(nóng)路北，原玻璃廠位置 項(xiàng)目 地塊周邊情況 南面：綠茵花園（別墅項(xiàng)目），屬于西南片區(qū)較高品質(zhì)，西端一棟為6 層，大部分均為 4 層， 對本項(xiàng)目視野與景觀的影響不大。地塊南面，約十處農(nóng)民房有待拆遷。拆遷后與綠茵小區(qū)一墻一路之隔。 西面：倒閉停產(chǎn)工廠，建筑物密度和高度皆較低，對項(xiàng)目視野影響不大；但工廠破舊，給人以西面破舊污染源的印象，視覺效果較差。 北面：公司的家屬區(qū)，為 6 層住宅樓，品質(zhì)較好，對項(xiàng)目視野影響不大，低層略有視線阻 擋和對視現(xiàn)象。最大影響仍是鐵路距離太近，火車噪音和振動影響較大。 東面：臨近工農(nóng)路，開口縮小，減弱噪音，交通尚可。 可行性研究報告 許昌物華置業(yè)有限公司 XuChangWuHua Real Estate Development Corporation 18 周邊項(xiàng)目配套及環(huán)境 五一路 ： 該路集中了許多年代久遠(yuǎn)工廠和企業(yè)，路兩旁有中小學(xué)、醫(yī)院、銀行、酒店等配套。 10 105 路公交從此路經(jīng)過。 工農(nóng)路 ： 雙向雙車道，無自行車道。路邊多為檔次較低的小商鋪、違建房、工廠家屬樓，道路給人感覺較為臟亂。有 103 和 104 兩路公交從該路經(jīng)過。 向陽路 ： 根據(jù)許昌市未來城市商業(yè)發(fā)展規(guī)劃，向陽路周圍將會形成一個區(qū)域商業(yè)中心。 新興路：雙向單車道，有自行車道。道路較為干凈整潔，路兩旁有許多建材商鋪，商業(yè)氣息較為濃厚。 10 10 106 路公交從此路經(jīng)過。 可行性研究報告 許昌物華置業(yè)有限公司 XuChangWuHua Real Estate Development Corporation 19 項(xiàng)目地分析塊 SWOT 矩陣 優(yōu)勢及機(jī)會的最大化方式 S 優(yōu)勢分析 ,良好的景觀優(yōu)勢； ,利于打造品質(zhì)項(xiàng)目； 量小，競爭者少； 。 。 擴(kuò)大優(yōu)勢影響力： ； ； ； ，打造中高端項(xiàng)目； ，盡量促成團(tuán)購。 O 機(jī)會： ，片區(qū)改造在即； 可行性研究報告 許昌物華置業(yè)有限公司 XuChangWuHua Real Estate Development Corporation 20 片大多民房拆遷 ,大量拆遷戶急需購房 。 抓住機(jī)會 ,找準(zhǔn)項(xiàng)目切入點(diǎn) ，改善項(xiàng)目片區(qū)印象； —— 重要目標(biāo)群體。 W 劣勢分析： 1. 周邊基礎(chǔ)配套不全； 2. 項(xiàng)目北面、西面靠近鐵路，噪音震動影響； 3. 周邊大量倒閉工廠，環(huán)境印象 臟亂差； 4. 片區(qū)居住、人文氛圍不佳； 5. 交通不方便，離市區(qū)較遠(yuǎn)； 。 彌補(bǔ)劣勢，減弱影響： ，打造項(xiàng)目前商業(yè)廣場，彌補(bǔ)社區(qū)及片區(qū)基礎(chǔ)配套弱的劣勢； ，顛覆片區(qū)貧民窟印象； ，把鐵路影響降低到最小，減少對優(yōu)勢單位的影響，使得優(yōu)勢單位資源及價值最大化。 T 威脅分析： — 城市向東發(fā)展；鄭州擴(kuò)張 北與鄭州接壤；中心區(qū)配套生活氛圍成熟； 2. 周邊項(xiàng)目檔次較低，容易影響本項(xiàng)目檔次。 轉(zhuǎn)化威脅，降低風(fēng)險： 可行性研究報告 許昌物華置業(yè)有限公司 XuChangWuHua Real Estate Development Corporation 21 ，讓他們留下； ，提高工作生活便利； ，跳出項(xiàng)目片區(qū)低品質(zhì)影響，顛覆客戶對西南片區(qū)的低端印象。 項(xiàng)目現(xiàn)狀及引導(dǎo)方向：打破項(xiàng)目本身及區(qū)域的局限性，從產(chǎn)品設(shè)計(jì)及品質(zhì)提升 項(xiàng)目價值 項(xiàng)目地塊指標(biāo)：表現(xiàn)：屬于中等體量項(xiàng)目 。地塊入口較為狹長 —— 由于項(xiàng)目體量的局限性，很難形成較完善自身配套的社區(qū)； —— 項(xiàng)目的指標(biāo)決定了項(xiàng)目對片區(qū)生活影響力的局限性； —— 項(xiàng)目的指標(biāo)決定了本樓盤在設(shè)計(jì)上需走精細(xì)化路線 提升品質(zhì)。 項(xiàng)目周邊情況：表現(xiàn)：鐵路影響 ,廢舊工廠 ,破舊民居 —— 項(xiàng)目受周邊環(huán)境的影響較大，給人以落魄的平民窟的形象； —— 建議從建筑的風(fēng)格設(shè)計(jì)及外在形態(tài)顛覆項(xiàng)目片區(qū)形象，重樹新形象。 項(xiàng)目區(qū)域配套：表現(xiàn)：缺乏品質(zhì)感的生活配套 ,公共交通略有不便 —— 建議利用項(xiàng)目特殊的地塊形狀（入口刀柄 處）規(guī)劃為商業(yè)廣場 /商業(yè)街； —— 商業(yè)配套能聚集人氣，促進(jìn)項(xiàng)目形象提升，完善片區(qū)配套，打造品質(zhì)。 可行性研究報告 許昌物華置業(yè)有限公司 XuChangWuHua Real Estate Development Corporation 22 二、項(xiàng)目市場定位 城市區(qū)域價值分析 土地價值分析：中心區(qū)的價值及增幅最大， 08 年中心區(qū)出讓土地共約 萬㎡，約占整個 08 年出讓土地量的 19%土地價值，約 150230 萬 /畝；東區(qū)的土地供應(yīng)量最大， 08年東城區(qū)出讓土地共約 30 萬㎡，約占整個 08 年出讓土地量的 54%，土地價值約 80180 萬 /畝；西區(qū)的土地供應(yīng)量逐漸升溫，價值增幅稍弱， 08 年城西區(qū)出讓土地共約 萬㎡，約占整個 08 年出讓土地量的27%，土 地價值，約 60100