【正文】 項(xiàng)目受到的影響較大。將促進(jìn)建設(shè)項(xiàng)目容積率的提升，提高土地利用效率，間接增加供應(yīng)。供應(yīng)住宅用地要將最低容積率限制、單位土地面積的住房建設(shè) 套數(shù)和住宅建設(shè)套型等規(guī)劃條件寫(xiě)入土地出讓合同或劃撥決定書(shū)，確保不低于 70％的住宅用地用于廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房和 90 平方米以下中小套型普通商品房的建設(shè)，防止大套型商品房多占土地。對(duì)閑置土地特別是閑置房地產(chǎn)用地要征繳增值地價(jià)。土地閑置可行性研究報(bào)告 許昌物華置業(yè)有限公司 XuChangWuHua Real Estate Development Corporation 14 滿兩年、依法應(yīng)當(dāng)無(wú)償收回的，堅(jiān)決無(wú)償收回，重新安排使用；不符合法定收回條件的，也應(yīng)采取改變用途、等價(jià)置換、安排臨時(shí)使用、納入政府儲(chǔ)備等途徑及時(shí)處置、充分利用。國(guó)務(wù)院于 2021 年 1 月 3 日通過(guò)了《國(guó)務(wù)院關(guān)于促進(jìn)節(jié)約集約用地 的通知》【國(guó)發(fā)〔 2021〕 3 號(hào)】，簡(jiǎn)稱“國(guó)三號(hào)”。影響： 進(jìn)一步整頓和凈化土地市場(chǎng)，減少土地交易中的暗箱操作行為；增加了開(kāi)發(fā)商的拿地成本，開(kāi)發(fā)門(mén)檻提高加速行業(yè)的洗牌效應(yīng)。 交清土地款才可拿建設(shè)用地許可證。這是我國(guó)以稅收手段調(diào)控房地產(chǎn)市的又一“重拳”。國(guó)家稅務(wù)總局發(fā)布了《關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問(wèn)題的通知》（國(guó)稅發(fā)[2021]187 號(hào)），該《通知》主要對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算的清算單位、清算條件、收入確定、扣除項(xiàng)目、報(bào)送資料、審核鑒證、核定征收、清算后再轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的處理等進(jìn)行了詳細(xì)規(guī)定。主要原因在于隨著房?jī)r(jià)的持續(xù)上漲，由于購(gòu)買(mǎi)能力的限制，許多許昌市民開(kāi)始轉(zhuǎn)向較小的戶型， 120 ㎡左右的 3 房有可能成為未來(lái)許昌需求最大的 產(chǎn)品。 六、住宅需求面積下降： 0708 年許昌住宅均價(jià)有逐漸上升的趨可行性研究報(bào)告 許昌物華置業(yè)有限公司 XuChangWuHua Real Estate Development Corporation 12 勢(shì)，每個(gè)月的價(jià)格變化幅度不大，房?jī)r(jià)較為穩(wěn)定。 五、市場(chǎng)回歸理性： 可以看出，在經(jīng)歷 了 0 05 年的需求大幅增長(zhǎng)以后， 08 年的需求增長(zhǎng)率有所放緩。 主力產(chǎn)品 140 平米以上的三房、四房 130 ㎡左右的三房與 160 ㎡左右的四房。高端項(xiàng)目如金石鳳凰城 均價(jià)達(dá)2850 元 /平米。 客戶來(lái)源：以周邊客戶為主，包括周邊學(xué)校老師、醫(yī)生、企業(yè)員工 典型樓盤(pán)：茂源金色家園、金石鳳凰城、新天地麗景苑、丞相府苑 西城區(qū)： 可行性研究報(bào)告 許昌物華置業(yè)有限公司 XuChangWuHua Real Estate Development Corporation 11 優(yōu)勢(shì)資源：開(kāi)發(fā)量少，競(jìng)爭(zhēng)小 產(chǎn)品類(lèi)型： 08 年以前推出產(chǎn)品極少，以中低檔住宅為主； 08 年后推出產(chǎn)品趨向于中高檔，但推量不多，以多層帶部分小高層。 東城區(qū)： 優(yōu)勢(shì)資源：規(guī)劃利好、價(jià)值潛力 產(chǎn)品類(lèi)型：中高檔以上物業(yè)為主，多為小高層，多層帶電梯，公寓， 別墅 客戶來(lái)源：私營(yíng)業(yè)主、公務(wù)員、企業(yè)中高層等高收入群體為主。近年來(lái)河南建業(yè)等外來(lái)品牌或?qū)嵙π酆竦募瘓F(tuán)強(qiáng)勢(shì)進(jìn)駐許昌，他們帶來(lái)先進(jìn)的開(kāi)發(fā)理念、營(yíng)銷(xiāo)手段、產(chǎn)品開(kāi)發(fā)等都直接刺激本地開(kāi)發(fā)商水平提高。同時(shí)應(yīng)該看到 04 年起空置率有了明顯的提高，主要是由于市場(chǎng)供應(yīng)量和商品房?jī)r(jià)格持續(xù)上漲，雖然居民依然能夠接受，但接受程度有所下降。截至 07 年 9 月住宅均價(jià)為 1710 元 /㎡，房?jī)r(jià)仍然屬于較低的水平，未來(lái)還會(huì)有一定的上漲空間。 市場(chǎng)需求旺盛 ： 近年來(lái)許昌住宅銷(xiāo)售金額和銷(xiāo)售面積大幅上漲，住宅可行性研究報(bào)告 許昌物華置業(yè)有限公司 XuChangWuHua Real Estate Development Corporation 9 需求快速增長(zhǎng)： 一方面 是經(jīng)濟(jì)發(fā)展，居民收入增加刺激了購(gòu)房的需求；另一方面舊城改造和城鎮(zhèn)化過(guò)程帶來(lái)的大量人口，也成為許昌住宅市場(chǎng)需求的重要推動(dòng)力量。房地產(chǎn)發(fā)展水平由西向東，逐步升高。鐵西區(qū)改造帶動(dòng)了大批拆遷戶購(gòu)房，東區(qū)的快速發(fā)展帶動(dòng)了整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，許昌房地產(chǎn)市場(chǎng)步入了一個(gè)以改善置業(yè)拆遷置業(yè)為主的時(shí)期。 從房地產(chǎn)投資額占 GDP 比重看， 許昌為 %，房地產(chǎn)投資額占 GDP的比重很小，與鄭州、洛陽(yáng)等大城市還有較大差距， 說(shuō)明許昌房地產(chǎn)仍不發(fā)達(dá)，未來(lái)還有很大的發(fā)展空間。同時(shí)應(yīng)該看到， 2021 年許昌城鎮(zhèn)居民的消費(fèi)支出為 7834 元，仍處于較低的水平 ， 這主要是與許昌城鎮(zhèn)居民收入水平不高有關(guān)。 許昌居民收入持續(xù)增加，為許昌新一輪的消費(fèi)熱潮提供了堅(jiān)實(shí)了經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)， 也使可行性研究報(bào)告 許昌物華置業(yè)有限公司 XuChangWuHua Real Estate Development Corporation 7 得對(duì)商品房的購(gòu)買(mǎi)能力有所提高。近年來(lái)許昌經(jīng)濟(jì)保持健康快速發(fā)展，城市形象不斷提升，居民生活水平逐步提高。 宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境： 隨著我國(guó)“中 部崛起”政策的出臺(tái)，中部地區(qū)進(jìn)入了一個(gè)歷史發(fā)展的新高潮。接著，對(duì)鐵西區(qū)內(nèi)的廢棄工廠和違建房進(jìn)行拆遷，把區(qū)內(nèi)存在的閑置土地通過(guò)招標(biāo)出讓的方式用作商業(yè)或居住用途。 北上戰(zhàn)略：鄭許空間和產(chǎn)業(yè)對(duì)接后，不僅可以降低兩市之間人流、物流和信息流等要素的流動(dòng)成本，實(shí)現(xiàn)資源優(yōu)化配置，而且能夠帶動(dòng)中原城市群核心區(qū)對(duì)豫南、豫東南人流、物流、信息流、產(chǎn)業(yè)流的形成和發(fā)展。 可行性研究報(bào)告 許昌物華置業(yè)有限公司 XuChangWuHua Real Estate Development Corporation 6 城市發(fā)展戰(zhàn)略 ： 東擴(kuò)戰(zhàn)略：許昌東城區(qū)位于許昌市東部，創(chuàng)建于 1997 年 4 月，規(guī)劃面積 20 平方公里，規(guī)劃人口 20 萬(wàn)。 經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)： 新型工業(yè)項(xiàng)目為主，居住及生活配套服務(wù)靠鐵東鐵西解決。 許昌縣： 獨(dú)立的行政區(qū)域，兼有各類(lèi)性質(zhì)用地，工業(yè)與城市服務(wù)設(shè)施并存，經(jīng)濟(jì)發(fā)展較為落后 鐵西區(qū)： 項(xiàng)目所在地，是舊工業(yè)基地，區(qū)內(nèi)有大量的舊工廠和相應(yīng)的配套小區(qū)，區(qū)內(nèi)的住宅檔次較低，周邊生活配套不盡完善，周邊環(huán)境較為臟亂。 可行性研究報(bào)告 許昌物華置業(yè)有限公司 XuChangWuHua Real Estate Development Corporation 5 中心區(qū)： 以生活服務(wù)為主，大型公建及人文景觀積聚區(qū)，服務(wù)設(shè)施齊全。 城市規(guī)劃劃分： 東區(qū)： 近年來(lái)重點(diǎn)建設(shè)區(qū)域，新 的行政、居住核心區(qū)，未來(lái)的城市CBD。 城市行政區(qū) ： 許昌市轄 1 區(qū) 2 市 3 縣 （魏都區(qū)、禹州市、長(zhǎng)葛市、許昌縣、鄢陵縣、襄城縣），面積 4996 平方公里，現(xiàn)有鄉(xiāng) 43 個(gè)、鎮(zhèn) 35個(gè)、街道辦事處 20 個(gè)、行政村 2250 個(gè)、居委會(huì) 167 個(gè)。 現(xiàn)代立體的交通網(wǎng)絡(luò)，是促進(jìn)許昌經(jīng)濟(jì)騰飛的一個(gè)重要推手。由于許昌的人口流動(dòng)性不大，可以預(yù)測(cè)未來(lái)人口也將繼續(xù)保持相近的增長(zhǎng)速度，因此房地產(chǎn)的增長(zhǎng)也為剛性增長(zhǎng)。 城市人口： 截至到許昌 2021 年末，許昌市總?cè)丝? 萬(wàn)人，其中可行性研究報(bào)告 許昌物華置業(yè)有限公司 XuChangWuHua Real Estate Development Corporation 4 城鎮(zhèn)人口 153 萬(wàn)；從人口的分布情況來(lái)看，禹州市為人口最多的區(qū)域，人口數(shù)為 萬(wàn)，而作為城區(qū)的魏都區(qū)人口最少，只有 萬(wàn)。 地理位置 ：自古有云：“得中原者得天下”，而 許昌位于整個(gè)河南省的中心區(qū)域，與鄭州、開(kāi)封等城市接壤，可謂是中原大地的核心地帶。可行性研究報(bào)告 許昌物華置業(yè)有限公司 XuChangWuHua Real Estate Development Corporation 1 許 昌 項(xiàng) 目 可 行 性 分 析 許昌物華置業(yè)有限公司 二 00 九年十二月二十八日 可行性研究報(bào)告 許昌物華置業(yè)有限公司 XuChangWuHua Real Estate Development Corporation 2 目 錄 第一章 許昌城市狀況 ………………………………………………… 3 第二章 許昌房地產(chǎn)宏觀市場(chǎng)分析 …………………………………… 8 第三章 房地產(chǎn)宏觀政策的影響 …………………………………… 13 第四章 項(xiàng)目分析與定位 …………………………………………… .17 第五章 項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)建議 ………………………………………… .34 第六章 產(chǎn)品定價(jià)及開(kāi)發(fā) ………………………………………… … 38 第七章 項(xiàng)目投資靜態(tài)分析 ………………………………………… .40 第八章 項(xiàng)目投資動(dòng)態(tài)分析 ………………………………………… .43 第九章 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析 ……………………………………………… .52 第十章 結(jié)論與建議 ………………………………………………… .53 第十一章 附件 ………………………………………………… . … .54 可行性研究報(bào)告 許昌物華置業(yè)有限公司 XuChangWuHua Real Estate Development Corporation 3 第一章 許昌城市狀況 人文環(huán)境： 許昌作為漢魏故都 ,有著豐厚的歷史文化底蘊(yùn)，成為數(shù)千年來(lái)影響著許昌走勢(shì)的一個(gè)重要的精神傳承，而“河水清漪漪，蓮葉何田田”的水鄉(xiāng)氣質(zhì)也 是在河南地區(qū)相對(duì)少見(jiàn)的，從而造就了許昌人骨子里的驕傲氣質(zhì)和對(duì)本土文化的情結(jié)。 素有“三國(guó)文化之都”、“臘梅之都”、“鈞瓷之都”的許昌，便利的交通、宜人的氣候和豐富的旅游資源促進(jìn)了許昌旅游文化經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。 城市氣候： 許昌屬于暖溫帶季風(fēng)氣候，四季分明，年降水量為 579 毫米，平均氣溫為 ℃，全年日照情況 2280 小時(shí)。近 5 年來(lái)魏都區(qū)人口保持穩(wěn)定的增長(zhǎng)，但增幅不大，在 %2%之間。 城市交通： 距離鄭州鄭東機(jī)場(chǎng)僅 50 公里，高速直達(dá)：京廣鐵路縱貫?zāi)媳?，?jīng)由許昌有多次快速列車(chē)發(fā)往北京、上海、深圳、廣州等地；京珠高速公路和許昌至南陽(yáng)、蘭考、日照、登封、洛陽(yáng)、扶溝、亳州的高速公路以許昌市為 中心形成“米”字形的高速公路框架。 城市教育： 許昌市有一所本科院校 —— 許昌學(xué)院；一所?？圃盒?——許昌職業(yè)技術(shù)學(xué)院；還有許昌一高（省重點(diǎn)）、許昌實(shí)驗(yàn)中學(xué)等優(yōu)秀中學(xué)。其中 魏都區(qū)是許昌市唯一的市轄區(qū)，是許昌市的政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心 。該區(qū)近幾年興建了大量的高檔居住社區(qū)，目前的入住率不高，尚未形成足夠的人氣。但不同性質(zhì)用地相互交叉嚴(yán)重，民房密度高，現(xiàn)狀差，個(gè)別新建小區(qū)配備了相應(yīng)公共設(shè)施與室外環(huán)境。目前該區(qū)許多工廠已經(jīng)廢棄，政 府正大力推進(jìn)舊工廠和危房的拆遷改造工作，改造重建將是鐵西區(qū)未來(lái)的發(fā)展方向。 城市定位： 根據(jù)河南省頒發(fā)的《中原城市群總體發(fā)展規(guī)劃綱要》， 許昌定位為 ——高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、輕紡、食品、電力裝備制造業(yè)基地；農(nóng)業(yè)科技示范基地；生態(tài)觀光區(qū)。許昌市政府致力將東城區(qū)打造為一個(gè)集商務(wù)酒店、寫(xiě)字樓、大型休閑購(gòu)物中心、高檔住宅社區(qū)為一體的全新城 市 CBD 區(qū)域。 舊城改造戰(zhàn)略：根據(jù)政府未來(lái)的規(guī)劃，首先將會(huì)完善鐵西區(qū)的城市基礎(chǔ)設(shè)施與管理工程。目前政府把大量的人力、物力、財(cái)力投入到鐵西區(qū)的舊城改造之中，未來(lái)的鐵西區(qū)將會(huì)有一個(gè)嶄新的面貌。許昌位于中原大地的中心，也迎來(lái)城市發(fā)展的全新契機(jī)?？傮w經(jīng)濟(jì)水平：近 5 年來(lái)，許昌整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速， GDP 從 2021 年的 717 億元增加到 2021 年的 1062 億元， GDP增速連續(xù) 3 年保持在 16%以上，顯示出強(qiáng)勁的發(fā)展勢(shì)頭。幾年來(lái)，城鎮(zhèn)居民消費(fèi)支出增長(zhǎng)率保持在 10%左右。 許昌在河南城市群中 GDP 位列第四，但居民收入、社會(huì)消費(fèi)品總額、存款余額相對(duì)較低，居民的購(gòu)買(mǎi)能力有限， 整體經(jīng)濟(jì)水平與鄭州、洛陽(yáng)等一線城市差距較大。 可行性研究報(bào)告 許昌物華置業(yè)有限公司 XuChangWuHua Real Estate Development Corporation 8 第二章 許昌房地產(chǎn)宏觀市場(chǎng)分析 一、房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展： 房地產(chǎn)起步較晚， 20 世紀(jì) 90 年代，全市很少有 成規(guī)模的商品房開(kāi)發(fā)，居民住宅以單位公房、福利分房、自建房等為主；自 2021 年 2021 年，隨著本地房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商實(shí)力的增強(qiáng)和國(guó)家宏觀調(diào)控政策的落實(shí)，許昌房地產(chǎn)市場(chǎng)才開(kāi)始逐步發(fā)展起來(lái)，但該階段房地產(chǎn)市場(chǎng)需求較小，決定了市場(chǎng)規(guī)模有限； 2021 年至今，外地開(kāi)發(fā)商開(kāi)始進(jìn)入許昌市場(chǎng)，市場(chǎng)的供應(yīng)量大幅增長(zhǎng)，商品房的品質(zhì)、檔次有了質(zhì)的飛躍。 二、樓市特征 區(qū)域發(fā)展不平衡：東城區(qū)，供應(yīng)量大、品質(zhì)高、 發(fā)展最迅速區(qū)域；中心區(qū)，在三個(gè)片區(qū)中屬于中等水平；西城區(qū)，片區(qū)供應(yīng)量少，起步階段。 市場(chǎng)供應(yīng)量突增：隨著政府出讓土地的增加，開(kāi)發(fā)商對(duì)許昌市場(chǎng)的看好， 08 年許昌房地產(chǎn)迎來(lái)了一個(gè)高潮，新開(kāi)工面積由 萬(wàn)平方米增長(zhǎng)到 萬(wàn)平方米，竣工面積由 萬(wàn)平方米，施工面積由 萬(wàn)平方米增長(zhǎng)到 萬(wàn)平方米，同比增加分別為： 177%、 111%、 137%。 價(jià)格逐步上漲 ：