【正文】 睞，僅占整體的 28%。 二、 項目車行人行交通分布建議 交通分布采取人車分流 ， 擴(kuò)大小區(qū)的綠化率， 減少小區(qū)硬地面積，可行性研究報告 許昌物華置業(yè)有限公司 XuChangWuHua Real Estate Development Corporation 35 最大限度的減少車 對 居民的影響 —— 交通、噪音、污染等；提升 品質(zhì)生活 人性化 ； 創(chuàng)造純粹、純凈的生活空間。沿街道主入口退后約 20—30米，配合沿街商鋪的騎樓造型，能形成一個匯聚人流，集中人群的全天候中小型商業(yè)廣場，并借此形成小區(qū)的城市展示面。從功能上看，入戶花園在陽臺的基礎(chǔ)上進(jìn)行了升級，一般面積較大，使用功能和參與性更強(qiáng)，除了花園和通道的功能外，還具有露臺的功能，可以作為 家庭活動的 “第二空間 ”。 戶型設(shè)計建議 戶型設(shè)計基本點(diǎn)： 保證朝向及采光 ， 戶型南北通透，主臥和客廳朝南采光；戶型方正，無異形；無暗房 ， 保證明廚明衛(wèi)；分區(qū)處理 —— 動靜分區(qū)、干濕分區(qū)、潔污分隔，功能合理； 可行性研究報告 許昌物華置業(yè)有限公司 XuChangWuHua Real Estate Development Corporation 33 參照戶型面積區(qū)間，躍式戶型將 “公共和私人空間用高差不大于５０厘米的平臺進(jìn)行劃分 ”， 使室內(nèi) 視野開闊，層次分明 ，在節(jié)約了建筑面積的同時，亦大大增加了建筑功能的實(shí)用性、豐富了建筑的內(nèi)涵。 120 平米左右的三房（主力需求） 。 121－ 140 平米之間的戶型需求增加 7％。說明居民有更換大戶型，改善居住環(huán)境的意愿。高素質(zhì)物業(yè)； 規(guī)劃為 主要以高層為主多層引導(dǎo)的 住宅群體；根據(jù) 周邊樓盤的調(diào)查 ，總結(jié)對比本項目合理的容積率；適應(yīng)城市規(guī)劃、容積率指標(biāo)的發(fā)展、用地達(dá)到其 最佳利用規(guī)模； 利于適當(dāng)超前的 規(guī)劃出更高品質(zhì)的建筑產(chǎn)品 滿足片區(qū)的居住等要求；綜合考慮常規(guī)狀態(tài)下的 投 資回報率 以及我們期望的通過 資金快速滾動 實(shí)現(xiàn)項目有效的現(xiàn)金流，通過對 “未來市場趨勢的研判 ”以及在顛覆理念之下的 “適當(dāng)超前” 的設(shè)計，再結(jié)合開發(fā)商 “利潤最大化的原則 ”確定容積率 — 要求。 可行性研究報告 許昌物華置業(yè)有限公司 XuChangWuHua Real Estate Development Corporation 32 物業(yè)容積率確定 根據(jù)項目定位在 顛覆者 目前市場樓盤 “正常銷售周期 ”大都集中在 1~2 年左右；小高層或高層住宅銷售周期明顯縮短，市場已 經(jīng)逐漸被引導(dǎo)，客戶逐漸接受；板式住宅符合市場發(fā)展。 由此，客戶的精神特質(zhì)不言而語：“榮耀的”作為“城市創(chuàng)富階層”，他們肯定自我成就，更希望被別人認(rèn)可在“魏都文化”的熏陶下，他們天生“骨子里的榮耀感”；“進(jìn)取的”源自于一份對生活與家庭的責(zé)任感，更源自于對現(xiàn)狀的不滿、對自我的挑戰(zhàn)；“富區(qū)域情感的” 或許生活更多的源自于一種習(xí)慣，習(xí)慣于熟悉的事物，習(xí)慣于熟悉的面孔，習(xí)慣于熟悉的聲音，一種有根、有情、有回憶的生活；“有品質(zhì)追求的” 生活不 需要過多的奢華，他們只需要能體驗到的優(yōu)，他們也不需要過多地炫耀，他們只需一種品質(zhì)的生活帶來一絲體面的羨慕，簡簡單單的告訴你：“就住在這里”。 超值的 —— 優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品本身已是最好的語言；尤其當(dāng)面對的是一群精明的實(shí)在人；過多的語言只會產(chǎn)生無謂的累贅；超值的產(chǎn)品讓生活比想象中更美。 可行性研究報告 許昌物華置業(yè)有限公司 XuChangWuHua Real Estate Development Corporation 29 目標(biāo)客戶特質(zhì) ——務(wù)實(shí)、理性、精明、白手起家 ——他們力求上進(jìn)，渴望得到一種更高的圈層歸屬感 ——附庸風(fēng)雅，追求有檔次、有品位的生活 ——傳統(tǒng)，享受天倫的心理追求 我們可以稱其為：城市創(chuàng)富階層 項目主體 根據(jù)目標(biāo)客戶特征，我們確定項目主體為： 品味的 —— 有品味的的住宅源自于超越現(xiàn)實(shí)的眼光在“現(xiàn)代的”建筑風(fēng)格背后隱藏著淡淡的歷史痕跡 品質(zhì)的 —— 有品質(zhì)的住宅，是對每 一個細(xì)節(jié)的用心。核心客戶：重點(diǎn)客戶當(dāng)中對區(qū)域具有高忠誠度，且購買力較強(qiáng)的群體。從區(qū)域許昌市場的特點(diǎn)是“多數(shù)樓盤皆以吸引項目周邊客戶為主”，呈現(xiàn)明顯的“中心輻射力效應(yīng)”；市場看，由于鐵西區(qū)是許昌市傳統(tǒng)工業(yè)區(qū)，本項目與萬象新天同處于 一個區(qū)域的南北兩翼，客戶來源方式上可能存在較大的相似性。 本項目市場定位：以中高端品質(zhì)產(chǎn)品 為基礎(chǔ)：以高品質(zhì)、高性價比，顛覆西城區(qū)傳統(tǒng)居 住觀念，打造西城區(qū)標(biāo)桿物業(yè)！ 可行性研究報告 許昌物華置業(yè)有限公司 XuChangWuHua Real Estate Development Corporation 28 三、項目客戶定位 目標(biāo)客戶 區(qū)域客戶特性表象為東區(qū)以政府公務(wù)員及私營業(yè)主為主；中心區(qū)包容性及對周邊吸納性較強(qiáng)；西城區(qū)客戶地緣性較強(qiáng)；樓盤的“中心輻射力”效應(yīng)明顯，周邊客戶往往成為樓盤的主要客戶源；高收入群體為購房主力 —— 私營業(yè)主、公務(wù)員、企業(yè)中高層、教師群體、項目周邊原住民等收入較高且穩(wěn)定的群體成為城市的主力購買人群；本項目客戶以項目片區(qū)的客戶為主 。 可行性研究報告 許昌物華置業(yè)有限公司 XuChangWuHua Real Estate Development Corporation 27 項目市場定位的判定 項目區(qū)域價值表現(xiàn)：項目區(qū)域價值低，項目片區(qū)價值屬于鐵西區(qū)中等價值 —— 由于項目體量的局限性，很難形成較完善自身配套的社區(qū)； 項目資源分析表現(xiàn)：周邊有少量生活配套，品質(zhì)不高；公共交通略 有欠缺，無景觀資源 —— 建議增強(qiáng)自身配套及景觀資源，增強(qiáng)自身資源優(yōu)勢以消弱片區(qū)缺陷； 競爭市場情況表現(xiàn)：市場中段產(chǎn)品競爭激烈，項目片區(qū)缺乏中高端競爭者 —— 建議占領(lǐng)市場空白點(diǎn)，打造中高端產(chǎn)品品質(zhì)； —— 目標(biāo)客戶對價格敏感度較高，建議中高端品質(zhì)中端價位，高性價比。本地開發(fā)商立足中心區(qū)，挺進(jìn)東區(qū)；本省外地開發(fā)商主要聚集在東區(qū)與西城區(qū)，部分向中心區(qū)進(jìn)軍。抓住市場片區(qū)供應(yīng)量少且以中低檔樓盤為主力的時機(jī)，占領(lǐng)市場空白點(diǎn) —— 打造中高端產(chǎn)品 —— 樹立片區(qū)新形象。 綜述市場競爭情況，項目區(qū)域供應(yīng)量較少，片區(qū)內(nèi)競爭較小 ；樓盤品質(zhì)， 東城區(qū)以 中 高品質(zhì)樓盤為主，中心區(qū)由于地理環(huán)境優(yōu)勢，主要靠配套支撐，品質(zhì)中等，西 城區(qū)以中低品質(zhì)樓盤為主（萬象新天距離較遠(yuǎn)，影響較弱）。中等性價比產(chǎn)品較為集中，尤其中心區(qū)許多樓盤因為有了區(qū)位優(yōu)勢而忽略了產(chǎn)品的設(shè)計。 市場缺乏高性價比產(chǎn)品。 市場競爭情況分析 片區(qū)競爭分析 —— 西城區(qū) ， 優(yōu)勢資源：屬于老城區(qū)，有一定配套；產(chǎn)品類型： 08 年前以中低檔為主， 08 年后以中高檔為主，但量少；多層為主，小高層少量；客戶來源 ： 周邊客戶為主，地緣性較強(qiáng)；典型樓盤：萬象新天、許繼花園、錦繡華府。 教育配套資源 —— 項目教育配套資源較少，且距離相對較遠(yuǎn)。 景觀資源 —— 雙龍湖公園 —— 有一段距離，但仍可作為片區(qū)配套 ； 項目片區(qū)環(huán)境 —— 較為“ 混沌”，無景觀資源。 企業(yè)客戶資源 —— 經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)約有 50 多家大中規(guī)模的企業(yè)，主要以發(fā)制品、電氣、機(jī)械等類型為代表，其中企業(yè)效益較好的企業(yè)約占 1/3，這為項目提供了大量住房需求。項目周邊（工農(nóng)路）有可行性研究報告 許昌物華置業(yè)有限公司 XuChangWuHua Real Estate Development Corporation 25 超市、餐廳、菜市場、診所等生活配套，但是普遍規(guī)模小，檔次較低。鐵西商業(yè)中心以胖東來五一店、恒達(dá)利市場等現(xiàn)有網(wǎng)點(diǎn)為基礎(chǔ)，增設(shè)不小于 5000 平方米百貨店 1 處、大型綜合超市 6 處、專業(yè)店 1 處、星級標(biāo)準(zhǔn)賓館 1 處，總計網(wǎng)點(diǎn)面積不小于 10 萬 — 20 萬平方米。 綜述片區(qū)價值，城西區(qū)屬于城市價值較低的區(qū)域，項目區(qū)域 競爭力較弱；項目片區(qū)發(fā)展落后，價值較低； 區(qū)域改造后，片區(qū)價值將提升；項目片區(qū)劣勢明顯，優(yōu)勢略顯不足。 西城區(qū)的價值階梯 —— 中部 北部 =南部。從城市區(qū)域價值的角度來看：西城區(qū)處于較為弱勢的局面，缺乏競爭力 項目片區(qū)價值分析 西城區(qū)發(fā)展?fàn)顩r分析：城市發(fā)展戰(zhàn)略為 —— “北上東擴(kuò)，舊城改造” —— 西城區(qū)有待挖掘。 西城區(qū) — — 核心價值：有一定生活氛圍的老城區(qū)，工業(yè)、污染、郊區(qū)、片區(qū)價值低；客戶來源 ， 主要來自可行性研究報告 許昌物華置業(yè)有限公司 XuChangWuHua Real Estate Development Corporation 23 周邊客戶，以及周邊企業(yè)員工等 區(qū)域優(yōu)劣勢分析： 項目所在的 西城區(qū)現(xiàn)在市場價值位于城市較低的水平，價值增長率較之其東城區(qū)與中心區(qū)較緩，屬于瘦狗；東城區(qū)屬于成長期的幼童；中心區(qū)為雙高的明星片區(qū)。 可行性研究報告 許昌物華置業(yè)有限公司 XuChangWuHua Real Estate Development Corporation 22 二、項目市場定位 城市區(qū)域價值分析 土地價值分析：中心區(qū)的價值及增幅最大， 08 年中心區(qū)出讓土地共約 萬㎡，約占整個 08 年出讓土地量的 19%土地價值，約 150230 萬 /畝；東區(qū)的土地供應(yīng)量最大， 08年東城區(qū)出讓土地共約 30 萬㎡，約占整個 08 年出讓土地量的 54%，土地價值約 80180 萬 /畝；西區(qū)的土地供應(yīng)量逐漸升溫，價值增幅稍弱， 08 年城西區(qū)出讓土地共約 萬㎡，約占整個 08 年出讓土地量的27%，土 地價值，約 60100 萬 /畝 居住價值分析：東城區(qū) —— 核心價值 ： 新市府中心最具潛力、最適宜人居的豪宅片區(qū)，升值、富人區(qū)、新市府、規(guī)劃好、缺乏人氣；客戶來源 ， 私營業(yè)主、公務(wù)員、企業(yè)中高層等高收入群體為主。 項目周邊情況：表現(xiàn)：鐵路影響 ,廢舊工廠 ,破舊民居 —— 項目受周邊環(huán)境的影響較大，給人以落魄的平民窟的形象； —— 建議從建筑的風(fēng)格設(shè)計及外在形態(tài)顛覆項目片區(qū)形象，重樹新形象。 項目現(xiàn)狀及引導(dǎo)方向：打破項目本身及區(qū)域的局限性，從產(chǎn)品設(shè)計及品質(zhì)提升 項目價值 項目地塊指標(biāo)：表現(xiàn)：屬于中等體量項目 。 T 威脅分析： — 城市向東發(fā)展；鄭州擴(kuò)張 北與鄭州接壤；中心區(qū)配套生活氛圍成熟； 2. 周邊項目檔次較低，容易影響本項目檔次。 W 劣勢分析： 1. 周邊基礎(chǔ)配套不全； 2. 項目北面、西面靠近鐵路，噪音震動影響； 3. 周邊大量倒閉工廠，環(huán)境印象 臟亂差； 4. 片區(qū)居住、人文氛圍不佳； 5. 交通不方便，離市區(qū)較遠(yuǎn)； 。 O 機(jī)會： ，片區(qū)改造在即； 可行性研究報告 許昌物華置業(yè)有限公司 XuChangWuHua Real Estate Development Corporation 20 片大多民房拆遷 ,大量拆遷戶急需購房 。 。 10 10 106 路公交從此路經(jīng)過。 新興路：雙向單車道，有自行車道。有 103 和 104 兩路公交從該路經(jīng)過。 工農(nóng)路 ： 雙向雙車道，無自行車道。 可行性研究報告 許昌物華置業(yè)有限公司 XuChangWuHua Real Estate Development Corporation 18 周邊項目配套及環(huán)境 五一路 ： 該路集中了許多年代久遠(yuǎn)工廠和企業(yè)，路兩旁有中小學(xué)、醫(yī)院、銀行、酒店等配套。最大影響仍是鐵路距離太近，火車噪音和振動影響較大。 西面：倒閉停產(chǎn)工廠，建筑物密度和高度皆較低，對項目視野影響不大；但工廠破舊，給人以西面破舊污染源的印象，視覺效果較差。地塊南面，約十處農(nóng)民房有待拆遷。長遠(yuǎn)來看，將會減少近年來頻繁發(fā)生的物業(yè)糾紛問題。用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有。滿 70 年后住宅建設(shè)用地使用權(quán)自動續(xù)期，續(xù)期需要繳納一定的土地使用費(fèi)，此外，再無其他相關(guān)費(fèi)用，住宅商用問題上一定程度放開限制。 新物權(quán)法開始實(shí)施。今后如果申請人提供虛假證明材料會被各地銀行業(yè)協(xié)會的“黑名單”登記在案，被所有銀行拒絕放貸。 可行性研究報告 許昌物華置業(yè)有限公司 XuChangWuHua Real Estate Development Corporation 16 二套房以家庭為單位。對已利用貸款購買住房、又申請購買第二套 (含 )以上住房的，貸款首付款比例不得低于 40%，貸款利率不得低于中國人民銀行公布的同期同檔次基準(zhǔn)利率的 倍。 新政出臺。目前來說， 90/70政策對許昌的房地產(chǎn)市場影響并未真正展現(xiàn)出來。 2021 年 6月 1 日前已審批但未取得施工許可證的項目，凡不符合上述要求的，應(yīng)根據(jù)要求進(jìn)行套型調(diào)整。 三、樓市政策： 90/70 政策。 央行 2021 年以來 10 次調(diào)整存款準(zhǔn)備金。 二、金融政策： 央行 2021 年以來 6 次調(diào)整個人住房貸款利率。大企業(yè)搶地的勢頭得到抑制，為中小企業(yè)降低拿地門檻，小企業(yè)生存能力增強(qiáng)， （資金實(shí)力太差的企業(yè)除外）小企業(yè)間合作的機(jī)會也在增多。一些“地王”