【導(dǎo)讀】骨子里的驕傲氣質(zhì)和對(duì)本土文化的情結(jié)。中心區(qū)域，與鄭州、開(kāi)封等城市接壤，可謂是中原大地的核心地帶。米，平均氣溫為℃，全年日照情況2280小時(shí)。城鎮(zhèn)人口153萬(wàn)；從人口的分布情況來(lái)看，禹州市為人口最多的區(qū)域，人口數(shù)為萬(wàn)，而作為城區(qū)的魏都區(qū)人口最少，只有萬(wàn)。近5年來(lái)魏都區(qū)人口保持穩(wěn)定的增長(zhǎng)，但增幅不大，在%-2%之間。增長(zhǎng)速度，因此房地產(chǎn)的增長(zhǎng)也為剛性增長(zhǎng)。南北，經(jīng)由許昌有多次快速列車(chē)發(fā)往北京、上海、深圳、廣州等地；的高速公路以許昌市為中心形成“米”字形的高速公路框架。立體的交通網(wǎng)絡(luò)，是促進(jìn)許昌經(jīng)濟(jì)騰飛的一個(gè)重要推手。是許昌市唯一的市轄區(qū)，是許昌市的政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心。尚未形成足夠的人氣。小區(qū)配備了相應(yīng)公共設(shè)施與室外環(huán)境。目前該區(qū)許多工廠(chǎng)已經(jīng)廢棄，政府正大力推進(jìn)舊工廠(chǎng)和危。許昌市政府致力將東城區(qū)打造為。居民生活水平逐步提高。增速連續(xù)3年保持在16%以上，顯示出強(qiáng)勁的發(fā)展勢(shì)頭。同時(shí)應(yīng)該看到，2021年許昌城鎮(zhèn)居民的消費(fèi)支出

　　

【正文】 供熱基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi) 其他市政基礎(chǔ)工程費(fèi) 五 不可預(yù)見(jiàn)費(fèi) 六 業(yè)主賠償 七 資金成本 直接成本小計(jì) 26, 八 銷(xiāo)售費(fèi)用 九 管理費(fèi)用 十 其他 總成本合計(jì) 十一 銷(xiāo)售收入 十二 綜合稅收 十三 凈利潤(rùn) 十四 銷(xiāo)售利潤(rùn)率 % 十五 投資利潤(rùn)率 % 可行性研究報(bào)告 許昌物華置業(yè)有限公司 XuChangWuHua Real Estate Development Corporation 42 三、 項(xiàng)目投資分析 本項(xiàng)目總投資 億元，分兩期四年開(kāi)發(fā)周期，投資回收期 年，完成稅收綜合 4870 萬(wàn)元，銷(xiāo)售凈利潤(rùn)率 %，投資凈利潤(rùn)率%。 為了考慮項(xiàng)目對(duì)于不確定因素變化影響的極限承受能力，對(duì)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品投資，售房?jī)r(jià)格，土地費(fèi)用和售房面積等因素作臨界點(diǎn)分析。如期望的內(nèi)部收益率為 15%，則項(xiàng)目的投資的臨界點(diǎn) 為 28842 萬(wàn)元，增加 4326 萬(wàn)元，每平方米售價(jià)的臨界點(diǎn)為 2672 元，下降 471 元，土地費(fèi)用的臨界點(diǎn)為 12217 萬(wàn)元，增加 4326 萬(wàn)元，售房面積的臨界點(diǎn)為91766m2，減少 24963m2。見(jiàn)表如下： 臨界點(diǎn)分析 敏感因素 基本值 臨界點(diǎn) 全部投資收益率 15% 期望值 0 開(kāi)發(fā)產(chǎn)品投資（萬(wàn)元） 28842 最高值 33168 售房?jī)r(jià)格（元 /平方米） 3143（均價(jià)） 最低值 2672 土地費(fèi)用（萬(wàn)元） 7891 最高值 12217 售房面積（平方米） 116729 最低值 91766 本項(xiàng)目 的靜態(tài)投資分析項(xiàng)目投資收益率高于行業(yè)的基本收益率，項(xiàng)目的抗風(fēng)險(xiǎn)能力較強(qiáng)。但由于房地產(chǎn)受政策性影響較大，建議在項(xiàng)目的運(yùn)作過(guò)程中，把影響項(xiàng)目的投資成本、投資回收期、提高容積率等敏感性因素，作為重點(diǎn)控制因素，并加強(qiáng)營(yíng)銷(xiāo)策劃的創(chuàng)意和設(shè)計(jì)的整合，提高板樓的售價(jià)。 可行性研究報(bào)告 許昌物華置業(yè)有限公司 XuChangWuHua Real Estate Development Corporation 43 第八章 項(xiàng)目投資動(dòng)態(tài)分析 一、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)周期 建設(shè)工期，計(jì)劃 二期開(kāi)工，三 年完成工程建設(shè)， 四 年銷(xiāo)售完畢 詳細(xì)見(jiàn)下表 。 開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)周期表 工程名稱(chēng) 2021 2021 2021 2021 辦理規(guī)劃手續(xù) 工程招投標(biāo) 辦理施工手續(xù) 一期基礎(chǔ)工程 一期地下工程 一期主體工程 一期裝飾工程 一期公共配套工程 一期整體驗(yàn)收 二期基礎(chǔ)工程 二期地下工程 二期主體工程 二期裝飾工程 二期公共配套工程 二期整體驗(yàn)收 住宅銷(xiāo)售 商業(yè)酒店銷(xiāo)售 商業(yè)門(mén)面銷(xiāo)售 車(chē)庫(kù)及地下室銷(xiāo)售 可行性研究報(bào)告 許昌物華置業(yè)有限公司 XuChangWuHua Real Estate Development Corporation 44 二、項(xiàng)目投資、運(yùn)營(yíng)費(fèi)用估算 項(xiàng)目投資（ 不含財(cái)務(wù)費(fèi)用 ）及用款計(jì)劃表 （見(jiàn)附表 1） 項(xiàng)目投資、運(yùn)營(yíng)費(fèi)用估算表 單位：萬(wàn)元 序號(hào) 項(xiàng) 目 合計(jì) 0 2021 2021 2021 2021 一 項(xiàng)目總投資 （一） 開(kāi)發(fā)建設(shè)投資 1 土地及大配套費(fèi) 2 前期費(fèi)用 3 建筑安裝工程費(fèi) 4 公共配套設(shè)施費(fèi) 5 管理費(fèi)用 6 財(cái)務(wù)費(fèi)用 7 銷(xiāo)售費(fèi)用 8 開(kāi)發(fā)期稅費(fèi) 9 其他費(fèi)用 10 不可預(yù)見(jiàn)費(fèi) （二） 經(jīng)營(yíng)資金 二 運(yùn)營(yíng)費(fèi)用 1 管理費(fèi)用 2 財(cái)務(wù)費(fèi)用 3 銷(xiāo)售費(fèi)用 三、項(xiàng)目銷(xiāo)售收入估算 銷(xiāo)售單價(jià)的估算 根據(jù)第六章產(chǎn)品定價(jià)可知，銷(xiāo)售單價(jià)住宅均價(jià)為 3150 元 /平方米，可行性研究報(bào)告 許昌物華置業(yè)有限公司 XuChangWuHua Real Estate Development Corporation 45 商業(yè)門(mén)面均價(jià)為 6000 元 /平方米，地下車(chē)庫(kù)均價(jià)為 2021 元 /平方米，地下室均價(jià) 為 600 元 /平方米。 可銷(xiāo)售面積及車(chē)庫(kù)面積的確定 可銷(xiāo)售的住宅的建筑面積為 97880 平方米，可銷(xiāo)售的商業(yè)門(mén)面的建筑面積為 2400 平方米，可銷(xiāo)售的車(chē)庫(kù)和地下室的建筑面積為 5000平方米， 3 銷(xiāo)售比例的確定 根據(jù)前面的許昌市場(chǎng)情況分析及擬建項(xiàng)目的實(shí)際情況，住宅、商業(yè)酒店、商業(yè)門(mén)面和地下車(chē)庫(kù)的銷(xiāo)售祥見(jiàn)下表 年份 類(lèi)型 2021 2021 2021 2021 住宅 商業(yè)門(mén)面 地下車(chē)庫(kù) 20% 50% 60% 40% 30% 40% 30% 20% 15% 50% 20% 5% 20% 銷(xiāo)售收入及經(jīng) 營(yíng)稅金估算 住宅預(yù)售部分的款項(xiàng)在主體結(jié)構(gòu)封頂前按 30%收取。 依據(jù)有關(guān)國(guó)家規(guī)定，營(yíng)業(yè)稅按銷(xiāo)售收入的 5%，城市建設(shè)維護(hù)稅按營(yíng)業(yè)稅的 7%計(jì)算，教育費(fèi)附加按營(yíng)業(yè)稅的 3%計(jì)算。（見(jiàn)下表） 稅費(fèi)率表 稅費(fèi)項(xiàng)目 稅費(fèi)率 稅費(fèi)項(xiàng)目 稅費(fèi)率 營(yíng)業(yè)稅 % 土地增值稅 按銷(xiāo)售額 *% 城建稅 7% 公益金 5% 教育附加費(fèi) 3% 法定盈余公積金 10% 企業(yè)所得稅 按銷(xiāo)售額 *15%*25% 任意盈余公積金 8% 土地使用稅 使用權(quán)面積 *4元 不可預(yù)見(jiàn)費(fèi) 3% 可行性研究報(bào)告 許昌物華置業(yè)有限公司 XuChangWuHua Real Estate Development Corporation 46 銷(xiāo)售收入與經(jīng)營(yíng)稅金及附加估算表 單位：萬(wàn)元 序號(hào) 內(nèi) 容 合計(jì) 0 2021 2021 2021 2021 1 銷(xiāo)售收入 住宅 商業(yè)酒店 商業(yè)門(mén)面 車(chē)庫(kù) 2 經(jīng)營(yíng)稅金及附加 營(yíng)業(yè)稅 城市建設(shè)維護(hù)稅 教育費(fèi)附加 所有業(yè)主付款均按一次付清或通過(guò)個(gè)人住房抵押貸款的方式付清房款，其中地下車(chē)庫(kù)、地下室均按最有效使用投入銷(xiāo)售。 四、項(xiàng)目融資方案 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的資金籌措主要是根據(jù)項(xiàng)目對(duì)資金的需求以及投資使用計(jì)劃 ，確定資金的來(lái)源和相應(yīng)的數(shù)量。通常項(xiàng)目的資金籌措有資本金、預(yù)售收入及借貸資金三種主要的方式。 本項(xiàng)目資金預(yù)計(jì)貸款 8000 萬(wàn)元，按最大償還能力償還，其余資金自籌，按照國(guó)家對(duì)商品房銷(xiāo)售有關(guān)規(guī)定， 不 足部分從預(yù)售房款中通過(guò)銷(xiāo)售回款解決，企業(yè)自籌資金已基本到位。 貸款條件為，年利率為 %，按照單利計(jì)息，每年年末支付當(dāng)年利息，最后兩年等額還本。 從資金來(lái)源與運(yùn)用表中的數(shù)據(jù)可以看出，資金的籌措可以滿(mǎn)足投資的要求。 可行性研究報(bào)告 許昌物華置業(yè)有限公司 XuChangWuHua Real Estate Development Corporation 47 資金籌措及還本付息表見(jiàn)下表 貸款還 本付息表 單位：萬(wàn)元 序 號(hào) 項(xiàng) 目 合計(jì) 2021 2021 2021 2021 1 年初累計(jì)借款 2 借款 3 應(yīng)計(jì)利息 4 還本 5 付息 投資計(jì)劃與資金籌措表 單位：萬(wàn)元 序號(hào) 項(xiàng) 目 合計(jì) 0 2021 2021 2021 一 項(xiàng)目總投資 （一） 開(kāi)發(fā)建設(shè)投資 其中：不含財(cái)務(wù)費(fèi)用 財(cái)務(wù)費(fèi)用 （二） 經(jīng)營(yíng)資金 二 資金籌措 1 自有資金 2 借貸資金 3 預(yù)售收入 可行性研究報(bào)告 許昌物華置業(yè)有限公司 XuChangWuHua Real Estate Development Corporation 48 資金來(lái)源與運(yùn)用表 單位：萬(wàn)元 序號(hào) 項(xiàng)目 合計(jì) 0 2021 2021 2021 2021 1 資金來(lái)源 銷(xiāo)售收入 資本金 短期借款 2 資金運(yùn)用 投資（不含利息） 運(yùn)營(yíng)費(fèi)用（不含利息） 經(jīng)營(yíng)稅金及附加 土地增值稅 所得稅 借款本金償還 借款利息支付 3 盈余資金 4 累計(jì)盈余資金 注：平均分配而產(chǎn)生誤差 五：財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)與參數(shù)選取 （ 1）、住宅銷(xiāo)售價(jià)格 ，依據(jù)第六章產(chǎn)品定價(jià)及開(kāi)發(fā)確定 （ 2）、銷(xiāo)售進(jìn)度及付款計(jì)劃 ，見(jiàn)前面表。 （ 3）、稅費(fèi)率確定見(jiàn)前表 。 銷(xiāo)售收入與成本費(fèi)用估算見(jiàn) 前 表 。 項(xiàng)目基本財(cái)務(wù)報(bào)表 可行性研究報(bào)告 許昌物華置業(yè)有限公司 XuChangWuHua Real Estate Development Corporation 49 損益表 單位：萬(wàn)元 序號(hào) 項(xiàng) 目 合計(jì) 2021 2021 2021 2021 1 經(jīng)營(yíng)收入 2 經(jīng)營(yíng)成本 3 運(yùn)營(yíng)費(fèi)用 4 經(jīng)營(yíng)稅金及附加 5 土地增值稅 6 利潤(rùn)總額 7 所得稅 8 稅后利潤(rùn) 9 公益金 10 法定盈余公積金 11 任意盈余公積金 12 加：年初未分配利潤(rùn) 13 可分配利潤(rùn) 14 應(yīng)付利潤(rùn) 15 年末未分配利潤(rùn) 全部投資財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表 單位：萬(wàn)元 序號(hào) 項(xiàng) 目 合計(jì) 2021 2021 2021 2021 2021 1 現(xiàn)金流入 銷(xiāo)售收入 其他收入 2 現(xiàn)金流出 投資（不含利息） 運(yùn)營(yíng)費(fèi)用（不含利息） 經(jīng)營(yíng)稅金及附加 土地增值稅 所得稅 3 凈現(xiàn)金流量 4 累計(jì)凈現(xiàn)金流量 可行性研究報(bào)告 許昌物華置業(yè)有限公司 XuChangWuHua Real Estate Development Corporation 50 資本金財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表 單位：萬(wàn)元 序號(hào) 項(xiàng) 目 合計(jì) 0 2021 2021 2021 2021 1 現(xiàn)金流入 銷(xiāo)售收入 短期借款 2 現(xiàn)金流出 投資（不含利息） 運(yùn)營(yíng)費(fèi)用（不含利息） 經(jīng)營(yíng)稅金及附加 土地增值稅 所得稅 借款本金償還 借款利息支付 3 凈現(xiàn)金流量 4 累計(jì)凈現(xiàn)金流量 設(shè)基準(zhǔn)收益