【正文】 銷售收入與成本費用估算見 前 表 。 貸款條件為，年利率為 %，按照單利計息，每年年末支付當年利息，最后兩年等額還本。（見下表） 稅費率表 稅費項目 稅費率 稅費項目 稅費率 營業(yè)稅 % 土地增值稅 按銷售額 *% 城建稅 7% 公益金 5% 教育附加費 3% 法定盈余公積金 10% 企業(yè)所得稅 按銷售額 *15%*25% 任意盈余公積金 8% 土地使用稅 使用權面積 *4元 不可預見費 3% 可行性研究報告 許昌物華置業(yè)有限公司 XuChangWuHua Real Estate Development Corporation 46 銷售收入與經(jīng)營稅金及附加估算表 單位：萬元 序號 內(nèi) 容 合計 0 2021 2021 2021 2021 1 銷售收入 住宅 商業(yè)酒店 商業(yè)門面 車庫 2 經(jīng)營稅金及附加 營業(yè)稅 城市建設維護稅 教育費附加 所有業(yè)主付款均按一次付清或通過個人住房抵押貸款的方式付清房款，其中地下車庫、地下室均按最有效使用投入銷售。 可行性研究報告 許昌物華置業(yè)有限公司 XuChangWuHua Real Estate Development Corporation 43 第八章 項目投資動態(tài)分析 一、項目開發(fā)經(jīng)營周期 建設工期，計劃 二期開工，三 年完成工程建設， 四 年銷售完畢 詳細見下表 。 為了考慮項目對于不確定因素變化影響的極限承受能力，對開發(fā)產(chǎn)品投資，售房價格，土地費用和售房面積等因素作臨界點分析。 二、項目分期開發(fā)思路 建議此項目進行分兩期開發(fā)，并控制推售節(jié)奏。小區(qū)的會所配套有利于把本項目打造成為中高端項目，并為社區(qū)配套做升級版補充 ——活動室、娛樂室等，分戶郵箱等。二是不拘束、不呆板； 共享 ，多重景觀的觀賞性與參與性； 自由 ，不受過多的框架的束縛與限制； 輕松 ，沒有負擔，放松感性特征 ； 舒適 ，愉悅與舒適的感性特征 ； 社區(qū)園林的細節(jié)設計基本點主要考慮以下幾點：小區(qū)道路為迂回彈性設計，擴大空間尺 ； 小區(qū)園林景觀要善于用 水景提升居住品質(zhì)和項目價值；生態(tài)裝飾材料的運用 ， 能提升項目的品質(zhì)及文化氣息，如仿古石、原木等； 地鋪選材及色彩的變換 ， 使環(huán)境活潑和功能分區(qū)明晰；軟質(zhì)景觀與硬質(zhì)景觀和諧的結(jié)合；各色元素、建筑小品、雕塑等可行性研究報告 許昌物華置業(yè)有限公司 XuChangWuHua Real Estate Development Corporation 37 點綴，增加生活趣味?；陧椖恐苓叚h(huán)境的負面影響以及項目自身高品質(zhì)定位的需求， 建議項目建筑風格設計必須 打破環(huán)境的束縛，建可行性研究報告 許昌物華置業(yè)有限公司 XuChangWuHua Real Estate Development Corporation 36 立高品質(zhì)形象。設置地下車庫，減少地面停車位； 三、推廣泛會所概念，在架空層 /園林內(nèi)部設置老人、兒童的運動 、娛樂設施； 泛 會所的部分運動功能與戶外的體育設施結(jié)合起來 ， 如籃球、羽毛球等場地、健康的慢跑道； 四、建筑風格建議 項目建筑風格是項目形象最強有力的展示，它是社區(qū)文化精神的體現(xiàn)，因此尤為重要。 可行性研究報告 許昌物華置業(yè)有限公司 XuChangWuHua Real Estate Development Corporation 34 第五章 項目規(guī)劃設計建議 一、整體規(guī)劃原則：著重處理地塊狹長入口處的樓棟排布以及項目展示的沖擊力問題；整體以南北向板樓為主，但力求通過樓 棟以及各單元之間的錯置來規(guī)避視覺上的呆板；流線式園林規(guī)劃，力求內(nèi)部景觀靈動有節(jié)奏感、均好性強；人車分流處理； 主入口亮點之一：主入口廣場營造。140 平米以上的四房。從居民的購房的意愿來看， 60 ㎡ 以下、 6180 ㎡ 區(qū)間需求大量減少，101120 ㎡ 區(qū)間需求增幅最大，達 16%。高性價比 我們所期望的， 不是鑲金貼銀豪宅的誕生， 而是一個高品質(zhì)的住宅在延續(xù)城市人的精神榮耀?? 我們所期望的， 不是城市或建筑新地標的誕生， 更希望它能成為許昌人心目中的精神高地?? 可行性研究報告 許昌物華置業(yè)有限公司 XuChangWuHua Real Estate Development Corporation 31 我們?yōu)槲鲄^(qū)的榮耀而來 我們扮演著一切落后與腐朽的顛覆者 最終，只為實現(xiàn) 一座城市與一群人的榮耀與夢想?? 四、項目產(chǎn)品定位 物業(yè)類型定位 調(diào)查顯示，客戶對物業(yè)形態(tài)的需求以多層為主力 ，占 73%，目前客戶的物業(yè)類型需求只是 “一種取向 ”，不是真正的實際需求反應，他們沒有或很少有小高層或高層住宅的居住體驗；目前的物業(yè)需求只是由于其原有住宅類型的習慣性延伸；整個市場缺乏 “多層住宅 ”以外的住宅類型的有力引導；小高層物業(yè)型態(tài)必將逐漸成為未來的市場主力東區(qū)容積率平均約為 ，未來將以小高層住宅為主；中心區(qū)與西區(qū)高層住宅配比明顯加大，整體容積率在 左右；政府有意識的引導高層住宅市場，提高單位土地利用率。從建筑到園林，再到小區(qū)的配套，無一不顯示對生活的敬意。 因此，判定本項目主力客戶為 ： 項目周邊的私營業(yè)主及個體戶；項目周邊有購買力的原住民；片區(qū)企業(yè)專業(yè)人員及中層管理者；周邊公務員、教師群體。 開發(fā)商戰(zhàn)略品牌表現(xiàn)：初入市場，缺乏品牌知名度；尚無產(chǎn)品品牌延續(xù)性 —— 建議用中高端產(chǎn)品品質(zhì)樹立產(chǎn)品形象，鑄造產(chǎn)品及開發(fā)商品牌； —— 建議加大項目中高端形象塑造及推廣。 開發(fā)商戰(zhàn)略及品牌分析 許昌市房地產(chǎn)快速的發(fā)展過程中，本地房地產(chǎn)企業(yè)得到了空前的成長機遇，一批本土的房地產(chǎn)企業(yè)不斷的發(fā)展壯大 —— 如恒達、鼎鑫、金石達等企業(yè)，在激烈競爭的許昌市房地產(chǎn)市場中 已逐漸成為本土房地產(chǎn)開發(fā)商中的領先者 . 同時在市場發(fā)展向好的形勢下，也迎來的眾多本省外地開發(fā)商的同臺角逐 —— 如河南建業(yè)、河南物華、河南宇華、河南茂源等。因此，以占領中高端產(chǎn)品、中端價位的高性價比市場空白比作為入市契機。典型競爭樓盤 西城區(qū)供應量小，項目片區(qū)的競爭樓盤更少；中高檔樓盤主要集中在東城區(qū)和中心區(qū)，而西城區(qū)缺乏中高檔樓盤 。 交通配套資源 —— 交通系統(tǒng)暢通，距離市中心 5 分鐘車程；但公共交通比較方便有 10 10 10 7 等多線。隨著政府舊城改造的進行，項目周邊的各種配套將逐步改善。項目片區(qū)價值受到一定的區(qū)域限制，因此高品質(zhì)產(chǎn)品才是項目的突破口 項目資源分析 商業(yè)配套 —— 根據(jù)許昌市未來商業(yè)發(fā)展規(guī)劃，將會成立三個區(qū)域商業(yè)中心，分別是東區(qū)商業(yè)中心、東南區(qū)商業(yè)中心和鐵西商業(yè)中心。東擴， 隨著市政府的動遷，東城區(qū)的市政配套也逐將完善，房地產(chǎn)大量進軍帶動區(qū)域價值以及人氣的提升；北上， 城市北面已被政府納入北部拓展區(qū)域，北與鄭州接壤，可行性研究報告 許昌物華置業(yè)有限公司 XuChangWuHua Real Estate Development Corporation 24 未來將通城際快線，形成鄭州一小 時生活圈；中改，舊城改造為主，已經(jīng)完善的配套設施，改造讓城區(qū)煥然一新；西城區(qū)，項目所在工農(nóng)路片區(qū)已有大量的廢舊工廠倒閉拆遷，政府將對本區(qū)域?qū)嵭姓喂こ?，同時運糧河改造已被政府劃入改造范圍，因此，西區(qū)也待煥新天。 中心區(qū) —— 核心價值 ： 配套齊全、成熟的居住片區(qū)，繁華、配套成熟、市區(qū)中心、生活便捷；客戶來源，以周邊客戶為主，包括周邊學校老師、醫(yī)生、周邊企業(yè)員工等。地塊入口較為狹長 —— 由于項目體量的局限性，很難形成較完善自身配套的社區(qū)； —— 項目的指標決定了項目對片區(qū)生活影響力的局限性； —— 項目的指標決定了本樓盤在設計上需走精細化路線 提升品質(zhì)。 彌補劣勢，減弱影響： ，打造項目前商業(yè)廣場，彌補社區(qū)及片區(qū)基礎配套弱的劣勢； ，顛覆片區(qū)貧民窟印象； ，把鐵路影響降低到最小，減少對優(yōu)勢單位的影響，使得優(yōu)勢單位資源及價值最大化。 擴大優(yōu)勢影響力： ； ； ； ，打造中高端項目； ，盡量促成團購。道路較為干凈整潔，路兩旁有許多建材商鋪，商業(yè)氣息較為濃厚。路邊多為檔次較低的小商鋪、違建房、工廠家屬樓，道路給人感覺較為臟亂。 東面：臨近工農(nóng)路，開口縮小，減弱噪音，交通尚可。拆遷后與綠茵小區(qū)一墻一路之隔。新物權法使得業(yè)主的利益更加清晰，真正得到了保障。自 2021 年 10 月 1 日起，國家頒布的新的《物權法》開始實施。 2021 年 12 月 11 日，央行和銀監(jiān)會聯(lián)合發(fā)布《關于加強商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的補充通知》明確規(guī)定：以借款人家庭為單位認定房貸次數(shù)；無論以前的貸款是否還清，再次申請房貸都不能享受首套房的政策，除非人均住房面積低于當?shù)仄骄?。中國人民銀行、中國銀監(jiān)會 2021 年 9 月 27 日聯(lián)合下發(fā)《關于加強商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》。目前許昌市場上在售樓盤大多未嚴格執(zhí)行90/70 政策，市場供應的產(chǎn)品仍以大戶型住宅為主。直接對開發(fā)商的現(xiàn)金流可行性研究報告 許昌物華置業(yè)有限公司 XuChangWuHua Real Estate Development Corporation 15 提出要求，增加房地產(chǎn)開發(fā)中的財務成本，進一步攤薄了開發(fā)商的利潤，特別是對小型的企業(yè)，包括資金鏈緊張的中型企業(yè)都會受到較大的影響，而對資金實力雄厚的企業(yè)相對影響較小。小產(chǎn)權房的開發(fā)得到暫時抑制。打擊了企業(yè)的屯地行為，企業(yè)預期效益下降。二、要優(yōu)化住宅用地結(jié)構(gòu)，合理安排住宅用地，繼續(xù)停止別墅類房地產(chǎn)開發(fā)項目土地供應。重要內(nèi)容如下： 一、嚴格執(zhí)行閑置土地處置政策。 07 年 10 月，國土資源部 39號令，規(guī)定工業(yè)用地必須通過招拍掛公開方式出讓，此外，建設用書必須在完全付清土地款的情況下才能獲得，不得進行按比例分期發(fā)放。從 2021年 2 月 1 日起，我國將對房地產(chǎn)土地增值稅的征收由 1994 年以來的“預征”轉(zhuǎn)為“清算” 。 07 年月度成交戶均面積主要集中在 135150 ㎡之間， 08 年月度成交戶均面積則有所下降，主要集中在 125130 ㎡之間。 130 ㎡左右的三房 客戶 私營業(yè)主及政府公務員 私營業(yè)主、周邊企業(yè)中高層及收入較為穩(wěn)定的教師群體及醫(yī)生群體 周邊優(yōu)質(zhì)企業(yè)的員工及中高層管理人員 四、未來趨勢判斷： 市場供應量減少：魏都區(qū) 08 年共出讓土地 18 塊，且面積不大，與 07 年相比大幅下降，從國土資源局了解未來兩年市場的供應量將有所下降。 客戶來源：主要來自周邊客戶 典型樓盤：許繼花園、錦繡華府、萬象新天等 板塊對比： 項目 東城區(qū) 中心區(qū) 西城區(qū) 價格 3500 元 /㎡左右 2800 元 /㎡左右 由于中心區(qū)項目參差不齊，中低端的項目拉低整體均價。 三、房地產(chǎn)區(qū)域板塊分析： 許昌市區(qū)行政規(guī)劃區(qū)域圖分為五個區(qū)可行性研究報告 許昌物華置業(yè)有限公司 XuChangWuHua Real Estate Development Corporation 10 域，分別為東城區(qū)、中心區(qū)、鐵西區(qū)、經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)、許昌縣；在此基礎上，根據(jù)實地研究及政府、業(yè)內(nèi)人士達成共識，許昌市房地產(chǎn)區(qū)域劃分為三個區(qū)：東城區(qū)、中心區(qū)、西城區(qū) 。 空置率有所提高 ： 目前我國商品房合理的空置率為 5％ — 14％，許昌近幾年的空置率基本都在合理區(qū)間之內(nèi)，這說明許昌市場供應產(chǎn)品品質(zhì)和供需結(jié)構(gòu)的匹配程度較高，居民的 消費力較強，市場消化良好。 市場供應量突增：隨著政府出讓土地的增加，開發(fā)商對許昌市場的看好， 08 年許昌房地產(chǎn)迎來了一個高潮，新開工面積由 萬平方米增長到 萬平方米，竣工面積由 萬平方米，施工面積由 萬平方米增長到 萬平方米，同比增加分別為： 177%、 111%、 137%。 可行性研究報告 許昌物華置業(yè)有限公司 XuChangWuHua Real Estate Development Corporation 8 第二章 許昌房地產(chǎn)宏觀市場分析 一、房地產(chǎn)市場發(fā)展： 房地產(chǎn)起步較晚， 20 世紀 90 年代，全市很少有 成規(guī)模的商品房開發(fā)，居民住宅以單位公房、福利分房、自建房等為主；自 2021 年 2021 年，隨著本地房地產(chǎn)開發(fā)商實力的增強和國家宏觀調(diào)控政策的落實，許昌房地產(chǎn)市場才開始逐步發(fā)展起來，但該階段房地產(chǎn)市場需求較小，決定了市場規(guī)模有限； 2021 年至今，外地開發(fā)商開始進入許昌市場，市場的供應量大幅增長，商品房的品質(zhì)、檔次有了質(zhì)的飛躍。幾年來，城鎮(zhèn)居民消費支出增長率保持在 10%左右。許昌位于中原大地的中心，也迎來城市發(fā)展的全新契機。 舊城改造戰(zhàn)略：根據(jù)政府未來的規(guī)劃，首先將會完善鐵西區(qū)的城市基礎設施與管理工程。 城市定位： 根據(jù)河南省頒發(fā)的《中原城市群總體發(fā)展規(guī)劃綱要》