【正文】 大的支撐作用。因此“世紀花園”項目開發(fā)總體定位在“國家康居示范工程”。銷售對象是面向全疆范圍內(nèi)的中高收入階層。 住宅性能等級 根據(jù)建設(shè)部關(guān)于“商品住宅性能評定方法和指標體系”結(jié)合昌吉市及“世 紀花園”住宅小區(qū)開發(fā)建設(shè)的實際情況，“世紀花園”別墅小樓申報 2A（ AA）級，其余均為 1A 級。 11 控制性規(guī)劃要點 規(guī)劃指標 “世紀花園”康居示范工程住宅小區(qū)規(guī)劃用面積 114400 平方米，其中住宅用地面積 60100 平方米，公建及商業(yè)用地面積 12200平方米，道路用地面積 21300 平方米，綠地用地面積 20800 平方米。 “世紀花園”項目總開發(fā)面積約 23 萬平方米，總投資 6— 7 億元人民幣（含公建投資 3 億元）。首期開發(fā)約 萬平方米，總投資約 億元，啟動資金約 6000 萬元 。項目所需資金企業(yè)自籌，輔之銀行貸款式配股、銀行住房按揭貸款實現(xiàn)滾動式開發(fā)。 開發(fā)成本預測：土地平均成本 120 元 /M平均建安成本 1015元 /M2（目前昌吉地區(qū)多層住宅平均建安成本 620 元 /M2）、配套設(shè)施建設(shè)費 245 元 /M2（其中平均環(huán)境道路投入 200 元 /M2）、各項規(guī)費 50 元 /M室外工程費 35 元 /M前期工程費 30 元 /M利息10 元 /M不可預見費 20 元 /M管理及營銷成本 30 元 /M稅費及其它 75 元 /M綜合平均成本 1630 元 /M2。 開發(fā)方案：整體規(guī)劃、分期開發(fā)。以建立高起 點規(guī)劃、高水平設(shè)計、高質(zhì)量施工、高標準管理的“四高”小區(qū)；通過分期開發(fā)逐步培育后續(xù)市場，引導市場消費方向，凝聚人氣，弱化市場準入阻值，減少投資風險。同時，可依據(jù)市場反映適當改變投資策略。 規(guī)劃原則 “世紀花園”康居示范工程以建設(shè)新疆地區(qū)新世紀初的中高檔精品住宅小區(qū)為目的，規(guī)劃設(shè)計力求做到超前性、先導性，體現(xiàn)新理念、新手法，達到高起點、高標準。 根據(jù)“世紀花園”住宅小區(qū)規(guī)劃設(shè)計條件的要求，協(xié)調(diào)本規(guī)劃區(qū)相關(guān)內(nèi)外部環(huán)境條件，合理確定規(guī)劃功能布局與開發(fā)建設(shè)規(guī)模。 貫徹“以人為本”的規(guī)劃設(shè)計思想，從注重居 民生活空間特征 12 出發(fā)，探索居住環(huán)境的可塑造性，以建設(shè)生態(tài)環(huán)保型居住空間為規(guī)劃目標，滿足住宅的適用性、安全性、耐久性、環(huán)境性和經(jīng)濟性。創(chuàng)造一個布局合理、功能齊備、交通便捷、環(huán)境優(yōu)美的現(xiàn)代居住區(qū)。 規(guī)劃設(shè)計貫徹生態(tài)原則、文化原則和效益原則，要求提供給消費者一個具有優(yōu)雅環(huán)境、文化內(nèi)涵、經(jīng)濟效益和鮮明個性的生態(tài)環(huán)保型花園式生活居住空間。 規(guī)劃設(shè)計應適應土地開發(fā)與建設(shè)現(xiàn)狀，面向住宅消費市場，將有利于分期開發(fā)，正確處理規(guī)劃中社會效益與經(jīng)濟效益、超前性與操作性之間的關(guān)系。 規(guī)劃主旨 貫徹“以人為本”的思想，以 提高人居環(huán)境質(zhì)量作為規(guī)劃設(shè)計的基本出發(fā)點和最終目標，在住宅商品的“優(yōu)”、“特”和“新”上做足文章。 小區(qū)采用自由式布局與組團式布局相結(jié)合的復合式建筑布局，改變一般住宅小區(qū)一塊中心綠地為主、“四菜一湯”式的空間形態(tài)，加強住宅組團之間綠化環(huán)境的營造，使所有住戶具有良好的“朝向”與“景向”，豐富了臨窗外視效果。 采取適度人車分流的交通組織形式，組團間的綠化環(huán)境與步入系統(tǒng)相結(jié)合，為居住者提供便捷、舒適、安全、美觀的戶外活動空間。 改變建筑與環(huán)境分開設(shè)計的做法，因地制宜，結(jié)合當?shù)貤l件確定建筑外形與朝向，將綠 化環(huán)境滲透至建筑群體間，并通過底層架空等措施創(chuàng)造小區(qū)空間的變化，將戶外環(huán)境引至住宅底層。 規(guī)劃設(shè)計原則 13 1) 設(shè)計原則 由于場地周邊規(guī)劃道路標高比場地實際地形標高高出較多，故在進行豎向規(guī)劃設(shè)計時，力求土方在本建設(shè)用地范圍內(nèi)平衡，同時滿足本區(qū)污水向東北角集中排放的設(shè)計條件，形成西南側(cè)高，東北側(cè)低的總趨向。 為獲得場地內(nèi)部較豐富的景觀，豎向設(shè)計形成小的場地起伏，既方便交通，又形成與規(guī)劃營造的各類小品、水面相適應的場地變化。 2) 住宅設(shè)計類型 新疆特變電工世紀花園住宅分為四大類型： A— 聯(lián)排單元住宅； B— 聯(lián)排單元躍層住宅 。 C— 點式躍層住宅 。 D— 聯(lián)排獨立住宅。 E— 別墅。 A B C 類住宅均為四層 , D 類住宅為二、三層， E 類別墅二層。使用面積系數(shù)在 78%以上，住宅單體設(shè)計申報等級為1A 級（別墅為 2A 級）。 住宅建筑隨著生活水平的提高和家庭成員構(gòu)成的變化，居住個性化的需求越來越強烈。為適應這一要求，該小區(qū)住宅突破了傳統(tǒng)的小開間平面布置模式，真正實現(xiàn)了最大限度的空間組合 — 即大開間靈活隔斷住宅。在平面設(shè)計中，將管線多的廚房、衛(wèi)生間在大空間內(nèi)進行定型、定位，以廚房 、衛(wèi)生間樓梯間為核心體（即住戶不能隨意改變的“支撐體 ”）其他的空間可由居住者按照家庭成員的構(gòu)成及生活模式的個性需求來分隔。分隔體可用輕質(zhì)墻體，也可用家具隔斷，這樣最大限度的滿足了住戶的心理、行為、家庭成員的構(gòu)成及生活模式的個性需求，真正體現(xiàn)出大開間住宅的“靈活性、適應性、可改性”。 躍層戶型包括 :“聯(lián)排獨立住宅 ”、“單元式完全躍層戶型”、“點式南北互躍式戶型”和“頂層局部躍層戶型設(shè)計 ”等多種形式，以滿足越來越多的躍層戶型購買需求。并設(shè)計緊湊，控制面積，突 14 出實用性、經(jīng)濟性、新 穎性。 各組團中心有一景色宜人庭院，為充分利用這一環(huán)境優(yōu)勢，住宅設(shè)計中將端頭設(shè)計為高檔戶型，結(jié)合小區(qū)總體方案設(shè)計，豐富了建筑造型和庭院空間。 在戶型平面設(shè)計中，盡量將起居室、餐廳、廚房組織在一個區(qū)，從而形成了公共活動區(qū)和私密性較強的臥室區(qū)，即“動靜分區(qū)”。 在合理組織各功能空間的同時，合理分配面積，保證有適宜的戶室比。做到“公私分離、寢居分離、潔污分離、食居分離”，方便使用，提高居住舒適度。 戶門：入口處設(shè)過渡性“玄關(guān)”空間，并設(shè)有小壁櫥，便于出入時更衣?lián)Q鞋用。 過渡空間避免開門見廳一覽無余，使起居室空間更加完整、舒適。 起居室：有完整的連續(xù)墻面，結(jié)合生活陽臺，設(shè)敞亮的落地推拉門窗，使起居室在滿足功能需要的同時，獲得最大限度的室外景觀觀賞面，提高居住質(zhì)量。 臥室：集中布置，做到“動靜分區(qū)”。滿足功能面積要求。主臥朝南并單配有衛(wèi)生間。 餐廳：與廚房聯(lián)系便捷，與起居室可分可合，盡量為自然采光方便使用。 廚房：靠近戶門設(shè)置，不穿越其他空間，保證了潔污分離 ,提高戶內(nèi)衛(wèi)生標準。廚房設(shè)計做到標準化，為成套廚房設(shè)備進入家庭提供技術(shù)條件，按炊事流線布置洗池、操作臺、爐灶，充 分利用空間，設(shè)吊柜地柜，管道集中、隱蔽設(shè)置，廚房均設(shè)變壓式風道，擁有良好炊事環(huán)境。 衛(wèi)生間：盡可能自然采光，外間設(shè)盥洗臺及洗衣機 ,里間設(shè)便器及洗浴空間，方便使用。衛(wèi)生間設(shè)計標準化，管道集中、隱蔽設(shè)置，便于整體化設(shè)計。 15 陽臺：每戶均設(shè)有南北陽臺，南陽臺結(jié)合起居室或臥室布置，并考慮花盆的安置及空調(diào)位置。 貯藏室：每戶均設(shè)足夠面積走入式貯藏室、吊柜，壁柜等。 家庭間或家務室：有條件的躍層戶型安置家庭間或家務室，為富有生活情趣的主婦的小天地。 3) 建筑造型及色彩設(shè)計 小區(qū)住宅以淺色墻面為主，綠地與藍天 為背景，形成小區(qū)主色調(diào)。陽臺、入口具有各組團特色，色彩質(zhì)地均有不同處理，增強小區(qū)領(lǐng)域感和可識別性。 主要技術(shù)經(jīng)濟指標 用地平衡表 用地性質(zhì) 康居示范工程部分 全部小區(qū) 面積 (Ha) 權(quán)重 (%) 面積 (Ha) 權(quán)重 (%) 住宅用地 公建用地 公共綠地 道路用地 小計 大型公建用地 合計 主要技術(shù)經(jīng)濟指標 康居示范工程部分 二期 總體 總用地 總建筑面積 其中：住宅建筑面積 16 配套公共建筑面積 大型公共建筑面積 住宅總套數(shù) (套 ) 居住人口 (人 ) 建筑密度 (%) 居住人口密度 (人 /Ha) 容積率 綠地率 (%) 停車位總數(shù) (個 ) 其中 :室外停車位 車庫 447 2021 25 175 0. 65 40 325 230 95 572 2021 29 173 1. 08 40 164 164 1019 4002 32 174 0. 87 40 489 394 95 市政基礎(chǔ)設(shè)施條件 交通及周邊配套設(shè)施 交通：距市內(nèi)交通停車場約 600 米，距市郊交通停車場約 300米，小區(qū)周邊 500 米有 1 路、 2 路市內(nèi)交通車站。 學校：小區(qū)以南延安路 300 米有南昌吉五中、昌吉三小、文化宮幼兒園，以西 200 米有南五工小學。 醫(yī)院：小區(qū)以南延安路 300 米有昌吉州醫(yī)院延南分院，小區(qū)以北 500 米有昌吉市中醫(yī)院。 文化：距昌吉電視臺 50 米，距昌吉文化宮 100 米，距昌吉南公園 150 米。 金融購物：距金融一條街 500 米，距新疆最大的批發(fā)市場亞中商城 800 米。 供暖 :小區(qū)以東距昌吉第一熱源熱電廠 100 米，小區(qū)以西距昌吉第二熱源 500 米。目前第二熱源Φ 700 管網(wǎng)已順五工西路施工完畢。 供電：小區(qū)以南距昌吉變電所 公 里。 小區(qū)以西距昌吉亞中變電所 2 公里。 17 供氣：小區(qū)以北北京路已按規(guī)劃預留天然氣管網(wǎng)位置， 2021 年開始敷設(shè)城市管網(wǎng)。 供水：小區(qū)以南距昌吉水廠 1000 米，城市供水管網(wǎng)Φ 500 供水管道已順延安路 99 年改造完畢，小區(qū)以西北京路供水管網(wǎng)計劃2021 年開始施工。 排水：小區(qū)以南延安路排水管網(wǎng)Φ 400 已形成。 小區(qū)以西北京路排水管網(wǎng)Φ 400 已形成。 電信：小區(qū)以西北京路已預留位置，計劃 2021 年開始施工城市主干線。 綠化景觀 小區(qū)綠化系統(tǒng)分為小區(qū)綠 地、組團綠地、庭院綠地和道路綠化等四個層次。小區(qū)公共綠地成帶狀布置，由西向東分成兩條綠色通道連接到各個住宅組團。每個住宅組團內(nèi)有成塊狀的中心綠地，通過林蔭道與帶狀綠地連接。居住在一樓的住戶可以擁有進深 3 米的庭院空間，居民可以進行庭院綠化的營造。 小區(qū)以綠色林帶蜿蜒在住宅樓群中的景觀為特色。在這個綠帶中布置有造景亭、游戲場、溪流水塘等小環(huán)境。在各個組團綠地中設(shè)有各不相同的構(gòu)筑物，以增強環(huán)境的可識別性。 小區(qū)水環(huán)境的營造取決于小區(qū)污水處理設(shè)施的建設(shè)。采用經(jīng)過處理的生活污水，為地處水資源匱乏的地區(qū)的居民 創(chuàng)造出水美草綠的生態(tài)環(huán)境。 小區(qū)道路系統(tǒng) 以環(huán)路連接各個住宅組團，盡端路延伸至組團兩側(cè)。環(huán)路由 7米車行道和兩側(cè)各 米的人行道構(gòu)成；盡端路寬 8 米，長度控制在 120 米以內(nèi)，可滿足消防要求。 步行系統(tǒng)分宅前路和林蔭道兩種形式。宅前路在消防、救護、 18 搬家等特種需求的時候可以通行機動車；林蔭道結(jié)合帶狀公共綠地的布置，形成適合居民休閑健身的景觀路。 機動車停車位在康居示范區(qū)內(nèi)按 50%配置，在二期建設(shè)區(qū)內(nèi)按20%配置。停車方式采用停車場和路邊港灣停車位相結(jié)合，停車場布置在小區(qū)環(huán)路兩側(cè)，場地作成透隙型地 面，便于種草植樹，改善環(huán)境。 自行車停車房布置在住宅樓群的消極空間中，采用分散式布置方式，便于居民使用。 小區(qū)分設(shè)南、北、西三個出入口。西入口為小區(qū)主入口，連接城市交通性主干道，具有標志性景觀；南北兩個出入口均連接城市生活性道路，具有生活服務的特征。 供電系統(tǒng) 1) 電力 10KV 進線從北京南路引入。根據(jù)估算擬在本小區(qū)設(shè)14 座變電站， 在住宅小區(qū)內(nèi)的變電站全部采用箱式變電站，共 11座，其余的變電所附件在建筑內(nèi)。在會館內(nèi)設(shè) 10KV 配電站，各個箱式變電站 10KV 電源采用環(huán)網(wǎng)供電方式。從箱式變 電站至每棟樓的低壓供電，采用樹干式Π接方式。 2) 照明 住宅樓內(nèi)的電氣配置為，住宅單元總進線開關(guān)采用500mA 漏電開關(guān)及采用防過電壓措施，每戶進線按 16mm2 銅線設(shè)計，每戶設(shè)配電箱，配出回路按不少于 7 路設(shè)計。一路照明，三路空調(diào)，一路廚房插座，一路衛(wèi)生間插座，一路普通插座。廚房、衛(wèi)生間、普通插座帶漏電開關(guān)，空調(diào)、廚房、衛(wèi)生間插座回路采用4mm2 銅線，其余 銅線。 公共走道照明采用光電帶延時的開關(guān)，光源采用節(jié)能燈。 小區(qū)道路采用庭院燈照明，光源采用節(jié)能燈。 3) 防雷 本工程處于高原地區(qū) ，易遭雷擊，因此每棟建筑均作防雷保護措施，利用建筑物基礎(chǔ)做接地裝置為主，當不能滿足設(shè) 19 計要求時，做人工輔助接地。 4) 接地 低壓配電采用 TNS 方式。各建筑做總等電位連接，衛(wèi)生間做局部等電位連接。 信息通迅系統(tǒng) 電信（電話、電視等）進線從北京南路引入。小區(qū)內(nèi)主干電信管線采用 12 孔 PVC70 管，進組團采用 6 孔 PVC70