【正文】 究報(bào)告 XX 縣工程咨詢事務(wù)所 5 （ 2） 項(xiàng)目建設(shè)條件及需求預(yù)測(cè)； （ 3） 項(xiàng)目構(gòu)成與建設(shè)內(nèi)容、規(guī)模； （ 4） 工程技術(shù)方案； （ 5） 環(huán)境保護(hù)、安全衛(wèi)生、消防和節(jié)能； （ 6） 組織機(jī)構(gòu)和勞動(dòng)定員； （ 7） 項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)與實(shí)施計(jì)劃； （ 8） 投資估算與實(shí)施計(jì)劃； （ 9） 效益分析與風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測(cè)； （ 10） 國(guó)民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)； （ 11） 可行性研究結(jié)論與建議。 研究工作過程簡(jiǎn)述 受項(xiàng)目單位委托，我所與各有關(guān)方面共同配合進(jìn)行本項(xiàng)目的可行性研究，通過深入細(xì)致的調(diào)研、實(shí)地踏勘等工作，結(jié)合城市總體規(guī)劃 、 孫疃鎮(zhèn) 發(fā)展規(guī)劃， 充分注意到 XX 市 社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的現(xiàn)狀及 XX 市 國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展 “十二五 ”規(guī)劃 以及 2020 年遠(yuǎn)景規(guī)劃綱要、投資估算、經(jīng)濟(jì)分析，提出本項(xiàng)目的可行性研究報(bào)告。 結(jié)論 本項(xiàng)目符合國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策 、 符合 XX 市資源型城市轉(zhuǎn)型有關(guān)政策， 符合安徽省 加快皖北經(jīng)濟(jì)發(fā)展扶持政策等有 關(guān)政策 精神，符合 XX 市城鄉(xiāng)一體化發(fā)展要求，項(xiàng)目建設(shè)有利于加快 孫疃鎮(zhèn) 建設(shè)，發(fā)展煤炭 接 替產(chǎn)業(yè)，促進(jìn)工業(yè)強(qiáng)市戰(zhàn)略實(shí)施，有利于 改善城 鄉(xiāng) 居民生產(chǎn)生活條件 ， 提升 XX 城市 化水梨 苑小區(qū) 13樓項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 XX 縣工程咨詢事務(wù)所 6 平，增強(qiáng)集聚人口、集聚產(chǎn)業(yè)的綜合功能，有利于 城鄉(xiāng) 居民共享城 市 化文明的發(fā)展成果 ，充分體現(xiàn)社會(huì)公平的原則 。項(xiàng)目建設(shè)充分體現(xiàn)了城區(qū)居民 及 農(nóng) 村居民 的迫切要求，對(duì)于進(jìn)一步落實(shí)國(guó)家宏觀政策，規(guī)范城 鄉(xiāng) 居民拆遷安置，加快城鎮(zhèn)化進(jìn)程，具有重要意義。項(xiàng)目建設(shè)可為農(nóng)民拆遷安置提供示范與引導(dǎo)，促進(jìn)資源開發(fā)與保護(hù)城鄉(xiāng)居民利益的有效 途經(jīng) 。由此可見，項(xiàng)目建設(shè)勢(shì)在必行。 梨 苑小區(qū) 13樓項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 XX 縣工程咨詢事務(wù)所 7 第二章 項(xiàng)目建設(shè)背景及 需求分析 背景分析 近年來， XX 市緊緊圍繞城鎮(zhèn)化發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo)，精心組織編制城市 發(fā)展規(guī)劃，不斷優(yōu)化城市結(jié)構(gòu)布局，完善功能，加快 城市 轉(zhuǎn)型和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整。提出了城市“東延、西進(jìn)、南擴(kuò)”的規(guī)劃指導(dǎo)思想，加快南部城區(qū)建設(shè)，構(gòu)筑城市發(fā)展框架；促進(jìn)農(nóng)村人口向城市集中轉(zhuǎn)移，增加人口總量，增強(qiáng)城鎮(zhèn)人口集聚功能。為實(shí)現(xiàn)這一目標(biāo)， XX 市積極開展城鎮(zhèn)改造，擴(kuò)大城區(qū)規(guī)模，加快 XX 市經(jīng)濟(jì)技術(shù) 孫疃鎮(zhèn) 新區(qū)規(guī)劃建設(shè)，把 搬遷安置、提高居民生活條件作為民生工程，對(duì)改善 城 鄉(xiāng)居民家庭住房 條件， 構(gòu)建 和諧社會(huì)具有重要意義。 XX 市因煤而建，緣煤而興，是全國(guó)重要的煤電能源基地，近 40 年來， XX 市為國(guó)民經(jīng)濟(jì)建設(shè)和社會(huì)發(fā)展提供 了 10 億噸以上的 煤炭 資源，在 煤炭 資源開采的過程中， 承擔(dān) 了沉重的社會(huì)壓力、環(huán)境壓力 。 隨著國(guó)民經(jīng)濟(jì)的持續(xù)、快速增長(zhǎng)， 國(guó)家 對(duì)煤電能源的需求逐年增加， XX 市不斷增加 煤炭 開采產(chǎn)能規(guī)模，由此帶來了采煤沉陷區(qū)失地農(nóng)民安置、就業(yè)，經(jīng)濟(jì)發(fā)展與環(huán)境保護(hù)等一系 列 社會(huì)、生態(tài)問題。 為此， XX 市 積極爭(zhēng)取 成為全國(guó)第四批資源型城市轉(zhuǎn)型試點(diǎn)市，按照資源城市轉(zhuǎn)型的試點(diǎn)要求、參考 煤炭 基地成功轉(zhuǎn)型的經(jīng)驗(yàn)， XX 市實(shí)施城市轉(zhuǎn)型的重 點(diǎn)是加快城鎮(zhèn)化進(jìn)程，加快發(fā)展煤碳資源接替產(chǎn)業(yè) 。通過提高城鎮(zhèn)化水平，不斷提高居民 的生活水平， 發(fā)展梨 苑小區(qū) 13樓項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 XX 縣工程咨詢事務(wù)所 8 非煤產(chǎn)業(yè) ， 逐年增加勞動(dòng)就業(yè)崗位，讓 搬 遷安置居民充分享受經(jīng)濟(jì)發(fā)展和社會(huì)進(jìn)步的文明成果。 XX 市位于安徽省東北部，地處蘇魯豫皖四省之交，作為一座新興的能源城市， XX 市既有工業(yè)城市的整潔開闊，又有江南水鄉(xiāng)的旖旎婉約，憑借相山、龍脊山和眾多的采煤塌陷湖形成的獨(dú)特的地理?xiàng)l件，創(chuàng)造了依山傍湖的園林城市，并先后獲得了“全國(guó)創(chuàng)建文明城市工作先進(jìn)單位”、“國(guó)家園林城市”等稱號(hào)。 XX 市 1960年建市，現(xiàn)轄三區(qū)一縣，全市總面積 2741 平方公里，總?cè)丝?。 XX 地處北溫帶臺(tái)屬半濕潤(rùn)季風(fēng)氣候，氣候溫和，日照充足，四季分明。雨量較適中，年平均降水量 ；多集中在六、七、八月份，占全年降水量的 ％。 XX 市城市總體 規(guī)劃確定城市性質(zhì)為：“皖東北地區(qū)的中心城市，國(guó)家的重要能源基地”。城市呈組團(tuán)式發(fā)展，在主城區(qū)內(nèi)，形成三個(gè)城市組團(tuán)和一個(gè)城市“綠心”的布局結(jié)構(gòu)，由依山建城向依山傍水的城市空間結(jié)構(gòu)形態(tài)轉(zhuǎn)變。至 2020年主城區(qū)規(guī)劃人口為 94 萬人，城市規(guī)劃建設(shè)用地達(dá) 平方公里。 XX 市 農(nóng)業(yè)資源優(yōu)勢(shì)明顯，肥沃的土地、溫和的氣 候，為XX 農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化的發(fā)展提供了得天獨(dú)厚的條件。 隨著 國(guó)家促進(jìn)中部崛起戰(zhàn)略 、安徽省加快皖北 地區(qū) 經(jīng)濟(jì)發(fā)展、 XX 城市轉(zhuǎn)型等一系列重大戰(zhàn)略的 實(shí)施， XX 市 正以前所未有的生機(jī)和活梨 苑小區(qū) 13樓項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 XX 縣工程咨詢事務(wù)所 9 力，大力實(shí)施工業(yè)強(qiáng) 市 戰(zhàn)略，優(yōu)先發(fā)展工業(yè)經(jīng)濟(jì)， 加快 孫疃鎮(zhèn) 建設(shè)，為承接產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移打造基礎(chǔ)條件， 積極開展招商引資，全面推進(jìn)工業(yè)化、城市化和農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化進(jìn)程。 項(xiàng)目建設(shè)的必要性和可行性 符合國(guó)家和省 產(chǎn)業(yè) 發(fā)展政策 根據(jù)國(guó)家實(shí)施中部崛起戰(zhàn)略，以及 擴(kuò)大內(nèi)需、保障民生、加快農(nóng)村人口 向城鎮(zhèn) 轉(zhuǎn)移， 加大基礎(chǔ)設(shè)施投資的有關(guān)政策要求，為加快 XX 市 對(duì)外開放 步伐，擴(kuò)大招商引資力度，積極發(fā)展同國(guó)內(nèi)外的經(jīng)濟(jì)合作，促進(jìn)、推動(dòng)全 市 經(jīng)濟(jì)持續(xù)、快速、健康發(fā)展，創(chuàng)造一個(gè)對(duì)外資、外商和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)具有較強(qiáng)吸引力的發(fā)展環(huán)境， 孫疃鎮(zhèn) 提出 梨 苑小區(qū) 13樓項(xiàng)目 ，符合國(guó)家產(chǎn)業(yè)發(fā)展政策，符合 XX 市 城市轉(zhuǎn)型 的要求 ， 符合發(fā)展非煤產(chǎn)業(yè)、加快實(shí)施工業(yè)強(qiáng)市發(fā)展戰(zhàn)略的要求， 符合 XX 市發(fā)展規(guī)劃 ，充分體現(xiàn)了居民改善環(huán)境的要求 。 加快 XX 經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要 國(guó)內(nèi)外成功經(jīng)驗(yàn)表明，集中必要的財(cái)力和物力，加強(qiáng)城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè) 、加強(qiáng) 孫疃鎮(zhèn) 建設(shè)， 提升城鎮(zhèn)化水平，為招商引資創(chuàng)造優(yōu)越環(huán)境， 提高招商引資質(zhì)量 ,集 聚產(chǎn)業(yè)、集聚人口，以帶動(dòng) 地方 經(jīng)濟(jì)發(fā)展。 XX 市 煤炭資源豐富， 煤炭開采過程中，大規(guī)模的土地沉陷成為濕地湖泊， 現(xiàn)已造成采煤沉陷區(qū)失地農(nóng)民 近 20 萬人，隨著煤炭資源 開采產(chǎn)能的不斷提高 ，未來 5 年，采煤沉陷區(qū)失地農(nóng)民將達(dá)到 40 萬人以上，采煤沉陷區(qū)失地農(nóng)民的安置問題，已成為經(jīng)濟(jì) 社會(huì) 發(fā)展的制梨 苑小區(qū) 13樓項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 XX 縣工程咨詢事務(wù)所 10 約因素。為進(jìn)一步探討煤炭資源開發(fā)與失地農(nóng)民利益 的保護(hù) ，實(shí)現(xiàn)雙盈的有效途徑，經(jīng)過本項(xiàng)調(diào)研與論證，加快 孫疃鎮(zhèn) 新區(qū) 工程 項(xiàng)目建設(shè)，一方面，能夠 擴(kuò)大 孫疃鎮(zhèn) 規(guī)模， 增強(qiáng)孫疃鎮(zhèn) 的綜合功能， 聚集產(chǎn)業(yè)、聚集人口 。 另一方面，能夠?yàn)?安置房 建設(shè) 發(fā)揮示范引導(dǎo)作用，為 推動(dòng) 城鄉(xiāng)一體化、新農(nóng)村建設(shè)、 加快城鎮(zhèn)化進(jìn)程，促進(jìn)煤炭資源開發(fā)利用，加快經(jīng)濟(jì)發(fā)展和社會(huì)進(jìn)步，提供支撐與保障。 城市化建設(shè)發(fā)展的需要 隨著 XX 市 近年來經(jīng)濟(jì)突飛猛進(jìn)的發(fā)展，城區(qū)規(guī)模也迅速擴(kuò)大， 2021 年， XX 市 經(jīng)濟(jì)總量達(dá)到 400 億元，財(cái)政收入60 億元， 經(jīng)濟(jì)實(shí)力較強(qiáng)， 經(jīng)濟(jì)發(fā)展已經(jīng)進(jìn)入城鎮(zhèn)化和工業(yè)化加快發(fā)展階段 。為了適應(yīng) XX 市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，節(jié)約建設(shè)用地資源， 加快項(xiàng)目建設(shè)十分緊迫。 本項(xiàng)目建設(shè)將 進(jìn)一步 擴(kuò)大 孫疃鎮(zhèn) 規(guī)模， 完善 孫疃鎮(zhèn) 的整體功能，實(shí)現(xiàn)城 市擴(kuò) 區(qū)發(fā)展目標(biāo)。目前，受到建設(shè)用地的制約， XX 市 新城區(qū)拓展建設(shè)存在較 大的困難，而 農(nóng)村地 區(qū)多為 “空殼村”，居民住房多為 一層的建筑 ，不利于節(jié)約用地 。 本項(xiàng)目 為 孫疃鎮(zhèn) 建設(shè)的配套工程 ，對(duì)搬遷居民戶 集中建設(shè) 6層樓房， 完善農(nóng)村 居民居住 條件 ，拓展交通路網(wǎng)， 拓展公共用地，增加居民活動(dòng)場(chǎng)所， 向空間拓展， 完善基礎(chǔ)設(shè)施配套，有利于節(jié)約建設(shè)用地資源，有利于城區(qū)的拓展。 該工程 就是落實(shí)城鄉(xiāng)一體化試點(diǎn)工作的重要舉措， 梨 苑梨 苑小區(qū) 13樓項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 XX 縣工程咨詢事務(wù)所 11 小區(qū) 13樓項(xiàng)目 就是設(shè)施 孫疃鎮(zhèn) 城鄉(xiāng)一體化工作的主要內(nèi)容。 項(xiàng)目建設(shè)的可行性 （ 1）符合城市總體規(guī)劃 根據(jù) XX 市建設(shè)百萬人口、一百平方公里的城 市發(fā)展規(guī)劃， 現(xiàn)有 孫疃鎮(zhèn) 將處于城區(qū)范圍內(nèi)，只能發(fā)展低能耗、低污染、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)，產(chǎn)業(yè)發(fā)展具有較大的局限性， 孫疃鎮(zhèn) 位于 XX 市南部，交通條件較好，項(xiàng)目承載能力較強(qiáng)，有利于發(fā)展非煤產(chǎn)業(yè)，促進(jìn)資源型城市轉(zhuǎn)型。 實(shí)施 梨 苑小區(qū) 13樓項(xiàng)目 、 新區(qū)內(nèi)居民搬遷安置 建設(shè)工程 ，符合 XX 市總體規(guī)劃 和產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃 。 （ 2）用地條件優(yōu)越 梨 苑小區(qū) 13樓項(xiàng)目 用地位 孫疃鎮(zhèn)政府南側(cè) ； 項(xiàng)目中的安置房項(xiàng)目的建設(shè)主要是為解決村莊搬遷安置問題。 項(xiàng)目區(qū)地勢(shì)平坦，地質(zhì)條件較好，工程建設(shè)費(fèi)用低。 本項(xiàng)目拆遷 現(xiàn)有 居民用房年久失修，多數(shù)居民用房已成為危房，拆 遷安置的成本較低，拆遷安置工作難度不大 ， 有利于項(xiàng)目順利實(shí)施。 （ 3）交通便利 本項(xiàng)目地塊用地區(qū)位條件優(yōu)越，目前用地周邊尚無城市道路，城市基礎(chǔ)設(shè)施薄弱；根據(jù) 孫疃鎮(zhèn) 建設(shè)和發(fā)展的需求，近期擬建設(shè)兩條主干道 ， 安置房 交通十分 便利 ， 規(guī)劃發(fā)展 城市公交車輛，居民出行十分便捷 。 綜上所述， 梨 苑小區(qū) 13樓項(xiàng)目 的建設(shè)，將有力地推動(dòng)梨 苑小區(qū) 13樓項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 XX 縣工程咨詢事務(wù)所 12 XX 經(jīng)濟(jì) 孫疃鎮(zhèn) 建設(shè)，發(fā)展非煤產(chǎn)業(yè)，加快城市轉(zhuǎn)型，促進(jìn)XX 市 的城鎮(zhèn)化進(jìn)程，將進(jìn)一步完善 城鄉(xiāng) 基礎(chǔ)設(shè)施的配套工程，拓展城區(qū)規(guī)模，加快 XX 市 招商引資的步伐，也是實(shí)施XX 市 總體規(guī)劃，加快城鄉(xiāng)一體化發(fā)展的需求， 是 XX 市 城市建設(shè)的重要組成部分，該項(xiàng)目建成后，將大大改善 孫疃鎮(zhèn) 新區(qū)面 貌，增強(qiáng)集聚功能。項(xiàng)目建設(shè)必將產(chǎn)生良好的社會(huì)效益、經(jīng)濟(jì)效益、環(huán)境效益，促進(jìn) 經(jīng)濟(jì) 的發(fā)展與 社會(huì)文明 進(jìn)步。 需求分析 房地產(chǎn)建設(shè)現(xiàn)狀與規(guī)劃 自上世紀(jì) 80 年代以來， XX 市實(shí)現(xiàn)了歷史性跨越，現(xiàn)狀人均居住占地指標(biāo)已達(dá) 平方米 /人；人均占有道路、廣場(chǎng)面積約 12 平方米 /人；人均住房面積 平方米，成套率 80%左右。根據(jù) XX 市住房建設(shè)規(guī)劃，到 2021 年人均居住占地面積 平方米，城市人均住房面積 31 平方米，住宅成套率 95%以 上，住宅小區(qū)物業(yè)管理覆蓋率 80%以上。 根據(jù)《 XX 市城市總體規(guī)劃》、《 XX 市 總體規(guī)劃》、結(jié)合近幾年城區(qū)人口增長(zhǎng)速度及住房面積增長(zhǎng)趨勢(shì)進(jìn)行預(yù)測(cè)，到2021年，人均住房建筑面積 31 平方米。依次預(yù)測(cè)， XX 市 城區(qū)住房建設(shè)用地總需求為 1200 萬平方米，住房面積總需求約為 1500萬平方米。 據(jù)國(guó)際城市化的一般規(guī)律，當(dāng)城市化水平小于 30%時(shí)，房地產(chǎn)發(fā)展地速度較慢，當(dāng)處于 30%15%時(shí)，房地產(chǎn)進(jìn)入高梨 苑小區(qū) 13樓項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 XX 縣工程咨詢事務(wù)所 13 速發(fā)展時(shí)期；此后，房地產(chǎn)發(fā)展的速度放慢。從城市化的角度而言 ，目前 XX 市城市化 率 為 53%，工業(yè)化率為 48%， XX 市正處于房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展時(shí)期。 XX 市 地勢(shì)平坦，地質(zhì)條件較好，工程建設(shè)費(fèi)用低。本項(xiàng)目其自成體系的居住小城 區(qū) 的公共空間序列、居住街坊及溫馨的小城 區(qū)生活和濃郁迷人的文化氛圍，使人們無論居住在城區(qū)還是近郊 ，都能享受到同樣便捷的交通、繁華 的 商業(yè)、高雅的文化、優(yōu)美的環(huán)境。項(xiàng)目建成后，將大大改善 孫疃鎮(zhèn)的舊貌 ,增強(qiáng)集聚功能。 梨 苑小區(qū) 13樓項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 XX 縣工程咨詢事務(wù)所 14 第三章 場(chǎng)址選擇 及建設(shè)條件 場(chǎng)址現(xiàn)狀 地點(diǎn)與地理位置 梨 苑小區(qū) 13樓項(xiàng)目 ， 位于 孫疃鎮(zhèn)政府南側(cè) ， 規(guī)劃總用地面積 7畝 ； 合 。 地塊用地相對(duì)平坦。