【正文】 、陽山夕照，南津煙樹、東皋雨霽、龍舌春云、勝湖秋月、木塔晴霞、十里蓮塘、兩廂瓜圃，集自然與文化為一體，融高雅情趣于觀賞之中，詩情畫意，美不勝收。興化是蘇中地區(qū)典型的水鄉(xiāng)澤國，數(shù)以千計的河流縱橫交錯，湖泊星羅棋布。著名景點烏巾蕩公園幽靜典雅 ,李中水上 森林生態(tài)游覽區(qū)風景如畫、垛田千島菜花春色迷人、萬畝大縱湖風光旖旎，在國內(nèi)外有著廣泛影響，是都市游客回歸大自然的旅游度假勝地。 六、興化城市規(guī)劃建設： 城市規(guī)劃目標 ： 近期： 2020 年 —2020 年。人口規(guī)模 25 萬，用地規(guī)模 25 平方千米 中期： 2020 年 —2020 年人口規(guī)模 28 萬，用地規(guī)模 28 平方千米 遠期： 2020 年 2020 年人口規(guī)模 33 萬，用地規(guī)模 35 平方千米 遠景展望 21 世紀中葉，人口規(guī)模 55 萬。用 地規(guī)模 60 平方千米 城市規(guī)劃建設發(fā)展方向： 興化城市用地發(fā)展方向為 —以向南發(fā)展為主 城市東南部發(fā)展以姜堰河為界，形態(tài)呈自然的荷葉型。城市結(jié)構(gòu)形態(tài)仍為單中心團塊狀結(jié)構(gòu)形態(tài)。又以主要河流劃分八個片區(qū)： 中心城區(qū) ——以商貿(mào)、金融、旅游、文化居住為主，是傳統(tǒng)的商貿(mào)、金融、文化、體育中心。 東南區(qū) ——以新市級行政中心為依托的居住、行政、商業(yè)、文化教育綜合區(qū)。 西南區(qū) ——以一、二類工業(yè)為主的工業(yè)區(qū) 西北片 ——以居住、工業(yè)為主的綜合片區(qū)，工業(yè)宜以二類工業(yè)為主。 東北片 ——以居住工業(yè)為主的綜合片區(qū)．工業(yè)宜以紡織工業(yè)為主。 昭陽片 ——以居住為主兼容部分工業(yè)的片區(qū)，工業(yè)為興化私營工業(yè)園。 烏巾蕩風景區(qū) ——以水鄉(xiāng)自然田園風光為特色的風景區(qū)、旅游度假區(qū)，濕地自然保護區(qū)。 垛田生態(tài)區(qū) ——以垛田特色、田園風光為主的生態(tài)保護 區(qū)。 總結(jié)概述： 興化以建設具有水鄉(xiāng)特色的現(xiàn)代化中等城市為目標，按照舊城改造與新區(qū)建設并舉的方針，城市建設全面推進，城市化率達 38%，目前建成區(qū)面積達 20 平方公里，集聚人口 19 萬。鄉(xiāng)面貌明顯變化，基礎設施日趨改善 。 2020 年，老城區(qū) “七路一橋 ”和新區(qū) “七路三橋 ”工程順利實施，舊城改造穩(wěn)步推進，新區(qū)建設步伐加快。高興東公路南繞城段建成通車，寧鹽公路興化段改造順利完工， 3 個鄉(xiāng)鎮(zhèn)的通鄉(xiāng)公路進行了二級化改造，完成了通村公路硬質(zhì)化項目 157 個 461 公里。 “十五 ”期間，圍繞路橋、防洪、綠化三個重點，新建或拓寬改造了一批城市道路和橋梁，實施了九頃小區(qū)和新區(qū)防洪工程，增添了一批綠化景點，城市建成區(qū)面積不斷擴大，功能不斷完善。大力實施公路等級化改造，干線公路主骨架已經(jīng)形成。水利、電力和通信設施等一批工程的順利實施，進一步提高了我市基 礎設施配套水平。 七、興化科教文化衛(wèi)生體育事業(yè)： 社會事業(yè)全面發(fā)展，三個文明同步推進?？萍冀ㄔO取得成效，興化特種合金材料及制品產(chǎn)業(yè)基地成為國家特色產(chǎn)業(yè)基地， 2020 年全市獲得國家級科技計劃項目 5 項、省級 11 項，被省政府命名為 “質(zhì)量興市 ”先進市。中小學布局調(diào)整穩(wěn)步推進，各類教育事業(yè)協(xié)調(diào)發(fā)展。醫(yī)療衛(wèi)生服務體系逐步完善，三級醫(yī)療、預防、保健網(wǎng)絡基本形成。文化遺產(chǎn)得到保護，成功舉辦了三屆鄭板橋藝術(shù)節(jié)。廣電事業(yè)較快發(fā)展，實現(xiàn)了有線電視 “村村通 ”。全民健身深入開展，競技體育發(fā)展活躍。積極爭創(chuàng)省人口與計劃生育工作示 范市，加強耕地保護和復墾整理，全市生態(tài)環(huán)境質(zhì)量得到鞏固。扎實開展文明創(chuàng)建活動，獲得省級文明城市創(chuàng)建工作先進市稱號，張郭鎮(zhèn)建成全國文明鎮(zhèn)，戴南鎮(zhèn)成為全國文明創(chuàng)建工作先進鎮(zhèn)。統(tǒng)計、審計、物價、外事僑務、史志檔案、人民武裝、婦女兒童、老齡、殘疾人、未成年人思想道德建設等工作得到加強。重視民族宗教工作，被省政府表彰為民族團結(jié)進步模范單位。金融、稅務、工商、質(zhì)監(jiān)、藥監(jiān)等在服務地方經(jīng)濟發(fā)展中取得新成績。依法向人大報告工作、向政協(xié)通報情況，自覺接受監(jiān)督，高度重視并辦理好建議和提案。加強社區(qū)建設和村民自治，完成了 “四五 ”普 法任務。高度重視社會穩(wěn)定，妥善處理群眾來信來訪。扎實推進 “平安興化 ”創(chuàng)建，被省委、省政府命名為社會治安安全市 。 第二部分：興化市房地產(chǎn)市場研究分析 一、興化現(xiàn)行房地產(chǎn)市場概況分析： 興化市房地產(chǎn)開發(fā)始于 1995 年左右。 2020 年第一家外地開發(fā)商介入興化樓市，致始興化進入大規(guī)模開發(fā)狀態(tài)，房地產(chǎn)經(jīng)濟進入活躍發(fā)展期。目前興化房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)共有 45 家，其中具有 2 級開發(fā)資歷為 3 家，且大部分開發(fā)公司均為外地開發(fā)公司。興化房地產(chǎn)開發(fā)集中于老城區(qū)、新城區(qū)為兩個板塊，三年來，興化經(jīng)營性出讓土地 80%為 商住樓用地，可見未來三年興化土地供應量之大， 房地產(chǎn)市場競爭將會非常激烈，但與此同時，也證明了興化的房地產(chǎn)市場將回出現(xiàn)新的局面，可謂風險與機遇共存。目前興化 在售或在建新樓盤有： 瑞景藍灣、新世紀嘉園、金城富康花 園、 漪瀾寶邸 、蘇源小區(qū)、幸福小城、金泰家園、國際華城、上海楓情、金港 — 公元國際、香港城、都市華庭、盛福苑、金花園、時代嘉園、錦潤嘉園、嘉鴻豪庭、東方巴黎、江浙商業(yè)廣場、寶都國際商貿(mào)城、香緹別墅、佳豪天水華庭、九洲城中城、溫州國際大酒店（停建狀態(tài)）、恒大、熱晨置業(yè)（ 500 畝待建）、城投國際，總開發(fā)面積約 200 萬平方米。其中住宅以幸福小城、嘉鴻豪庭、時代嘉園為興化目前主流樓盤，且其規(guī)模、規(guī)劃、產(chǎn)品、配套都屬興化知名度較高樓盤。（下文將會對上述樓盤進行針對性分析） 據(jù)調(diào)查了解時代嘉園二期基本已預售完畢，三期產(chǎn)品以多層住宅為主，嘉鴻豪庭一期多層住宅以銷售完，目前主要銷售二期的公寓、別墅，城投國際即將開始建設。按開發(fā)周期算，恒大和熱晨置業(yè)前期不會對本項目產(chǎn)生競爭，時代嘉園、嘉鴻豪庭、城投國際將會對本項目產(chǎn)生激烈的競爭狀態(tài)。 一 房地產(chǎn)發(fā)展有利因素： ? 興化經(jīng)濟持續(xù)穩(wěn)定增長及城市規(guī)劃有利于房地產(chǎn)的發(fā)展 根據(jù)經(jīng)濟數(shù)據(jù) 分析，興化經(jīng)濟增長連續(xù) 3 年超 10％，整體經(jīng)濟狀況進入高速發(fā)展期，有力的支持和推動住宅建設和房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。同時 泰州 整體城市化進程的發(fā)展戰(zhàn)略，也將積極推動 縣 鎮(zhèn)的發(fā)展， 下轄城鎮(zhèn)經(jīng)濟發(fā)展迅猛， 為 興化 住房建設提供新的市場機遇。 ? 房地產(chǎn)市場總量高 速提升，城市消費觀念正在轉(zhuǎn)變 從兩年前房地產(chǎn)成交量分析來看，興化房地產(chǎn)市場發(fā)生了很大的變化，成交量出現(xiàn)了成倍增長的態(tài)勢，消費客戶群體由城區(qū)居民為主力購買上升為鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民購買。由此可見，興化的城市化建設正在加速發(fā)展，大量的鄉(xiāng)村人口搬遷遷入城區(qū)，切興化整體消費觀念正在發(fā)生轉(zhuǎn)變，興化 房地產(chǎn)市場處于一個剛剛發(fā)展高速期，具有一定的潛力。但是由于城市整體經(jīng)濟基礎不雄厚、缺乏外來消費人口的支撐，行業(yè)發(fā)展相對比較緩慢。 ? 土地市場趨于規(guī)范，區(qū)域房價有望合理化 三四年前由于興化土地批地的不規(guī)范操作 ,導致私人亂拿地開發(fā)的現(xiàn)象 ,直接影響房價的提升與合理化。但從今年下半年的土地供應趨勢及現(xiàn)有項目的供應量來看，土地供應呈現(xiàn)規(guī)模化、區(qū)域 化 ，各區(qū)域樓盤的售價也符合市場化。因此，預計明年新開發(fā)項目將繼續(xù)增加，房價也會得到進一步拉升。 一 房地產(chǎn)發(fā)展不利因素： ? 興化房地產(chǎn)市場比較低級，房地產(chǎn)市場發(fā)展緩慢 興化房 地產(chǎn)市場自 2020 年起開始發(fā)展場整體市場度不夠高，市場中還存在未領取房屋預銷證件的前提下就開始接受定金的現(xiàn) 象 。市場的極度不規(guī)范將阻礙 興化 房地產(chǎn)市場的發(fā)展。 ? 銀行房貸放貸款率較低，阻礙贛榆房地產(chǎn)市場發(fā)展 興化各家銀行對房地產(chǎn)貸款的支持力度較小，銀行對個人住房抵押貸款的條件比較苛刻，各分支機構(gòu)審批權(quán)限很小。外地人口在興化購房無法辦理按揭手續(xù)，直接影響興化房地產(chǎn)市場的發(fā)展，興化房地產(chǎn)市場要得到長足的發(fā)展，銀行必須加大信貸支持力度，增加貸款額度尤其是個人住房貸款，將房地產(chǎn)信貸的重心轉(zhuǎn)移到個人住房消費貸款上，刺激房地 產(chǎn)的有效需求，才能保證房地產(chǎn)信貸資金得到良性循環(huán)。 ? 城市缺乏核心產(chǎn)業(yè)支持，整體消費能力不高 根據(jù)興化的整體產(chǎn)業(yè)支持，興化缺乏整體經(jīng)濟能力高的、影響力強的產(chǎn)業(yè)，城市發(fā)展受到一定的制約。另外由于興化整體城市經(jīng)濟能力不 強，城市整體消費能力不高，這也在一定的程度上制約房地產(chǎn)的發(fā)展。 二、 未來幾年的房地產(chǎn)預測 ? 住宅的投資和供應量將持續(xù)增長。 ? 房地產(chǎn)的有效需求量也將持續(xù)增加。 ? 房地產(chǎn)價格可保持大體上的穩(wěn)定或有緩慢增幅。 ? 市場中，經(jīng)濟適用房在國家政策的扶持下，在旺盛的市場需求中將繼續(xù)保持強勁的增長態(tài)勢。 ? 高品質(zhì)樓盤在良 好的性價比下，其樓盤個性將成為吸引購房者的重要因素。 ? 市場投放項目價位集中，其同質(zhì)化現(xiàn)象嚴重，市場競爭非常劇烈。 ? 城鄉(xiāng)購買客戶將成為興化樓盤主要消費群體。 三、 興化房地產(chǎn)市場特征： 市場總體特征如下： 房地產(chǎn)熱已然形成，住宅集中開發(fā)新城區(qū)，目前在售樓盤大多銷售良好； 房產(chǎn)中介市場呈活躍狀態(tài)，與新區(qū)大量樓盤供應有關； 部分樓盤售樓處亂、差，不注重售樓處環(huán)境，且房地產(chǎn)代理公司素質(zhì)明顯底下； 部分樓盤戶型設計沒有新穎化，規(guī)劃比較單調(diào) (大多一梯二戶設計 )； 已開發(fā)樓盤不注重樓盤的檔次化、外立面涂料色彩老化，不新穎； 部分房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)樓盤不注重小區(qū)景觀設計，不注重小區(qū)會所建造；即便有會所，但其內(nèi)容和功能均為差強人意而設； 新開個案的規(guī)劃比以前有了很大的改善，但其造景思路比較簡單，對小區(qū)規(guī)劃的理念停留在單一住房剛性需求上； 新開樓盤較注重樓盤的檔次化，注重樓盤外里面色彩； 市場對車位的概念為購買型； 當?shù)乜蛻舻馁彿扛拍畋容^傾向于多層，對小高層、高層建筑的抗性較大； 1 消費客戶群體購買樓盤，城區(qū)居民購買大都為二次換房者，比較注重小區(qū)環(huán)境、戶型。鄉(xiāng)鎮(zhèn)購買戶占多數(shù)，已成為興化樓市不可忽視的客戶群體； 1 新城區(qū)開發(fā)小區(qū)相對比較重視 物業(yè)管理，但小區(qū)智能化配置有待提高； 1 銷售的手段之一是首付在 30%， 70%余款可以全額按揭； 1 開發(fā)商對售樓處的樣板房及樣板區(qū)設置概念不足； 1 市場購房考慮因素：地段、價格、環(huán)境、配套等。 1 新樓盤的陸續(xù)推出，樓盤產(chǎn)品之間的檔次化逐漸拉大。 四、在售樓盤現(xiàn)狀分析： 4．． 在在 售售 樓樓 盤盤 狀狀 況況 售樓處分析 興化 售樓處中，比較注重形象的多為外省開發(fā)商，并且均由代理公司進行銷售，售樓處比較寬敞、整潔、明亮，售樓人員形象也較好，熱情程度較高，相形之下，其它樓盤售樓處環(huán)境形象一般，有的甚至沒有專業(yè)售樓處，售樓人員相關專業(yè)知識、對樓 盤了解程度、對待客戶熱情程度等都相對較差。 戶型分析 在戶型設計上，各大樓盤普遍傾向中等戶型，銷售也較好。 ☆ 主流戶型分析 目前在銷售樓盤主流戶型為三房二廳一廚一衛(wèi)，這在 興化 較具代表性。面積在 110— 140 之間較多。據(jù)了解，這種主流戶型也是目前最暢銷的戶型。 ☆ 最大戶型分析 最大戶型在 130— 150 平方米左右，以四房二廳一廚二衛(wèi)和三房二廳一廚二衛(wèi)的結(jié)構(gòu)居多。 ☆ 最小戶型分析 最小戶型在 60— 90 平方米左右，一般是二房二廳一廚一衛(wèi)。 綠化分析 ☆ 綠化率較高的樓盤 大多數(shù)開發(fā)商普遍對綠化很重視。高 檔樓盤綠化率都比較高，綠化率都在 30%以上。 ☆ 營造方式分析 綠化營造方式主要有庭前綠化、中心花園、屋頂空中綠化幾種。 a、一般的樓盤都有庭前地面綠化。 b、檔次較高的都配有中心花園。 配套分析 一般高、中、低檔次的樓盤，基本配套有水、電表、有線電視，稍有檔次的多配備防盜對講機、寬帶。 興化樓盤的特色配套不明顯，有 24 小時保安巡視、智能化、封閉式管理、遠紅外電視監(jiān)控，等等， 業(yè)主分析 ☆ 業(yè)主職業(yè)構(gòu)成 興化城市不大，卻人氣鼎盛，但外地人并不多，所以一般樓盤也多是本地人消化。在興化，政府部門公務員、企事業(yè)領 導人和私營業(yè)主 、城鄉(xiāng)居民 的收入相對較高，是買房的主要社會群體。 ☆ 業(yè)主年齡構(gòu)成 從年齡結(jié)構(gòu)分析，最多的一類為 40 歲左右的成功人士，消費能力較強，為改善居住環(huán)境而購房。他們通常比較關心孩子的上學問題。另一類為 30歲左右，通常事業(yè)初成，開始考慮住房問題。 銷售現(xiàn)狀分析 在興化，目前典型樓盤銷售均良好（時代嘉園、嘉鴻豪庭），目前銷售情況喜人。 營銷推廣分析 在樓盤的宣傳上，個性化樓盤不多， 整體推廣 整合性、宣傳力度 較強 。宣傳媒體主要以 宣傳 DM 單頁、戶外 、橫幅、沿街羅馬旗、為主。 市民購買需求調(diào)查及購房原因 改善居 住環(huán)境為興化消費者購房的主要原因，占 46%。其次為給孩子買，占 24%，結(jié)婚用房、投資、其他因素分別占 11%、 7%、 7%，為父母買比例最小，僅為 4%。 市民購房需求調(diào)查綜述 （ 1）大多數(shù)消費者購房是為了改善居住環(huán)境。 （ 2）目前興化人以公交車為主要交通工具的很少，一般以自行車和摩托車為主。 （ 3）配套設施問題上，興化人比較重視菜場、超市和學校，購房者一般通常很關注子女的教育問題。 （ 4）