【正文】 ? 共有 60 多個門店，110 多家經(jīng)銷商； ? 租金約 3745 元 /平方米 /月 ? 日成交量 6080 輛； ? 收費(fèi)： 200300 元 /輛 ? 蘇滬高速公路與環(huán)城高速公路的匯合處 ? 建筑面積： 萬㎡ ，是 蘇州地區(qū)目前 最具規(guī)模的二手車交易市場 ? 共有 130 多個門店， 200多個經(jīng)營戶； ? 租金約 4045 元 /平方米 /月；日成交量 130150輛；收費(fèi) 500 元 /輛 搬遷 東升二手車市場 區(qū)域內(nèi)的二手車市場的發(fā)展環(huán)境如何？ 木瀆鎮(zhèn)商業(yè)的規(guī)劃是如何的呢？ 項(xiàng)目所處區(qū)位板塊 —— “ 蘇州木瀆 ” “ 長江路商圈 ” “ 蘇福路 木瀆 汽車商業(yè)廣場 板塊內(nèi) ” 木瀆鎮(zhèn)區(qū)商圈 傳統(tǒng)商業(yè)形態(tài)為主 金楓路商圈 現(xiàn)代 商業(yè)為主體 姑蘇生活廣場 社區(qū)經(jīng)濟(jì)形態(tài)為主 長 江 路 商 圈 是 以 教育、 文化、 商業(yè)、 住宅、 物流為五大功能的商業(yè)園區(qū) 木瀆汽車商業(yè)廣場 汽車的商業(yè)區(qū) 蘇州木瀆 隨著蘇州西部開發(fā)，木瀆優(yōu)越區(qū)位逐漸凸現(xiàn)，在接下來“十一五規(guī)劃”中，木瀆建設(shè)目標(biāo)： ?建成蘇州西南部的商業(yè)副中心和旅游次中心? —— 木瀆“ 鄉(xiāng)鎮(zhèn)地位朝著區(qū)級發(fā)展的歷史性轉(zhuǎn)變 ” 將大大促進(jìn)經(jīng)濟(jì)建設(shè)的發(fā)展，為本案的開發(fā) 創(chuàng)造了非常好的開發(fā)背景 。 長江路商圈 ? 長江路商圈是 蘇州“ 優(yōu)二進(jìn)三 ” 戰(zhàn)略發(fā)展的 “ 12 個次商業(yè)中心之一 ”； ? 是引進(jìn)浙江杭州秋濤路市場集群模式的專業(yè)市場街。在現(xiàn)有基礎(chǔ)上，把長江路規(guī)劃為以專業(yè)市場為主，集 倉儲物流、房地產(chǎn)業(yè)、教育業(yè)為一體 的一條街。規(guī)劃南北總長 2 公里，總開發(fā)面積達(dá) 1269 畝，完成建面為 萬㎡。屆時日人流量有 5 萬人次。 蘇福路汽車商業(yè)廣場 ? 2020 年成立，占地 1000 畝，距古城中心僅 7 公里。作為 吳中“十一五”期間決心做強(qiáng)做大的商貿(mào)流通“十大市場”之一 ，其目標(biāo)定位為“ 打造專業(yè)化、品牌化和多元化汽車會展中心，成為蘇州最具現(xiàn)代化的汽車交易市場和一個多功能的汽車大賣場 ”。 ? 業(yè)態(tài)內(nèi)容：將為客戶提供了 便捷的一條龍服務(wù) ，包括集汽車銷售、新車展示、檢測辦證、銀行信貸、保險理財、信息化服務(wù)、運(yùn)輸物流諸服務(wù)業(yè)于一體。更配套 建有大型停車場、汽車修配廠、汽車美容裝飾行、酒店餐飲、休閑娛樂區(qū)。 小結(jié) 綜合上文分析，我們看到： ?木瀆? —— 蘇州 西南部的商業(yè)副中心和旅游次中心； ?長江路商圈? —— 蘇州 優(yōu)二進(jìn)三的 12 個次商業(yè)中心之一； ?蘇福路汽車商業(yè)廣場? —— 吳中區(qū) 商貿(mào)流通?十大市場?之一 而其中， 將形成 ? 蘇州西南部 乃至 蘇州整個大市最大的汽車市場板塊 ?。 預(yù)示著：? 二手車市場項(xiàng)目 ?具備著非常好的? 共生發(fā)展環(huán)境 ? 江南汽配市場 蘇福路汽車商業(yè)廣場 聯(lián)合 本案位置是否具有開發(fā)二手車市場的條件？ 本案地塊條件 —— 在汽車城內(nèi)，近鄰 “蘇福路、胥江路、金江路”，周邊全為汽車店， 汽車銷售氛圍好 ； 總體來講， “ 本案具備非常好的二手車市場開發(fā)先天條件！ ” （市場層面） 從上文分析我們看到，隨著人們對汽車消費(fèi)的追求，有車一族會階段性更換汽車，第一次購車消費(fèi)者也有許多選擇先購二手車，供需同時存在。 —— 蘇州的二手車市場將迎來一個繁榮的經(jīng)濟(jì) ； 同時， 從前面的圖片中，我們同樣也可以看到， 蘇州西南角將是二手車市場的空白 。 且， 本案所處區(qū)位將形成“ 蘇州西南部乃至蘇州整個大市最大的汽車市場板塊 ”。 因 此， 我們初步判斷 ： “ 二手車市場是極具有開發(fā) ‘ 錢景 ’ 的 ” 另， 本案地塊具備“ 比較優(yōu)良的二手車市場的先天開發(fā)建設(shè)條件 ” 綜合來看， 我們最終判定 ： 在本案開發(fā)建造?二手車市場?是可行的。 二、經(jīng)濟(jì)可達(dá)性研判 （ 1） 強(qiáng)調(diào)“ 可分割的大空間小產(chǎn)權(quán) ”； （ 2） 二手車市場規(guī)劃建議 ? 控制在 6000平方米， 120個左右的經(jīng)營戶，車位配 1000個，其中 600個車位為市場固定使用，另 400個車位，大部分仍為市場使用，只有不到100的車位為地塊內(nèi)其他物業(yè)使用； ? 考慮停車場地等的需要，建議二手車市場的 門面布置統(tǒng)一采取 東西向布置 ，并在門面房中間設(shè)置 500個地面停車和 500個屋面停車 （ 3） 綜合性辦公 —— 控制在 29500多平方米左右，其中底商在 ，建議引入? loft office 宜商宜住的概念? 不同銷售價格的利潤率變化 測算細(xì)目 測算方案一 測算方案二 測算方案三 測算方案四 測算方案五 測算方案六 測算方案七 市場商業(yè)一二層為 7400/5650； 商務(wù)寫字樓一二層商鋪的整體均價 5600/5800 商業(yè) 6300 均價計算 商業(yè) 6000均價計算 按寫字樓 4900, 按寫字樓 4500, 按寫字樓 4000, 按寫字樓 4900, 按寫字樓 4500, 按寫字樓 4000, 按寫字樓 4000, 一 開發(fā)成本合計： 7535 7535 7535 7535 7655 7655 7655 1 土地成本小計 2957 2957 2957 2957 2957 2957 2957 2 前期費(fèi)用小計 280 280 280 280 280 280 280 3 建安成本小計 3226 3226 3226 3226 3226 3226 3226 4 基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)小計 824 824 824 824 824 824 824 5 區(qū)內(nèi)公共配套小計 100 100 100 100 100 100 100 6 不可預(yù)見費(fèi)（以上成本 2%） 148 148 148 148 148 148 148 二 期間費(fèi)用 1174 1139 1096 1157 1122 1142 1104 1 銷售費(fèi)用（銷售額 %） 294 285 274 289 281 285 276 2 財務(wù)費(fèi)用（ 銷售額 4%） 470 456 438 463 449 457 442 3 管理費(fèi)用（銷售額 %） 411 399 384 405 393 400 386 三 成本稅費(fèi)合計 8709 8674 8631 8692 8777 8797 8759 四 銷售收入 19570 18990 18265 19285 18705 19030 18400 營業(yè)稅（ %） 1086 1054 1014 1070 1038 1056 1021 稅前利潤 8992 8502 7890 8751 8141 8416 7884 稅前利潤率（按 100%銷售率） % % % % % % % 所得稅 (減 :33%) 2967 2806 2604 2888 2687 2777 2602 稅后利潤 6025 5697 5286 5863 5455 5639 5282 稅后利潤率（按 100%銷售率） % % % % % % % 五 稅后利潤率（按 90%銷售率） % % % % % % % 稅后利潤率（按 80%銷售率） % % % % % % % 稅后利潤率（按 70%銷售率） % % % % % % % 稅后利潤率（按 60%銷售率 ） % % % % % % % 總體來看，本案的利潤率較為可觀。 第三部分：業(yè)態(tài)研究 3—— 汽配市場規(guī)劃方案建議 （ 1） 蘇州的汽配市場容量不小 目前 私家車數(shù)量已突破 30 萬輛， 私家轎車達(dá)到 萬輛， 按照蘇州 607 萬的常住人口計算，平均每 20 人中就有一位有車族(平均每 32 人有一輛私家轎車 )。 根據(jù)國際上通行的算法，整車和零部件市場銷量比應(yīng)該是 1： 。 而目前，蘇州的零部件市場除了分化到周邊的浙江、上海、南京等 地外，更大的部分是在上百家各品牌 4S 店消化。 據(jù)專業(yè)人士表述， 今后在專業(yè)市場購買汽車零部件，將比 4S 店的報價降低至少 5 成以上。 （ 2） 蘇州的汽配市場 情況 蘇州汽配行業(yè)分布的特點(diǎn)是 散、雜、小 。從竹輝路、馬運(yùn)路再到胥江路，蘇州汽配一條街經(jīng)歷了三度沉浮。 隨著城市建設(shè)的進(jìn)展， 停車?yán)щy 給胥江路汽配市場帶來了不小的生存危機(jī)。 做汽配行業(yè)要依托倉儲、物流等，而規(guī)模小、品牌雜亂的現(xiàn)狀難以滿足市場需求。 2020 年下半年起 江南汽配市場、蘇州車市 開始推出專業(yè)化的汽配市場概念 （提示：胥江路一條街尚有一半客戶未定） 雖然 江南汽 配市場緊鄰汽車城，近鄰本案， 但是 考慮蘇州汽配市場的 未飽和性 ， 同時考慮 本案在汽車城內(nèi)的 地理位置優(yōu)勢 因此綜合判斷， 認(rèn)為汽配市場在本案具有一定的市場機(jī)會！ “商務(wù)辦公樓 +汽配市場” 綜合各方面的想法，建議本案在建筑形態(tài)上規(guī)劃如下示意： 其中強(qiáng)調(diào)： ? 地塊功能布局分布強(qiáng)調(diào) 分為兩大功能區(qū) ， 見上圖，東區(qū)總建控制在 19500 平方米 (建筑層數(shù)為 3 層 )，西區(qū)總建控制在 16000平方米左右 (其中底商控制在 40006000 平方米左右， 2 層為 4000 左右， 3 層為 6000 左右 )； ? 建筑空間強(qiáng)調(diào)“ 可分割的大空間小產(chǎn)權(quán) ”，弱化因建筑結(jié)構(gòu)的固定而帶來的銷售去化風(fēng)險。 測算細(xì)目 測算方案一 測算方案二 測算方案三 按照沿主干道商業(yè) 6300，寫字樓價格按照 4500計算 按照內(nèi)部汽配商業(yè) 3900 （ 與蘇州車市同價 ） 按照內(nèi)部汽配商業(yè) 4000 按照內(nèi)部汽配商業(yè) 4300（ 與江南汽配市場同價 ） 一 開發(fā)成本合計： 7535 7535 7535 1 土地成本小計 2957 2957 2957 2 前期費(fèi)用小計 280 280 280 3 建安成本小計 3226 3226 3226 4 基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)小計 824 824 824 5 區(qū)內(nèi)公共配套小計 100 100 100 6 不可預(yù)見費(fèi)（以上成本 2%） 148 148 148 二 期間費(fèi)用 1793 1804 1837 1 銷售費(fèi)用（銷售額 %） 448 451 459 2 財務(wù)費(fèi)用（銷售額 4%） 717 721 735 3 管理費(fèi)用（銷售額 %） 627 631 643 三 成本稅費(fèi)合計 9327 9338 9371 四 銷售收入 17925 18035 18365 營業(yè)稅（ %） 995 1001 1019 稅前利潤 7603 7696 7975 稅前利潤率（按 100%銷售率） % % % 所得稅 (減 :33%) 2509 2540 2632 稅后利潤 5094 5156 5343 稅后利潤率（按 100%銷售率） % % % 五 稅后利潤率（按 90%銷售率） % % % 稅后利 潤率（按 80%銷售率） % % % 稅后利潤率（按 70%銷售率） % % % 稅后利潤率（按 60%銷售率） % % % 第四部分：綜合比較 通過 3 種業(yè)態(tài)組合的比較 比較 方案一 “ 4 層商業(yè) +酒店式公寓” 方案二 “商務(wù)辦公樓 +二手車市場” 方案三 “商務(wù)辦公樓 +汽配市場” S/O ? 相比其他 2各方案無突出性優(yōu)勢或機(jī)會點(diǎn) ? 總體的經(jīng)濟(jì)測算比較相比最高； ? 位于汽車城內(nèi)，二手車市場可與汽車城板塊形成共生的關(guān)系； ? 二手車市場進(jìn)入商品房銷售買賣是一種新的概念，無可比較項(xiàng)目，同時可直接借勢于木瀆政府對木瀆汽車城的宣傳； ? 租金相比其他物業(yè)較高，利于小業(yè)主獲得相對較高投資回報率； ? 另，二手車市場存在招商等的問題 ? 位于汽車城板塊，汽配市場可與4S 店、汽車展廳、汽修廠等形成集成互補(bǔ)的效應(yīng)； ? 汽配市場客戶多為自營性客戶，基本不存在招商問題 ? 即使汽配市場運(yùn)行不成功，也可轉(zhuǎn)換成其他功能進(jìn)行銷售； W/T ? 主要利潤點(diǎn)在 4層商業(yè)中，而超出 3 層的商業(yè)街項(xiàng)目操作市場風(fēng)險本身就較大； ? 商業(yè)不易分割，整體也太不易控制 ? 酒店式公寓由于缺乏多因素 的支撐，使得終端客源支撐力薄弱而影響銷售去化率。同時將與中澳廣場形成直接性