【正文】 2) 如果不做二手車市場，就往“汽配市場”方向研究 1．目標(biāo)制訂 該項目如果按“二手車市場 /（或汽配市場）”來面市 其銷售周期為 15 個月，銷售率達(dá) 90%以上 2．操盤思路 由于地塊所處位置有較多的局限性，故一定要利 用現(xiàn)有地塊資源，形成主打的產(chǎn)品類型來彌補(bǔ)本身項目的缺陷。 （ 2） 蘇州的汽配市場 情況 蘇州汽配行業(yè)分布的特點(diǎn)是 散、雜、小 。 —— 蘇州的二手車市場將迎來一個繁榮的經(jīng)濟(jì) ； 同時， 從前面的圖片中，我們同樣也可以看到， 蘇州西南角將是二手車市場的空白 。規(guī)劃南北總長 2 公里，總開發(fā)面積達(dá) 1269 畝，完成建面為 萬㎡。 2020 年蘇州市二手車成交量僅為 ，而目前汽車保有量已超 43 萬輛 —— 可見，二手車市場潛力巨大 無車 有車 二手車 換車 相對來說， 較長的過程 相對來說， 較短的過程 5 年左右 西南角板塊是否存在二手車市場的開發(fā)機(jī)會？ 據(jù)統(tǒng)計， 2020年 ? 無錫 二手車交易量約 3萬輛 ，但目前二手車市場有 56家 (含在建的 )； ? 而南京去年 交易量 ，二手車市場已有 7家 (含在建的 ) 那么，去年二手車交易量為 ，其蛋糕是否可以供更 多的二手車市場美味享用呢？ 從上圖的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)分布中看，我們可以看到 —— ? 二手車市場在蘇州西南角存在市場空白 ！? ? 二手車市場：近100 家公司可入駐（尚未入駐） ? 共有 60 多個門店，110 多家經(jīng)銷商； ? 租金約 3745 元 /平方米 /月 ? 日成交量 6080 輛； ? 收費(fèi)： 200300 元 /輛 ? 蘇滬高速公路與環(huán)城高速公路的匯合處 ? 建筑面積： 萬㎡ ，是 蘇州地區(qū)目前 最具規(guī)模的二手車交易市場 ? 共有 130 多個門店， 200多個經(jīng)營戶； ? 租金約 4045 元 /平方米 /月；日成交量 130150輛；收費(fèi) 500 元 /輛 搬遷 東升二手車市場 區(qū)域內(nèi)的二手車市場的發(fā)展環(huán)境如何？ 木瀆鎮(zhèn)商業(yè)的規(guī)劃是如何的呢？ 項目所處區(qū)位板塊 —— “ 蘇州木瀆 ” “ 長江路商圈 ” “ 蘇福路 木瀆 汽車商業(yè)廣場 板塊內(nèi) ” 木瀆鎮(zhèn)區(qū)商圈 傳統(tǒng)商業(yè)形態(tài)為主 金楓路商圈 現(xiàn)代 商業(yè)為主體 姑蘇生活廣場 社區(qū)經(jīng)濟(jì)形態(tài)為主 長 江 路 商 圈 是 以 教育、 文化、 商業(yè)、 住宅、 物流為五大功能的商業(yè)園區(qū) 木瀆汽車商業(yè)廣場 汽車的商業(yè)區(qū) 蘇州木瀆 隨著蘇州西部開發(fā)，木瀆優(yōu)越區(qū)位逐漸凸現(xiàn)，在接下來“十一五規(guī)劃”中，木瀆建設(shè)目標(biāo)： ?建成蘇州西南部的商業(yè)副中心和旅游次中心? —— 木瀆“ 鄉(xiāng)鎮(zhèn)地位朝著區(qū)級發(fā)展的歷史性轉(zhuǎn)變 ” 將大大促進(jìn)經(jīng)濟(jì)建設(shè)的發(fā)展，為本案的開發(fā) 創(chuàng)造了非常好的開發(fā)背景 。更配套 建有大型停車場、汽車修配廠、汽車美容裝飾行、酒店餐飲、休閑娛樂區(qū)。 根據(jù)國際上通行的算法，整車和零部件市場銷量比應(yīng)該是 1： 。 測算細(xì)目 測算方案一 測算方案二 測算方案三 按照沿主干道商業(yè) 6300，寫字樓價格按照 4500計算 按照內(nèi)部汽配商業(yè) 3900 （ 與蘇州車市同價 ） 按照內(nèi)部汽配商業(yè) 4000 按照內(nèi)部汽配商業(yè) 4300（ 與江南汽配市場同價 ） 一 開發(fā)成本合計： 7535 7535 7535 1 土地成本小計 2957 2957 2957 2 前期費(fèi)用小計 280 280 280 3 建安成本小計 3226 3226 3226 4 基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)小計 824 824 824 5 區(qū)內(nèi)公共配套小計 100 100 100 6 不可預(yù)見費(fèi)（以上成本 2%） 148 148 148 二 期間費(fèi)用 1793 1804 1837 1 銷售費(fèi)用（銷售額 %） 448 451 459 2 財務(wù)費(fèi)用（銷售額 4%） 717 721 735 3 管理費(fèi)用（銷售額 %） 627 631 643 三 成本稅費(fèi)合計 9327 9338 9371 四 銷售收入 17925 18035 18365 營業(yè)稅（ %） 995 1001 1019 稅前利潤 7603 7696 7975 稅前利潤率（按 100%銷售率） % % % 所得稅 (減 :33%) 2509 2540 2632 稅后利潤 5094 5156 5343 稅后利潤率（按 100%銷售率） % % % 五 稅后利潤率（按 90%銷售率） % % % 稅后利 潤率（按 80%銷售率） % % % 稅后利潤率（按 70%銷售率） % % % 稅后利潤率（按 60%銷售率） % % % 第四部分：綜合比較 通過 3 種業(yè)態(tài)組合的比較 比較 方案一 “ 4 層商業(yè) +酒店式公寓” 方案二 “商務(wù)辦公樓 +二手車市場” 方案三 “商務(wù)辦公樓 +汽配市場” S/O ? 相比其他 2各方案無突出性優(yōu)勢或機(jī)會點(diǎn) ? 總體的經(jīng)濟(jì)測算比較相比最高； ? 位于汽車城內(nèi)，二手車市場可與汽車城板塊形成共生的關(guān)系； ? 二手車市場進(jìn)入商品房銷售買賣是一種新的概念，無可比較項目，同時可直接借勢于木瀆政府對木瀆汽車城的宣傳； ? 租金相比其他物業(yè)較高，利于小業(yè)主獲得相對較高投資回報率； ? 另，二手車市場存在招商等的問題 ? 位于汽車城板塊，汽配市場可與4S 店、汽車展廳、汽修廠等形成集成互補(bǔ)的效應(yīng)； ? 汽配市場客戶多為自營性客戶，基本不存在招商問題 ? 即使汽配市場運(yùn)行不成功，也可轉(zhuǎn)換成其他功能進(jìn)行銷售； W/T ? 主要利潤點(diǎn)在 4層商業(yè)中，而超出 3 層的商業(yè)街項目操作市場風(fēng)險本身就較大； ? 商業(yè)不易分割，整體也太不易控制 ? 酒店式公寓由于缺乏多因素 的支撐，使得終端客源支撐力薄弱而影響銷售去化率。湖濱碧海園項目可行 性研究報告》 49 頁 研究報告 2020 年 09 月更新 《 2020 年 5 月馬鞍山房地產(chǎn)市場分析報告》 14 頁 研究報告 2020 年 09 月更新 《 2020 年 5 月杭州三墩區(qū)域市場透視》 20 頁 研究報告 2020 年 09 月更新 《 2020 年 5 月佛山房地產(chǎn)市場分析報告》 38 頁 研究報告 2020 年 09 月更新 《 2020 年 5 月鞍山房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀》 49 頁 研究報告 2020 年 09 月更新 《 2020 年 3 月運(yùn)城項目一覽表》 3 頁 研究報告 2020 年 09 月更新 《 2020 年 14 月三亞房產(chǎn)情況》 4 頁 研究報告 2020 年 09 月更新 《博思堂 2020 年 7 月 12日－ 2020 年 7 月 18日長沙地產(chǎn)廣告監(jiān)控》 78 頁 研究報告 2020 年 09 月更新 《博思堂 2020 年 5 月 10日－ 2020 年 5 月 17日長沙地產(chǎn)廣告監(jiān)控》 60 頁 研究報告 2020 年 09 月更新 《博思堂 2020 年 5 月 3 日－ 2020 年 5 月 9 日長沙地產(chǎn)廣告監(jiān)控》 56 頁 研究報告 2020 年 09 月更新 《 2020 年重慶主城區(qū)潛在供應(yīng)研究（別墅、洋房、高檔高層）》 125 頁 研究報告 2020 年 09 月更新 《 2020 年寧波鄞州投資創(chuàng) 業(yè)中心 III25 地塊項目市場分析報告》 103 頁 研究報告 2020 年 09 月更新 《 2020 年內(nèi)蒙古赤峰項目可行性研究報告》 91 頁 研究報告 2020 年 09 月更新 《 2020 年阜陽易景國際項目市場調(diào)研報告》 31 頁 研究報告 2020 年 09 月更新 《 2020 年撫州市房地產(chǎn)市場調(diào)研報告》 54 頁 研究報告 2020 年 09 月更新 《 2020 年 6 月 18日宿遷市市場分析報告》 25頁 研究報告 2020 年 09 月更新 《 2020 年 2 月 1 日長春房地產(chǎn)市場調(diào)查研究報告》 23 頁 研究報告 2020 年 09 月更新 《中原 2020 年 8 月新房市場周報（ 8 月 13日 — 8 月 19日）》 1 頁 研究報告 2020 年 09 月更新 《興業(yè)證券 2020 年 15 月全國房地產(chǎn)市場運(yùn)行數(shù)據(jù)研究》 10頁 研究報告 2020 年 09 月更新 《世邦魏理仕 2020 年第一季度中國物業(yè)市場指數(shù)》 24頁 研究報告 2020 年 09 月更新 《 2020 年 8 月福州正榮潤城市場周報》 167 頁 研究報告 2020 年 09 月更新 《 2020 年 5 月佛山市房地產(chǎn)市場月度報告》 15 頁 研究報告 2020 年 09 月更新 《中航國際 2020 年高鐵周邊物業(yè)發(fā)展模式的探討》 62頁 研究報告 2020 年 09 月更新 《同策經(jīng)典合院別墅項目產(chǎn)品透析》 22 頁 研究報告 2020 年 09 月更新 《前線機(jī)構(gòu) 2020 年福建 做汽配行業(yè)要依托倉儲、物流等，而規(guī)模小、品牌雜亂的現(xiàn)狀難以滿足市場需求。 二、經(jīng)濟(jì)可達(dá)性研判 （ 1） 強(qiáng)調(diào)“ 可分割的大空間小產(chǎn)權(quán) ”； （ 2） 二手車市場規(guī)劃建議 ? 控制在 6000平方米， 120個左右的經(jīng)營戶，車位配 1000個，其中 600個車位為市場固定使用，另 400個車位，大部分仍為市場使用，只有不到100的車位為地塊內(nèi)其他物業(yè)使用； ? 考慮停車場地等的需要，建議二手車市場的 門面布置統(tǒng)一采取 東西向布置 ，并在門面房中間設(shè)置 500個地面停車和 500個屋面停車 （ 3） 綜合性辦公 —— 控制在 29500多平方米左右，其中底商在 ，建議引入? loft office 宜商宜住的概念? 不同銷售價格的利潤率變化 測算細(xì)目 測算方案一 測算方案二 測算方案三 測算方案四 測算方案五 測算方案六 測算方案七 市場商業(yè)一二層為 7400/5650； 商務(wù)寫字樓一二層商鋪的整體均價 5600/5800 商業(yè) 6300 均價計算 商業(yè) 6000均價計算 按寫字樓 4900, 按寫字樓 4500, 按寫字樓 4000, 按寫字樓 4900, 按寫字樓 4500, 按寫字樓 4000, 按寫字樓 4000, 一 開發(fā)成本合計： 7535 7535 7535 7535 7655 7655 7655 1 土地成本小計 2957 2957 2957 2957 2957 2957 2957 2 前期費(fèi)用小計 280 280 280 280 280 280 280 3 建安成本小計 3226 3226 3226 3226 3226 3226 3226 4 基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)小計 824 824 824 824 824 824 824 5 區(qū)內(nèi)公共配套小計 100 100 100 100 100 100 100 6 不可預(yù)見費(fèi)（以上成本 2%） 148 148 148 148 148 148 148 二 期間費(fèi)用 1174 1139 1096 1157 1122 1142 1104 1 銷售費(fèi)用（銷售額 %） 294 285 274 289 281 285 276 2 財務(wù)費(fèi)用（ 銷售額 4%） 470 456 438 463 449 457 442 3 管理費(fèi)用（銷售額 %） 411 399 384 405 393 400 386 三 成本稅費(fèi)合計 8709 8674 8631 8692 8777 8797 8759 四 銷售收入 19570 18990 18265 19285 18705 19030 18400 營業(yè)稅（ %） 1086 1054 1014 1070 1038 1056 1021 稅前利潤 8992 8502 7890 8751 8141 8416 7884 稅前利潤率（按 100%銷售率） % % % % % % % 所得稅 (減 :33%) 2967 2806 2604 2888 2687 2777 2602 稅后利潤 6025 5697 528