【正文】 —— 即去化存在風險； ? 一旦 34 層遇到銷售瓶頸，由于整體建筑功能的不完整性和不協(xié)調性，不易轉換成其他業(yè)態(tài)進行銷售； ? 該商業(yè)的西區(qū)布置不易轉換成專業(yè)商業(yè)市場的功能，交通導向不是很順暢，如轉換將影響東區(qū)酒店式公寓的整體環(huán)境； —— 即，從使用 角度來看，區(qū)域商業(yè)功能不易轉換 ? 14 層的商業(yè)定位，使得 4 樓的價格將非常尷尬，不利于價格的調整 （ 2）停車位問題 從方案一看，我司建議不要做 2 個地下停車場（近 200 個的停車位設計），根據物業(yè)情況，認為 100 個停車位即可滿足是要需求： ? 不僅將 占壓開發(fā)商的資金 ， ? 同時 去化也將是個問題 ， ? 另按照常規(guī)測算，滿足圖上所示功能物業(yè)只需 100 個左右的停車位即可，可能會 顯得功能上的一些浪費 *** 另外，我司通過綜合研判認為“ 米層高的復式建筑 ”可以 深化引入到我們的方案中 去 *** 測 算細目 測算方案一 測算方案二 測算方案三 測算方案四 測算方案五 測算方案六 商業(yè)從 AE 區(qū) 14 層的均價按照5100/4900/4900/4500/4900 測算 商業(yè)按照整體均價 5000 的假設進行測算 寫字樓按 5000 寫字樓按 4500 寫字樓按 4000 寫字樓按 5000 寫字樓按 4500 寫字樓按 4000 一 開發(fā)成本合計： 7535 7535 7535 7535 7535 7535 1 土地成本小計 2957 2957 2957 2957 2957 2957 2 前期費用小計 280 280 280 280 280 280 3 建安成本小計 3226 3226 3226 3226 3226 3226 4 基礎設施配套費小計 824 824 824 824 824 824 5 區(qū)內公共配套小計 100 100 100 100 100 100 6 不可預見費（以上成本 2%） 148 148 148 148 148 148 二 期間費用 1748 1713 1678 1784 1749 1415 1 銷售費用（銷售額 %） 437 428 420 446 437 354 2 財務費用（銷售額 4%） 699 685 671 714 700 566 3 管理費用（銷售額 %） 612 600 587 624 612 495 三 成本稅費合計 9283 9248 9213 9319 9284 8950 四 銷售收入 17481 17131 16781 17842 17492 14153 營業(yè)稅（ %） 970 951 931 990 971 785 稅前利潤 7228 6932 6637 7533 7237 4417 稅前利潤率（按 100%銷售率） % % % % % % 所得稅 (減 :33%) 2385 2288 2190 2486 2388 1458 稅后利潤 4843 4645 4447 5047 4849 2960 稅后利潤率（按 100%銷售率） % % % % % % 五 稅后利潤率（按 90%銷售率） % % % % % % 稅后利潤率（按 80%銷售率） % % % % % % 稅后利潤率（按 70%銷售率） % % % % % % 稅后利潤率（按 60%銷售率） % % % % % % 第二部分：業(yè)態(tài)研究 2—— 二手車市場方案可行性研判 “商務辦公樓 +二手車市場” 一、市場可達性研判 蘇州二手車經濟發(fā)展趨勢如何？ 蘇州各年汽車總量走勢圖 025502020 2020 2020 2020 200 6年上半年年萬輛全市民用汽車總量私人汽車擁有量私人轎車總量? 蘇州汽車保有量連續(xù)數年位居全省第一； ? 目前蘇州汽車保有量已突破 43萬輛，每天上牌 400輛； ? 按照配比測算，目前私家轎車總量應達到 萬輛，而蘇州實際 目前只為 —— 私家轎車需求量大。在現有基礎上，把長江路規(guī)劃為以專業(yè)市場為主，集 倉儲物流、房地產業(yè)、教育業(yè)為一體 的一條街。作為 吳中“十一五”期間決心做強做大的商貿流通“十大市場”之一 ，其目標定位為“ 打造專業(yè)化、品牌化和多元化汽車會展中心，成為蘇州最具現代化的汽車交易市場和一個多功能的汽車大賣場 ”。 預示著：? 二手車市場項目 ?具備著非常好的? 共生發(fā)展環(huán)境 ? 江南汽配市場 蘇福路汽車商業(yè)廣場 聯合 本案位置是否具有開發(fā)二手車市場的條件？ 本案地塊條件 —— 在汽車城內，近鄰 “蘇福路、胥江路、金江路”，周邊全為汽車店， 汽車銷售氛圍好 ； 總體來講， “ 本案具備非常好的二手車市場開發(fā)先天條件！ ” （市場層面） 從上文分析我們看到，隨著人們對汽車消費的追求，有車一族會階段性更換汽車，第一次購車消費者也有許多選擇先購二手車，供需同時存在。 二、經濟可達性研判 （ 1） 強調“ 可分割的大空間小產權 ”； （ 2） 二手車市場規(guī)劃建議 ? 控制在 6000平方米， 120個左右的經營戶，車位配 1000個，其中 600個車位為市場固定使用，另 400個車位，大部分仍為市場使用，只有不到100的車位為地塊內其他物業(yè)使用； ? 考慮停車場地等的需要，建議二手車市場的 門面布置統(tǒng)一采取 東西向布置 ，并在門面房中間設置 500個地面停車和 500個屋面停車 （ 3） 綜合性辦公 —— 控制在 29500多平方米左右，其中底商在 ，建議引入? loft office 宜商宜住的概念? 不同銷售價格的利潤率變化 測算細目 測算方案一 測算方案二 測算方案三 測算方案四 測算方案五 測算方案六 測算方案七 市場商業(yè)一二層為 7400/5650； 商務寫字樓一二層商鋪的整體均價 5600/5800 商業(yè) 6300 均價計算 商業(yè) 6000均價計算 按寫字樓 4900, 按寫字樓 4500, 按寫字樓 4000, 按寫字樓 4900, 按寫字樓 4500, 按寫字樓 4000, 按寫字樓 4000, 一 開發(fā)成本合計： 7535 7535 7535 7535 7655 7655 7655 1 土地成本小計 2957 2957 2957 2957 2957 2957 2957 2 前期費用小計 280 280 280 280 280 280 280 3 建安成本小計 3226 3226 3226 3226 3226 3226 3226 4 基礎設施配套費小計 824 824 824 824 824 824 824 5 區(qū)內公共配套小計 100 100 100 100 100 100 100 6 不可預見費（以上成本 2%） 148 148 148 148 148 148 148 二 期間費用 1174 1139 1096 1157 1122 1142 1104 1 銷售費用（銷售額 %） 294 285 274 289 281 285 276 2 財務費用（ 銷售額 4%） 470 456 438 463 449 457 442 3 管理費用（銷售額 %） 411 399 384 405 393 400 386 三 成本稅費合計 8709 8674 8631 8692 8777 8797 8759 四 銷售收入 19570 18990 18265 19285 18705 19030 18400 營業(yè)稅（ %） 1086 1054 1014 1070 1038 1056 1021 稅前利潤 8992 8502 7890 8751 8141 8416 7884 稅前利潤率（按 100%銷售率） % % % % % % % 所得稅 (減 :33%) 2967 2806 2604 2888 2687 2777 2602 稅后利潤 6025 5697 5286 5863 5455 5639 5282 稅后利潤率（按 100%銷售率） % % % % % % % 五 稅后利潤率（按 90%銷售率） % % % % % % % 稅后利潤率（按 80%銷售率） % % % % % % % 稅后利潤率（按 70%銷售率） % % % % % % % 稅后利潤率（按 60%銷售率 ） % % % % % % % 總體來看，本案的利潤率較為可觀。 據專業(yè)人士表述， 今后在專業(yè)市場購買汽車零部件，將比 4S 店的報價降低至少 5 成以上。 做汽配行業(yè)要依托倉儲、物流等，而規(guī)模小、品牌雜亂的現狀難以滿足市場需求。 【因此建議】： ? 不考慮方案一， 但是建議將 米層高的建筑結構深化引入到接下來的方案中去 ； ? 方案二和方案三可以考慮； ? 優(yōu)先考慮方案二，如果方案二審批不通過的情況下建議再直接考慮方案三； ? 另強調，項目東西向 分區(qū)時，建議東區(qū)為 13 層的專業(yè)市場區(qū)，西區(qū)為 8 層姊妹樓商務區(qū) 第五部分：銷售招商建議 本項目銷售的關鍵在于 “專業(yè)市場（二手車市場或汽配市場）的成功招商” 重要點： 1) 考慮方案二利潤率最高，建議優(yōu)先考慮二手車市場，則 ? 甲方對“二手車市場”定位的認可； ? 與鎮(zhèn)政府、市政府的溝通； ? 與規(guī)劃部門溝通。湖濱碧海園項目可行 性研究報告》 49 頁 研究報告 2020 年 09 月更新 《 2020 年 5 月馬鞍山房地產市場分析報告》 14 頁 研究報告 2020 年 09 月更新 《 2020 年 5 月杭州三墩區(qū)域市場透視》 20 頁 研究報告 2020 年 09 月更新 《 2020 年 5 月佛山房地產市場分析報告》 38 頁 研究報告 2020 年 09 月更新 《 2020 年 5 月鞍山房地產市場現狀》 49 頁 研究報告 2020 年 09 月更新 《 2020 年 3 月運城項目一覽表》 3 頁 研究報告 2020 年 09 月更新 《 2020 年 14 月三亞房產情況》 4 頁 研究報告 2020 年 09 月更新 《博思堂 2020 年 7 月 12日－ 2020 年 7 月 18日長沙地產廣告監(jiān)控》 78 頁 研究報告 2020 年 09 月更新 《博思堂 2020 年 5 月 10日－ 2020 年 5 月 17日長沙地產廣告監(jiān)控》 60 頁 研究報告 2020 年 09 月更新 《博思堂 2020 年 5 月 3 日－ 2020 年 5 月 9 日長沙地產廣告監(jiān)控》 56 頁 研究報告 2020 年 09 月更新 《 2020 年重慶主城區(qū)潛在供應研究（別墅、洋房、高檔高層）》 125 頁 研究報告 2020 年 09 月更新 《 2020 年寧波鄞州投資創(chuàng) 業(yè)中心 III25 地塊項目市場分析報告》 103 頁 研究報告 2020 年 09 月更新 《 2020 年內蒙古赤峰項目可行性研究報告》 91 頁 研究報告 2020 年 09 月更新 《 2020 年阜陽易景國際項目市場調研報告》 31 頁 研究報告 2020 年 09 月更新 《 2020 年撫州市房地產市場調研報告》 54 頁 研究報告 2020 年 09 月更新 《 2020 年 6 月 18日宿遷市市場分析報告》 25頁 研究報告 2020 年 09 月更新 《 2020 年 2 月 1 日長春房地產市場調查研究報告》 23 頁 研究報告 2020 年 09 月更新 《中原 2020 年 8 月新房市場周報（ 8 月 13日 — 8 月 19日）》 1 頁 研究報告 2020 年 09 月更新 《興業(yè)證券 2020 年 15 月全國房地產市場運行數據研究》 10頁 研究報告 2020 年 09 月更新 《世邦魏理仕 2020 年第一季度中國物業(yè)市場指數》 24頁 研究報告 2020 年 09 月更新 《 2020 年 8 月福州正榮潤城市場周報》 167 頁 研究報告 2020 年 09 月更新 《 2020 年 5 月佛山市房地產市場月度報告》 15 頁 研究報告 2020 年 09 月更新 《中航國際 2020 年高鐵周邊物業(yè)發(fā)展模式的探討》 62頁 研究報告 2020 年 09 月更新 《同策經典合院