【正文】 數(shù) 不要求 建筑限高 ≤ 36m 成交單價(jià) 萬元 /畝 樓面地價(jià) 825 元 /㎡ 近鄰市區(qū)， 交通便捷 第一部分：業(yè)態(tài)研究 1—— 開發(fā)商提供方案可行性研判 ? 4 層商業(yè) +酒店式公寓? 從貴司提供的規(guī)劃方案來看，我司研究后，認(rèn)為主要有三個(gè)方面需要斟酌： （ 1）東側(cè)酒店式公寓的去化問題 ? 缺少足夠的客源支撐是個(gè)非 常大的問題 —— 建議可保持建筑建議，但是在功能上建議趨向于商務(wù)樓進(jìn)行操作； ? 除了周邊缺乏酒店式公寓的居住環(huán)境外，另軟配套服務(wù)較難在近兩年跟進(jìn)，物業(yè)管理公司也將因經(jīng)營問題而不敢接手 （ 2）西側(cè) 4 層商業(yè) ? 體量太大 —— 由于 4 層的商業(yè)及北側(cè)或內(nèi)街的這些商業(yè)價(jià)值相對較低，容易形成滯銷商業(yè) —— 即去化存在風(fēng)險(xiǎn)； ? 一旦 34 層遇到銷售瓶頸，由于整體建筑功能的不完整性和不協(xié)調(diào)性，不易轉(zhuǎn)換成其他業(yè)態(tài)進(jìn)行銷售； ? 該商業(yè)的西區(qū)布置不易轉(zhuǎn)換成專業(yè)商業(yè)市場的功能，交通導(dǎo)向不是很順暢，如轉(zhuǎn)換將影響東區(qū)酒店式公寓的整體環(huán)境； —— 即，從使用 角度來看，區(qū)域商業(yè)功能不易轉(zhuǎn)換 ? 14 層的商業(yè)定位，使得 4 樓的價(jià)格將非常尷尬，不利于價(jià)格的調(diào)整 （ 2）停車位問題 從方案一看，我司建議不要做 2 個(gè)地下停車場（近 200 個(gè)的停車位設(shè)計(jì)），根據(jù)物業(yè)情況，認(rèn)為 100 個(gè)停車位即可滿足是要需求： ? 不僅將 占壓開發(fā)商的資金 ， ? 同時(shí) 去化也將是個(gè)問題 ， ? 另按照常規(guī)測算，滿足圖上所示功能物業(yè)只需 100 個(gè)左右的停車位即可，可能會 顯得功能上的一些浪費(fèi) *** 另外，我司通過綜合研判認(rèn)為“ 米層高的復(fù)式建筑 ”可以 深化引入到我們的方案中 去 *** 測 算細(xì)目 測算方案一 測算方案二 測算方案三 測算方案四 測算方案五 測算方案六 商業(yè)從 AE 區(qū) 14 層的均價(jià)按照5100/4900/4900/4500/4900 測算 商業(yè)按照整體均價(jià) 5000 的假設(shè)進(jìn)行測算 寫字樓按 5000 寫字樓按 4500 寫字樓按 4000 寫字樓按 5000 寫字樓按 4500 寫字樓按 4000 一 開發(fā)成本合計(jì)： 7535 7535 7535 7535 7535 7535 1 土地成本小計(jì) 2957 2957 2957 2957 2957 2957 2 前期費(fèi)用小計(jì) 280 280 280 280 280 280 3 建安成本小計(jì) 3226 3226 3226 3226 3226 3226 4 基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)小計(jì) 824 824 824 824 824 824 5 區(qū)內(nèi)公共配套小計(jì) 100 100 100 100 100 100 6 不可預(yù)見費(fèi)（以上成本 2%） 148 148 148 148 148 148 二 期間費(fèi)用 1748 1713 1678 1784 1749 1415 1 銷售費(fèi)用（銷售額 %） 437 428 420 446 437 354 2 財(cái)務(wù)費(fèi)用（銷售額 4%） 699 685 671 714 700 566 3 管理費(fèi)用（銷售額 %） 612 600 587 624 612 495 三 成本稅費(fèi)合計(jì) 9283 9248 9213 9319 9284 8950 四 銷售收入 17481 17131 16781 17842 17492 14153 營業(yè)稅（ %） 970 951 931 990 971 785 稅前利潤 7228 6932 6637 7533 7237 4417 稅前利潤率（按 100%銷售率） % % % % % % 所得稅 (減 :33%) 2385 2288 2190 2486 2388 1458 稅后利潤 4843 4645 4447 5047 4849 2960 稅后利潤率（按 100%銷售率） % % % % % % 五 稅后利潤率（按 90%銷售率） % % % % % % 稅后利潤率（按 80%銷售率） % % % % % % 稅后利潤率（按 70%銷售率） % % % % % % 稅后利潤率（按 60%銷售率） % % % % % % 第二部分：業(yè)態(tài)研究 2—— 二手車市場方案可行性研判 “商務(wù)辦公樓 +二手車市場” 一、市場可達(dá)性研判 蘇州二手車經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢如何？ 蘇州各年汽車總量走勢圖 025502020 2020 2020 2020 200 6年上半年年萬輛全市民用汽車總量私人汽車擁有量私人轎車總量? 蘇州汽車保有量連續(xù)數(shù)年位居全省第一； ? 目前蘇州汽車保有量已突破 43萬輛，每天上牌 400輛； ? 按照配比測算，目前私家轎車總量應(yīng)達(dá)到 萬輛，而蘇州實(shí)際 目前只為 —— 私家轎車需求量大。 二、經(jīng)濟(jì)可達(dá)性研判 （ 1） 強(qiáng)調(diào)“ 可分割的大空間小產(chǎn)權(quán) ”； （ 2） 二手車市場規(guī)劃建議 ? 控制在 6000平方米， 120個(gè)左右的經(jīng)營戶，車位配 1000個(gè)，其中 600個(gè)車位為市場固定使用，另 400個(gè)車位，大部分仍為市場使用，只有不到100的車位為地塊內(nèi)其他物業(yè)使用； ? 考慮停車場地等的需要，建議二手車市場的 門面布置統(tǒng)一采取 東西向布置 ，并在門面房中間設(shè)置 500個(gè)地面停車和 500個(gè)屋面停車 （ 3） 綜合性辦公 —— 控制在 29500多平方米左右，其中底商在 ，建議引入? loft office 宜商宜住的概念? 不同銷售價(jià)格的利潤率變化 測算細(xì)目 測算方案一 測算方案二 測算方案三 測算方案四 測算方案五 測算方案六 測算方案七 市場商業(yè)一二層為 7400/5650； 商務(wù)寫字樓一二層商鋪的整體均價(jià) 5600/5800 商業(yè) 6300 均價(jià)計(jì)算 商業(yè) 6000均價(jià)計(jì)算 按寫字樓 4900, 按寫字樓 4500, 按寫字樓 4000, 按寫字樓 4900, 按寫字樓 4500, 按寫字樓 4000, 按寫字樓 4000, 一 開發(fā)成本合計(jì)： 7535 7535 7535 7535 7655 7655 7655 1 土地成本小計(jì) 2957 2957 2957 2957 2957 2957 2957 2 前期費(fèi)用小計(jì) 280 280 280 280 280 280 280 3 建安成本小計(jì) 3226 3226 3226 3226 3226 3226 3226 4 基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)小計(jì) 824 824 824 824 824 824 824 5 區(qū)內(nèi)公共配套小計(jì) 100 100 100 100 100 100 100 6 不可預(yù)見費(fèi)（以上成本 2%） 148 148 148 148 148 148 148 二 期間費(fèi)用 1174 1139 1096 1157 1122 1142 1104 1 銷售費(fèi)用（銷售額 %） 294 285 274 289 281 285 276 2 財(cái)務(wù)費(fèi)用（ 銷售額 4%） 470 456 438 463 449 457 442 3 管理費(fèi)用（銷售額 %） 411 399 384 405 393 400 386 三 成本稅費(fèi)合計(jì) 8709 8674 8631 8692 8777 8797 8759 四 銷售收入 19570 18990 18265 19285 18705 19030 18400 營業(yè)稅（ %） 1086 1054 1014 1070 1038 1056 1021 稅前利潤 8992 8502 7890 8751 8141 8416 7884 稅前利潤率（按 100%銷售率） % % % % % % % 所得稅 (減 :33%) 2967 2806 2604 2888 2687 2777 2602 稅后利潤 6025 5697 5286 5863 5455 5639 5282 稅后利潤率（按 100%銷售率） % % % % % % % 五 稅后利潤率（按 90%銷售率） % % % % % % % 稅后利潤率（按 80%銷售率） % % % % % % % 稅后利潤率（按 70%銷售率） % % % % % % % 稅后利潤率（按 60%銷售率 ） % % % % % % % 總體來看，本案的利潤率較為可觀。湖濱碧海園項(xiàng)目可行 性研究報(bào)告》 49 頁 研究報(bào)告 2020 年 09 月更新 《 2020 年 5 月馬鞍山房地產(chǎn)市場分析報(bào)告》 14 頁 研究報(bào)告 2020 年 09 月更新 《 2020 年 5 月杭州三墩區(qū)域市場透視》 20 頁 研究報(bào)告 2020 年 09 月更新 《 2020 年 5 月佛山房地產(chǎn)市場分析報(bào)告》 38 頁 研究報(bào)告 2020 年 09 月更新 《 2020 年 5 月鞍山房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀》 49 頁 研究報(bào)告 2020 年 09 月更新 《 2020 年 3 月運(yùn)城項(xiàng)目一覽表》 3 頁 研究報(bào)告 2020 年 09 月更新 《 2020 年 14 月三亞房產(chǎn)情況》 4 頁 研究報(bào)告 2020 年 09 月更新 《博思堂 2020 年 7 月 12日－ 2020 年 7 月 18日長沙地產(chǎn)廣告監(jiān)控》 78 頁 研究報(bào)告 2020 年 09 月更新 《博思堂 2020 年 5 月 10日－ 2020 年 5 月 17日長沙地產(chǎn)廣告監(jiān)控》 60 頁 研究報(bào)告 2020 年 09 月更新 《博思堂 2020 年 5 月 3 日－ 2020 年 5 月 9 日長沙地產(chǎn)廣告監(jiān)控》 56 頁 研究報(bào)告 2020 年 09 月更新 《 2020 年重慶主城區(qū)潛在供應(yīng)研究（別墅、洋房、高檔高層）》 125 頁 研究報(bào)告 2020 年 09 月更新 《 2020 年寧波鄞州投資創(chuàng) 業(yè)中心 III25 地塊項(xiàng)目市場分析報(bào)告》 103 頁 研究報(bào)告 2020 年 09 月更新 《 2020 年內(nèi)蒙古赤峰項(xiàng)目可行性研究報(bào)告》 91 頁 研究報(bào)告 2020 年 09 月更新 《 2020 年阜陽易景國際項(xiàng)目市場調(diào)研報(bào)告》 31 頁 研究報(bào)告 2020 年 09 月更新 《 2020 年撫州市房地產(chǎn)市場調(diào)研報(bào)告》 54 頁 研究報(bào)告 2020 年 09 月更新 《 2020 年 6 月 18日宿遷市市場分析報(bào)告》 25頁 研究報(bào)告 2020 年 09 月更新 《 2020 年 2 月 1 日長春房地產(chǎn)市場調(diào)查研究報(bào)告》 23 頁 研究報(bào)告 2020 年 09 月更新 《中原 2020 年 8 月新房市場周報(bào)（ 8 月 13日 — 8 月 19日）》 1 頁 研究報(bào)告 2020 年 09 月更新 《興業(yè)證券 2020 年 15 月全國房地產(chǎn)市場運(yùn)行數(shù)據(jù)研究》 10頁 研究報(bào)告 2020 年 09 月更新 《世邦魏理仕 2020 年第一季度中國物業(yè)市場指數(shù)》 24頁 研究報(bào)告 2020 年 09 月更新 《 2020 年 8 月福州正榮潤城市場周報(bào)》 167 頁 研究報(bào)告 2020 年 09 月更新 《 2020 年 5 月佛山市房地產(chǎn)市場月度報(bào)告》 15 頁 研究報(bào)告 2020 年 09 月更新 《中航國際 2020 年高鐵周邊物業(yè)發(fā)展模式的探討》 62頁 研究報(bào)告 2020 年 09 月更新 《同策經(jīng)典合院別墅項(xiàng)目產(chǎn)品透析》 22 頁 研究報(bào)告 2020 年 09 月更新 《前線機(jī)構(gòu) 2020 年福建 根據(jù)國際上通行的算法，整車和零部件市場銷量比應(yīng)該是 1： 。 2020 年蘇州市二手車成交量僅為 ，而目前汽車保有量已超 43 萬輛 —— 可見，二手車市場潛力巨大 無車 有車 二手車 換車 相對來說， 較長的過程 相對來說， 較短的過程 5 年左右 西南角板塊是否存在二手車市場的開發(fā)機(jī)會？ 據(jù)統(tǒng)計(jì)， 2020年 ? 無錫 二手車交易量約 3萬輛 ，但目前二手車市場有 56家 (含在建的 )； ? 而南京去年 交易量 ，二手車市場已有 7家 (含在建的 ) 那么，去年二手車交易量為 ，其蛋糕是否可以供更 多的二手車市場美味享用呢？ 從上圖的商業(yè)網(wǎng)