【正文】 0房屋施工面積 (萬㎡)住 宅別墅、高檔公寓辦公樓商業(yè)營業(yè)用房其 他房屋竣工面積 (萬㎡)1 1 1 1 1 住 宅1 1 2421 1 別墅、高檔公寓辦公樓商業(yè)營業(yè)用房其 他房屋竣工價值(億元)住 宅別墅、高檔公寓辦公樓商業(yè)營業(yè)用房其 他房屋平均造價(元/㎡)146422172295252922322165住 宅136319691812195519461947別墅、高檔公寓243846214101518838143113辦公樓307544915141575147904733商業(yè)營業(yè)用房155228583096408530212425其 他1458237628832564298926531．4 商品房銷售和出租情況 (1995～2000)指標(biāo)199519961997199819992000商品房銷售面積 (萬㎡)住 宅別墅、高檔公寓辦公樓商業(yè)營業(yè)用房其 他平均銷售價格(元/㎡)2572320031993 49334223565住 宅247729682891302631023326別墅、高檔公寓673271258078798257206108辦公樓56637973812111517100439221商業(yè)營業(yè)用房414039763625656268315110其 他394037153317370240242642商品房出租面積 (萬㎡)住 宅別墅、高檔公寓辦公樓商業(yè)營業(yè)用房其 他商品房銷售額 (億元)住 宅別墅、高檔公寓辦公樓商業(yè)營業(yè)用房其 他2．2001年上海房地產(chǎn)市場狀況★ 根據(jù)2001年上海市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展統(tǒng)計公報：2001年上海房地產(chǎn)市場總體上供求平衡，土地一級市場供應(yīng)嚴(yán)格控制，商品房銷售增勢強勁，存量房屋交易快速攀升。⑴ 2001年下半年開始土地出讓逐步采用招標(biāo)、拍賣方式。2001年全年新增經(jīng)營性項目土地出讓面積為1050萬平方米，％。⑵ 2001年和去年比較，％，商品房新開工面積、％％，％。⑶ ％，％；％。⑷ 2001年與去年同期比較，％，達(dá)1832萬平方米，％，達(dá)2020萬平方米。全年商品房批準(zhǔn)預(yù)售面積和實際預(yù)售面積之比達(dá)到1：，實際預(yù)售面積大于批準(zhǔn)預(yù)售面積。⑸ 住宅成為商品房銷售的主體，％，％。⑹ 2001年非本市人員購買商品房明顯增加，商品房銷售登記中屬外地人士購買31524套，％，屬國外和境外人士購買3639套，％，預(yù)售中屬外地人士購買24184套，％，屬國外和境外人士購買2973套，比去年增加204％。⑺ 2001年個人購買商品房比重繼續(xù)攀升，商品房銷售登記中屬個人購買190678套，％，預(yù)售中屬個人購買146688套，％。⑻ 2001年內(nèi)銷商品房銷售排名為浦東、閔行、普陀、徐匯、寶山，%、％、％、％、％。而內(nèi)銷商品房預(yù)售排名為浦東、閔行、普陀、長寧、寶山，%、%、%、%、%。⑼ 2001年存量房交易繼續(xù)快步上升，％，%。%。3．2002年上半年上海房地產(chǎn)市場價格走勢分析 3．1 年初房價走勢穩(wěn)中略升從各區(qū)物價局價格監(jiān)測分中心的監(jiān)測報告來看，今年一、二月份與去年十一、十二月份相比，上海市房屋銷售量略縮，價格穩(wěn)中略升。黃浦區(qū)穩(wěn)中略升，其中北片（延安東路以北至南蘇州路區(qū)域）價高量升，中片（以老西門為中心區(qū)域）價格微漲，南片區(qū)域房價持平，銷量較好。盧灣區(qū)房價平穩(wěn)，銷量減緩。靜安區(qū)主要集中在曹家渡地區(qū)，價格基本穩(wěn)定。徐匯區(qū)穩(wěn)中略升，其中肇嘉浜路以北地區(qū)，基本持平；肇嘉浜路以南至內(nèi)環(huán)線，價格略升，銷量略增；漕河涇、龍華、田林地區(qū)，均有相當(dāng)規(guī)模的大盤上市，價格進(jìn)一步上揚，銷量活躍；長橋、梅隴地區(qū)，穩(wěn)中微漲，銷售情況較好。長寧區(qū)穩(wěn)中略升，其中內(nèi)環(huán)線以東地區(qū)及哈密路至外環(huán)線地區(qū)房價基本穩(wěn)定，內(nèi)環(huán)線以西至哈密路地區(qū)則有上揚趨勢。虹口區(qū)穩(wěn)中有升，其中北外灘地區(qū)，量增價升；魯迅公園附近則穩(wěn)中略降；涼城地區(qū)基本持平。普陀區(qū)略有上升，其中內(nèi)環(huán)線附近房價穩(wěn)中略升，長征、真北地區(qū)則量價持續(xù)上揚。閘北區(qū)趨于穩(wěn)定。楊浦區(qū)銷量有所增加，價格穩(wěn)中略降。浦東新區(qū)漲幅趨緩。閔行區(qū)穩(wěn)中趨升。松江區(qū)基本穩(wěn)定。青浦區(qū)基本持平。寶山區(qū)穩(wěn)中有升，其中大場、大華地區(qū)升勢明顯。嘉定區(qū)的嘉定鎮(zhèn)、安亭鎮(zhèn)房價略升，銷量較好，其他則保持穩(wěn)定。南匯區(qū)除部分別墅價格略升外，基本持平。奉賢區(qū)總體穩(wěn)定，本期量價略降。從市物價局價格監(jiān)測中心直接監(jiān)測和調(diào)查來看，也是基本穩(wěn)定，略有上漲。市級房價監(jiān)測點２０個，其中１５個房價穩(wěn)定，４個略升，１個略降。 3．2 年中房價走勢基本趨穩(wěn)從總的情況來分析，國民經(jīng)濟的持續(xù)發(fā)展，推動房地產(chǎn)業(yè)的投資開發(fā)繼續(xù)升溫；城鄉(xiāng)居民收入的不斷提高，購房需求繼續(xù)擴大；房地產(chǎn)供需呈現(xiàn)出基本穩(wěn)定的態(tài)勢；加上購房貸款利率、交易手續(xù)費調(diào)整等一系列政策出臺，也為房屋銷售價格的基本穩(wěn)定提供了有利條件。但是，從比較深入具體的分析來看，影響未來房價尚有許多不確定的因素。 第一，影響未來房價上漲的主要因素。首先是土地供應(yīng)量逐步減少，加上招標(biāo)投標(biāo)制度的推行，土地價格將繼續(xù)攀升。其次是新建樓盤品質(zhì)不斷提高，直接推動房價上揚。沿黃浦江、蘇州河兩岸以其優(yōu)越的景觀為賣點，房價還會有較大提高。受新的軌道交通、越江工程、高速公路和新的大中型綠地等市政建設(shè)的拉動，兩側(cè)周邊的房價將進(jìn)一步上揚。在舊區(qū)改造中，動拆遷的單位面積土地成本越來越高，加上各區(qū)都強調(diào)要成規(guī)模有品位的改造開發(fā)，也直接影響這些新造樓盤的價格。外環(huán)線以外，包括“一城九鎮(zhèn)”的建設(shè)，均強調(diào)要有高起點、高品位的小區(qū)建設(shè)，必然也將推動房價的上升。再次，外省市、境外的購房者在不斷地增加，而且這些購房者往往選擇的是質(zhì)量好、價格高的房屋。例如北外灘、陸家嘴的萬元以上樓盤，徐匯區(qū)７０００元以上的樓盤一半以上為這些購房者所買，且銷售很快，這就促進(jìn)了部分開發(fā)商追求開發(fā)高價、厚利豪宅。還有，舊區(qū)改造力度加大，將有利于購房需求的擴大，進(jìn)而影響房價的上揚。第二，影響房價下降的主要因素。首先是房屋供求狀況在變化，在供應(yīng)量不斷增加的同時，需求量是否同步增加還是一個不確定因素。其次是豪華樓盤價格上漲的同時，中低檔的樓盤價格基本穩(wěn)定，還有可能下調(diào)。從目前情況看，房屋購買者的多數(shù)仍然是上海市民，以四五十歲左右的居民為多，他們往往選擇4000元左右的樓盤，5500元以上的樓盤普遍難以承受。他們希望房價穩(wěn)定并等待著下降。購得起高價房、豪宅的畢竟還是小部分，大約占１５％左右。再次，股市行情的走好，相對地吸引了部分資金。當(dāng)然也會有部分股民等待股市解套后，抽回資金去買房。綜上所述，由于在可預(yù)見的階段內(nèi)，沒有影響上海市房價必漲或必跌的確定因素，因此我們預(yù)測上海未來半年到一年的房價走勢與前一階段相同，將基本穩(wěn)定略有波動。同時由于居民購買力的增強和上海投資環(huán)境的良好形勢，使得在現(xiàn)階段內(nèi)，上海的房產(chǎn)銷售呈現(xiàn)一片良好形勢。而與此同時，整個上海市僅嘉定區(qū)塊的開發(fā)空間最為強大，這無形中暗示著在“國際汽車城”的開發(fā)建設(shè)過程中，大量客商的涌入必定會帶動一股新的投資熱潮。四 政策法規(guī)1．中國人民銀行降息２月２１日，中國人民銀行宣布降息。此次降息，％％，；％％。，％％，；％％。個人住房貸款利率相應(yīng)下調(diào)，%%，%%。降息對樓市是一大利好，銀行利率的下降，會使居民減少儲蓄額，轉(zhuǎn)向?qū)ふ倚碌耐顿Y機會或者擴大即期消費。股市和房地產(chǎn)是最具投資價值的行業(yè)。最近深、滬股市低迷，不少投資者已移師房地產(chǎn)，選擇置業(yè)升值的投資渠道。由此看來，如果居民存款大量進(jìn)入房地產(chǎn)市場，那將大量刺激消費需求，給樓市的發(fā)展帶來新的機會。而與此同時，大投資商更能憑借其有利的資金條件在其中贏取更大的創(chuàng)利空間。這種形勢無疑是對大投資商的一種強大誘惑。2．拆遷安置規(guī)定拆遷居住房屋主要有兩種補償安置方式：一是市場價補償安置，即按照被拆除房屋的房地產(chǎn)市場評估價，給予被拆遷人或被拆遷房屋承租人貨幣補償或者與貨幣中補償金額同等價值的產(chǎn)權(quán)房屋；二是異地產(chǎn)權(quán)房屋安置，即符合條件的被拆遷人或被拆遷房屋承租人以原房屋建筑面積為基礎(chǔ)，在“拆一還一”的基礎(chǔ)上，再增加地段級差面積，在應(yīng)安置面積內(nèi)不結(jié)算差價。由于上海被拆除房屋大部分屬于舊式里弄和簡屋，房屋陳舊，結(jié)構(gòu)較差，戶均面積較小，評估價偏低，相當(dāng)一部分被拆遷居民得到的中補償安置款可能低于原來的補償安置水平，上海設(shè)置了最低平補償單價標(biāo)準(zhǔn)，并增加了價格補貼。因此，居住房屋市場價補償安置標(biāo)準(zhǔn)的基本公式為：貨幣補償金額=（市場單價十價格補貼）x被拆除房屋的建筑面積上述公式中，“市場單價”，為房地產(chǎn)市場的評估單價，評估單價不足最低補償償單價標(biāo)準(zhǔn)的，以最低補償單價標(biāo)準(zhǔn)計算；“最低補償單價標(biāo)準(zhǔn)”，為被拆除房屋同區(qū)域已購公房交易的平均單價?！皟r格補貼”，評估單價不足最低補償單價標(biāo)準(zhǔn)的，按最低補償單價標(biāo)準(zhǔn)的一定比例（不低于20%）確定；評估單價高于最低補償單價標(biāo)準(zhǔn)的，按高出部分與最低補償單價標(biāo)準(zhǔn)差額的一定比例（不低于20%）確定。3．購買商品住房交易手續(xù)費下調(diào)上海為了簡化交易程序，下降收費標(biāo)準(zhǔn)，減輕購房人的負(fù)擔(dān)，對個人購買商品住房統(tǒng)一交易手續(xù)費標(biāo)準(zhǔn)，具體收費標(biāo)準(zhǔn)通知如下：個人購買商品住房每次交易過戶時，其交易價格 在30萬元以上的，按每套（別墅按每幢 ）500元收取，由交易雙方各支付250元；交易價格在30萬元（含30萬元）以下的，按每套250元收取，由交易雙方各支付125元。4．市內(nèi)外銷商品住房并軌4．1 土地供應(yīng)的并軌主要包括：（一）統(tǒng)一地價體系。取消原有的內(nèi)、外銷商品住房項目土地使用權(quán)出讓金價格的差別。（二）統(tǒng)一土地收益的收取和分配方式。4．2 商品住房交易的并軌主要包括：（一）統(tǒng)一租售對象。無論是并軌前還是并軌后取得土地使用權(quán)建造的商品住房，均取消租售對象的限制，境內(nèi)外的企業(yè)、組織和個人均可以購買或者租賃。（二）統(tǒng)一交易收費。將個人購買商品住房按買賣價格一定比例收取手續(xù)費，改為每次交易過戶時按統(tǒng)一規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)收費。5．住房分配貨幣化上海正積極穩(wěn)妥推進(jìn)住房分配貨幣化政策。實行住房分配貨幣化，意味著今后單位不再分房，有關(guān)資金轉(zhuǎn)化為住房補貼后，分次或一次性補貼給職工，由職工到市場上通過購買或租賃等方式解決自己的住房問題。這一住房分配體制的改變，可以克服實物分房制度產(chǎn)生的種種弊端，極大地刺激住宅消費。6．藍(lán)印戶口的取消上海對外來常住人口實行藍(lán)印戶口政策是1994年2月起試行的，1998年進(jìn)行了修訂。幾年來，這一政策對上海招商引資、引進(jìn)人才，尤其是繁榮上海的房地產(chǎn)市場，均起到了積極的杠桿作用。但由于近來申辦藍(lán)印戶口的人員增長過快，超過申辦控制總量而積壓待辦的數(shù)量過多，給上海人口的綜合調(diào)控造成較大壓力。為此，上海作出了停止受理的決定。以上海聯(lián)洋集團(tuán)世紀(jì)公園邊的一處“聯(lián)洋社區(qū)”為例，有10%的購房者買房的目的是為了辦理藍(lán)印戶口。據(jù)介紹，這些“新移民”大多來自江浙一帶。因為藍(lán)印戶口可轉(zhuǎn)為正式戶口，很多人都把這一個名額讓給了孩子，他們可以憑借戶口在上海讀中學(xué)、繼而考大學(xué)，大大降低了考學(xué)的難度。而藍(lán)印戶口的停辦將使有這一目的的外省客戶減少。購房門檻的降低，將大大提高老百姓的購買機會，這必將引發(fā)又一場的購銷熱潮。而與此同時，房地產(chǎn)銷售政策的調(diào)整和“藍(lán)印戶口”的停辦以及“上海市居住證”制度的實施，將從完善戶藉制度和投資環(huán)境方面給予投資更大的投資空間。五 旅游市場分析1．上海旅游業(yè)概況上海是一座充滿生機，富有激情的城市。其旅游業(yè)從1991年以來，始終保持持續(xù)，穩(wěn)定，健康發(fā)展的態(tài)勢。2001年1至10月，上海旅游經(jīng)濟運行情況良好，主要表現(xiàn)在：入境旅游總體增長，國內(nèi)旅游穩(wěn)步增長，旅游經(jīng)濟運行各項指標(biāo)全面提升，旅游企業(yè)經(jīng)營效益接近歷史最好水平。 ——入境旅游總體增長。1至10月，%。其中，%；，%；，%。受“”事件的影響， 10月的入境旅游同比雖有較大回落，但至2001年底仍突破了接待入境旅游者200萬人次的大關(guān)。 ——國內(nèi)旅游穩(wěn)步增長。首先，國內(nèi)旅游收入增幅超出國內(nèi)旅游人次的增長。其次，從旅游黃金周及雙休日國內(nèi)旅游情況來看，發(fā)展勢頭良好。2001年“五一”、“十一”旅游黃金周及春節(jié)期間，全市共接待旅游者865萬人次。 ——旅游企業(yè)經(jīng)營狀況良好，效益接近歷史最好水平。%，比2000年同期上升約6個百分點；二是星級飯店客房房價普遍呈降幅減小、止跌回升的態(tài)勢。%，市區(qū)客房房價普遍回升；三是旅行社業(yè)務(wù)量放大，旅游景點節(jié)假日游客增多。 █ 上海市確定2002年旅游業(yè)主要發(fā)展目標(biāo)是：接待入境旅游者比去年的204萬人次增長5％；％；吸引國內(nèi)旅游者比去年的8254萬人次增長5％；旅游產(chǎn)業(yè)總收入超千億元，％％。2．2001年全