【正文】 11．1 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)基礎(chǔ)條件 ......................................................................................................................3411．2 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) ......................................................................................................................................343 / 46第一章 總論1．1 項(xiàng)目名稱(chēng)及承辦單位1．1．1 項(xiàng)目名稱(chēng)項(xiàng)目名稱(chēng)：廣州中田國(guó)際汽車(chē)城項(xiàng)目地點(diǎn)：廣州市白云區(qū)太和鎮(zhèn)石湖村南1．1．2 項(xiàng)目法人 法人名稱(chēng)：廣州中田國(guó)際汽車(chē)城有限公司 法定地址：廣州市東山區(qū)五羊新城寺右新馬路 93 號(hào)金橋賓館 7 樓 法定代表人：李國(guó)平1．1．3 股東公司股東共 3 人，分別為企業(yè)法人：廣東中田投資有限公司注冊(cè)號(hào)：4400002022484 法定代表人：黃葵冬 地 址：廣州市五羊新城五羊新城廣場(chǎng) 19 樓 19 室企業(yè)法人：廣州聯(lián)泉經(jīng)濟(jì)發(fā)展有限公司注冊(cè)號(hào)：4401012022134 法定代表人：胡浩 地 址：廣州市自然人：彭洪華 身份證：442830620913001 地 址：肇慶市星荷路四區(qū) 12 棟 12 座 501 房1．2 可行性研究工作的依據(jù)和范圍1．2．1 可行性研究編制的依據(jù)廣州市計(jì)委穗計(jì)貿(mào)[2022]18 號(hào)文：《關(guān)于廣州中田國(guó)際汽車(chē)城一期工程項(xiàng)目立項(xiàng)的批復(fù)》 ；廣州市白云區(qū)發(fā)展計(jì)劃局文件，云計(jì)基[2022]139 號(hào)文： 《轉(zhuǎn)發(fā)市計(jì)委關(guān)于廣州中田國(guó)際汽車(chē)城一期工程項(xiàng)目立項(xiàng)的批復(fù)的通知》 。1．2．2 可行性研究的工作范圍本可行性研究的工作限定在廣州中田國(guó)際汽車(chē)城（以下簡(jiǎn)稱(chēng)汽車(chē)城）計(jì)劃總投資人民幣 15 億元，建設(shè)汽車(chē)展示中心、3S 店、整車(chē)、零配件及用品等，以及綠化、景觀、道路等必要配套設(shè)施的范圍內(nèi)。4 / 461．3 研究結(jié)論1．3．1 項(xiàng)目建設(shè)的必要性廣州及珠海地區(qū)是我國(guó)重要的汽車(chē)制造基地和消費(fèi)市場(chǎng)。近年來(lái)，在經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長(zhǎng)、車(chē)價(jià)降低、入世等多種利好因素的影響下，這一地區(qū)的汽車(chē)交易額呈“井噴”式增長(zhǎng)，而且廣州在國(guó)內(nèi)的汽車(chē)集散中心的地位日益確立。但目前，這一地區(qū)的汽車(chē)市場(chǎng)規(guī)模不大，功能單一，檔次不高，滿足不了蓬勃發(fā)展的汽車(chē)制造、流通和交易的需要。本項(xiàng)目的建設(shè)將為廣州提供一處集汽車(chē)整車(chē)、零配件及用品交易、物流配送、休閑娛樂(lè)等多種功能于一體，充分展現(xiàn)汽車(chē)文化內(nèi)涵和休閑體驗(yàn)氛圍的大型汽車(chē)城，從而既能滿足廣大廠商和消費(fèi)者的需要，也能進(jìn)一步增強(qiáng)廣州這一現(xiàn)代中心城市的對(duì)外輻射功能，以促進(jìn)廣州汽車(chē)產(chǎn)業(yè)和商貿(mào)、物流等多項(xiàng)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。該項(xiàng)目符合省、市政府提出的“發(fā)展中高級(jí)批發(fā)市場(chǎng)和物流業(yè)的”的戰(zhàn)略方針，項(xiàng)目的建設(shè)是非常必要的。1．3．2 市場(chǎng)分析我國(guó)汽車(chē)市場(chǎng)處在大發(fā)展階段，群雄并起，競(jìng)爭(zhēng)劇烈，廣州及珠三角地區(qū)汽車(chē)保有量多，產(chǎn)銷(xiāo)量大，需要一個(gè)規(guī)模宏大的汽車(chē)市場(chǎng)。1．3．3 工程建設(shè)方案本項(xiàng)目總占地 公頃，將分為兩期進(jìn)行建設(shè)。第一期工程占地 公頃，位于場(chǎng)地的西南片，建設(shè)內(nèi)容有展示中心、品牌汽車(chē) 3S 店、整車(chē)銷(xiāo)售、配件及用品銷(xiāo)售、試車(chē)場(chǎng)、綜合辦證廳以及有關(guān)基礎(chǔ)設(shè)施和公建配套設(shè)施等。第二期工程占地 70 公頃，位于一期工程場(chǎng)地的外圍，建設(shè)內(nèi)容有酒店及商務(wù)會(huì)議中心、汽車(chē)銷(xiāo)售店、培訓(xùn)中心、檢測(cè)中心、維修中心、物流中心、主題公園等。另外 10 公頃為后續(xù)項(xiàng)目用地。1．3．4 公用工程項(xiàng)目用水用電落實(shí)，近旁有 1010107 國(guó)道、京珠高速公路、機(jī)場(chǎng)高速公路、廣州市北二環(huán)高速公路和華南快速干線通過(guò)，交通便利。1．3．5 公司定員公司定員 290 人。1．3．6 投資估算和資金籌措本項(xiàng)目的投資估算和財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)僅限于一二期工程。項(xiàng)目固定資產(chǎn)投資 141507 萬(wàn)元。其中：建筑工程費(fèi) 90740 萬(wàn)元，其他費(fèi)用 26844 萬(wàn)元，預(yù)備費(fèi)用 4245 萬(wàn)元，固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅 14151 萬(wàn)元。項(xiàng)目需要籌措資金 148955 萬(wàn)元。自籌資金占總投資的比例 30%，為 44690 萬(wàn)元，其中用于固定資產(chǎn)投資 42455 萬(wàn)元，用于流動(dòng)資金 2235 萬(wàn)元。流動(dòng)資金貸款 87563 萬(wàn)元，固定資產(chǎn)投資貸款 87563 萬(wàn)元。1．3．7 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)結(jié)論全部投資內(nèi)部收益率：（所得稅前）% ， （所得稅后）% ；投資回收期（靜態(tài)）：（所得稅前） 年， （所得稅后） 年；全投資財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（ic=12%）：（所得稅前）71005 萬(wàn)元， （所得稅后）9627 萬(wàn)元。項(xiàng)目有較強(qiáng)的負(fù)債清償能力和抗風(fēng)險(xiǎn)能力。財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)項(xiàng)目可行。5 / 461．3．8 項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)（一二期工程）見(jiàn)表 111．3．9 結(jié)論、存在問(wèn)題與建議汽車(chē)進(jìn)入家庭，汽車(chē)消費(fèi)的平民化已是指日可待，汽車(chē)消費(fèi)市場(chǎng)有著不可估量的潛力。廣州缺乏現(xiàn)代、大型、多功能的汽車(chē)市場(chǎng)，廣州有必要也有可能建設(shè)現(xiàn)代、大型、多功能的汽車(chē)市場(chǎng)。本項(xiàng)目市場(chǎng)定位準(zhǔn)確、功能多樣且合理、頗具特色，迎合了廠商和消費(fèi)者的需求，很有競(jìng)爭(zhēng)力。項(xiàng)目預(yù)計(jì)有較好的財(cái)務(wù)效益及社會(huì)效益。綜合評(píng)價(jià)，項(xiàng)目可行。項(xiàng)目的建設(shè)資金需有關(guān)銀行給予支持。表 11 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表（一二期工程）序號(hào) 指標(biāo) 單位 數(shù)量 備注1 建設(shè)規(guī)模1．1 總占地面計(jì) M2 1198800 規(guī)劃控制 平方公里1．2 展示中心、綜合辦證大廳 萬(wàn)元 95001．3 酒店及商務(wù)及會(huì)議中心 萬(wàn)元 75001．4 品牌汽車(chē) 3S 店、汽車(chē)銷(xiāo)售店 萬(wàn)元 294001．5 試車(chē)場(chǎng) 萬(wàn)元 50001．6 配件及用品市場(chǎng)、二手車(chē)銷(xiāo)售 萬(wàn)元 183001．7 培訓(xùn)、檢測(cè)、維修中心 萬(wàn)元 60401．8 物流中心、保稅倉(cāng) 萬(wàn)元 50001．9 基礎(chǔ)設(shè)施、公建配套設(shè)施 萬(wàn)元 60001．10 綠化工程、主題公園 萬(wàn)元 40002 總投資 萬(wàn)元2．1 固定資產(chǎn)投資 萬(wàn)元 1415072．1．1 預(yù)備費(fèi) 萬(wàn)元 42772．1．2 投資方向調(diào)節(jié)稅 萬(wàn)元 141512．1．3 建設(shè)期借款利息 萬(wàn)元 507672．2 鋪底流動(dòng)資金 萬(wàn)元 23353 項(xiàng)目定員總計(jì) 人 2904 全年生產(chǎn)天數(shù) 天 3505 原材料、輔料、燃料需用量5．1 水 萬(wàn)噸/年 125．2 電 萬(wàn)度/年 3786 年總成本 萬(wàn)元 3523 2022 年，下同6 / 467 年利稅 萬(wàn)元 20220 稅后8 年利潤(rùn) 萬(wàn)元 13527 所得稅后9 投資回收期 年 6．99 稅后10 投資利稅率 % 19．4111 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 % 13．727 / 46第二章 項(xiàng)目建設(shè)背景與發(fā)展概況2．1 項(xiàng)目的提出近年來(lái)隨著國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)持續(xù)、快速的增長(zhǎng)，城鄉(xiāng)群眾的生活水平提高很快，以前可望而不可及、屬于生活奢侈品的汽車(chē)正開(kāi)始慢慢進(jìn)入普通家庭，成為大眾消費(fèi)品，以車(chē)代步不再是夢(mèng)想。尤其是廣州及廣州的直接腹地——珠江三角洲，經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)持續(xù)強(qiáng)勁、有力，消費(fèi)水平高，并且受港澳及國(guó)外的消費(fèi)習(xí)慣影響較大，消費(fèi)比較追逐時(shí)尚，汽車(chē)消費(fèi)歷來(lái)走在全國(guó)前列，因而這一地區(qū)的汽車(chē)消費(fèi)潛力十分巨大。經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，帶旺了消費(fèi)市場(chǎng)。汽車(chē)消費(fèi)的興起，促進(jìn)了汽車(chē)市場(chǎng)的繁榮。在風(fēng)生水起的汽車(chē)消費(fèi)熱潮中，汽車(chē)市場(chǎng)開(kāi)始嶄露頭角，顯現(xiàn)出良好的發(fā)展前景。近幾年，廣州汽車(chē)市場(chǎng)快速發(fā)展，廣東省物資集團(tuán)屬下的廣東汽車(chē)市場(chǎng)、民營(yíng)企業(yè)華南汽貿(mào)城、廣州汽車(chē)博覽中心等大大小小上百家汽車(chē)市場(chǎng)遍布于廣州城鄉(xiāng)各地。汽車(chē)市場(chǎng)成為人們選購(gòu)汽車(chē)的主要場(chǎng)所。汽車(chē)市場(chǎng)專(zhuān)業(yè)的服務(wù)和多樣的品種，也進(jìn)一步激發(fā)了人們汽車(chē)消費(fèi)的熱情，引導(dǎo)著人們的消費(fèi)。盡管如此，廣州的汽車(chē)市場(chǎng)發(fā)展遠(yuǎn)不能令人滿意，汽車(chē)市場(chǎng)的發(fā)展存在著諸多問(wèn)題，其中主要表現(xiàn)在以下幾方面：一是汽車(chē)市場(chǎng)的規(guī)模普遍偏小，除省汽車(chē)市場(chǎng)有一定規(guī)模外，其它的市場(chǎng)規(guī)模都比較小，面積不大的汽車(chē)專(zhuān)賣(mài)店尤其居多；二是由于汽車(chē)市場(chǎng)規(guī)模較小，因而難以提供多樣化的服務(wù)，市場(chǎng)功能單一，物流配送等業(yè)務(wù)發(fā)展緩慢；三是汽車(chē)市場(chǎng)的檔次較低，設(shè)施與設(shè)備簡(jiǎn)陋，環(huán)境欠佳，大多為初級(jí)市場(chǎng)。隨著廣州汽車(chē)消費(fèi)市場(chǎng)呈“井噴”的擴(kuò)大，廣州汽車(chē)市場(chǎng)不能適應(yīng)現(xiàn)實(shí)需要的態(tài)勢(shì)已越發(fā)明顯。無(wú)論是從汽車(chē)制造來(lái)說(shuō)，還是從流通來(lái)說(shuō)，廣州都需要有規(guī)模宏大的、能抗衡國(guó)內(nèi)外汽車(chē)銷(xiāo)售商競(jìng)爭(zhēng)、具有多種功能、提供高質(zhì)量服務(wù)、長(zhǎng)距離輻射能力的現(xiàn)代汽車(chē)市場(chǎng)。本項(xiàng)目的主辦方中田有限責(zé)任公司敏銳地觀察到了這一機(jī)會(huì)。該公司經(jīng)過(guò)長(zhǎng)期的調(diào)研，決定適應(yīng)市場(chǎng)的需要，建設(shè)一個(gè)集購(gòu)物、物流、展銷(xiāo)、信息、休閑、娛樂(lè)等多種功能于一體的大型現(xiàn)代汽車(chē)市場(chǎng)。該項(xiàng)目從一開(kāi)始醞釀就得到了各方面的大力支持，廣州市和白云區(qū)政府的領(lǐng)導(dǎo)對(duì)項(xiàng)目的發(fā)展十分關(guān)心和支持，并于年月日獲市政府立項(xiàng)批準(zhǔn)。2．2 項(xiàng)目建設(shè)的必要性2．2．1 項(xiàng)目有鮮明的特色，適應(yīng)了市場(chǎng)的需要，彌補(bǔ)了市場(chǎng)的空缺，具有強(qiáng)大的競(jìng)爭(zhēng)力。當(dāng)前，市場(chǎng)上以降價(jià)、廣告、分期付款等方式及多樣化的汽車(chē)產(chǎn)品來(lái)刺激汽車(chē)銷(xiāo)售，但最關(guān)鍵的還是人民生活水平的提高，才能刺激汽車(chē)消費(fèi)的迅速增長(zhǎng)。中國(guó)是世界上最有潛力的汽車(chē)消費(fèi)市場(chǎng)，而以廣州為中心的華南地區(qū)又是中國(guó)有潛力的汽車(chē)消費(fèi)市場(chǎng)。近年來(lái)隨著購(gòu)車(chē)熱的興起，汽車(chē)交易市場(chǎng)的發(fā)展也紅紅火火。遺憾的是，現(xiàn)時(shí)能夠滿足廠商需要、滿足消費(fèi)者需求的高水平的汽車(chē)交易市場(chǎng)在廣州卻未出現(xiàn)，絕大多數(shù)汽車(chē)交易市場(chǎng)發(fā)展?jié)摿τ邢?。因此，適應(yīng)廠商和消費(fèi)者需要的多功能、高檔次汽車(chē)市場(chǎng)具有很大發(fā)展空間。本項(xiàng)目的發(fā)展方向正在于此。本項(xiàng)目擬跟隨國(guó)際市場(chǎng)的發(fā)展潮流，迎合汽車(chē)廠商和消費(fèi)者的需求，在汽車(chē)這個(gè)專(zhuān)一主題上，走“大規(guī)模、多功能、人性化、生態(tài)化和現(xiàn)代水平”的路線，將汽車(chē)（整車(chē)、二手、零配件及用品）銷(xiāo)售、物流、展示、培訓(xùn)、體驗(yàn)、娛樂(lè)、餐飲、休閑等多種功能集于一體，強(qiáng)調(diào)汽車(chē)產(chǎn)品、業(yè)態(tài)、交易手段、文化的多樣化，在城市邊緣區(qū)建設(shè)一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)高、環(huán)境美、現(xiàn)代化的汽車(chē)銷(xiāo)售中心、信息發(fā)布中心、文化體驗(yàn)中心、價(jià)格指導(dǎo)中心、新型的汽車(chē)主題公園，成為一個(gè)國(guó)際性的汽8 / 46車(chē)城。這樣的汽車(chē)市場(chǎng)發(fā)展創(chuàng)意比較超前，特色鮮明，定位獨(dú)到，符合汽車(chē)生產(chǎn)商、銷(xiāo)售商、消費(fèi)者的需求，填補(bǔ)了廣州這類(lèi)市場(chǎng)的空缺，與其它市場(chǎng)形成了錯(cuò)位競(jìng)爭(zhēng)，從而有著強(qiáng)大的競(jìng)爭(zhēng)力。2．2．2 項(xiàng)目的建設(shè)對(duì)推動(dòng)廣州發(fā)展現(xiàn)代商貿(mào)流通業(yè)、現(xiàn)代物流業(yè)，建設(shè)現(xiàn)代化中心城市有重要作用現(xiàn)代商貿(mào)流通業(yè)是當(dāng)前經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一大熱點(diǎn)。省委書(shū)記李長(zhǎng)春同志、省委副書(shū)記黃華華同志、市委書(shū)記林樹(shù)森同志多次指出，廣州應(yīng)加快現(xiàn)代商貿(mào)流通業(yè)和物流業(yè)的發(fā)展，積極發(fā)展中高級(jí)的批發(fā)市場(chǎng)，以形成“廣州價(jià)格” ，更好地發(fā)揮廣州現(xiàn)代化中心城市的對(duì)外輻射功能。本項(xiàng)目建設(shè)的主導(dǎo)思想是不走以往市場(chǎng)發(fā)展過(guò)程中存在的功能單一、經(jīng)營(yíng)粗放的老路，而是著力于打造一個(gè)具有很強(qiáng)輻射能力、能代表廣州大都市形象的國(guó)際性的汽車(chē)流通市場(chǎng)。項(xiàng)目建設(shè)的這一指導(dǎo)思想與廣州發(fā)展商貿(mào)流通業(yè)的思路和要求相吻合，它可以在加快廣州現(xiàn)代商貿(mào)流通業(yè)的發(fā)展進(jìn)程中，迅速提升廣州市場(chǎng)的總體水平方面做出突出貢獻(xiàn)。物流業(yè)是近年來(lái)在我國(guó)發(fā)展非?？斓囊粋€(gè)產(chǎn)業(yè)，其第三利潤(rùn)泉的地位已逐漸為人們所認(rèn)識(shí)和重視。根據(jù)市交委、計(jì)委等部門(mén)的規(guī)劃，廣州將加快現(xiàn)代物流業(yè)的發(fā)展，建設(shè)具有廣域輻射能力的物流中心。由于本項(xiàng)目不僅僅是一個(gè)商貿(mào)流通場(chǎng)所，更是一個(gè)汽車(chē)及汽車(chē)配件的物流中心。因此，本項(xiàng)目特別強(qiáng)調(diào)物流功能，包括汽車(chē)的倉(cāng)儲(chǔ)和配送等功能，從而利用項(xiàng)目所積累的規(guī)模優(yōu)勢(shì)與市場(chǎng)網(wǎng)絡(luò)優(yōu)勢(shì)，有效地為國(guó)內(nèi)外各大汽車(chē)廠商提供服務(wù)。而且隨著廣州汽車(chē)制造業(yè)、汽車(chē)消費(fèi)市場(chǎng)的發(fā)展和廣州在華南地區(qū)中心城市地位的進(jìn)一步加強(qiáng)，廣州汽車(chē)集散、交易中心的功能將會(huì)得到進(jìn)一步的強(qiáng)化。因而項(xiàng)目的建設(shè)適應(yīng)了現(xiàn)代物流業(yè)的發(fā)展要求。2．2．3 項(xiàng)目的建設(shè)將有利于廣州及白云區(qū)國(guó)民經(jīng)濟(jì)及社會(huì)的發(fā)展由于本項(xiàng)目規(guī)模大、定位高，因而項(xiàng)目的迅速發(fā)展將對(duì)廣州及白云區(qū)地方經(jīng)濟(jì)的發(fā)展帶來(lái)積極的影響。一方面，汽車(chē)市場(chǎng)的發(fā)展將會(huì)推動(dòng)汽車(chē)及汽車(chē)配件的銷(xiāo)售，從而增加稅收，增加就業(yè)，為地方經(jīng)濟(jì)的發(fā)展作出貢獻(xiàn)；另一方面，汽車(chē)市場(chǎng)的發(fā)展也將會(huì)帶動(dòng)相關(guān)行業(yè)的發(fā)展，如倉(cāng)儲(chǔ)業(yè)、運(yùn)輸業(yè)、娛樂(lè)業(yè)、旅游業(yè)等，形成明顯的側(cè)向關(guān)聯(lián)帶動(dòng)作用。此外，項(xiàng)目突出汽車(chē)文化的主題，是一個(gè)集購(gòu)物、休閑、游憩、信息等多種功能于一體的現(xiàn)代化大型企業(yè)，再加上該項(xiàng)目選址于太和鎮(zhèn)，地處北二環(huán)線、白云大道附近，緊鄰廣州新的重要旅游景點(diǎn)、 “第二個(gè)白云山公園”——帽峰山，因而項(xiàng)目開(kāi)發(fā)完成后，將會(huì)成為廣州又一個(gè)極有特色的汽車(chē)文化旅游景點(diǎn)。并且其與帽峰山、廣州水果世界、白云大道美食長(zhǎng)廊、廣州新體育館等形成廣州北部一個(gè)非常有競(jìng)爭(zhēng)力的群集性旅游區(qū)。2．2．4 項(xiàng)目的建設(shè)有利于整合廣州汽車(chē)市場(chǎng)，改善廣州汽車(chē)市場(chǎng)的形象目前，廣州的汽車(chē)市場(chǎng)小而多且亂，遍布于城鄉(xiāng)每一個(gè)角落，市場(chǎng)的發(fā)展并不是很規(guī)范、有序，由此一方面影響了消費(fèi)者的信心，另一方面也引起廠家的顧慮，因而多數(shù)汽車(chē)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力有限，輻射范圍不大。這種狀況對(duì)整個(gè)廣州汽車(chē)銷(xiāo)售都帶來(lái)不利影響，甚至影響了廣州汽車(chē)市場(chǎng)的整體形象。本項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模大，內(nèi)容突出，配套齊全，標(biāo)準(zhǔn)高，能起到整合廣州汽車(chē)市場(chǎng)的作用。因?yàn)?，一方面將以其示范作用，使廣州汽車(chē)市場(chǎng)的發(fā)展進(jìn)一步走向正軌，順應(yīng)市場(chǎng)的發(fā)展潮流；另一方面，其也將眾多的品牌專(zhuān)賣(mài)店匯集到本市場(chǎng)中，逐步改變廣州汽車(chē)市場(chǎng)散而亂的局面，形成廣州汽車(chē)市場(chǎng)的“航空母艦” ，以增強(qiáng)廣州汽車(chē)市