【正文】 上篇：一 上海城市概況1．地理位置、人口、面積1．1 地理位置上海位于北緯31度14分，東經(jīng)121度29分。地處長(zhǎng)江三角洲前緣，東瀕東海，南臨杭州灣，西接江蘇、浙江兩省，北界長(zhǎng)江入海口，正當(dāng)我國(guó)南北海岸線的中部，交通便利，腹地廣闊，地理位置優(yōu)越，是一個(gè)良好的江海港口。除西南部有少數(shù)丘陵山脈外，上海境內(nèi)全為坦蕩低平的平原，是長(zhǎng)江三角洲沖積平原的一部分，平均海拔高度為4米左右。上海屬北亞熱帶季風(fēng)氣候，四季分明，日照充分，雨量充沛。上海氣候溫和濕潤(rùn)，春秋較短，冬夏較長(zhǎng)。2000年，℃，無(wú)霜期300天。年降雨量1302毫米，但全年50%以上的雨量集中在5至9月的汛期，汛期有春雨、梅雨、秋雨三個(gè)雨期。1．2 人口上海人口規(guī)模不斷擴(kuò)大。1949年，上海人口僅為520萬(wàn)。至2000年末，，占全國(guó)總?cè)丝诘谋戎貫?%。2000年，全市人口密度為每平方公里2084人，其中市區(qū)2897人。根據(jù)第五次全國(guó)人口普查，全市人口為1674萬(wàn)人。人口規(guī)模增大所導(dǎo)致的住房壓力從宏觀上促進(jìn)了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。1．3 面積，%，南北長(zhǎng)約120公里，東西寬約100公里。，；陸地面積6219平方公里，水面面積122平方公里。境內(nèi)轄有崇明島，面積為1041平方公里，是我國(guó)的第三大島。各區(qū)、縣土地面積（2000年）地 區(qū)面積(平方公里)地 區(qū)面積(平方公里)黃浦區(qū)閔行區(qū)盧灣區(qū)嘉定區(qū)徐匯區(qū)寶山區(qū)長(zhǎng)寧區(qū)金山區(qū)靜安區(qū)松江區(qū)普陀區(qū)青浦區(qū)閘北區(qū)南匯縣虹口區(qū)奉賢縣楊浦區(qū)崇明縣浦東新區(qū)1．4 行政區(qū)劃1949年以來(lái)，經(jīng)過(guò)多次行政區(qū)劃調(diào)整和撤縣建區(qū)，至2001年末，上海共有18個(gè)區(qū)、1個(gè)縣，共153個(gè)鎮(zhèn)，3個(gè)鄉(xiāng)，99個(gè)街道辦事處，3408個(gè)居民委員會(huì)和2771個(gè)村民委員會(huì)。2．上海交通2．1 上海與世界的聯(lián)系上海作為一個(gè)國(guó)際化大都市，它有著快捷便利的交通條件，上海有通往世界59個(gè)城市的國(guó)際航空線和 14條海上國(guó)際航線。便利的交通，促進(jìn)了上海與世界各國(guó)的交往。上海每年要接待約128．73萬(wàn)人次的外國(guó) 游客。不少?lài)?guó)家的首腦、領(lǐng)導(dǎo)人也相繼來(lái)訪上海，上海宛如—頰東方的明珠，閃爍著燦爛的光芒。 在上海每年舉行各種各樣的國(guó)際會(huì)議，其中，有商業(yè)的、政治的、文化的、藝術(shù)的……，這進(jìn)一步促進(jìn)了上海對(duì)世界的了解和世界各國(guó)對(duì)上海的了解。上海已經(jīng)成為中國(guó)了解世界、世界了解中國(guó)的一個(gè)窗口。 在上海還有二萬(wàn)余家的外商投資企業(yè)和近4千家的外國(guó)、港、澳、臺(tái)企業(yè)駐滬辦事處，這些機(jī)構(gòu)推動(dòng)了上海與世界各國(guó)、各地區(qū)的經(jīng)濟(jì)往來(lái)。2．2 海陸空交通航空—上海目前擁有二個(gè)國(guó)際機(jī)場(chǎng)。一個(gè)是虹橋國(guó)際機(jī)場(chǎng)，在上海的西區(qū)；另一個(gè)是浦東國(guó)際機(jī)場(chǎng)，座落在東海之濱。目前二個(gè)機(jī)場(chǎng)的年旅客吞吐量為1640萬(wàn)人次，待浦東國(guó)際機(jī)場(chǎng)4條跑道全部建成，上海航空的年客運(yùn)量將達(dá)到近1億人次。鐵路—上海有各種鐵路專(zhuān)用線近百條。上海鐵路將建立以直達(dá)快運(yùn)為主線、內(nèi)接港澳、北連俄歐、東通海外、西達(dá)中亞的國(guó)際集裝箱多式聯(lián)運(yùn)網(wǎng)絡(luò)。港口—上海港是中國(guó)大陸最大的港口，港區(qū)面積13600多平方公里。上海港從八十年代開(kāi)始成為吞吐量超過(guò)億噸的世界大港。上海港將通過(guò)外高橋、五號(hào)溝工程、黃浦江內(nèi)部分老碼頭改造和功能轉(zhuǎn)換，使之成為洲際集裝箱貨運(yùn)樞紐港。航運(yùn)—上海巳與世界上200多個(gè)國(guó)家和地區(qū)的1100多個(gè)港口建立了航運(yùn)業(yè)務(wù)聯(lián)系。遠(yuǎn)洋航線：從上海始可以分別抵達(dá)香港、臺(tái)灣(經(jīng)第三地)、韓國(guó)、日本、東南亞、澳人利亞、以色列、地中海、西北歐、南非、南美、美國(guó)東西岸等地；沿海航線：可抵達(dá)從北到市沿海主要港口；長(zhǎng)江航線：可直達(dá)長(zhǎng)江中下游各港口；內(nèi)河航線：通過(guò)江南水網(wǎng)可抵達(dá)江、浙、皖等省各大小港口碼頭。2．3 中國(guó)大陸的交通樞紐上海有著優(yōu)良的港口，由此也成為中國(guó)重要的交通樞紐和貨物的集散地。上海港去年的貨物吞吐量達(dá)1．86億噸。 優(yōu)良的港口和四通八達(dá)的內(nèi)陸交通剛，以及它的工業(yè)、貿(mào)易、商業(yè)等基礎(chǔ)，使得上海得天獨(dú)厚。多年來(lái)， 上海除了本地每年的貨物進(jìn)出外，也幫助上海周邊省市進(jìn)出大量的貨物， 自然而然地形成了一個(gè)交通樞紐 和貨物的集散之地。交通的方便，為上海的企業(yè)及來(lái)上海從事商貿(mào)等活動(dòng)的企業(yè)提供了極大的便利。3．城市文化特色我們把上海的城市文化稱(chēng)為“海派文化”。海派城市文化源于西方文化對(duì)東方文化強(qiáng)制性的浸入，然而這種充滿矛盾的傳統(tǒng)與現(xiàn)代的共存，使得上海成為多種文化匯聚的結(jié)合點(diǎn)。海派文化是指在同一場(chǎng)所不同時(shí)代特征、不同地理分野，不同審美追求的文化形式融合共存，海乃“海納百川之喻意”。上海作為西學(xué)東漸和中國(guó)近代新文化的發(fā)祥地，海派文化既有多樣又兼容，敏感又合時(shí)宜，實(shí)效又富于創(chuàng)新的特性，又沿承了吳越文化對(duì)生活理解的細(xì)膩。它本質(zhì)上是多樣并立，卓而不群，海派文化的生成不僅僅是東西方文化的融合，其更深層內(nèi)涵是它的邊緣文化的氣質(zhì)。4．城市經(jīng)濟(jì)特色與產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)4．1 經(jīng)濟(jì)特色作為中國(guó)第一大城市，又處在改革開(kāi)放的前沿，上海的經(jīng)濟(jì)發(fā)展具有多元性和國(guó)際性?xún)纱筇攸c(diǎn)。多元性 指的是：（1）所有制結(jié)構(gòu)繼續(xù)調(diào)整，非公有制經(jīng)濟(jì)加快發(fā)展。在全市國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值中，比上年增長(zhǎng)5％；，％，占國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值的比重由上年的26％％。各種所有制工業(yè)企業(yè)共同發(fā)展；非公有制經(jīng)濟(jì)商業(yè)企業(yè)零售額領(lǐng)先增長(zhǎng)。（2）按照把握機(jī)遇、各方參與、優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)、互惠互利、積極服務(wù)、共同發(fā)展的指導(dǎo)思想，2001年，上海與西部省市簽訂各類(lèi)經(jīng)濟(jì)技術(shù)合作項(xiàng)目277項(xiàng)，涉及基礎(chǔ)設(shè)施、科技、農(nóng)業(yè)、旅游、房地產(chǎn)、汽車(chē)、建材、商貿(mào)等領(lǐng)域國(guó)際性 指的是：（1）對(duì)外貿(mào)易。上海積極實(shí)施外貿(mào)出口產(chǎn)品市場(chǎng)多元化戰(zhàn)略，努力克服世界經(jīng)濟(jì)增速趨緩的不利影響，大力拓展新的出口增長(zhǎng)點(diǎn)。，％。其中，％；，增長(zhǎng)9％。單位：億元（2）吸收外資。上海充分發(fā)揮中心城市的綜合優(yōu)勢(shì)，抓住世界經(jīng)濟(jì)增速趨緩、國(guó)際資本流動(dòng)加快的機(jī)遇，擴(kuò)大利用外資領(lǐng)域，拓展引進(jìn)外資方式，吸收外資顯著增長(zhǎng)。全年批準(zhǔn)外商直接投資項(xiàng)目2458項(xiàng)，％；,％；，增長(zhǎng)39％。利用外資質(zhì)量進(jìn)一步提高，資本、技術(shù)密集型項(xiàng)目明顯增加。（3）引進(jìn)技術(shù)、對(duì)外承包工程和勞務(wù)合作。上海積極引進(jìn)國(guó)外先進(jìn)和適用技術(shù)，推動(dòng)上海技術(shù)創(chuàng)新和產(chǎn)業(yè)升級(jí)。全年共簽訂技術(shù)設(shè)備引進(jìn)合同1514項(xiàng)。同時(shí)，積極實(shí)施“走出去”戰(zhàn)略，開(kāi)拓多元化海外市場(chǎng)，發(fā)展對(duì)外經(jīng)濟(jì)合作。至2001年末，上海對(duì)外承包工程和勞務(wù)合作涉及的國(guó)家和地區(qū)已達(dá)130個(gè)。 4．2 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)上海堅(jiān)持“優(yōu)先發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)，調(diào)整優(yōu)化第二產(chǎn)業(yè)，穩(wěn)定提高第一產(chǎn)業(yè)”的產(chǎn)業(yè)發(fā)展方針，使以金融、商貿(mào)、信息等為重點(diǎn)的第三產(chǎn)業(yè)得以長(zhǎng)足發(fā)展，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整實(shí)現(xiàn)了新的跨越。2000年，按可比價(jià)格計(jì)算，比1995年增長(zhǎng)1倍，“九五”%。第三產(chǎn)業(yè)占國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值的比重首次超過(guò)50%，∶∶∶48∶。5．城市發(fā)展戰(zhàn)略隨著產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整的不斷推進(jìn)，上海加大了生產(chǎn)力布局和城市空間布局調(diào)整的力度，基本完成了對(duì)全市6340平方公里的形態(tài)規(guī)劃，形成中央商務(wù)區(qū)、中心商業(yè)區(qū)、內(nèi)環(huán)區(qū)、外環(huán)區(qū)、郊縣多心多層多組團(tuán)的布局。在郊縣（區(qū)）開(kāi)辟了9個(gè)市級(jí)工業(yè)區(qū)，為市區(qū)工業(yè)擴(kuò)散創(chuàng)造了條件。同時(shí)，加快舊區(qū)的改造步伐，從中心區(qū)遷出數(shù)十萬(wàn)戶居民家庭，促進(jìn)了中心商務(wù)區(qū)、市級(jí)副中心、專(zhuān)業(yè)分中心和主要商業(yè)街、商業(yè)區(qū)的建設(shè)。面對(duì)充滿機(jī)遇而又富有挑戰(zhàn)的二十一世紀(jì)，上海已經(jīng)確定了新的中長(zhǎng)期發(fā)展目標(biāo)：把上?；窘ǔ蓢?guó)際經(jīng)濟(jì)、金融、貿(mào)易、航運(yùn)中心之一，初步確立社會(huì)主義現(xiàn)代化國(guó)際大都市的地位。二 經(jīng)濟(jì)概況1．國(guó)家經(jīng)濟(jì)狀況2001年國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值為95933億元，按可比價(jià)格計(jì)算，%。其中第一產(chǎn)業(yè)增加值14610億元，%；第二產(chǎn)業(yè)增加值49069億元，%；第三產(chǎn)業(yè)增加值32254億元，%。消費(fèi)品市場(chǎng)銷(xiāo)售穩(wěn)定增長(zhǎng)。全年社會(huì)消費(fèi)品零售總額37595億元，%。其中，城市消費(fèi)品零售額23543億元，%；縣及縣以下消費(fèi)品零售額14052億元，%。批發(fā)零售貿(mào)易業(yè)零售額25511億元，%；餐飲業(yè)零售額4369億元，%；其他行業(yè)零售額7716億元，%。城鄉(xiāng)居民生活水平進(jìn)一步提高。全年全國(guó)城鎮(zhèn)居民人均可支配收入6860元，%。農(nóng)村居民人均純收入2366元，%。其中農(nóng)村居民人均現(xiàn)金純收入1748元，%。居民住房條件繼續(xù)改善。%%。附表：2001年居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)（以2000年為100）　　　　　　　項(xiàng) 目 名 稱(chēng)　全 國(guó)城 市農(nóng) 村居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)　食 品　糧 食　肉禽及其制品　蛋　水產(chǎn)品　鮮 菜　在外用餐　煙酒及用品　衣 著　家庭設(shè)備用品及服務(wù)　醫(yī)療保健及個(gè)人用品　交通和通信　娛樂(lè)教育文化用品及服務(wù)　居 住　　　2．上海地方經(jīng)濟(jì)狀況2．1 經(jīng)濟(jì)總量國(guó)民經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速增長(zhǎng)，經(jīng)濟(jì)運(yùn)行抗波動(dòng)能力不斷增強(qiáng)。，按可比價(jià)格計(jì)算，％，增長(zhǎng)幅度連續(xù)第10年保持兩位數(shù)水平。產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整作用顯現(xiàn)，第二、第三產(chǎn)業(yè)共同推動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展。，比上年增長(zhǎng)3％；，增長(zhǎng)12％；，％。城市綜合服務(wù)功能進(jìn)一步增強(qiáng)，第三產(chǎn)業(yè)增加值占國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值的比重繼續(xù)提高，％。財(cái)政收入保持快速增長(zhǎng)。，％。，％，％。其中，,％。，％；，％；，％。，％。2．2 固定資產(chǎn)投資投融資渠道進(jìn)一步拓寬，促進(jìn)新一輪投資增長(zhǎng)。，％。投資總量創(chuàng)歷史新高。投資結(jié)構(gòu)出現(xiàn)積極變化。在固定資產(chǎn)投資總額中，％；，比重為22％；，％。從產(chǎn)業(yè)投向看，％；，％；，％。從投資主體看，％；，％，％上升到61％。在非國(guó)有經(jīng)濟(jì)投資中，私營(yíng)、％，％％。城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)力度進(jìn)一步加大。，％，％。其中，％；，％；，％。 2．3 價(jià)格水平2001年居民消費(fèi)價(jià)格總水平與上年持平。其中，％，％，％，％，％，％，％，％。原材料購(gòu)進(jìn)價(jià)格、工業(yè)品出廠價(jià)格下降。全年原材料、燃料、％，％。2．4 居民收入與儲(chǔ)蓄據(jù)抽樣調(diào)查，2001年，上海城市居民家庭人均年可支配收入12883元，％；農(nóng)村居民家庭人均年可支配收入5850元，％。隨著收入水平的提高，城鄉(xiāng)居民家庭耐用消費(fèi)品擁有量進(jìn)一步增加。據(jù)抽樣調(diào)查，至年末，平均每百戶居民家庭耐用消費(fèi)品擁有量，城市居民家庭：彩電154臺(tái)，家用空調(diào)100臺(tái)，影碟機(jī)56臺(tái)，移動(dòng)電話50部，家用電腦38臺(tái)，組合音響34套，健身器材7套；農(nóng)村居民家庭：彩電105臺(tái)，輕騎、摩托車(chē)73輛，洗衣機(jī)70臺(tái)，熱水器47臺(tái)，移動(dòng)電話35部，影碟機(jī)29臺(tái)，家用空調(diào)16臺(tái)，家用電腦7臺(tái)。居民儲(chǔ)蓄存款又有增加，增幅提高。其中，；。城鎮(zhèn)居民收入和儲(chǔ)蓄的增加，從客觀上保證了消費(fèi)的增長(zhǎng)。 綜上所述，從全國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)和上海當(dāng)?shù)氐那闆r相對(duì)來(lái)看，上海的經(jīng)濟(jì)增的總體水平普遍高于全國(guó)水平，。由此可見(jiàn)，上海當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展具有十分強(qiáng)大的市場(chǎng)后動(dòng)力。同時(shí)由于作為一個(gè)國(guó)際性大都市，其近幾年在整個(gè)城市發(fā)展的軟硬環(huán)境方面都進(jìn)行了十分大量的人力、財(cái)力、物力的投入，尤其是外資、高新技術(shù)的引入更使其具備了大幅度增長(zhǎng)的強(qiáng)大能源。因此，可以清晰地發(fā)現(xiàn)，上海的整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r和投資前景均是十分樂(lè)觀的，這從目前外資、外企業(yè)的大量涌入即可窺其一斑。三 房地產(chǎn)市場(chǎng)分析1．發(fā)展規(guī)模1．1 土地使用權(quán)出讓情況（1995～2000）指標(biāo)199519961997199819992000出讓地塊 (幅)4996401 0291 3261 1191 325出讓面積 (萬(wàn)平方米)區(qū)1 浦東新區(qū)縣可建面積 (萬(wàn)平方米)住 宅商辦綜合樓商 業(yè)廠 房其 他1．2 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資和經(jīng)營(yíng)情況（1995～2000）單位：億元指標(biāo)199519961997199819992000投資總額商品房屋建設(shè)投資土地開(kāi)發(fā)投資在投資總額中住 宅別墅、高檔公寓寫(xiě)字樓商業(yè)營(yíng)業(yè)用房其 他經(jīng)營(yíng)收入土地轉(zhuǎn)讓收入商品房屋銷(xiāo)售收入商品住宅銷(xiāo)售收入房屋出租收入其他收入利潤(rùn)總額1．3 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)房屋建筑面積和造價(jià)（1995～2000）指標(biāo)19951996199719981999200