【正文】 6 5863 5455 5639 5282 稅后利潤率（按 100%銷售率） % % % % % % % 五 稅后利潤率（按 90%銷售率） % % % % % % % 稅后利潤率（按 80%銷售率） % % % % % % % 稅后利潤率（按 70%銷售率） % % % % % % % 稅后利潤率（按 60%銷售率 ） % % % % % % % 總體來看，本案的利潤率較為可觀。作為 吳中“十一五”期間決心做強做大的商貿(mào)流通“十大市場”之一 ，其目標定位為“ 打造專業(yè)化、品牌化和多元化汽車會展中心，成為蘇州最具現(xiàn)代化的汽車交易市場和一個多功能的汽車大賣場 ”。 汽車城項目的方案可行性研究報告 【目錄】 地塊基本情況簡況 .................................................................................................... 3 第一部分：業(yè)態(tài)研究 1—— 開發(fā)商提供方案可行性研判 ......................................................................... 4 .................................................................................................. 4 ......................................................................................................... 6 第二部分：業(yè)態(tài)研究 2—— 二手車市場方案可行性研判 ......................................................................... 7 一、市場可達性研判 .................................................................................................. 7 1．二手車市場的可行性綜合發(fā)展環(huán)境 ..................................................................................... 7 ？ .............................................................................................. 7 西南角板塊是否存在二手車市場的開發(fā)機會？ .................................................................................. 8 區(qū)域內(nèi)的二手車市場的發(fā)展環(huán)境如何？ ........................................................................................ 9 蘇州木瀆 ............................................................................................................ 10 長江路商圈 .......................................................................................................... 10 蘇福路汽車商業(yè)廣場 .................................................................................................. 11 小結(jié) ................................................................................................................ 12 本案位置是否具有開發(fā)二手車市場的條件？ ................................................................................... 13 2. 本案的綜合可達性（市場層面） ...................................................................................... 14 二、經(jīng)濟可達性研判 ................................................................................................. 15 ................................................................................................. 15 ........................................................................................................ 16 第三部分：業(yè)態(tài)研究 3—— 汽配市場規(guī)劃方案建議 ........................................................................... 17 ................................................................................................. 18 ........................................................................................................ 19 第四部分：綜合比較 ................................................................................................. 20 第五部分：銷售招商建議 .............................................................................................. 22 地塊基本情況簡況 位 置 金江路北，胥江路西 地塊面積 17920 ㎡ 建筑面積 35840 ㎡ 用 途 商業(yè) 容 積 率 ≤ 2 建筑密度 ≤ 50% 綠 化 率 ≥ 20% 建筑風格以及色彩 現(xiàn)代建筑 建筑層數(shù) 不要求 建筑限高 ≤ 36m 成交單價 萬元 /畝 樓面地價 825 元 /㎡ 近鄰市區(qū)， 交通便捷 第一部分：業(yè)態(tài)研究 1—— 開發(fā)商提供方案可行性研判 ? 4 層商業(yè) +酒店式公寓? 從貴司提供的規(guī)劃方案來看，我司研究后，認為主要有三個方面需要斟酌： （ 1）東側(cè)酒店式公寓的去化問題 ? 缺少足夠的客源支撐是個非 常大的問題 —— 建議可保持建筑建議，但是在功能上建議趨向于商務(wù)樓進行操作； ? 除了周邊缺乏酒店式公寓的居住環(huán)境外，另軟配套服務(wù)較難在近兩年跟進，物業(yè)管理公司也將因經(jīng)營問題而不敢接手 （ 2）西側(cè) 4 層商業(yè) ? 體量太大 —— 由于 4 層的商業(yè)及北側(cè)或內(nèi)街的這些商業(yè)價值相對較低，容易形成滯銷商業(yè) —— 即去化存在風險； ? 一旦 34 層遇到銷售瓶頸，由于整體建筑功能的不完整性和不協(xié)調(diào)性，不易轉(zhuǎn)換成其他業(yè)態(tài)進行銷售； ? 該商業(yè)的西區(qū)布置不易轉(zhuǎn)換成專業(yè)商業(yè)市場的功能，交通導向不是很順暢，如轉(zhuǎn)換將影響東區(qū)酒店式公寓的整體環(huán)境； —— 即，從使用 角度來看，區(qū)域商業(yè)功能不易轉(zhuǎn)換 ? 14 層的商業(yè)定位，使得 4 樓的價格將非常尷尬，不利于價格的調(diào)整 （ 2）停車位問題 從方案一看，我司建議不要做 2 個地下停車場（近 200 個的停車位設(shè)計），根據(jù)物業(yè)情況，認為 100 個停車位即可滿足是要需求： ? 不僅將 占壓開發(fā)商的資金 ， ? 同時 去化也將是個問題 ， ? 另按照常規(guī)測算，滿足圖上所示功能物業(yè)只需 100 個左右的停車位即可，可能會 顯得功能上的一些浪費 *** 另外，我司通過綜合研判認為“ 米層高的復式建筑 ”可以 深化引入到我們的方案中 去 *** 測 算細目 測算方案一 測算方案二 測算方案三 測算方案四 測算方案五 測算方案六 商業(yè)從 AE 區(qū) 14 層的均價按照5100/4900/4900/4500/4900 測算 商業(yè)按照整體均價 5000 的假設(shè)進行測算 寫字樓按 5000 寫字樓按 4500 寫字樓按 4000 寫字樓按 5000 寫字樓按 4500 寫字樓按 4000 一 開發(fā)成本合計： 7535 7535 7535 7535 7535 7535 1 土地成本小計 2957 2957 2957 2957 2957 2957 2 前期費用小計 280 280 280 280 280 280 3 建安成本小計 3226 3226 3226 3226 3226 3226 4 基礎(chǔ)設(shè)施配套費小計 824 824 824 824 824 824 5 區(qū)內(nèi)公共配套小計 100 100 100 100 100 100 6 不可預見費（以上成本 2%） 148 148 148 148 148 148 二 期間費用 1748 1713 1678 1784 1749 1415 1 銷售費用（銷售額 %） 437 428 420 446 437 354 2 財務(wù)費用（銷售額 4%） 699 685 671 714 700 566 3 管理費用（銷售額 %） 612 600 587 624 612 495 三 成本稅費合計 9283 9248 9213 9319 9284 8950 四 銷售收入 17481 17131 16781 17842 17492 14153 營業(yè)稅（ %） 970 951 931 990 971 785 稅前利潤 7228 6932 6637 7533 7237 4417 稅前利潤率（按 100%銷售率） % % % % % % 所得稅 (減 :33%) 2385 2288 2190 2486 2388 1458 稅后利潤 4843 4645 4447 5047 4849 2960 稅后利潤率（按 100%銷售率） % % % % % % 五 稅后利潤率（按 90%銷售率） % % % % % % 稅后利潤率（按 80%銷售率） % % % % % % 稅后利潤率（按 70%銷售率） % % % % % % 稅后利潤率（按 60%銷售率） % % % % % % 第二部分：業(yè)態(tài)研究 2—— 二手車市場方案可行性研判 “商務(wù)辦公樓 +二手車市場” 一、市場可達性研判 蘇州二手車經(jīng)濟發(fā)展趨勢如何？ 蘇州各年汽車總量走勢圖 025502020 2020 2020 2020 200 6年上半年年萬輛全市民用汽車總量私人汽車擁有量私人轎車總量? 蘇州汽車保有量連續(xù)數(shù)年位居全省第一； ? 目前蘇州汽車保有量已突破 43萬輛，每天上牌 400輛； ? 按照配比測算，目前私家轎車總量應(yīng)達到 萬輛，而蘇州實際 目前只為 —— 私家轎車需求量大。 蘇福路汽車商業(yè)廣場 ? 2020 年成立，占地 1000 畝，距古城中心僅 7 公里。 因 此， 我們初步判斷 ： “ 二手車市場是極具有開發(fā) ‘ 錢景 ’ 的 ” 另， 本案地塊具備“ 比較優(yōu)良的二手車市場的先天開發(fā)建設(shè)條件 ” 綜合來看， 我們最終判定 ： 在本案開發(fā)建造?二手車市場?是可行的。 隨著城市建設(shè)的進展， 停車困難 給胥江路汽配市場帶來了不小的生存危機。 6．最近重點開展的工作 主要工作 24 25 26 27 28 29