【正文】 宗，面積 34． 88萬平方米，收取土地出讓金 31284 萬元。近年來隨著城市的急劇擴張，市中心土地資源已變得十分緊張，而政府在宏觀調(diào)控上也加大了力度，從中央到地方都出臺了一系列的政策法規(guī)，市政府在壟斷土地一級市場的基礎(chǔ)上，繼續(xù)推行按片區(qū)、組團、住宅小區(qū)進行開發(fā)建設(shè)，并通過掌握的土地資源，對房地產(chǎn)市場的走勢進行宏觀調(diào)控。 此外 ,政府還將通過出臺土地規(guī)劃許可證有效期等方式打擊開發(fā)商囤積土地，緩解土地供應(yīng)緊張的矛盾 ，例如 如果開發(fā)商只囤積土地不搞任何建設(shè)，超過兩 年土地就要給予沒收 等一系列政策。 6）、二手房市場將進入高速發(fā)展期 從龍巖市房地產(chǎn)的成交量和主流市場可以看出龍巖市房地產(chǎn)發(fā)展開始進入了“第一波換房期”。在調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，約 70%購房者是第二次、第三次購房，這部分人群購房目的是 “ 改善住房條件 ” ；在這部分人群成功購房后，他們原有住房的出路只有兩條：一是出租，一是出售。雖然現(xiàn)在龍巖市二手房市場還不是非常健全，但 “ 貨源充足 ” 必然促進 二手房 市場的 飛速 發(fā)展。 7）、房地產(chǎn)消費市場基本上屬“內(nèi)生市場” 從龍巖房地產(chǎn)業(yè)起步一直到目前為止，當(dāng)?shù)厥袌龅闹髁飨M群體都是以龍巖本 市及周邊如 漳平 、長汀、 永定縣 、 上杭等地的消費者為主，而其他省、市的客戶在龍巖房地產(chǎn)市場較為少見，據(jù)調(diào)查結(jié)果顯示僅僅占到 6%左右，呈現(xiàn)典協(xié)成 財富廣場策劃建議書 城市 年輪 10 型的內(nèi)生市場特征，由此可見當(dāng)?shù)厥袌龅妮椛涿妾M窄，在很大程度上限制了當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場的發(fā)展。但隨著漳龍高速路的通車，以及當(dāng)?shù)厥袌龅娜遮叧墒?，必將吸引更多外省市的消費群體前來龍巖市場投資發(fā)展。 8）、關(guān)于龍巖房地產(chǎn)市場走勢的研判 A 政府針對房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控政策和銀行房貸政策緊縮，對龍巖的房市將產(chǎn)生一定的抑制作用，但龍巖房地產(chǎn)市場尚處于成長期，泡沫成分小，因此，這 種影響是很有限的。 B 龍巖的房價將保持穩(wěn)中有升的態(tài)勢，預(yù)計未來 15 年里，市場需求量將達到每年 80 萬到 100 萬之間。高端產(chǎn)品的市場份額將加大，產(chǎn)品的規(guī)劃品質(zhì)將進一步提高，以價格策略為主導(dǎo)的粗放型市場將被以品質(zhì)為主導(dǎo)的成熟型市場所代替。 C 在物業(yè)形態(tài)上，住宅仍是市場的熱門、主流產(chǎn)品，高、中、低檔市場將進一步細分，寫字樓將有較大的發(fā)展空間，商鋪將產(chǎn)生分化，位置較差的商鋪將成為困難產(chǎn)品。 □ 各類物業(yè)形態(tài)分析 1）、寫字樓物業(yè)分析 在龍巖，寫字樓的歷史較短，早期的如蓮花大廈，中銀大廈，后來的凱豐、麒豐商 廈，聯(lián)通大樓等，甚至中山路樓上的許多住房都成了一些小公司的辦公場所，新的有龍津花園等；樓房的數(shù)量雖然看起來不少，但真正意義上的純辦公用協(xié)成 財富廣場策劃建議書 城市 年輪 11 寫字樓幾乎沒有，滿足不了目前市場的需要； 這一點，從移動以及農(nóng)行分別買下龍津花園及新州城的整棟樓層中就可以看出 。這兩年龍巖的中小企業(yè)如雨后春筍般誕生，而這些才是龍巖寫字樓最大的消費群體，雖然規(guī)模小，但數(shù)量眾多。這將很大程度上拉動對寫字樓市場的需求，而目前還未見有大的寫字樓項目動工；可以預(yù)計，今后寫字樓的市場極具潛力。 2）、商業(yè)物業(yè)分析 龍巖歷來經(jīng)商風(fēng)氣較濃，越來越多的人以 商鋪作為一種投資方式。住宅也多是商住兩用，樓宇底部一般都設(shè)置 2 層商鋪，經(jīng)營各種類型的商品?？梢姡啼佋邶垘r市的房地產(chǎn)中占有重要的地位。 為配合城市改造、擴建和統(tǒng)一規(guī)劃布局，目前開發(fā)的樓盤多為商住樓，商住樓架構(gòu)為底部一層、二層商鋪，三樓以上為住宅 ；建筑規(guī)劃受廈門住宅風(fēng)格影響較大。 商鋪的價格經(jīng)過多次爆炒，引發(fā)開發(fā)商對高額利潤的向往，人為地刺激市場，引爆商鋪的大規(guī)模開發(fā)，當(dāng)前的均價為 5000 多元 /平方米。但 目前 已出現(xiàn)供大于求的跡象，在現(xiàn)有的面市樓盤中，除了沿主街的 商鋪 外，內(nèi)街的 商鋪 銷售情況都不理想。 龍巖主要 的 商 鋪 分布 ： 中山路是目前商鋪售價最高的地段，最高的一個鋪位可以賣到 5 萬元 /㎡的天價，普通一些的鋪位售價也有 23 萬 /㎡。鋪位面積為 30 ㎡左右，月 租為 100元 /㎡。目前 底 層商鋪銷售較好，但 二 層 以上還出現(xiàn)大量 空置，出現(xiàn)銷 售困難的現(xiàn)象。 龍興商業(yè)城，其實是老龍熏市場的二期擴建工程，老龍熏市場是老商業(yè)點，協(xié)成 財富廣場策劃建議書 城市 年輪 12 在市場交易上擁有很高的知名度和經(jīng)營歷史。龍興商業(yè)城在原有基礎(chǔ)上加以改造、擴建，使舊時的人氣、商業(yè)的氛圍加以維持，商業(yè)城依靠其地理位置、人氣、價格、經(jīng)商的歷史等原因被廣大投資者接受。一至三層為商鋪（每個鋪面為 30㎡左右 ），共有 330 套，每層形成相對較集中的專業(yè)型市場，四至七層為住宅 。由于它的價位比中山路低，一層當(dāng)時售價為 8000 元 /㎡，吸引了許多周邊地區(qū)前往龍巖經(jīng)商的人士購買。鋪位出租比例也較高。 閩西交易城，無論是在規(guī)模上，投入上以及各界人士的關(guān)注上，交易城都占據(jù)了頭名，交易城的興起主要是源于政府的宏觀策略 —— 打造閩粵贛邊區(qū)的商貿(mào)物流集散地 ,同時 ,這個項目帶有較大的政府色彩 ,在市場運作上還沒達到完全的商業(yè)化 。交易城的興起 ,標志著龍巖商鋪的大規(guī)模擴張 。 位于九一北路由通華地產(chǎn)開發(fā)的嘉華新園項目及利暉地產(chǎn)的華暉花園 “ 女人街 ” 項目 ，由于所處的地理位置優(yōu)越，這兩個項目吸引了眾多投資者的關(guān)注； 目前女人街項目已經(jīng)封頂，店面全部銷售一空，嘉華新園商業(yè)店面延解放路的全部售完。 3）、住宅類物業(yè)分析 目前當(dāng)?shù)刈≌愇飿I(yè)主要以多層為主，小高層、高層住宅項目近年來發(fā)展較快。 04 年住宅類物業(yè)成交量占總成交量 80%左右，目前新推出住宅類物業(yè)的均價在 22002800 元 /平方米左右，住宅品質(zhì)也逐步向高檔化發(fā)展，當(dāng)?shù)刂髁粜鸵话阍?80 — 140 平方之間，主要以三房四房為主，另外小戶型及樓中樓也占有一定體量。 協(xié)成 財富廣場策劃建議書 城市 年輪 13 2 0 0 4 年預(yù)售商品住宅面積比例%%%%% 8 0 ㎡以下80100㎡100120㎡120140㎡1 4 0 ㎡以上 以下為市場上各種住宅類型的現(xiàn)狀及發(fā)展分析： A、多層住宅是主流， 小高層 、 高層樓 住宅逐漸登上舞臺 ① 目前龍巖房地產(chǎn)住宅項目形態(tài)主要還是以多層為主，在大多數(shù)項目中，多層還是最受市場追捧的產(chǎn)品。但隨著房地產(chǎn)市場的發(fā)展，小高層、高層項目也逐漸開始嶄露頭腳，相繼推出的恒寶花園、城市桂冠、新洲城等小高層、高層項目已被大多數(shù)人所接受，相信在未來幾年中，小高層、高層將會受到更多人的青睞。 ②在戶型方面，當(dāng)?shù)卮蠖鄶?shù)項目中三房所占比例最大，達到 80%左右，小戶型比例相對較小，約占 10%— 15%的體量，樓中樓等 150 ㎡以上的戶型體量最小，僅占總體量的 5%— 10%，今后三房仍是當(dāng)?shù)厥袌龅闹髁鳎粜图皹侵袠?、別墅等高檔物業(yè)也有一定的市場需求。 B、單身公寓逐漸走俏 隨著社會的發(fā)展，龍巖中心城市中的年輕人越來越多，原有的老城區(qū)的出租房已慢慢減少，而購買大套商品房對這一群體來說又不太現(xiàn)實，于是，小面積的公寓便成了年輕一族的首選，戶型以一室一廳或兩室一廳為主 ,面積在 80 平方米以下 。這類產(chǎn)品一部分為上班一族或個體商戶購買，一部分為一些投資型人士所購 。在當(dāng)?shù)厥袌鲂粜筒⒉簧?見，且銷售情況也非常理想，但是項目所規(guī)劃的小戶型所占比例都較小。隨著投資熱潮的愈演愈烈，小戶型越來越被更多人看好。 協(xié)成 財富廣場策劃建議書 城市 年輪 14 C、高檔別墅需求加大 04 年的別墅只有裕錦園，御佳園，錦繡花園有現(xiàn)房可賣，接下來的天馬山莊，天成小區(qū)，銀河山莊，廈鑫瑞景等 都還沒有現(xiàn)房面市；隨著一部分早期別墅的入市，產(chǎn)品的示范作用發(fā)揮了極大的效應(yīng)，別墅的魅力在廣大消費者當(dāng)中廣為傳播，這無形中加大了一些目標消費群體對別墅的渴求；預(yù)計今后一段時間別墅的銷售市場還有一定的上升空間。 □ 龍巖房地產(chǎn)市場板塊分析 1）、中心板塊 A、區(qū)域范圍： 南至龍川西路，北至北環(huán)路，東西以龍川河為界。 B、區(qū)域功能定位：城市中心商業(yè)生活區(qū) C、市場現(xiàn)狀：該片區(qū)擁有最繁華的中山路商業(yè)街及城市桂冠、天馬山莊等品質(zhì)較高的住宅小區(qū)，成熟的市政配套加上豐富自然資源，使本板塊的城市中心地位難以撼動。 D、市場預(yù)測：經(jīng)過幾年的持續(xù)開發(fā)，該片區(qū)可供開發(fā)的資源為數(shù)不多，在今后一段時期內(nèi)仍是龍巖本地消費者的首選， 該片區(qū)的房價仍有上升空間。 2）、新區(qū)板塊 A、區(qū)域范圍：北至人民路，南至華蓮路，東西以龍騰路為中心的狹長板塊。 B、區(qū)域功能定位：新的行政中心、龍巖的 CBD。 C、市場現(xiàn)狀： 根據(jù)市政府“南拓、西進、北擴”的城市發(fā)展思路，新城區(qū)交通 ,能源等基礎(chǔ)設(shè)施逐漸完善，新行政中心的南移， 龍騰路上幾個大協(xié)成 財富廣場策劃建議書 城市 年輪 15 盤項目的開發(fā)，使得新區(qū)板塊正逐漸成為房地產(chǎn)開發(fā)的熱點。 D、市場預(yù)測：隨著市政府的南遷，使得商業(yè)中心及居住重心也會有個遷移的過程，為市場經(jīng)濟帶來新的商機和活力，相信未來此板塊將隨著市政配套的成熟將逐漸成為新的城市亮點。 3） 、 城北板塊 A、區(qū)域范圍：北至工業(yè)東路，南至陵園路，東至解放北路，西至龍巖大道。 B、區(qū)域功能定位：工業(yè)新區(qū) C、市場現(xiàn)狀：該板塊依托工業(yè)區(qū)，市政配套比較落后 ，資源相對缺乏，從市場總體看大多項目以經(jīng)濟適用型的普通住宅為主，但裕景園、陽光翠庭等高尚住宅小區(qū)的出現(xiàn)，使該片區(qū)的房地產(chǎn)市場逐漸升溫。 D、市場預(yù)測：目前該片區(qū)已建成多個小區(qū)，還有一些正在建設(shè)當(dāng)中，隨著城市建設(shè)的不斷發(fā)展，城北片區(qū)將逐漸從工業(yè)區(qū)向工業(yè)、居住生活混合區(qū)的方向發(fā)展。 協(xié)成 財富廣場策劃建議書 城市 年輪 16 3． 相關(guān)樓盤基本檔案 水韻華都 新洲城 城市桂冠 天馬灣大廈 開發(fā)商 裕興房地產(chǎn)開發(fā)公司 豐源房地產(chǎn)開發(fā)公司 恒寶房地產(chǎn)開發(fā)公司 鑫鑫房地產(chǎn)開發(fā)公司 項目位置 龍巖市龍騰路中段