【正文】 為社會(huì)熱點(diǎn)。此外，已建成和在建的四條鐵路、一座機(jī)場(chǎng)以及四條高速公路和八條國(guó)省公路干線，正在共同形成“大十字”交通構(gòu)架。 協(xié)成 D、人均收入持續(xù)增長(zhǎng)： 04 年 城鎮(zhèn)人均可支配收入 8920 元 ，比去年同期增長(zhǎng) %。 協(xié)成 0 04 年中心城市商品房?jī)r(jià)格一覽表（單位：元 /平米） 年份 指標(biāo) 2020 年 （ 1— 12 月） 2020 年 （ 1— 12 月） 增長(zhǎng)幅度 % 新建商品房交易平均價(jià)格（元） 新建商品房住宅平均單價(jià)（元） 新建商業(yè)用房平均單價(jià)（元） 協(xié)成龍巖城市建設(shè)力度加大，去年全市實(shí)際拆遷建筑面積達(dá) 21 萬平方米，其中貨幣化補(bǔ)償占到了 1/3，也促進(jìn)了商品房需求。 5）、一級(jí)市場(chǎng)已全面規(guī)范化、政府將對(duì)土地的市場(chǎng)投放實(shí)行宏觀調(diào)控 協(xié)成 此外 ,政府還將通過出臺(tái)土地規(guī)劃許可證有效期等方式打擊開發(fā)商囤積土地，緩解土地供應(yīng)緊張的矛盾 ，例如 如果開發(fā)商只囤積土地不搞任何建設(shè)，超過兩 年土地就要給予沒收 等一系列政策。 7）、房地產(chǎn)消費(fèi)市場(chǎng)基本上屬“內(nèi)生市場(chǎng)” 從龍巖房地產(chǎn)業(yè)起步一直到目前為止，當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)的主流消費(fèi)群體都是以龍巖本 市及周邊如 漳平 、長(zhǎng)汀、 永定縣 、 上杭等地的消費(fèi)者為主，而其他省、市的客戶在龍巖房地產(chǎn)市場(chǎng)較為少見，據(jù)調(diào)查結(jié)果顯示僅僅占到 6%左右，呈現(xiàn)典協(xié)成 B 龍巖的房?jī)r(jià)將保持穩(wěn)中有升的態(tài)勢(shì)，預(yù)計(jì)未來 15 年里，市場(chǎng)需求量將達(dá)到每年 80 萬到 100 萬之間。 財(cái)富廣場(chǎng)策劃建議書 城市 年輪 11 寫字樓幾乎沒有，滿足不了目前市場(chǎng)的需要； 這一點(diǎn)，從移動(dòng)以及農(nóng)行分別買下龍津花園及新州城的整棟樓層中就可以看出 。住宅也多是商住兩用，樓宇底部一般都設(shè)置 2 層商鋪，經(jīng)營(yíng)各種類型的商品。但 目前 已出現(xiàn)供大于求的跡象，在現(xiàn)有的面市樓盤中，除了沿主街的 商鋪 外，內(nèi)街的 商鋪 銷售情況都不理想。 龍興商業(yè)城，其實(shí)是老龍熏市場(chǎng)的二期擴(kuò)建工程，老龍熏市場(chǎng)是老商業(yè)點(diǎn)，協(xié)成由于它的價(jià)位比中山路低，一層當(dāng)時(shí)售價(jià)為 8000 元 /㎡，吸引了許多周邊地區(qū)前往龍巖經(jīng)商的人士購(gòu)買。 位于九一北路由通華地產(chǎn)開發(fā)的嘉華新園項(xiàng)目及利暉地產(chǎn)的華暉花園 “ 女人街 ” 項(xiàng)目 ，由于所處的地理位置優(yōu)越，這兩個(gè)項(xiàng)目吸引了眾多投資者的關(guān)注； 目前女人街項(xiàng)目已經(jīng)封頂，店面全部銷售一空，嘉華新園商業(yè)店面延解放路的全部售完。 財(cái)富廣場(chǎng)策劃建議書 城市 年輪 13 2 0 0 4 年預(yù)售商品住宅面積比例%%%%% 8 0 ㎡以下80100㎡100120㎡120140㎡1 4 0 ㎡以上 以下為市場(chǎng)上各種住宅類型的現(xiàn)狀及發(fā)展分析： A、多層住宅是主流， 小高層 、 高層樓 住宅逐漸登上舞臺(tái) ① 目前龍巖房地產(chǎn)住宅項(xiàng)目形態(tài)主要還是以多層為主，在大多數(shù)項(xiàng)目中，多層還是最受市場(chǎng)追捧的產(chǎn)品。這類產(chǎn)品一部分為上班一族或個(gè)體商戶購(gòu)買，一部分為一些投資型人士所購(gòu) 。 財(cái)富廣場(chǎng)策劃建議書 城市 年輪 14 C、高檔別墅需求加大 04 年的別墅只有裕錦園，御佳園，錦繡花園有現(xiàn)房可賣，接下來的天馬山莊，天成小區(qū)，銀河山莊，廈鑫瑞景等 都還沒有現(xiàn)房面市；隨著一部分早期別墅的入市，產(chǎn)品的示范作用發(fā)揮了極大的效應(yīng)，別墅的魅力在廣大消費(fèi)者當(dāng)中廣為傳播，這無形中加大了一些目標(biāo)消費(fèi)群體對(duì)別墅的渴求；預(yù)計(jì)今后一段時(shí)間別墅的銷售市場(chǎng)還有一定的上升空間。 2）、新區(qū)板塊 A、區(qū)域范圍：北至人民路，南至華蓮路，東西以龍騰路為中心的狹長(zhǎng)板塊。 D、市場(chǎng)預(yù)測(cè)：隨著市政府的南遷，使得商業(yè)中心及居住重心也會(huì)有個(gè)遷移的過程，為市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)帶來新的商機(jī)和活力，相信未來此板塊將隨著市政配套的成熟將逐漸成為新的城市亮點(diǎn)。 協(xié)成 □ 新洲城 本項(xiàng)目位于人民路與龍巖大道交界處，與本案相同都是高層建筑。 項(xiàng)目目前尚未開盤，但 70%的住宅已經(jīng)預(yù)定，前景看好。 協(xié)成 相對(duì)目前市場(chǎng)上其他一些項(xiàng)目將邊角部分規(guī)劃為小戶型，本案的整體規(guī)劃優(yōu)勢(shì)更加明顯。 隨著當(dāng)?shù)赝顿Y熱潮的到來，小戶型相對(duì)其他投資型物業(yè)更受客戶追捧。 市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)：本案規(guī)劃 4層商業(yè)用房，體量較大，存在銷售、招商風(fēng)險(xiǎn)。 2）、商場(chǎng)招商引資戰(zhàn)略 a) 對(duì)于大體量的商業(yè)部分，推出“商業(yè)引擎”核心 概念，打造本案的龍巖中心商業(yè)引擎龍頭地位。 財(cái)富廣場(chǎng)策劃建議書 城市 年輪 21 —— 中篇 2）、單身公寓市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)最低，項(xiàng)目運(yùn)作上也相對(duì)比較簡(jiǎn)單，其總價(jià)的絕對(duì)優(yōu)勢(shì)，很受市場(chǎng)追捧，整個(gè)開發(fā)銷售周期比較短。 3）、 銷售價(jià)格過高，基本為近似業(yè)態(tài)中的價(jià)格領(lǐng)先項(xiàng)目，存在較大的銷售壓力。 2）、商務(wù) SOHU 有很強(qiáng)的自由分割性，切合不同消費(fèi)者需求，市場(chǎng)適應(yīng)性強(qiáng)。 3）、投資收益比較低，開發(fā)銷售周期相對(duì)較長(zhǎng)。 財(cái)富廣場(chǎng)策劃建議書 城市 年輪 24 2. 城市年輪對(duì)本項(xiàng)目核心價(jià)值的淬煉 □ 城市年輪對(duì)本項(xiàng)目?jī)r(jià)值的提煉 地段價(jià)值 產(chǎn)品價(jià)值 配套價(jià)值 待提升價(jià)值 □ 本項(xiàng)目核心價(jià)值定位： 配套服務(wù)于中心商業(yè)區(qū)的商住投資型物業(yè) ◆ 定位詮釋： 龍巖中山路是真正的中央商業(yè)區(qū)，也是龍巖的地緣幾何中心；這里云集了麥當(dāng)勞、肯德雞、豪客來等一批極具人氣的知名餐飲業(yè)；還聚集了一批著名服裝專賣店，良好的投資價(jià)值一直是這一地段為人所公認(rèn)的核心價(jià)值。 整個(gè)中山路商圈所稀缺的，市場(chǎng)前所未有的，就是本案真正所要塑造的。也就是說， 本項(xiàng)目可以滿足中央商業(yè)區(qū)辦公、居住、投資、經(jīng)營(yíng)等各種 需求的多維投資品。我們認(rèn)為： 在這種整體城市商圈升級(jí)的背景下，本項(xiàng)目必須融入這種大趨勢(shì)下，并能夠以前瞻性的定位成為這種商圈升級(jí)的引擎型商業(yè)物業(yè)。 財(cái)富廣場(chǎng)策劃建議書 城市 年輪 27 心城市的引擎商業(yè)！ □ 商住 物業(yè)核心概念 —— 市中心 即大部分總價(jià)控制在 15 萬元以 內(nèi)，適合普通中產(chǎn)家庭以上的投資需要。 財(cái)富廣場(chǎng)策劃建議書 城市 年輪 28 4． 城市年輪關(guān)于本案的規(guī)劃建議 □ 項(xiàng)目概況 項(xiàng)目位于龍巖市龍川路與九一路交叉處，緊鄰中山路商業(yè)街，目前為龍州酒店所在地，項(xiàng)目規(guī)劃用地 7038 ㎡，建筑占地面積 2950 ㎡，總建面積 35810 ㎡，地上建筑規(guī)劃 25 層。這樣既可以提高項(xiàng)目的知名度，又能創(chuàng)造更多的利潤(rùn)價(jià)值。 b、 推出示范性菜單裝修方案。 協(xié)成 客戶分類 客 戶 類型 購(gòu)買比例 投 資 類 1. 出租收取租金為目的的儲(chǔ)蓄型 投資。 手頭有一定的積蓄的投資客戶，無良好的投資渠道，購(gòu)買動(dòng) 機(jī)以投資為主，主要用于出租收取租金，兼有保值、增值的企盼。 65% 50歲以上 本地大家庭分居，將較大房子讓給子女，父母選擇小戶型。 財(cái)富廣場(chǎng)策劃建議書 城市 年輪 34 □ 基本原則 1)、以品牌戰(zhàn)略（項(xiàng)目形象 +開發(fā)商）為廣告核心訴求，在銷售過程中形成業(yè)績(jī)與樹立項(xiàng)目、開發(fā)商形象雙贏的結(jié)果。 4)、商鋪實(shí)行銷售和招商并舉的策略，招商先行，商場(chǎng)建筑布局應(yīng)根據(jù)運(yùn)營(yíng)商的需要進(jìn)行設(shè)計(jì)。 協(xié)成 3）、利用項(xiàng)目建設(shè)過程中的重大節(jié)點(diǎn)如奠基、封頂、開盤等，舉辦各種富有特色的慶?；顒?dòng)，進(jìn)一步提高項(xiàng)目的知名度。 財(cái)富廣場(chǎng)策劃建議書 城市 年輪 36 主給予一定的折扣等），引動(dòng)項(xiàng)目在目標(biāo)客戶內(nèi)的人際傳播。 3）、切實(shí)掌握銷控節(jié)奏，以優(yōu)勢(shì)產(chǎn)品帶動(dòng)困難產(chǎn)品的消化，達(dá)到迫訂的目的。 財(cái)富廣場(chǎng)策劃建議書 城市 年輪 37 會(huì)起到事倍功半的效果。我公司從 1998 年代理海滄“旭日海灣”開始，即首次采用該創(chuàng)新銷售模式，分別在三明、南平等外地駐點(diǎn)銷售，取得了巨大成功，積累了豐富的城際營(yíng)銷經(jīng)驗(yàn)。 具體見《項(xiàng)目營(yíng)銷執(zhí)行手冊(cè)》 協(xié)成 C、廣告媒體采用全方位立體整合宣傳策略，即綜合應(yīng)用各類廣告宣傳媒體及公關(guān)活動(dòng)等，從而在有限的廣告投入下，獲得最大的廣告宣傳效果。 財(cái)富廣場(chǎng)策劃建議書 城市 年輪 39 針對(duì)特定目標(biāo)客戶實(shí)施點(diǎn)射營(yíng)銷。 B、戶外看板： 汽車站周圍、九一路、工地、售樓處外。 C、多媒體： VCD 光碟 媒體評(píng)估： 協(xié)成室內(nèi)外布置材料等主要用于烘托售樓處現(xiàn)場(chǎng)氣氛。 ④有針對(duì)性的進(jìn)行招商 ①?gòu)?qiáng)化良好的物業(yè)形象及品牌； ②全面打開銷售市場(chǎng)，創(chuàng)造良好業(yè)績(jī)，完成半數(shù)上的銷售任務(wù)。 協(xié)成 ①針對(duì)剩余產(chǎn)品進(jìn) 行 促 銷 宣傳 ； ②進(jìn)行致謝性宣傳，保證開發(fā)商品牌傳播。 海報(bào)派發(fā) 設(shè)計(jì)制作 ①完成 VI設(shè)計(jì)； ②海報(bào)、報(bào)紙等媒體總體宣傳項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)； ③圍墻、車身、戶外看板等媒體，塑造項(xiàng)目整體形象； ④軟文炒作。 公關(guān)活動(dòng) ①正式亮相； ②動(dòng)工慶典。 廈門 城市年輪 策劃代理公司 2020 年 4 月 18 日