【正文】 有資源的基礎(chǔ)上，對項目的核心價值進(jìn)行進(jìn)一步的挖掘，提出一種全新的集成式地產(chǎn)概念。 中央商業(yè)區(qū)所真正需求的是一種多元性的配套需求，即可“商”、可“住”。 3）、就本案的定位而言，僅僅依托于地塊的原有資源或者在商圈既有業(yè)態(tài)之上完成某種復(fù)制，顯然難以形成全面的競爭優(yōu)勢。表明本案很強的可投資性，富有現(xiàn)代氣息，激發(fā)投資欲望。 ： a. 與電信部門合作，引進(jìn)數(shù)字化通訊系統(tǒng)。財富廣場 城 市 商 務(wù) 魔 方 主打廣告語 家庭資產(chǎn)經(jīng)營時代到來 其他輔助訴求廣告 不同的愿望在財富廣場得到同樣的滿足 靈性空間 百變彈性 我的工作社區(qū)，我的悍馬生活 協(xié)成 35% 龍巖以外地區(qū) 從短線炒家為主，以倒手賺取市場價差為主要目的； 另外 澳臺及國內(nèi)商務(wù)人士，作為度假、色養(yǎng)及商務(wù)辦公需要購買自用 10% 客戶年齡分布預(yù)測 年 齡 客 戶 特 征 購買比例 2535歲 處于筑巢階段，經(jīng)濟狀況一般 ,當(dāng)前主要用于自住，隨著收入的提高再考慮二次置業(yè)，原有小戶型用以出租或轉(zhuǎn)讓。 3)、以住宅熱銷帶動商鋪銷售，先推住宅后推商鋪。 操作要點： 1）、推出系列公關(guān)活動。 操作要點： 1）、現(xiàn)場包裝魅力化，通過圍墻、營銷中心內(nèi)部裝修，營造“高品味生活”的氛圍，讓客戶提前體驗本案的生活態(tài)度，于第一時間被征服。 □ 城際營銷 城際營銷是通過到其他城市巡回展銷或駐點銷售，直接面對外地客戶，上門搶占外地市場。 B、在以項目總體形象作為核心宣傳概念的同時，以項目的規(guī)劃品質(zhì)、功能價值、配套設(shè)施、建筑風(fēng)格、戶型設(shè)計等作為項目的分主題。 主要媒體選擇： A、報紙媒體： 《閩西日報》 媒體評估： 《 閩西 日報》是發(fā)行量最大的媒體，覆蓋整個閩西區(qū)域。 D、網(wǎng)絡(luò)媒體： 龍巖房地產(chǎn)信息網(wǎng) 媒體評估： 該 網(wǎng)站為龍巖唯一的專業(yè)房產(chǎn)網(wǎng)站，也是網(wǎng)絡(luò)房產(chǎn)廣告最主要的發(fā)布媒體。 ①客戶資料庫擴充，客戶過濾及追蹤； ②工作人員業(yè)務(wù) 培訓(xùn)。 ①開盤后媒體新聞報道、軟文炒作； ②報紙系列廣告； ③海報派發(fā)。 ①節(jié)假日促銷； ②公關(guān)活動。 ①視需要進(jìn)行新版住宅、店面海報制作； ②現(xiàn)階段主銷產(chǎn)品大眾媒體廣告宣傳； ③軟性文章撰寫。 ①采取“強 漸強 強”的媒體投放脈動，逐次引動銷售熱潮 ②結(jié)合銷售狀況，及時調(diào)整傳播策略，針對性宣傳項目； ③啟動異地推廣，吸收外地消費群體。 協(xié)成工地區(qū)域的廣告便于項目對客戶群的展露。 2）、媒體策略 通過大眾的媒體形成品牌優(yōu)勢，通過小眾媒體實現(xiàn)價值突破 A、在現(xiàn)在龍巖相對樂觀的市場背景下，媒體推廣的目的主要集中于兩點：其一，建立高屋建瓴的品牌優(yōu)勢，樹立品牌，從而為后期營銷搭建順暢的平臺；其二，對商鋪等困難產(chǎn)品進(jìn)行有針對型的宣傳，以實現(xiàn)困難產(chǎn)品的突破 。 2）、全面啟動城市年輪在漳州、廈門、泉州等地的異地營銷網(wǎng)絡(luò)，促成更廣泛的異地營銷網(wǎng)絡(luò)。 □ 人脈營 銷 處于信息時代的今天，社會各個元素每天都在發(fā)生變化，而唯一不變的是社會的主體 —— 人；在人際交往過程中有些時候最具影響力、最有成效的傳播媒體并不是電臺報紙等，而是人，而且在資訊日益泛濫的今天，人們最容易接受的傳播渠道就是自己身邊的親朋好友，所以通過人與人之間的口碑進(jìn)行信息傳播是最能打動目標(biāo)客戶群的宣傳方式。 操作要點 1）、有針對性地對此類客戶群體工作或聚集的地方等采用直郵、派報、設(shè)攤咨詢、上門拜訪等方式進(jìn)行定向宣傳，捕捉目標(biāo)客戶。 2)、經(jīng)濟效益最大化 ： 在避免盲目宣傳增加成本的前提下，精心創(chuàng)意、有效傳播，并借助現(xiàn)成的客戶資源和獨特的營銷通路以及專業(yè)的營銷運作，才能取得最合理的銷售業(yè)績。 財富廣場策劃建議書 城市 年輪 33 ——— 下篇 20% 2. 長期在當(dāng)?shù)毓ぷ鞯母呒壌蚬ふ? 4. 臺港澳及閩南商務(wù)人士 5. 子女為父母購買養(yǎng)老用客戶 7. 包養(yǎng)贈送性自住 協(xié)成 ： A、與當(dāng)?shù)囟址繖C構(gòu)合作組建“房屋物業(yè)銀行”，為業(yè)主提供租賃服務(wù)。 財富廣場策劃建議書 城市 年輪 29 二房一廳 60 ㎡ 90 ㎡ 15% 3）、其他規(guī)劃建議： A. 電梯 ：為避免商 品房人流與低層龍州酒店人流混合，影響項目品質(zhì)，建議另設(shè)商品房入口及電梯，即保證安全，又能分流人群，提高產(chǎn)品品質(zhì)。 2）、根據(jù)項目的定位要求， 本項目的產(chǎn)品突出自助式，可以像魔方一樣的自由組合、變換， 即本項目在設(shè)計上可以供業(yè)主自由定位、自由分割、自由組合，滿足業(yè)主的多元需求。 財富廣場策劃建議書 城市 年輪 26 □ 裙樓 商業(yè)核心概念 —— 區(qū)域性中心城市的引擎商業(yè) □ 概念詮釋： 1）、本項目的定位勢必是在立足于中山路商圈資源基礎(chǔ)上的補充與提升，并以此實現(xiàn)項目定位的全面領(lǐng)先與差異化戰(zhàn)略。 中山路繁華商業(yè)中心區(qū) 自助式分割，完全彈性設(shè)計，多功能的產(chǎn)品性能 數(shù)字化通訊系統(tǒng)等高科技技術(shù)的應(yīng)用 裙樓商場主力店品牌招商，提升產(chǎn)品的投資價值 協(xié)成 寫字樓 1）、有一定市場需求，但尚不明朗，存在一定的市場風(fēng)險。 產(chǎn)權(quán)式酒店 1）、產(chǎn)權(quán)式酒店的開發(fā)效益尚可，在市場上可以達(dá)到較高價位，對品牌的提升也有一定輔助作用。 3）、實施品牌戰(zhàn)略 樹立項目及開發(fā)商的品牌形象，通過品牌戰(zhàn)略實施，增添項目形象魅力。 競爭風(fēng)險：近期龍巖小戶型市場異?；钴S，許多大盤項目也相繼推出小戶型單元，將從市場中分流部分客戶。 財富廣場策劃建議書 城市 年輪 19 優(yōu) 勢（ Strength） 劣 勢 (Weakness) 位于市中心 龍川路與九一路交叉處 —— 緊鄰中山路繁華商業(yè)中心區(qū)，區(qū)位優(yōu)勢無人可及。戶型以三房為主，規(guī)劃 30 多套 40 ㎡ — 60 ㎡小戶型，目前項目已基本售罄。 B、區(qū)域功能定位：工業(yè)新區(qū) C、市場現(xiàn)狀：該板塊依托工業(yè)區(qū)，市政配套比較落后 ，資源相對缺乏，從市場總體看大多項目以經(jīng)濟適用型的普通住宅為主，但裕景園、陽光翠庭等高尚住宅小區(qū)的出現(xiàn)，使該片區(qū)的房地產(chǎn)市場逐漸升溫。 B、區(qū)域功能定位：城市中心商業(yè)生活區(qū) C、市場現(xiàn)狀：該片區(qū)擁有最繁華的中山路商業(yè)街及城市桂冠、天馬山莊等品質(zhì)較高的住宅小區(qū)，成熟的市政配套加上豐富自然資源，使本板塊的城市中心地位難以撼動。 ②在戶型方面，當(dāng)?shù)卮蠖鄶?shù)項目中三房所占比例最大，達(dá)到 80%左右，小戶型比例相對較小，約占 10%— 15%的體量，樓中樓等 150 ㎡以上的戶型體量最小，僅占總體量的 5%— 10%，今后三房仍是當(dāng)?shù)厥袌龅闹髁?，但小戶型及樓中樓、別墅等高檔物業(yè)也有一定的市場需求。 閩西交易城，無論是在規(guī)模上，投入上以及各界人士的關(guān)注上，交易城都占據(jù)了頭名，交易城的興起主要是源于政府的宏觀策略 —— 打造閩粵贛邊區(qū)的商貿(mào)物流集散地 ,同時 ,這個項目帶有較大的政府色彩 ,在市場運作上還沒達(dá)到完全的商業(yè)化 。鋪位面積為 30 ㎡左右，月 租為 100元 /㎡。這將很大程度上拉動對寫字樓市場的需求，而目前還未見有大的寫字樓項目動工；可以預(yù)計，今后寫字樓的市場極具潛力。但隨著漳龍高速路的通車，以及當(dāng)?shù)厥袌龅娜遮叧墒?，必將吸引更多外省市的消費群體前來龍巖市場投資發(fā)展。 2000 年 3 月至今，全市共公開拍賣國有土地使用權(quán) 241 宗，面積 34． 88萬平方米，收取土地出讓金 31284 萬元。 全年中心城市竣工面積達(dá) ，比 03年同期增長 %，可見房地產(chǎn)市場供需兩旺，甚至 商品房銷售面積超過了竣工面積。 結(jié)論： 當(dāng)?shù)亟?jīng)濟形勢良好，龍巖在整個福建省的影響力和輻射能力大大加強，正逐漸成為海峽西岸經(jīng)濟區(qū)的重要組成部分。在全市已探明儲量的 26 個礦種中，有 11 種礦藏探明儲量占全省第一位，其中紫金山銅礦是全國近年發(fā)現(xiàn)的第二大銅礦。因此， 2020 針對房地產(chǎn)業(yè)的宏觀調(diào)控更具有效性， 并 存在較大的持續(xù)性政策調(diào)控的可能性。 同期， 福建省緣于公務(wù)員增資政策出臺、企業(yè)效益好轉(zhuǎn)、就業(yè)者收入提高以及社會保障制度的不斷完善等因素 ， 城鎮(zhèn)居民人均可支配收入達(dá) 10000 元，比上年增長 9％；人均消費支出7356 元，增長 ％ ， 城鎮(zhèn)居民恩格爾系數(shù)為 ％，比上年下降 個百分點。城市年輪憑借多年的地產(chǎn)策劃成功經(jīng)驗，通過縝密的調(diào)查分析，在全面分析市場走勢、市場需求、競爭項目優(yōu)劣勢 的基礎(chǔ)上，針對本案的實際情況，提煉出項目的核心價值策劃，尋找最佳的開發(fā)營銷模式。目錄 序言 ………………………………………… …… 2 上篇本策劃建議書就匯集了我們對本案的獨特見解和思路。 C、城市化水平穩(wěn)步提高。政府調(diào)控的重點將主要集中于高端物業(yè)與投資型物業(yè)，這也將為本項目的運作帶來一定的政策風(fēng)險。此外，龍巖森林覆蓋率為 %，居福建省首位； 2）、經(jīng)濟發(fā)展?fàn)顩r A、近年來，龍巖整體經(jīng)濟保持健康快速發(fā)展， GDP 和人均可支配收入年均增長水平均高于全國平均水平，經(jīng)濟年增長率超過 10％ 。龍巖經(jīng)濟必將保持健康、快速的發(fā)展勢頭。在需求的拉動下，連許多積壓多年的空置房也銷售一空，尤其是住宅空置房，由上年空置的 萬平方米下降到了 萬平方米，得到了空前 “ 消化 ” ， 隨著城鎮(zhèn)居民收入水平的提高，以舊換新，以小換大，為改善居住環(huán)境條件而重新購房者不斷增多。近年來隨著城市的急劇擴張，市中心土地資源已變得十分緊張，而政府在宏觀調(diào)控上也加大了力度，從中央到地方都出臺了一系列的政策法規(guī)，市政府在壟斷土地一級市場的基礎(chǔ)上，繼續(xù)推行按片區(qū)、組團、住宅小區(qū)進(jìn)行開發(fā)建設(shè)，并通過掌握的土地資源，對房地產(chǎn)市場的走勢進(jìn)行宏觀調(diào)控。 8）、關(guān)于龍巖房地產(chǎn)市場走勢的研判 A 政府針對房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控政策和銀行房貸政策緊縮，對龍巖的房市將