【正文】 000元 /㎡左右 1800019000元 /㎡ 未定價 1F： 1300015000 2F3F： 35003800 車庫 6萬 12萬 /一個 13萬 /一個 /個 8萬 /個 主訴求 親水主題，以水造園 屋頂花園，空中四合院 南歐風情 健康、運動、體育 □ 水韻華都 本項目位于龍騰路，總建筑面積 26 萬㎡，堪稱龍巖房地產(chǎn)市場的龍頭老大，擁有雄厚的實力和全面領先的競爭力，客戶層面較廣。 B、區(qū)域功能定位：新的行政中心、龍巖的 CBD。在當?shù)厥袌鲂粜筒⒉簧?見，且銷售情況也非常理想，但是項目所規(guī)劃的小戶型所占比例都較小。 3）、住宅類物業(yè)分析 目前當?shù)刈≌愇飿I(yè)主要以多層為主，小高層、高層住宅項目近年來發(fā)展較快。 財富廣場策劃建議書 城市 年輪 12 在市場交易上擁有很高的知名度和經(jīng)營歷史?？梢?，商鋪在龍巖市的房地產(chǎn)中占有重要的地位。高端產(chǎn)品的市場份額將加大，產(chǎn)品的規(guī)劃品質(zhì)將進一步提高，以價格策略為主導的粗放型市場將被以品質(zhì)為主導的成熟型市場所代替。 6）、二手房市場將進入高速發(fā)展期 從龍巖市房地產(chǎn)的成交量和主流市場可以看出龍巖市房地產(chǎn)發(fā)展開始進入了“第一波換房期”。 3）、 小高層 、 高層 等高端產(chǎn)品 的比重逐漸加大 隨著新洲城項目的動工（三棟主樓分別為 21 及 25 層）， 再加上 原有的中銀大廈，嘉華大廈 ，高層建筑逐漸增多。 財富廣場策劃建議書 城市 年輪 7 2． 龍巖房地產(chǎn)市場分析 □ 區(qū)域 市場總體特征及走勢分析 1)、商品房價格快速上揚 自 2000 年龍巖房地產(chǎn)均價突破 1600 元至今，龍巖房地產(chǎn)市場價格一路看漲， 龍巖中心城區(qū)商品房 04 年平均售價每平方米 2076 元，其中 商品住宅的平均售價高達每平方米 1846 元，分別比上年同期增長了 %和 %。 財富廣場策劃建議書 城市 年輪 6 0104年龍巖GDP增長走勢圖1001502002503003504002001 2002 2020 2020年份G D P （億元） B、經(jīng)濟持續(xù)穩(wěn)步上升，逐步成為閩金三角腹地生態(tài)型經(jīng)濟樞紐城市。在近期內(nèi)，一般不會出現(xiàn)投資拋壓性崩盤風險，但局部地區(qū)的結(jié)構性泡沫成分絕不能忽視。 今后 每年城市人口 將 凈增長 1300 萬。 財富廣場策劃建議書 城市 年輪 3 —— 上篇策劃篇 可供本案選擇的幾種產(chǎn)品定位 …………………… 21 城市年輪對本項目核心價值的淬煉 ……………… 23 本案的 核心概念 …………………………………… 25 城市年輪關于本案的規(guī)劃建議 …………………… 27 項目廣告形象策劃 ………………………………… 29 項目目標客戶定位 ………………………………… 30 下篇財富廣場位于龍巖中山路繁華商業(yè)中心區(qū)，雖然地理位置優(yōu)越，但作為整體產(chǎn)權使用年限只有 40 年的項目，本案在產(chǎn)品定位和市場推廣中都面臨考驗，此外，大體量的商場面積也帶來很大的銷售壓力，這一切，都對本案的營銷策劃提出新的挑戰(zhàn)。 2020 年中國國內(nèi)生產(chǎn)總值136515 億元（人民幣），同期增長 ％。 2020 年在國家出臺眾多政策之后，房地產(chǎn)市場價格不降協(xié)成此外，已建成和在建的四條鐵路、一座機場以及四條高速公路和八條國省公路干線，正在共同形成“大十字”交通構架。 D、人均收入持續(xù)增長： 04 年 城鎮(zhèn)人均可支配收入 8920 元 ，比去年同期增長 %。 0 04 年中心城市商品房價格一覽表（單位：元 /平米） 年份 指標 2020 年 （ 1— 12 月） 2020 年 （ 1— 12 月） 增長幅度 % 新建商品房交易平均價格（元） 新建商品房住宅平均單價（元） 新建商業(yè)用房平均單價（元） 協(xié)成 5）、一級市場已全面規(guī)范化、政府將對土地的市場投放實行宏觀調(diào)控 協(xié)成 7）、房地產(chǎn)消費市場基本上屬“內(nèi)生市場” 從龍巖房地產(chǎn)業(yè)起步一直到目前為止，當?shù)厥袌龅闹髁飨M群體都是以龍巖本 市及周邊如 漳平 、長汀、 永定縣 、 上杭等地的消費者為主，而其他省、市的客戶在龍巖房地產(chǎn)市場較為少見，據(jù)調(diào)查結(jié)果顯示僅僅占到 6%左右，呈現(xiàn)典協(xié)成 財富廣場策劃建議書 城市 年輪 11 寫字樓幾乎沒有，滿足不了目前市場的需要； 這一點，從移動以及農(nóng)行分別買下龍津花園及新州城的整棟樓層中就可以看出 。但 目前 已出現(xiàn)供大于求的跡象，在現(xiàn)有的面市樓盤中，除了沿主街的 商鋪 外，內(nèi)街的 商鋪 銷售情況都不理想。由于它的價位比中山路低，一層當時售價為 8000 元 /㎡，吸引了許多周邊地區(qū)前往龍巖經(jīng)商的人士購買。 財富廣場策劃建議書 城市 年輪 13 2 0 0 4 年預售商品住宅面積比例%%%%% 8 0 ㎡以下80100㎡100120㎡120140㎡1 4 0 ㎡以上 以下為市場上各種住宅類型的現(xiàn)狀及發(fā)展分析： A、多層住宅是主流， 小高層 、 高層樓 住宅逐漸登上舞臺 ① 目前龍巖房地產(chǎn)住宅項目形態(tài)主要還是以多層為主，在大多數(shù)項目中，多層還是最受市場追捧的產(chǎn)品。 財富廣場策劃建議書 城市 年輪 14 C、高檔別墅需求加大 04 年的別墅只有裕錦園，御佳園，錦繡花園有現(xiàn)房可賣，接下來的天馬山莊，天成小區(qū)，銀河山莊，廈鑫瑞景等 都還沒有現(xiàn)房面市；隨著一部分早期別墅的入市，產(chǎn)品的示范作用發(fā)揮了極大的效應，別墅的魅力在廣大消費者當中廣為傳播，這無形中加大了一些目標消費群體對別墅的渴求；預計今后一段時間別墅的銷售市場還有一定的上升空間。 D、市場預測：隨著市政府的南遷，使得商業(yè)中心及居住重心也會有個遷移的過程，為市場經(jīng)濟帶來新的商機和活力，相信未來此板塊將隨著市政配套的成熟將逐漸成為新的城市亮點。 □ 新洲城 本項目位于人民路與龍巖大道交界處，與本案相同都是高層建筑。 協(xié)成 隨著當?shù)赝顿Y熱潮的到來，小戶型相對其他投資型物業(yè)更受客戶追捧。 2）、商場招商引資戰(zhàn)略 a) 對于大體量的商業(yè)部分，推出“商業(yè)引擎”核心 概念，打造本案的龍巖中心商業(yè)引擎龍頭地位。 2）、單身公寓市場風險最低，項目運作上也相對比較簡單，其總價的絕對優(yōu)勢，很受市場追捧，整個開發(fā)銷售周期比較短。 2）、商務 SOHU 有很強的自由分割性，切合不同消費者需求，市場適應性強。 財富廣場策劃建議書 城市 年輪 24 2. 城市年輪對本項目核心價值的淬煉 □ 城市年輪對本項目價值的提煉 地段價值 產(chǎn)品價值 配套價值 待提升價值 □ 本項目核心價值定位： 配套服務于中心商業(yè)區(qū)的商住投資型物業(yè) ◆ 定位詮釋： 龍巖中山路是真正的中央商業(yè)區(qū)，也是龍巖的地緣幾何中心；這里云集了麥當勞、肯德雞、豪客來等一批極具人氣的知名餐飲業(yè)；還聚集了一批著名服裝專賣店，良好的投資價值一直是這一地段為人所公認的核心價值。也就是說， 本項目可以滿足中央商業(yè)區(qū)辦公、居住、投資、經(jīng)營等各種 需求的多維投資品。 財富廣場策劃建議書 城市 年輪 27 心城市的引擎商業(yè)！ □ 商住 物業(yè)核心概念 —— 市中心 財富廣場策劃建議書 城市 年輪 28 4． 城市年輪關于本案的規(guī)劃建議 □ 項目概況 項目位于龍巖市龍川路與九一路交叉處，緊鄰中山路商業(yè)街，目前為龍州酒店所在地，項目規(guī)劃用地 7038 ㎡，建筑占地面積 2950 ㎡，總建面積 35810 ㎡，地上建筑規(guī)劃 25 層。 b、 推出示范性菜單裝修方案。 客戶分類 客 戶 類型 購買比例 投 資 類 1. 出租收取租金為目的的儲蓄型 投資。 65% 50歲以上 本地大家庭分居，將較大房子讓給子女，父母選擇小戶型。 4)、商鋪實行銷售和招商并舉的策略，招商先行，商場建筑布局應根據(jù)運營商的需要進行設計。 3）、利用項目建設過程中的重大節(jié)點如奠基、封頂、開盤等，舉辦各種富有特色的慶?；顒?，進一步提高項目的知名度。 3）、切實掌握銷控節(jié)奏，以優(yōu)勢產(chǎn)品帶動困難產(chǎn)品的消化，達到迫訂的目的。我公司從 1998 年代理海滄“旭日海灣”開始，即首次采用該創(chuàng)新銷售模式，分別在三明、南平等外地駐點銷售，取得了巨大成功，積累了豐富的城際營銷經(jīng)驗。 C、廣告媒體采用全方位立體整合宣傳策略，即綜合應用各類廣告宣傳媒體及公關活動等，從而在有限的廣告投入下，獲得最大的廣告宣傳效果。 B、戶外看板： 汽車站周圍、九一路、工地、售樓處外。室內(nèi)外布置材料等主要用于烘托售樓處現(xiàn)場氣氛。 協(xié)成 海報派發(fā) 設計制作 ①完成 VI設計； ②海報、報紙等媒體總體宣傳項目優(yōu)勢； ③圍墻、車身、戶外看板等媒體，塑造項目整體形象； ④軟文炒作。 廈門 城市年輪 策劃代理公司 2020 年 4 月 18 日