【正文】 公關(guān)活動(dòng) ①正式亮相； ②動(dòng)工慶典。 ①針對(duì)剩余產(chǎn)品進(jìn) 行 促 銷 宣傳 ； ②進(jìn)行致謝性宣傳，保證開(kāi)發(fā)商品牌傳播。 ④有針對(duì)性的進(jìn)行招商 ①?gòu)?qiáng)化良好的物業(yè)形象及品牌； ②全面打開(kāi)銷售市場(chǎng)，創(chuàng)造良好業(yè)績(jī)，完成半數(shù)上的銷售任務(wù)。 C、多媒體： VCD 光碟 媒體評(píng)估： 協(xié)成 財(cái)富廣場(chǎng)策劃建議書(shū) 城市 年輪 39 針對(duì)特定目標(biāo)客戶實(shí)施點(diǎn)射營(yíng)銷。 具體見(jiàn)《項(xiàng)目營(yíng)銷執(zhí)行手冊(cè)》 協(xié)成 財(cái)富廣場(chǎng)策劃建議書(shū) 城市 年輪 37 會(huì)起到事倍功半的效果。 財(cái)富廣場(chǎng)策劃建議書(shū) 城市 年輪 36 主給予一定的折扣等），引動(dòng)項(xiàng)目在目標(biāo)客戶內(nèi)的人際傳播。 協(xié)成 財(cái)富廣場(chǎng)策劃建議書(shū) 城市 年輪 34 □ 基本原則 1)、以品牌戰(zhàn)略（項(xiàng)目形象 +開(kāi)發(fā)商）為廣告核心訴求，在銷售過(guò)程中形成業(yè)績(jī)與樹(shù)立項(xiàng)目、開(kāi)發(fā)商形象雙贏的結(jié)果。 手頭有一定的積蓄的投資客戶，無(wú)良好的投資渠道，購(gòu)買動(dòng) 機(jī)以投資為主，主要用于出租收取租金，兼有保值、增值的企盼。 協(xié)成這樣既可以提高項(xiàng)目的知名度，又能創(chuàng)造更多的利潤(rùn)價(jià)值。 即大部分總價(jià)控制在 15 萬(wàn)元以 內(nèi)，適合普通中產(chǎn)家庭以上的投資需要。我們認(rèn)為： 在這種整體城市商圈升級(jí)的背景下，本項(xiàng)目必須融入這種大趨勢(shì)下，并能夠以前瞻性的定位成為這種商圈升級(jí)的引擎型商業(yè)物業(yè)。 整個(gè)中山路商圈所稀缺的，市場(chǎng)前所未有的，就是本案真正所要塑造的。 3）、投資收益比較低，開(kāi)發(fā)銷售周期相對(duì)較長(zhǎng)。 3）、 銷售價(jià)格過(guò)高，基本為近似業(yè)態(tài)中的價(jià)格領(lǐng)先項(xiàng)目，存在較大的銷售壓力。 財(cái)富廣場(chǎng)策劃建議書(shū) 城市 年輪 21 —— 中篇 市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)：本案規(guī)劃 4層商業(yè)用房，體量較大，存在銷售、招商風(fēng)險(xiǎn)。 相對(duì)目前市場(chǎng)上其他一些項(xiàng)目將邊角部分規(guī)劃為小戶型，本案的整體規(guī)劃優(yōu)勢(shì)更加明顯。 項(xiàng)目目前尚未開(kāi)盤，但 70%的住宅已經(jīng)預(yù)定，前景看好。 協(xié)成 2）、新區(qū)板塊 A、區(qū)域范圍：北至人民路，南至華蓮路，東西以龍騰路為中心的狹長(zhǎng)板塊。這類產(chǎn)品一部分為上班一族或個(gè)體商戶購(gòu)買，一部分為一些投資型人士所購(gòu) 。 位于九一北路由通華地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的嘉華新園項(xiàng)目及利暉地產(chǎn)的華暉花園 “ 女人街 ” 項(xiàng)目 ，由于所處的地理位置優(yōu)越，這兩個(gè)項(xiàng)目吸引了眾多投資者的關(guān)注； 目前女人街項(xiàng)目已經(jīng)封頂，店面全部銷售一空，嘉華新園商業(yè)店面延解放路的全部售完。 龍興商業(yè)城，其實(shí)是老龍熏市場(chǎng)的二期擴(kuò)建工程，老龍熏市場(chǎng)是老商業(yè)點(diǎn)，協(xié)成住宅也多是商住兩用，樓宇底部一般都設(shè)置 2 層商鋪，經(jīng)營(yíng)各種類型的商品。 B 龍巖的房?jī)r(jià)將保持穩(wěn)中有升的態(tài)勢(shì)，預(yù)計(jì)未來(lái) 15 年里，市場(chǎng)需求量將達(dá)到每年 80 萬(wàn)到 100 萬(wàn)之間。 此外 ,政府還將通過(guò)出臺(tái)土地規(guī)劃許可證有效期等方式打擊開(kāi)發(fā)商囤積土地，緩解土地供應(yīng)緊張的矛盾 ，例如 如果開(kāi)發(fā)商只囤積土地不搞任何建設(shè)，超過(guò)兩 年土地就要給予沒(méi)收 等一系列政策。龍巖城市建設(shè)力度加大，去年全市實(shí)際拆遷建筑面積達(dá) 21 萬(wàn)平方米，其中貨幣化補(bǔ)償占到了 1/3，也促進(jìn)了商品房需求。 協(xié)成 協(xié)成 結(jié)論： 在當(dāng)前宏觀經(jīng)濟(jì)中長(zhǎng)期發(fā)展看好的趨勢(shì)下，房地產(chǎn)消費(fèi)雖然有所波動(dòng)但仍會(huì)持續(xù)成為社會(huì)熱點(diǎn)。 2020 年中國(guó)城市化程度為 ％，預(yù)計(jì)到 2024年會(huì)上升到 %。 創(chuàng)新化的核心概念推廣； 差異化的產(chǎn)品營(yíng)銷策劃； 簡(jiǎn)約務(wù)實(shí)、針對(duì)性強(qiáng)的銷售策略 ； 這些，將是我們所要展現(xiàn)的…… 協(xié)成分析篇 宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析 ………………………………… 4 龍巖房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 ……………………………… 7 相關(guān)樓盤基本檔案 …………………… …………… 16 城市年輪關(guān)于本案的 SWOT分析 ……………… …… 18 城市年輪關(guān)于本案運(yùn)作關(guān)鍵的把握 ……………… 19 中篇 如何給予項(xiàng)目準(zhǔn)確的市場(chǎng)定位，提升項(xiàng)目的核心價(jià)值，在競(jìng)爭(zhēng)激烈的市場(chǎng)中脫穎而出，突出自身形象，尋找營(yíng)銷最佳切入點(diǎn)，這是本案策劃的關(guān)鍵。 B、 2020 年，中國(guó)城鎮(zhèn) 人均可支配收入 為 8494 元。 財(cái)富廣場(chǎng)策劃建議書(shū) 城市 年輪 5 反升，這在很大程度上帶來(lái)了宏觀調(diào)控的壓力。龍巖作為連接?xùn)|南沿海與內(nèi)地的重要交通樞紐的地位不斷升級(jí)，區(qū)位優(yōu)勢(shì)日益突出；另外龍巖礦產(chǎn)資源品種多、儲(chǔ)量大。 E、招商引資力度加大，“三個(gè)一百”項(xiàng)目計(jì)劃戰(zhàn)略為招商引資提供一個(gè)寬松的發(fā)展環(huán)境，更好地通過(guò)企業(yè)發(fā)展實(shí)現(xiàn)與地方發(fā)展的“互動(dòng)雙贏”。 財(cái)富廣場(chǎng)策劃建議書(shū) 城市 年輪 8 2）、市場(chǎng)供需兩旺 2020 年全市 中心城市房地產(chǎn)銷售 面積達(dá)到 萬(wàn)平方米，同 03 年相比 增長(zhǎng) %。 財(cái)富廣場(chǎng)策劃建議書(shū) 城市 年輪 9 近年來(lái)，龍巖市政府不斷加大中心城市國(guó)有土地使用權(quán)公開(kāi)拍賣的力度，龍巖房地產(chǎn)一級(jí)市場(chǎng)已逐步規(guī)范化，土地招投標(biāo)將成為開(kāi)發(fā)商獲得土地的唯一渠道。 財(cái)富廣場(chǎng)策劃建議書(shū) 城市 年輪 10 型的內(nèi)生市場(chǎng)特征，由此可見(jiàn)當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)的輻射面狹窄，在很大程度上限制了當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。這兩年龍巖的中小企業(yè)如雨后春筍般誕生，而這些才是龍巖寫(xiě)字樓最大的消費(fèi)群體，雖然規(guī)模小，但數(shù)量眾多。 龍巖主要 的 商 鋪 分布 ： 中山路是目前商鋪售價(jià)最高的地段，最高的一個(gè)鋪位可以賣到 5 萬(wàn)元 /㎡的天價(jià)，普通一些的鋪位售價(jià)也有 23 萬(wàn) /㎡。鋪位出租比例也較高。但隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，小高層、高層項(xiàng)目也逐漸開(kāi)始嶄露頭腳，相繼推出的恒寶花園、城市桂冠、新洲城等小高層、高層項(xiàng)目已被大多數(shù)人所接受，相信在未來(lái)幾年中，小高層、高層將會(huì)受到更多人的青睞。 □ 龍巖房地產(chǎn)市場(chǎng)板塊分析 1）、中心板塊 A、區(qū)域范圍： 南至龍川西路，北至北環(huán)路，東西以龍川河為界。 3） 、 城北板塊 A、區(qū)域范圍：北至工業(yè)東路，南至陵園路，東至解放北路，西至龍巖大道。項(xiàng)目建筑主體分為 21 層、 20 層、 25 層三幢，三層裙樓做店面商場(chǎng)，四層為會(huì)所及綠化區(qū)。 財(cái)富廣場(chǎng)策劃建議書(shū) 城市 年輪 18 4. 城市年輪關(guān)于本案的 SWOT 分析 項(xiàng)目位置圖 協(xié)成 中心的地段及周邊良好的商業(yè)氛圍為項(xiàng)目底層商場(chǎng)，店面提供更大的利益空間。 b) 在營(yíng)銷策略上采用招商先行，通過(guò)各種渠道引進(jìn)如好又多、沃爾瑪?shù)戎容^高且影響力巨大的大賣場(chǎng)，使其充分發(fā)揮商業(yè)引擎的作用，促使整體商業(yè)價(jià)值最大化的實(shí)現(xiàn)。 3）、單身公寓相對(duì)其它業(yè)態(tài)開(kāi)發(fā)效益不是最高。 3）、開(kāi)發(fā)銷售周期較長(zhǎng)，風(fēng)險(xiǎn)在四種模式中處于中等，但是對(duì)操盤要求很高。 毋庸置疑，本案的地段是商業(yè)化的地段，該地段物業(yè)的核心價(jià)值正是投資價(jià)值。 ◆ 結(jié)論： 本案集中體現(xiàn)的就是其地段價(jià)值賦予它的特殊價(jià)值，惟其如此，本案才能成為獨(dú)一，也才能成為市場(chǎng)的追捧的熱點(diǎn)，而不是可以任意被替代的某種產(chǎn)品的復(fù)制品！ 協(xié)成 商務(wù)魔方 □ 概念詮釋： 1）、根據(jù)中央商業(yè)區(qū)的地段特點(diǎn)，本項(xiàng)目推出“商住”概念， 即本項(xiàng)目可以滿足辦公、居住、投資、經(jīng)營(yíng)四大功能 ；這是從中央商業(yè)區(qū)地段價(jià)值出發(fā)，最大化契合其需求的定位。 □ 產(chǎn)品規(guī)劃建議 1）、業(yè)態(tài)分布： 樓層 業(yè)態(tài) 面積 比例 地下 1 層 半地下、地下停車場(chǎng) 3900 ㎡ 裙樓 1 層 沿街店面，龍州酒店大堂 2950 ㎡ 8% 裙樓 2 層 — 4 層 商場(chǎng)、 8850 ㎡ 24% 主樓 5 層 — 9 層 龍州酒店客房 6000 ㎡ 16% 10 層 — 24 層 多功能商住物業(yè) 16800 ㎡ 46% 25 層 旋轉(zhuǎn)餐廳 2000 ㎡左右 6% 2）、戶型配比 經(jīng)過(guò)對(duì)目前市場(chǎng)上小戶型的銷售情況的調(diào)查，結(jié)合本項(xiàng)目的區(qū)位優(yōu)勢(shì)與當(dāng)?shù)叵M(fèi)特點(diǎn)，我們對(duì)戶型配比做出以下結(jié)論 ： 戶型 面積 比例 單身公寓 35 ㎡ 45 ㎡ 60% 一房一廳 45 ㎡ 55 ㎡ 25% 協(xié)成 c、 建立物業(yè)管理智能化系統(tǒng)，包括：出入口管理及報(bào)警系統(tǒng)；閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)；對(duì)講防盜門系統(tǒng)；保安管理系統(tǒng)；車輛出入管理系統(tǒng)。 80% 2. 以賺取市場(chǎng)價(jià)差為目的炒作型投資 3. 以居住兼保植增值為目的的綜合型投資 自 住 類 1. 就業(yè)不久的年輕白領(lǐng)或從外地調(diào)入的年輕人。 5% 協(xié)成 戰(zhàn)略目標(biāo) 1)、品牌構(gòu)筑 ： 將該項(xiàng)目打造成龍巖最具魅力、最富有投資價(jià)值的地產(chǎn)佳作，同時(shí)塑造開(kāi)發(fā)商的區(qū)域性恒久地產(chǎn)品牌，樹(shù)立地產(chǎn)大鱷的形象，是本項(xiàng)目成功的關(guān)鍵。 □ 點(diǎn)射營(yíng)銷 基于本項(xiàng)目主要目標(biāo)客戶群為投資客或白領(lǐng)階層，因此，對(duì)上述客戶群體進(jìn)行針對(duì)性的營(yíng)銷，從而最大化地把握目標(biāo)客戶，此即 “點(diǎn)射營(yíng)銷”。 4）、切實(shí)執(zhí)行城市年輪所一貫推行的“服務(wù)營(yíng)銷”理念，要求銷售人員像星級(jí)酒店或航空服務(wù)人員一樣服務(wù)客戶，并全力打動(dòng)客戶。 操作要點(diǎn) 1）、針對(duì)本案困難產(chǎn)品在漳州、廈門、溫州等地舉行巡回展銷。 D、整體廣告宣傳與銷售進(jìn)度密切配合，根據(jù)實(shí)際銷售進(jìn)度對(duì)廣告計(jì)劃進(jìn)行即時(shí)調(diào)整。 媒體評(píng)估： 汽車站周圍、九一路為龍巖重要的干道和市中心主要通道，車流量大。節(jié)慶日小禮品主要用于引動(dòng)節(jié)慶